潘石屹：在中國最先提出SOHO概念

潘石屹：在中國最先提出SOHO概念 Lianhe Zaobao (Singapore)

SOHO中國有限公司董事長潘石屹和中國許多房地產開發商相比，有太多的不一樣。 這個從甘肅山溝走出來的聰明人，一開始在很多人眼裡是“不務正業”的。他不僅參與了電影《阿司匹林》的演出，還在中央電視台主持節日，跟很多明星混得很熟，將自己塑造成房地產中的另類和娛樂化的時尚代言人，人稱“老潘”。 在他與妻子張欣，於1995年成立SOHO中國之後，骨子裡的“自我否定”精神，讓他的生意創意層出不窮。他在房地產業第一個提出SOHO概念（“在家辦公”（small office and home office）；第一個進行大規模精裝修；第一個提出無理由退房；第一個每周堅持網上聊天，等等。他在生意上每走一步，都使其區別於普通的房地產開發商。 10月8日，SOHO中國在香港聯交所主板成功上市，從機構投資者和數十萬中小股民手中，募集到128億港元。這一步走得也很有分量，因為SOHO中國IPO的成功，改變了香港投資者以往只注重上市房地產公司一定要有大規模土地儲備的固定思維。 他近日在接受本報專訪時稱，投資者看中的是SOHO中國的優質品牌、高盈利能力和創新的產品。地產界遊戲規則發生變化 若干年前，潘石屹和他的SOHO中國曾有過一次上市經歷。那是在2001年底，他在高盛公司的支持下醞釀到美國和香港兩地上市。但隨上市的啟動，他們幾乎遭遇了所有的不利因素：恩龍醜聞讓美國收緊對上市公司的監管；全美股市一片蕭條；等等。當時，他們已經拿到了中國證監會的無異議函，香港證監會和聯交所的批復以及紐約證交所的批復，可謂萬事俱備，只欠東風。然而，2003年春的沙斯疫情，徹底終止了他們的上市步伐。 老潘說，當時，投資者對北京沙斯期間的經濟充滿疑慮，“我們很難打消他們的顧慮”。 之後，潘石屹覺得上市太麻煩，還不如自己小本經營，因為當時現金流和預售狀況都還不錯，於是就慢慢往前走，直到他在今年年初看到其他房地產公司的年報和現狀。老潘說，他被震驚了。 查看萬科公司的年報，2001年時，與SOHO中國的盈利水平差不多，但上市後的幾年時間里，萬科已成為千億市值的企業。而富力公司在北京做“北京富力城”項目時，SOHO中國開發的“建外SOHO”售價比它高出一倍，可是富力隨後便完成了香港上市。 他沒有想到，一大批房地產公司在完成與資本市場對接後，都飛了起來。老潘突然意識到，中國房地產界的遊戲規則發生變化了。 房地產是一個資金密集型行業，在過去幾年，中國房地產業的資金募集只有銀行貸款一個渠道，而隨後的調控又限制銀行資金流嚮房地產市場，再加上地價猛漲，使很多房地產公司面臨資金短缺的困境，紛紛打算上市融資。 潘石屹也感覺到了緊迫和壓力。於是今年1月8日，SOHO中國再次上市啟動。這一次，他邀請了首次上市時的整個團隊，包括高盛和KPMG，用了整整9個月籌備、路演，終於圓了上市夢。在最佳地段建最好的房子 上市之前，SOHO中國因為土地儲備較少而受市場質疑。因為對一個房地產公司來說，它最重要的成功秘訣還是土地。 但對老潘來說，擁有一堆土地與實現巨大利潤之間，並沒有直接的關係。他說，還要看土地的質量如何，因為房地產業有一條黃金法則：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。他認為，擁有土地並不意味能賺到錢，相反有可能還會成為一種負擔。因為在中國，法律規定，土地兩年不開發，就會被收回。” 潘石屹將SOHO中國定位為商業地產開發商，而商業地產更加注重地段的優勢。他說，在中國，一個公司要保持持續的增長，第一要有品牌；第二，要有一個相對獨特的商業模式，否則便沒有持續的盈利能力。 老潘說，在過去12年裡，SOHO中國逐漸形成了自己的商業模式，即在最好的地段，一邊建商業地產，一邊銷售，然後幫業主出租、管理，最後形成一種商業氛圍，“這種模式特別適合中國的國情”。 在上市之前，SOHO中國最大的制約是資金。上市後，128億港元加上公司的現金，以及由此產生的銀行貸款，成為SOHO中國大展拳腳的有力支撐。 現在，潘石屹感到最大的制約是“時間”。公司上市之後，他節奏加快，一天要忙十幾件事，光談“地塊”就占了一半時間。近期，他接待了很多批跟他洽談合作的地主，都是北京核心區的黃金地塊。 談到未來的房地產市場，他認為潛力巨大，尤其是商業地產，可以說剛剛開始起步，就像10幾年前的住宅地產一樣。 不過，他還是不會為了迎合某類投資者的想法而去大規模圈地，公司仍將堅持在中國核心區發展的戰略，並放大商業模式。這樣做的好處是，一旦市場有波動，地處繁華地帶的商業地產基本不會受到影響。