跟商業地產巨人差多遠

跟商業地產巨人差多遠 許慧穎 　　在內地的地產界，尚找不到一家上市公司與SOHO中國的經營模式完全相同，故不能以傳統商業地產模式看待SOHO中國。 　　在目前SOHO中國的開發模式中，所有開發項目完全以出售為主。據知情人士透露，從北京三里屯項目開始，SOHO中國將轉變套路，總規劃建築面積為465680平方米的三里屯SOHO項目中，SOHO中國自持物業面積將大幅增加，最高持有面積可達50%。而在北京前門大街改造項目中，SOHO中國更將以自持物業為主。北京前門大街改造項目規劃建築面積36萬平方米，預計年底基本封頂，明年5月營業。 　　如果SOHO中國轉型成功，那麼其商業模式就與新鴻基地產部分類似。 　　新鴻基地產主要做商業地產開發，同時也做一部分住宅。2004年度，新鴻基地產僅租金總收入就接近50億港元。縱觀新鴻基地產的經濟收益，可以發現，模式無外乎開發與銷售大型住宅、創造人流、保留商場作長遠收益。而SOHO中國在2年前就已退出純粹住宅的開發。 　　新鴻基的土地儲備眾多，選址並不拘泥於城市中心區。一般多選工業用地，然後補足商業地價款，開發商業地產。這樣就使得拿地費用大大降低。 　　而SOHO中國的土地儲備全部位於城市中心區，拿地費用不菲，土地價值也高。到去年底，SOHO中國在北京CBD已經或正在開發項目的建築面積達到155萬多平方米，占北京CBD總規劃建築面積的19%。 　　按分析師的說法，以每年30萬~40萬平方米的開發規模，SOHO中國現有土地儲備可供4~6年開發。SOHO中國上市募得的資金可以使公司購買更多土地用於開發。