| Southern Metropolis Daily |
| 本報記者 獨家專訪SOHO 中國董事會主 席潘石屹 借勢中國房地產新一輪上升狂潮，土地儲備不多的SOHO中國日前在香港成功上市，並驚人地募集到逾128億港元資金。SOHO中國董事會主席潘石屹巧妙地嚮海內外投資者詮釋了公司有別於同行的三大賣點，就是地段、品牌和最高端產品。 10月16日，這位因特立獨行而聞達中國地產江湖的老闆，在他的成名作SOHO現代城中接受了本報記者獨家專訪。 潘石屹說，盡管市場競爭激烈，他還是打算專注開發繁華地段的最高端產品；他也不讚成具有法律風險的跑馬圈地，更不願意讓自己的土地在曬太陽的閑置中實現升值；“除了自己的一套房子，我把所有的東西都放到上市公司里。”潘石屹說。理由是，這樣的股權結構可以讓投資者更放心。 “沙特王子是SOHO特級投資者” 南方都市報(下稱南都)：SOHO中國這次募集到這麼多資金，是不是超出你之前的預期? 潘石屹：一開始我沒有預期，大家在媒體上說的5億美金、6億美金，都是自言自語。是到了9月16日，我們才跟投資者確定了定價區間。最後我們募集了19億美金。 南都：據說，9月下旬路演初，市場反應熱烈，UBS(瑞士銀行，編者注)建議你們可以加價，從8.3加到每股8.8港元。你為什麼放棄? 潘石屹：當時我們的定價區間讓香港媒體透露出來了，如果再加價，就加5毛錢，可以多募集到7個億元，最後我們商量了一下，還是算了。因為消息透露出去了，再加價給大家的感覺不好。但從法律程序上來說，我們是可以加價的。 南都：今年SOHO中國的經營業績將達到怎樣的水平?會不會考慮在A股上市? 潘石屹：今年的利潤將會達到16.24億人民幣。回A股上市也考慮過，但從目前的政府監管部門來看，估計審批有一定的難度。 南都：SOHO中國的上市也吸引了沙特王子，如何看待你們之間的關係? 潘石屹：沙特王子是SOHO中國上市最大的機構投資者。我們把公司的機構投資者分成五類，從特級、一級到四級，沙特王子是排在特級，公司分給他的股票是最多的。他們還來考察過公司，很認可我們的商業模式。目前沙特王子對我們主要是投資，不是建飯店、管理飯店。 南都：國慶前夕，你們去全球路演，還專門去了迪拜，這在其他IPO公司中很少見。出於怎樣的考慮? 潘石屹：一般的公司上市，都是考慮美國、歐洲的資金。可是我們這次專程去了迪拜，發現中東的資金對中國市場的發展非常看好。科威特王室基金經理也參與了我們的認購。 南都：很多人評價你和張欣是中國地產界的“絕代雙驕”，很好的搭檔。你們夫婦作為上市公司聯席主席，怎麼分工?你們在生活中怎麼理財? 潘石屹：她更關注產品及其設計，我更關心市場和財務。 在理財方面，我覺得從股權上來說是非常超脫的。除了我們自己的一套房子，我把所有的東西都放在上市公司里去了，我們的招股書後面有幾十頁是我的名字，各種各樣的字形和臉譜都放進上市公司了。我們沒有一個自留地，這樣的結構是讓投資者最放心的結構，因為我賺錢了，你也跟賺錢了，若是虧錢了，我虧的錢比你還多，因為我是大股東。大家的利益緊緊聯繫在一起。這是我們的原則。 “我們只開發繁華地段最高端產品” 南都：傳統的地產商大都是以住宅地產起家的，SOHO公司較早開始做品牌物業發展運營商。在當時來看，選擇“窄眾”消費群體這個觀念有點超前，因為中國的住宅需求遠遠大於商用。為何最終選擇了這種商業模式? 潘石屹：我們公司的商業模式不是憑空想象出來的，其實我們一開始也是做住宅，現代城就是我們最早做的住宅。那時候中國對住房的需求是非常大的，我們做現代城的時候，北京人均住宅還不到10平方米。可是慢慢地商業需求就起來了。我們就開始轉變思路專注做商業，真正大規模做商業是在3年前。 南都：商用物業給你們公司的回報有多大? 潘石屹：其實回報率、利潤率是市場發給我們的一個信號，哪個產品的回報率高，利潤率高，就說明這個產品緊缺。我們在現代城時期，發現建築很少的商業面積卻給公司帶來的利潤非常高。在過去的幾年裡，SOHO中國從預售收入來看，一直排在北京前兩位。盈利數字在整個地產行業遙遙領先，並且我們的納稅額也排在行業前列。 南都：近年轉型切入商業地產的大型房企，開始嘗試自身持有物業，SOHO中國這麼做麼? 潘石屹：我們現在還沒自持物業，未來可能會考慮，但量也不會非常大。我們現在的商業模式是一邊建商用房子，一邊銷售房子。這跟香港人開發商業物業的做法不一樣，他們建一個房子留慢慢出租。 在SOHO中國的發展過程中，我們已經擁有了5800多個投資型客戶，一直在買我們的房子。 南都：SOHO中國上市的前夕，一直嚮投資者強調，公司的產品及品牌創新，是有別於同行的一個製高點。但是記得你們最早推出這一產品的時候，備受業界質疑和攻擊。 潘石屹：我覺得任何一個創新的產品，都是會有爭議的，會在視覺上、觀念上對已有的東西進行衝擊。一般來說，我們的產品出來，爭議五年後就沒有人再質疑了。當然，還有的產品，從頭到尾都在爭議。喜歡我們產品的人就會特別喜歡，不喜歡的人就不會買。 南都：現在不少大型房地產商，已經有比較“格式化”的產品模式。在產品設計上，往往根據城市、地段等綜合因素開發出高、中、大眾化類產品品種，然後在細節上略微調整創新，並快速地在其他地域/項目上進行复製。SOHO中國是不是沿用同樣的模式? 潘石屹：我們還沒有發展這麼多的產品線。我們只有一類產品，就是在城市最繁華的地段開發最高端的產品。未來三五年也是這樣。 “跑馬圈地不是我們的商業模式” 南都：你曾經對外界說過，你不讚成土地儲備?國內一些大型房地產商擁有大量的土地儲備，並且大家還在持續跑馬圈地，因此，外界有種說法是土地儲備一直是SOHO中國的短板。 潘石屹：我不是不讚成土地儲備，我讚成的是在合法情況下的土地儲備，因為中國法律規定兩年不開發的土地要無償收回。如果你的公司有3年的開發期再加上2年的土地儲備，不開發的土地最多存2到5年的時間，再多下去的話，就會存在法律風險，此外資金效益也會很差。 所以，我們不會走這樣的一條路子。跑馬圈地不是我們的商業模式。 南都：然而現在多數行業都在強調“規模為王”，如果土地儲備沒有一定的規模，會不會讓SOHO中國變成“中規中矩”的中型房企? 潘石屹：嗯，我想不見得。在中國，包括房地產在內的很多行業，受制約的是資金，而不是土地。當然，這些公司都會有自己的考慮，也不用我一個同行去擔心。人家愛圈多少平方公里的土地就圈多少。但我們的經營模式不一樣，我在北京最繁華的地方，怎麼可能把CBD的地塊放兩年在那裡曬太陽呢?所以，開發的產品不一樣，決定了走的路子不一樣。 南都：會不會有一種可能性，隨城市中心的飽和和地塊的稀缺，你們拿不到CBD以及繁華中心的地塊了? 潘石屹：這個我不擔心。繁華地段會不斷產生出來的，像王府井、西單這樣，現代城這塊以前也不繁華。未來還有一些區域會逐漸變成繁華地段。 南都：除了北京、上海這樣的大都會，未來你們會不會進入其他有發展前景的城市? 潘石屹：全世界的資本都看好中國市場。在中國經濟這樣高速增長的過程中，再過幾年，別的省會城市也會大幅度發展。你要現在看鄭州、瀋陽、濟南這些城市，還離國際化大都市太遠，但它們以年10%甚至更高的速度增長後，未來成熟後或許就跟法國巴黎、英國倫敦一樣了。 南都：現在很多已經上市的房地產企業都在大規模增發、或者表示要回歸A股。你是如何看待房地產商這一輪你追我趕的加速跑? 潘石屹：這很正常。中國正在城市化的進程中，未來還有好幾億人要到城里來，需要住房，城市居民也需要住得更好，辦公環境更舒適。在大規模的建設過程中，房地產發展商就需要大量的資金和土地。 本版撰寫：本報記者黃夢真 ■鏈接 潘石屹，1963年11月14日出生在甘肅省天水市，在“黃土高坡”農村度過了小學、中學，大學畢業後分到國家石油部工作。1987年辭職下海到深圳、海南，後到北京，專業從事房地產開發。1995年，潘石屹與妻子張欣聯手創辦SOHO中國有限公司。 SOHO中國是當前北京最大的商業地產開發商，在北京CBD的項目開發量占北京CBD總開發量的20%。 在今年的福布斯中國富豪榜和胡潤百富榜，大量地產富豪都位列其中，身價動輒上百億。外界紛紛猜測，潘石屹張欣夫婦的身價超過300億。(本報綜合) 除了自己的一套房子，我們把所有的東西都放在上市公司里去了，我們的招股書後面有幾十頁是我的名字，各種各樣的字形和臉譜都放進上市公司了。我們沒有一個自留地，這樣的結構是讓投資者最放心的結構，因為我賺錢了，你也跟賺錢了，若是虧錢了，我虧的錢比你還多。 | ||||
