北京多個樓盤漲回歷史最高價

北京多個樓盤目前的公開售價已經漲至歷史最高，業內人士擔憂樓市泡沫已經再現。

中新社援引新京報6月25日報道稱，北京多個樓盤目前的公開售價已經漲至歷史最高。對北京6月在售樓盤統計發現，近50個樓盤目前售價為其歷史最高，多數樓盤一季度到6月份的漲幅超過20%。

報道稱，對目前在售的50個老項目後期房價調查發現，多數樓盤在二季度上漲的幅度超過20%，而且部分樓盤目前在售價格已為其歷史最高價。調查數據顯示，大約有80%的樓盤目前售價達到歷史最高。「樓市目前進入普漲階段。」中原地產華北區域總經理李文傑表示。

位於東四環的禧福匯目前在售均價為2萬元/平米，該項目2008年6月的最高售價也為2萬元/平米。東四環地鐵四惠站旁的金地名京2008年7月最高銷售價為1.97萬元/平米，目前最高售價則達到2.2萬元/平米。朝陽公園旁的泛海國際居住區目前均價為3.26萬元/平米，這一價格也是該項目歷史最高售價。東南四環外的華瀚國際目前對外公開的銷售均價為2.3萬元/平米，這個價格也是其歷史最高。

據北京易居房地產研究所副所長牟增彬介紹，北京房價經過2007年瘋狂上漲後，在2008年上半年達到歷史最高價。隨即北京樓市進入直銷局面，從下半年開始，多數樓盤通過打折進行銷售，北京房價進入了下降通道。「北京房價從2008年3月就開始鬆動，下半年開始直降。」牟增彬稱。

多數漲價開發商表示，他們目前漲價只是補漲行為，此前由於市場整體大勢不好，出現了平價或微利銷售。現在市場好轉，且資金回籠比較充足，對資金的需求不是很緊迫，加之目前市場出現供不應求的局面，多數樓盤已經出現托人買房的局面。

針對目前北京樓市的高價，很多業內人士都表示擔憂。SOHO中國董事長潘石屹表示，土地市場正在迅速升溫，預計招拍掛市場將會面臨較為激烈的競爭。在市場恢復過程中，開發商拚命去拿地，出現了比2007年更瘋狂的泡沫。

中原地產華北區域總經理李文傑則表示，我們最近看到的實際是房價持續在漲，但是租金卻持續下降，房價已經要漲回2007年水平，但是租金卻比最高時下降了20%-30%，背離情況越來越嚴重，現在購買房產出租的租金淨收益不足4%，換句話說，樓市泡沫已經再現。

同時，他指出，由於成交量的帶動房價已經接近或達到2007年中的價格歷史最高位，因此完全可以定論說樓市供銷兩旺。由於回款的持續增加，現金流大大改善，同時寬鬆的信貸政策，開發商一定進取地拿地，包括境外資本在內的各路資本均再次湧入房地產行業淘金，分得中國刺激經濟及房地產的一杯羹。從最近一個月各地的土地市場的「地王再現」已經證明房地產市場又重新進入一輪房價和地價互相促進的通道中。

中移動增長料放緩 新增客戶連月減

　　˙中國移動上月上客量急降至512萬戶，是27個月來最差的1個月。

　　˙中國聯通5月流動電話上客量只有68萬戶，固網用戶亦見流失。

　　˙內地流動電話上客量持續放緩，反映行業已結束高增長期，未來趨平穩，龍頭中移動盈利增長料放緩。

　　紅籌指數今年以來升幅僅15%，遠遠跑輸恒生指數的26%、國企指數的35%及滬深300指數的70%，可以說是中資股指數中，表現最差的，原因是比重最大的中國移動（00941）今年表現差。

中移動5月新客減32%

　　中移動股價今年以來下跌1.7%，若然下半年能脫胎換骨，紅籌指數可以追落後。但中移動能否一洗頹風，則要取決於其今年業績，業績表現又需看其流動電話業務，可惜集團今年上客量持續下跌。

　　中移動剛公布5月份營運數據，總用戶達4.88億戶，今年新增用戶約3,085萬戶，5月新增客戶只有511.8萬戶，是07年2月新增490萬戶以來，新增數字最差的1個月，以環比計（按月）連跌3個月，以同比計（按年），上月新增客戶比去年同期的749萬戶更急挫32%。

　　至於對手中國聯通（00762），5月份移動電話新增用戶只有68.2萬戶，較4月下跌40%，較3月下跌63%，客戶累計數目約1.4億。

　　至於聯通併購回來的固網業務，5月流失28.9萬戶，高於4月流失的17.1萬戶，幸好寬頻用戶方面保持上升，5月增加77.9萬戶，寬頻用戶數目已達到3,393萬戶。

　　中移動和聯通上客量齊齊減少，相信是流動電話業務高增長期已過去。筆者估計，流動電話業務可能已在去年見過高增長期，故中移動去年首8個月的上客量，按年增幅由27%至62%不等。

　　當然，也會有人反駁筆者，指內地3G剛起步，或者可以成為電訊股未來增長所在，而中移動數字顯示，3G用戶確實持續上升，尤其5月淨增長23.2萬戶，是增長最多的一個月份，也令3G用戶人數達74.6萬。

　　不過，中國人口達13.28億人，而中移動和聯通合共流動電話用戶約6.3億，即兩個人便擁有1個電話，加上有能力買流動電話的人應該已經擁有流動電話，也未必會同時持有2G和3G電話，故短期流動電話用戶未必可以再大增。

　　由於用戶數目跟電訊供應商收入息息相關，若然用戶人數增長放緩，中移動等一眾電訊股業績出現放緩也不奇，尤其是沒有固網業務的中移動。彭博綜合預測中移動今年每股盈利達5.7元人民幣，較去年5.6元人民幣每股盈利輕微上升，2010年可增加至6元人民幣，即今明兩年增長幅度只會是單位數，吸引力難免大減。

預測息率3.8至4.3厘

　　其實，中移動業績可能急速放緩，確實是出乎筆者意料之外，原本要為模擬組合作出減持行動，不過由於預期該股盈利仍可保持增長，未來3年預測息率仍有3.8厘至4.3厘，故決定多持有一段時間。

　　至於讀者如持有中移動仍錄得利潤，也可趁股價反彈至80元水平先減持或全數沽出，待股價回落至70元水平才回補。

中國移動搶灘無線固話

■本報記者程武 近日，中國移動的無線固話業務正在全國悄然推進。而來自中國移動無線固話供貨商的信息顯示，未來幾個月，中國移動將在無線固話市場展開更大規模地推廣。

低資費無月租搶用戶

TD移動固話的外觀類似普通固定電話，內部則採用TD模塊，使用TD網絡進行通話，在TD信號不佳之處則可自動切換到GSM網絡。

對於消費者來說，TD無線固話與手機的不同之處在於，手機可以在整個移動網絡內自由移動，而無線固話只能在一個基站內或者是中國移動允許的範圍內移動使用，移動範圍較小。

“低資費，無月租”是目前中國移動推廣無線固話的主要手段。以中國移動北京公司最新推出的資費為例，其TD無線座機業務沒有月租，打電話每分鐘0.12元/分鐘。此前，中國移動廣東公司推出的無線固話業務更是宣稱，其最優惠的套餐，每分鐘通話費用僅需0.06元。

目前，中國移動在推廣TD無線固話時採取了終端資費補貼的方式，消費者一般預存一定話費即可獲得TD無線固話機。

在移動對固網替代趨勢進一步加劇的情況下，中國移動推出移動固話，爭奪存量固網用戶顯然不是最主要目的，更重要目的在於彌補其固網短板，推動移動與固定融合業務的發展。

中國移動的競爭對手中國電信一直力圖把向政企客戶和家庭客戶方面提供固網和移動融合的產品作為市場突破點。對此，中國移動已在發展規劃中明確提出了“3+1”的TD發展策略，即“全力發展TD上網卡、TD上網本、TD無線固話及TD手機”。

“技術發展趨勢並不是無線完全替代固定，兩者是互相融合。”北京郵電大學經濟與管理學院教授曾劍秋對新浪科技說，無線固話作為一項FMC(移動固定融合)業務，對中國移動TD發展是一個有效的補充。

目前僅為初級階段

“中國移動將會針對TD手機、TD數據卡和無線固話做各種業務綑綁，如TD手機用戶與其綑綁的無線固話間將可以免費通話。這將有助于提升中國移動TD業務的競爭力。”作為中國移動無線固話的主要供應商，大唐電信(天津)通信終端製造有限公司的副總經理楊勇透露。

目前市場上的主流TD無線固話產品為大唐電信在2009年4月推出的大唐電信TDW800，以家庭用戶為主要消費群體。TDW800可以實現TD和GSM雙模自動無縫切換，無線語音通話，超長短信收發，大容量電話簿存儲，且分組管理，支持來電拒接等功能。

楊勇表示，目前市場上推出的無線固話僅是初級階段，功能仍比較基礎。而在8月份，大唐電信會推出創新的無線固話，在移動性和功能上都會有提高。(18C3)

5月壽險保費顯示：保險三巨頭結構調整持續深化

記者方華 繼中國平安本月11日公佈前5月保費收入後，中國人壽、中國太保于本月16日公佈月度保費數據，三家上市公司的公告顯示，中國太保依然延續了先前7個月的壽險保費負增長態勢，中國人壽在今年前兩個月成功實現“開門紅”之後，目前連續3個月出現了保費負增長，相比之下，中國平安則一改先前數月的高增長態勢，5月壽險保費增速出現了回落。

平安：5月壽險出現回落

今年前5個月，中國平安旗下平安人壽累計實現保費收入615.96億元，5月單月保費達114.5億元，同比增長21.5%，單月保費增速出現回落：今年前4個月，平安單月壽險保費同比增速分別為23.0%、69.8%、43.6%和41.1%。

“5月保費增速放慢的主要原因是平安開始控制銀保增長，並且個險新單增速放慢。”海通證券分析師潘洪文稱，平安開始控制低利潤率的銀保保費過快擴張，這是保費增速回落的主要原因，但增速仍然顯著快于主要同業。另平安銀保渠道萬能險結算利率的持續下降，也是導致銀保保費收入下降的另一大原因，如銀保萬能險結算利率已從2月的4.7%降至3、4月份的4.25%，5月份再降至4%。

“我們預計下半年平安仍然會繼續控制銀保保費的快速擴張，在市場份額顯著上升的情況下，公司會轉向調整業務結構，提高高利潤率的個險渠道保費占比。”潘洪文認為，平安一季度銀保保費同比增長超過150%，因此，目前控制銀保保費的合理增長是可取之處。

相關統計顯示，中國平安壽險保費的市場份額已經自去年末的13.8%上升至今年4月末的16.1%，盡管銀保渠道對提升保費規模起到了重要作用，個險渠道依然是其經營重點。

“平安前5個月的個險續期業務，依然保持了穩健快速增長，個險新單增速放慢的主要原因，是由於去年的基數過高。”潘洪文稱，去年5月中國平安代理人在宣佈高分紅率(即2008年最後一波高分紅)之前銷售了大量分紅產品，導致去年5月個險新單基數過高，這使得去年5月成為除當年1月和12月以外最高的新單保費月，但在5月份過後，個險新單基數開始逐漸下降，由此繼續看好平安今年後續月度個險新單的高增長。國壽：增長放緩或將延續公告顯示，中國人壽今年前5個月累計實現保費收入1456億元，同比下降3.9%，降幅較1至4月累計-1.6%的增速水平繼續擴大，繼今年一季度實現“開門紅”之後，這已是連續第3個月出現負增長。

數據顯示，中國人壽今年前5個月保費收入同比降幅在進一步擴大，其中5月單月保費收入為196億元，同比負增長16.5%，較4月-15.0%的增速水平進一步下滑，另從環比看，5月單月保費下降10.8%，連續兩個月出現保費的環比負增長。

“銀保保費收入從去年的高速增長到目前的增速下滑，這是總保費下降的主要原因，自去年4季度開始結構調整，去年前3個季度銀保保費增速過快，因此不大可能突然剎車。”潘洪文認為，國壽占總保費約47%的銀保保費繼續負增長，且個險渠道保費目前很難快速增長，因此總保費繼續下滑在意料之中。

在業內看來，中國人壽保費收入的下滑趨勢並未開始扭轉，且下滑速度還略有加快，這同時也反映出公司業務結構調整的深化。相比之下，主要競爭對手如中國平安，今年前5個月則繼續維持了壽險保費的高增長，中國太保前5個月雖然出現了保費負增長，但下滑趨勢在繼續改善。

“中國人壽自去年10月以來一直在調整產品結構和期限結構，重點發展長期期繳產品，基本停售三年期產品，停售或限售三至五年期產品，促進五至九年期及十年期以上產品的銷售。”申銀萬國分析師孫婷預期，負增長態勢在今年三季度還將持續，四季度將逐漸好轉，預計全年壽險總保費與2008年持平。

“考慮到去年5至8月為中國人壽保費收入增長最快的時期，並且業務結構調整的壓力仍然存在，保費收入增長放緩甚至負增長的趨勢，在近幾個月還可能延續。

”中金公司分析報告稱。太保：壽險連續8個月負增長中國太保公告顯示，今年前5個月累計實現保費收入296億元，同比負增長9.9%，自去年10月加大壽險結構轉型力度後，太保壽險保費已經連續8個月出現同比負增長。

“總保費負增長主要是銀保渠道保費出現較大的負增長。”孫婷認為，太保壽險產品結構調整壓力最大的時候已經過去，但今年仍要大力發展期繳業務，這仍然會帶來較高的保單獲取成本。

“負增長主要反映了銀保躉繳產品和萬能險產品收入較去年同期出現了大幅下滑，但我們預計，隨著太保更有效地推動長期期繳型產品的銷售，長期期繳保障型產品收入將進一步呈現穩健增長的態勢。”中金公司分析報告預期，太保壽險今年一年新業務價值增長率有望達到20%以上。

數據同時顯示，太保壽險保費的下降幅度已經開始趨緩。如5月份單月實現保費收入48億元，單月保費同比下降5.5%，扣除5月單月保費，今年前4個月的保費增速為-10.7%，與此前相比，同比降幅已經明顯收窄。

“但由於主要競爭對手平安、泰康、新華繼續保持快速擴張的態勢，太保正面臨市場份額下滑的尷尬，這必然會給公司管理層帶來壓力。”第一創業研究所分析師黃秋菡認為，新業務價值僅僅代表預期保單現金流的折現，每一期利潤是否兌現，仍然依賴公司的投資操作和成本控制等環節，因費用攤銷等因素，高價值保單首年通常是負利潤，因此太保今年業績或許不會有“太大的驚喜”。

中國平安旗下平安人壽今年前5個月累計實現保費收入615.96億元。其中，5月單月保費達114.5億元，同比增長21.5%。中國人壽今年前5個月累計實現保費收入1456億元，同比下降3.9%。其中，5月單月保費收入為196億元，同比負增長16.5%。

中國太保前5個月累計實現保費收入296億元，同比負增長9.9%。其中，5月份單月實現保費收入48億元，單月保費同比下降5.5%。

中移動砸百億 補貼3G手機

中移動砸百億 補貼3G手機 TD手機第一季僅賣出8千台，離1千萬戶目標甚遠，擬藉補助衝量

為了推動3G手機市場，中移動計畫以每台手機補貼1千元人民幣（下同）的方式，來推廣該公司TD－SCDMA系統的應用，如要達到預期的1千萬戶，將砸下100億元的經費來補貼。相關補貼資金，則仍要從2G手機的收益中來彌補。

中國大陸3G牌照發放之後，各家電信公司之間不只是市場之爭而已，更是系統標準的重要戰役。中移動表示，將在今年底前達到1千萬戶的目標。

但易觀國際所發布的「2009年第一季度中國移動終端市場季度監測」報告指出，今年第一季中移動的TD手機僅僅賣出8千台而已，離1千萬戶的目標還非常遙遠。

同時，2G市占率本來就比較小的中國電信，第一季的手機銷售量也有千台，嚴重威脅到中移動市場龍頭的地位。

因此，有別於過去補助的是研發生產廠商，中移動今年將把目標轉向一般消費者。相關人士透露中移動將以100億元的經費，來補助推動TD系統手機在市場上的市佔率，把補貼金回饋到代理商。

預計，每台TD手機將可獲得1千元的補助，達到1千萬戶的目標，就必須投入100億元經費。至於100億元補助金從何而來？中移動表示，將從2G手機的銷售收入來彌補。諾基亞中國處發布消息指出，中移動已向諾基亞訂購了一批2G手機，準備下半年上市。

易觀國際分析師王留生表示，中移動每月用戶成長速度為600萬戶左右，雖然比2007年每月700萬戶的高峰期來得低，但仍是中移動的主要獲利來源，因此，要發展3G手機的補貼費用，仍得靠2G業務來彌補。

此外，中移動也公布了TD第三期設備廠商的招標評分結果，前四名分別為中興、華為、大唐和諾西，這4家將可獲得超過70％以上的配額。而後4家：普天、烽火、愛立信與新郵通，則約可獲得25％的市場，以鼓勵廠商參與的積極性。

中人壽保費收入倒退3.9%

曾經表示希望參與深發行增發意向的中國保險業另一巨頭中國人壽（2628），昨日公布了09 年首5月的原保險保費總收入約為1456 億元（人民幣‧下同），較08 年同期的1515 億元倒退3.9%。中國人壽5 月份保費總收入為196 億元， 同比下降16.6% ， 較4 月份單月保費總收入240 億元下降18%。

相比而言，成功收購深發展30%股權的中國平安（2318）保費增速一直領先。公司早前發布的月度保費收入公告顯示，前5 個月，平安旗下人壽保險、財產保險、健康保險及養老保險四大子公司的累計原保險保費總收入為769.8 億元，較08 年首5月的571.3 億元增長34.7%，其中平安人壽保險佔大部分保費收入，為616 億元。根據數據顯示，中國平安5 月份單月保費總收入為143.6 億元，同期上升23.8%，較4 月單月保費總收入136 億元增長5.6%。

東尼：中移動現價太低

一萬八千點是否已經見頂呢？由一萬二千點至今，大市在短短三個月內急升逾五成，大家均認為即將出現調整，調整幅度正常來說最少達升幅的四成，那麼恒指會重回一萬五千六百點。當然，如果大市再升，一萬五千六百點的安全線亦會隨之上調。

問題是究竟今次的調整是熊市的延續，還是新一輪牛市的合理整固？很多評論員認為美國的金融風暴仍未吹完，股市還會再跌，惟我膽敢說最壞的情況已經出現，至少香港股市的情況是這樣。

我的理據是刻下恒指成分股的股價仍然便宜，它們的盈利在金融海嘯中倒退，如今將全速前進，尤其是金融股，它們因作出大額撥備而受重創，惟現在看來這些撥備根本過多。牛市即將重現

我不清楚美國的形勢，但直覺認為當地的房地產已經便宜得可憐，如果我是美國人，會趁機執平貨。負擔不起房貸供款的業主，大部分已被迫將房子交還，而且低息亦幫助業主度過了最難捱的日子。我相信現時樓價已經見底，樓價正是今次金融危機的關鍵。

現時說中國出口業復甦仍言之尚早，因為歐美的訂單不太可靠，惟我相信已見到最壞的情況，現在正正處於經濟谷底。我預期消費方面，最大增長來自中國內需，因為中國人都希望提升生活水平。

一個新的牛市，並不會等到經濟見底才出現，因為股市通常領先經濟，這可能便是近來股市走勢較佳的原因。如果經濟開始復甦，下一步股市便會受買盤帶動，重拾升軌。我相信這最少是未來三年的趨勢，惟其間會經歷調整，熊市並非就此冬眠。然而即使並非一帆風順，大市的方向始終是向上。

中移動派息增

刻下恒指比重最高的成分股是中移動，其現價大落後。中移動去年純利約一千二百八十億元，每股盈利六元三角八，以股價八十元計算，市盈率十二點四倍，每股派息二元七角五仙，息率約三釐半。相比其他投資，這個回報已算吸引，何況它在未來五年不會停滯不前，當它重整3G網絡後，就算上客的增長速度不及以前，純利仍會因用戶繳費增加而上升。此外，人民幣對美元有可能持續升值，而港元與美元掛鈎，故香港股東的收入相對來說會較高。

儘管中移動的增長未必能像過去五年一樣，平均有逾三成的升幅，惟就算只得一成增長，現價也非常便宜，根本沒有計及其發展潛力。中移動的派息比率將由四成半增加至六成半，息率相對增加，及得上公用股，能吸引一些追求股息回報的長線投資者。我認為合理市盈率最少達十五倍，所以現股價肯定太低。

另一隻恒指的主要成分股滙豐，價值同樣被低估。隨着金融海嘯的威力轉弱，滙豐之前被迫作出的大額撥備有望回撥成為盈利，所以今年或明年的純利將上升，有機會達到一千七百億元，即每股盈利達十元！

而大型中資銀行股，現時普遍市盈率為十二倍，但我認為它們值十五倍，現價有兩成折扣。

東尼Tony Measor

在證券界有三十五年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。