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| 內地掀起的圈地熱潮，造就多幅「天價地王」的誕生。沒有龐大的土地儲備，又成功上市集資的SOHO中國（410），目前資金已到位，但仍堅持貴精不貴多的風格，董事長潘石屹【圖】接受訪問時說：「做房地產有一句名言，就是地段、地段、地段。」這個理念，體現SOHO中國不可以盲目圈地。 集團的下一步，就是把北京天安門旁，「前門」項目的四十四塊地拿下，再演一齣拿手好戲，打造具北京風貌的商業項目。 SOHO中國剛於上周一上市，集資額近130億元，雖然土儲只有約二百萬方米，但集資規模卻能夠與4月上市的內地大地主碧桂園（2007）看齊。潘石屹貫徹本身的作風，說：「上市募集了資金，亦不會撇開地段的基本原則去盲目圈地，下一步，都是城市最繁華的地區。」 潘石屹提及的，正是天子腳下，位於天安門旁的前門項目。項目一共包括四十四塊土地，旗下的公司已經取得其中三十三塊地的土地證，還有十一塊地的土地證還未拿到。他指出，十一塊地將馬上進入招標程序，今年底前後將一次過招標。 注資須看時間 整個前門項目的四十四塊地環環相扣，尚未招標的十一塊地，規劃面積達十九萬五千方米，比潘石屹持有的還要大。財雄勢大的競爭者比比皆是，但他仍然很有信心，可以取得餘下的十一塊地。他解釋，政府在招標過程中，價格只是其中一個考慮，開發商的往績、設計理念以及對地區的規劃，政府都會看重。 SOHO中國的品牌及創造力，正正是潘石屹的籌碼。他表示，餘下的工作，就是要把地皮注入上市公司，目前並沒有任何法律及政策的障礙，只是時間問題。 「2008年要去北京看奧運會，在前門看到的，一定是非常漂亮。」潘石屹表示，前門大街是一條全長八百四十五米的路，近天安門的一邊，將較傳統，另一邊則較現代化。他又指出，是具有北京風貌的項目，規劃設計，政府都已經批准。 SOHO中國現有的項目，都位處於北京黃金地段，在中央商務區（CBD），包括位於朝陽區的商住綜合項目建外SOHO，以及商業項目SOHO尚都及SOHO現代城等，亦有三里屯SOHO。潘石屹表示，北京大部分開發商都專注發展住宅，做商業項目的少，用地競爭沒那麼激烈，過去三年，集團亦轉型至專注商業項目。 盡佔黃金地段 北京黃金地段的項目，都給SOHO中國拿下，潘石屹表示，不是因為與政府的關係特別好。 「跟好多國營開發商相比，我們與政府的關係反而是弱項；我們的強項，是為社會創造價值。」潘石屹憶述，十年前與一家新加坡開發商，到現在的北京CBD視察，當時的開發商都懷疑，在北京建CBD是不可能的。他說：「十年前那裏的地，價格便宜，也沒人要！」 在建外SOHO之後，集團主攻商業項目，不再分心發展住宅，這一注押中了，尤其是住宅地價近年愈搶愈高，潘石屹表示，商業項目的毛利率，是住宅的好幾倍，尤是商舖的毛利率最高，現在公司的平均毛利率達50%。 曾經有投資銀行的報告，以「不是一家普通的地產公司」來形容SOHO中國，「不普通」，亦為SOHO中國帶來更大的利潤空間。潘石屹說：「透過建立品牌，賣同一樣的東西，亦可以賣得比別人貴。十年前，可以貴10%至20%，現在同一條街的商舖，可以比別人賣貴60%，這是品牌的力量，亦推動公司的毛利率愈來愈高。」 藉品牌提高毛利 毛利率提高的同時，規模理應配合，雖然上市集資後資金到位，但潘石屹仍然堅持他的專注，集中火力在商業項目，亦以北京為主。過分集中雖然令投資風險增加，不過，潘石屹就認為，從賺錢的角度出發，北京的商業機會多，項目規模除了上海，沒有其他城市可以媲美。他指出：「追求利潤才是目標，不能只為過癮，一旦形成不了規模，跟廚窗擺的樣品都一樣。」 內地房地產市場熾熱，地皮的成交價亦屢創新高，發展別具一格的商業項目，亦令潘石屹可以理直氣壯的說一句，絕不高價搶地。 他指出，有一些開發商圈的地，面積如一個城市般大，資金被佔用了，風險亦高，兩年不開發亦會被政府無償收回。他說：「市場會懲罰決策錯誤的人，毋須擔心。」 無懼奧運後下滑危機 潘石屹說，SOHO中國需要的土儲，只是足夠五年發展便可，現在擁有的二百萬方米，已經足夠。 SOHO中國的招股中提到一個風險因素，就是北京房地產市場在奧運之後的下滑危機。潘石屹說：「我的看法完全相反，只是有需要提醒股民。」 他認為，城市的房地產能否健康發展，取決於基礎設施，2008年後有幾千億元的基礎設施啟用，地鐵、公園、綠化帶更多，亦可以提高房地產價值，北京的房地產市場好像抑壓了十數年的彈簧一樣，正待爆發出力量。而西方有關經濟周期的說法，在中國根本用不。 | ||||
2007年10月17日星期三
建立品牌 創造更高毛利
