無殼蝸牛苦嘆 北京房價狂飆

無殼蝸牛苦嘆 北京房價狂飆 （信報）


　　北京市的房價狂飆，一手樓房九月份升一成半，首三季則漲一成。居民消費價格也猛漲，肉禽及其製成品漲四成三；連白菜也瘋狂，從一毛賣到一元，是十倍之漲。 房價升一成半　白菜瘋狂

　　在中共十七大，胡錦濤發表的報告提出「住有所居」，解決城市低收入家庭住房困難；又說「力保障和改善民生」。

　　胡老總的話很好聽，但北京市民「激動一時」後，面對狂飆的房價，很快從「住有所居」的口號中「夢醒」，一個中上等收入的白領，即使節約到「食無魚」，也當不起房奴─分期償還房款。

　　北京市統計局剛宣布，九月份，北京市新舊住房的價格漲幅，在七十個大中城市中居第三，僅次於深圳和烏魯木齊。這三市的漲幅百分比是：百分之十點一、百分之十五點一、百分之二十點五。

　　北京市前三季房價的每方米平均價是：四環路以內一萬四千七百多元，四環至五環路近一萬二千七百元，五環至六環路八千五百多元，六環路以下近六千一百元。

　　九月份，北京一手房價比去年同期上升百分之十五點三，二手房價則升百分之十點五。

　　七十個大中城市的房價普遍上漲，在未來一年內漲幅還會不小，政府面對的民怨自然不輕。

　　朋友中有研究城市發展與土地開發者，他認為在奧運舉行之後半年內，北京市的房價仍難下降，原因之一是土地供應減少，而進北京闖天下者（包括港澳台居民）卻增多，需求多於供應；原因之二是不少開發商惜售，捂盤（封盤）的樓房較多，因而出現北京市民熟知的「縮量空漲」（香港似無此行話）—供應量縮減叫價上升；原因之三是「九十╱七十政策」落實力度不足，「無殼蝸牛」望房輕嘆。

　　由政府提供九十或七十方米（約九百、七百方呎）經濟適用房（居屋），財政投入仍不足；至於提供廉租房的社會保障制度剛起步，壓抑樓價的政策效應甚弱。

工業壓農業　連環漲價

　　北京市消費物價上升太猛，是房價之外最令市民感到壓力沉重的。

　　九月份，北京ＣＰＩ（居民消費價格指數）的同比（比去年同期）漲幅，為百分之三點七，比全國的百分之六點二為低，但食品價格的百分比漲幅，是百分之十三點四，其中新鮮蔬菜百分之十一點四，蛋、油均接近百分之二十一，肉禽竟達百分之四十三點五。交通價格倒降了近百分之六—政府控制公共交通價格有成效。

　　物價上漲集中在農產品項目，這與農村的農產品不足、供應偏緊有關。有些產品升得多，是因為原來售價如白菜太便宜，一毛一斤，現在大概賣到一元，漲幅甚大，但菜農獲得的「漲價好處」並不多。

　　農產品價格大漲的主因之一是農用工業品如化肥、農藥、農機、種子等升幅太大，而農民收入增長很有限■ 蔡京．北京

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龐寶林1026

十七大過後 股市如何走

中共第十七屆全國代表大會（十七大）剛圓滿結束。但對我們這些投資者而言，卻是部署未來五年投資大計的開始。　　以往內地經濟目標，是希望在2020年整體GDP翻兩番，但今次十七大的報告中，卻加了「人均」兩字，即提出在2020年人均GDP翻兩番，達到2500美元以上的新目標，這目標是希望全國人民也能分享經濟增長成果，提升生活質素。不要小看這兩個字，要做到「人均」，就需要一系列的政策配合，而這些政策背後，又可令某些行業受惠。這些政策中，主要圍繞以下三方面： 　　‧提高節能環保水準 　　‧提高企業國際競爭力鼓勵自主創新能力　　‧推進金融體制改革發展各類金融市場　　以往內地只眼於經濟增長，忽略環境保護，結果污染問題愈趨嚴重。人民就算賺到錢，也難享受高質素的生活環境，鼓勵節能環保，可刺激企業提高生產效率，避免浪費外，亦可改善整體人民的生活質素。 　　據2006年全國人大通過的「十一．五」規劃中，到2010年，全國單位GDP的能源消耗，由2005年一點二二噸標準煤，下降到一噸標準煤以下，降低約20%。這意味2006至2010年期間，平均每年單位GDP能源消耗降低率為4%。上半年全國單位GDP能源消耗同比只降低2.78%，與4%還有距離。 　　從十七大報告中，我們可以預期國家將繼續積極推出節能減排的政策和措施，一些收益來自節能減排和環保主題下的行業定可受惠。筆者早前推介過的中國高速傳動（658）就是一例。此股早前公布上半年業績，純利達1.34億人民幣，大升四點三倍，較預期理想。另外，若內地糧食價格回復穩定時，發展乙醇業務的中國糧油亦可留意。 企業「走出去」提高競爭力 　　中國雖被冠稱為「世界工廠」，但主要也是生產一些低端產品，或負責一些附加值不高的工序。一件零售價為100元的貨品，中國方面往往只能賺當中的1、2元。由於毛利率少，為了提高利潤，商人唯有把精神放在如何壓低成本，這情況最慘就是工人，工資常被壓在低水平，經濟就算如何增長迅速，他們的得益也不大。 　　若企業要發展科研，生產高端產品的話，不但不會再「剝削」工人，反而要投放更多資源培育員工。此外，企業才能提高國際競爭力，對整個國家的長線經濟發展也有好處。 　　事實上，現在很多中資股因為盈利增長迅速，而獲得高估值。但未來這些股票的盈利，能否繼續維持高增長呢？筆者早前說過，有併購重組活動的企業，未來維持高增長的機會較大。而這些能夠提高競爭力的企業，未來盈利增長也可看高一線。筆者相信能夠「走出去」的企業，其競爭力能最有效地提高。企業通常會採取下列這十二種「走出去」的策略:　　1.資源開發策略　在靠近高端戰略礦產資源儲蓄的地區，設立自己的生產製造基地，為企業生產提供豐富及穩定資源。 　　2.土地承包策略　承包開發海外土地資源，建立培養、加工、銷售產業鏈一條龍，實現中外雙贏局面。 　　3.企業併購策略　這屬於一種「四撥千斤」的策略，例如聯想收購IBM個人電腦業務。這方法具有較大風險，但若成功可令企業迅速壯大。 　　4.產品創新策略　通過產品走出去，並用國際先進技術、按國際標準進行研究和創新，此乃推動產品創新的主要策略。 　　5.品牌國際化策略　企業把內地優秀的品牌在國外生產、銷售等，建立國際品牌，並較容易獲得內地、外地消費者信任和歡迎，提高銷售量。 　　6.延長價值鏈策略　許多內地企業產品出口主要依賴海外的代理商，這雖可利用代理商現有的銷售渠道及獲得一定的利潤，但始終建立自己的銷售渠道，推銷企業品牌及產品，可延長價值鏈，形成增值收益。 　　7.投資策略　透過投資國外優質企業或項目，獲得較內地更大的投資收益。 　　8.境外上市融資策略　中國現在已有上百家企業在海外上市，這既可借助國外資金發展業務，也帶來更加規範化的經營管理模式。 　　9.跨國中介諮詢策略　中小型企業可以聘請國外中介諮詢機構對國外政治、經濟、法律、市場及人文環境等進行研究，增加走出去的成功機會。 　　10.承攬工程策略　雖然這屬於相對傳統的模式，中國政府卻一向重視，並可充分利用中國的比較優勢。 　　11.商品貿易策略　內地企業早已把有競爭力產品推銷至海外市場，如溫州鞋及打火機等。 　　12.勞務輸出策略　中國為勞動力資源大國，包括駐外地機構僱員、海員、護士、廚師等……。員工可從中累積豐富經驗，從而提高質量。 　　正在或將進行以上十二項策略的企業，除了盈利料可繼續維持高增長外，相信亦能獲中央較大的支持，值得看好。十七大報告中闡明，要推進金融體制改革，發展各類金融市場，例如優化資本市場結構及提高直接融資比重。從這點可看出，中央是十分希望內地股市能健康發展，令更多企業能透過股市集資，減少對銀行貸款的依賴。因此中央就算推出冷卻經濟措施，相信也以減少影響股市為大前提。 　　此外，中國證監會副主席屠光紹透露，目前股指期貨準備比較充分、推出條件比較成熟，其他新品種工具推出工作也在準備之中。由此推論，管理層實際上已經基本準備好股指期貨出台前的準備，只是在選擇合適的時機將其推向市場。始終內地股市估值偏高，故股指期貨推出初期，或令內地股市有較大的調整。不過為內地股市泡沫洩洩氣，反而有利長遠的走勢。 　　雖然利好消息續充斥香港股市，但港股在高位遇上阻力，表現反覆。從上周開始，恒指四次挑戰30000點（包括昨天）也無功而還。昨天早市曾升至29943點，可惜未能突破30000點就輾轉回落至29350點，恒指收報29854點。雖然距離30000點只差146點，但從期指大戶的部署看，30000點的阻力十分大。 鞍鋼急挫或與供股有關 　　中國國家統計局公布，第三季內地生產總值（GDP）按年上升11.5%，而首三季亦同樣上升11.5%，與上半年增速持平。上述數據顯示，雖然中國政府推出多項宏觀調控措施，中國經濟仍然保持強勁增長勢頭。其他經濟數據亦繼續保持高位。9月份消費者價格指數（CPI）按年上漲6.2%，雖然略低於8月6.5%的升幅。 　　全周來說國指表現也跑輸恒指，本欄組合持有較多國企股，故受到拖累，上周下跌2.04%。組合中表現最差是鞍鋼新軋鋼（347），上周下跌達13%，這相信是與其供股活動有關。 　　鞍鋼將按十供二點二的比例供股，H股每股作價15.91元。前天供股權在市場買賣，由於很多投資者也不願供股，把供股權沽出，令供股權價格下跌，這令正股價格亦受到拖累。

龐寶林1025

內地企業走出去 資金外流覓機遇

筆者在周二看到一宗大新聞，中信證券與貝爾斯登（Bear Stearns）組成聯盟，雙方各出資10億美元組成合資公司，銳意發展亞洲市場，尤其是中國業務。　　根據協議內容，中信將以10億美元購入貝爾斯登6%股權，以上周五的平均價計算，貝爾斯登每股股價為119.98美元，中信未來還可以繼續增持3.5%貝爾斯登的股權，總持股量不能超越9.9%。 　　另一方面，貝爾斯登也以10億美元購入中信證券的股權，但只能買入2%而已；以上周五的平均價計算，中信證券每股股價為108.14人民幣。貝爾斯登亦可在未來五年間額外增持中信證券5%股權達至7%。 　　從這合作方案而言，貝爾斯登不但在其股價處於低水平期間獲投資者注資，屬增強投資信心的表現；貝爾斯登更與中信證券合作發展亞洲區業務（特別是中國市場），相信在中國資本市場能穩佔一席位，與一眾國際大型投資銀行（如摩根士丹利、美林、瑞銀、高盛等）平分春色，對未來盈利大有裨益，長線也有利股價。 　　中信證券現於低水平購入貝爾斯登的股權，若次按問題將來逐漸解決後、中國因素又反映於其股價時，中信亦肯定在股價升值中受惠；況且透過是次合作，中信可伺機汲取貝斯登在國際金融市場的寶貴管理經驗及相關技術。 　　筆者上周出席北京市青年企業家協會的交流午宴及與中國中小型企業協會會員進行京港交流和致辭，從內地者的演說中，筆者得知內地無論大、中、小型企業均欲走出內地。 　　過去除了貿易、出口或人才的輸出外，現在可謂全方位發展中國的經濟體系。但企業欲走出去的話，可透過輸出資金進行收購和擴張，當中好壞參半，例子如下：　　‧華為已成為世界知名的電子通訊設備供應商；　　‧萬向集團早已於海外設廠，成為世界汽車配件供應鏈中重要的一環；　　‧聯想收購IBM；　　‧上汽收購羅浮；　　‧中海油收購尤尼科失敗；　　‧海爾在美泰爭奪戰失敗；　　‧TCL收購湯姆遜，但在運作湯姆遜歐洲市場受挫之後，不得不關閉其生產線，重新審視自己的海外戰略。 　　由此觀之，中國企業在國際化的道路上成績斐然，卻也遇上不同的障礙。國際社會對中國產品和中國企業的迅速擴張既令人欣喜、也懷憂慮！中國經濟的發展已成為世界經濟繁榮不可或缺的一環，然而，相對廉價的商品也為地域經濟和行業經濟帶來衝擊。 　　自改革開放近三十年以來，中國大踏步走過了西方發達社會走了二百年的商品經濟時代，足以令世界矚目。中國企業現已踏上堪與世界級企業同台競技的跑道，愈來愈多中國企業未來勢必參與國際性競爭，並與國際接軌。 　　中國企業現在不單瞄準能源、資源、汽車、電子或高新產業等行業，現在還擴展至三十一個省市，其中以高新產業為最關鍵!透過發展高新產業，既可協助國內企業在出口時有更強的競爭力，國家也鼓勵資金走出去，其方式為雙線發展，達到技術交流。中國居「世界第一」的製造業產品多達一百種以上，例子如下：　　‧中國集裝箱製造業佔世界產量70%；　　‧玩具的生產量佔全球產量60%；　　‧體育用品佔世界總產量65%；　　‧摩托車佔世界銷量50%；　　‧空調器佔世界總銷量30%；　　‧洗衣機產量約世界總銷量24%；　　‧冰箱佔世界總產量16%；　　‧造船佔世界總產量11.8%。 　　中國製造業逾百種摘取「世界第一」桂冠的產品大多數來自於民營企業及中小企業等，如玩具、衣服、鞋襪、空調、打火機等，令人關注。同時，遭受國際反傾銷調查或訴訟的，大多是中國民營中小企業！以中國中小型企業為例，其發展日益重要，它們佔中國目前的稅收的50%、75%的城市就業及60%出口額。 　　怎麼協助中小型企業取長補短？例如解決企業融資貸款的問題等，加強抗風險能力，不要引發中小型企業互相競爭，或出現自相殘殺的局面，這不僅使中小型企業利潤大跌，甚至引發貿易磨擦及令企業缺乏資源研發，缺乏資金培育人才，令品質大跌。 　　為解決此問題，中國政府除了與不同國家的銀行或政府成立基金、協助企業處理融資問題外，還須更新中小型企業的觀念，千萬不要因「小」而不走出去，其實只是形式和大小不同而已。 　　跨國企業定義為多於兩個國家的企業成立公司或本地企業不斷壯大，在不同地域/國家成立分部，中國中小型企業協會鼓勵中小型企業連結一起，一群一群（以群為單位）走出去，這不僅可以互相幫助，也不招致自相殘殺，還能爭取最大效益。企業與鄰近國家合作，踏上走出去的第一步；中國政府採取睦鄰、安鄰及撫鄰等政策配合相關發展，如東盟的自由貿易協定等，但須強調維護自己的名聲，才可保持中國產品的聲譽。 　　相信讀者們近日感受到本港股票市場的盛況，當中已看到中國透過QDII形式讓資金走出去的影響力，其實QDII只是剛剛開始而已，除了基金公司、銀行等，還有證券公司、保險公司的QDII產品，何況港股直通車尚未開行，對內地進取型投資者而言，香港股市可說相當吸引！ 　　除了H股比A股存有大幅折讓外，風險調校後的回報更為吸引；況且香港雖跟隨美國減息，但經濟勢頭卻跟隨中國走強，倒不似A股般，中國政府絕不欲A股升勢太急，相信還繼續加息或透過不同措施等，務求使經濟發展軟陸。 　　香港股市則得天獨厚，投資產品多元化，如認股權證、期指、期權等衍生工具，回報比A股高得很，雖然其風險也大，但非常受國內投資者歡迎。至於內地企業就走出去引發的併購及顧問服務等，不論其規模、形式或類別，香港金融業將可繼續發揮優勢和長處，帶來無限商機。 　　上周受美股下跌拖累，東驥模擬投資組合一周跌1.44%，今年迄今仍上升24.55%，從1997年2月24日成立至今上升了613.35%，平均每年複息回報為19.41%。本周下跌幅度最多為JF印度基金及東方匯理東協焦點市場基金，分別跌3.5%；其他基金均難免下跌，一如上周估計印度股市在大跌後急速反彈，相信印度政府也不會步泰國後塵，況且印度政府旨在阻止或減緩資金流入，其情況跟十年前亞洲金融風暴類似。 　　現在距離11月尚餘一周的時間，東驥研究部相信10月股災的言論或恐懼會不攻自破，在美國繼續減息的情況下，預期中國及印度股市在11、12月份將可以一枝獨秀，但A股除外。 投資組合成立總投資額為一百萬港元；成立於1997年2月24日；本組合每周結算一次；開始投資日期1997年2月17日；開始投資額一百萬港元，成立至今變動613.15％；推出至今平均年回報19.41％；2006年變動29.81％；1星期變動-1.44%；年初至今變動24.55%。　基金價格可升可跌，以往業績並不代表將來之業績之保證。

券商料中移動明年純利破千億

券商料中移動明年純利破千億（信報）

近日慶祝上市十周年的中移動（941），或可「順道」預祝，獲看好明年純利突破一千億元（人民幣．下同）。儘管股價在公布首三季業績前回落，但在數據理想推動下，該股昨天迅即反彈，重上一百五十元水平；分析員普遍估算，中移動明年能夠衝破千億元純利。　　中移動首三季純利五百九十九億元，按年升近三成，九月更刷新單月淨增長客數紀錄，錄得六百一十萬戶；第三季純利約二百二十億元，是「有史以來」最賺錢的一季。純利在高速「累進」下有望破億的中移動，昨天收報一百四十九元七角，升逾百分之五。 　　摩根大通認同集團業績穩健，上季盈利較摩通預測多一成二，估計全年純利八百四十八億元，明年更增至一千一百億元。美林亦調高中移動今後三年的純利預測，其中今年純利達八百二十六億元，明年進一步升至一千零七十億元。 　　不過，美林卻調低中移動收入預測，最多達百分之一點三，反映收費有下調壓力。中移動第三季純利按年升三成八，超乎該行預期，收入增長二成一則在意料之內。美林又把集團今年客戶淨增長預測，上調至六千七百萬戶，明年更上調至七千二百萬戶。 　　中移動保持強勁盈利增長之餘，高盛認為，該股中期上升動力受宏觀影響多於基本因素。瑞信指出，中移動業績換來了瑞信對其長遠發展的信心，相信將受市場預期及目標價調升支持，而市場憧憬中移動將回歸Ａ股，相信短期內可望成事。 　　該股仍是瑞銀首選，因內地移動電訊收費下調及實施單向收費，加快「移動取代固網」步伐，進一步推遲行業重組，移動營運商的優勢可獲持續，故傾向選擇移動通訊股■

林行止1024

豪富得太多應盡額外義務

一、　　有學問且關心社會事務的友人（亦為本報作者）對筆者去周〈企業多顯人性　共造和諧社會〉一文的觀點，表示「有點意外」；在那篇拙文，筆者一反「常態」，主張香港企業應盡多點「社會責任」。這種想法，乖離了筆者數十年來奉為圭臬的自由學派經濟學家認為企業的唯一目標在為股東爭取最大利益的原則。友人「有點意外」，可以理解。 　　英國文豪蕭伯納「好像」（一時找不到出處）說過這樣一句話：「二十歲左右的人若不是社會主義分子，是蠢材；三十歲前後仍是社會主義分子，是無可救藥的蠢材！」筆者顯然不能「對號入座」，因為年輕時是盲目相信自由競爭的資本主義，這些年來，耳濡目染資本主義社會的不公平、乏公義、資本家用盡辦法「勾結」專業人士逃稅避稅以至為本身利益不惜「干政」之後，年歲愈長便愈覺得引進一點社會主義的公平原則，有利締造和諧社會，因此成為蕭翁口中的大蠢材。筆者認為在享受了世界最低稅率和最簡單、最寬鬆的稅制後，香港資本家應在「扶貧」上多作捐獻，幫助社會競爭力不足的社群，不管是從根本入手，在教育、再培訓上投下資金、心血或直接援助有需要的人提高物質水平，是經常於有意無意間炫耀財富者應盡的一點公民義務─也許是額外的公民義務！ 　　筆者知道，「嬌養」競爭力不足者會養成他們依賴、不長進的習慣，最終妨礙社會進步，但書本上無懈可擊的理論，情況特殊的香港不應照單全收；形成主流經濟學理論的背景是高稅多稅凡有交易便徵稅及有種種法例條例規範資本家必須依照公平原則進行市場活動的西方社會，在這種前提下，強調資本家完稅後不必再盡「社會責任」及捐款作政府認可的慈善用途可獲扣稅優惠的制度，因此可以接受。但香港的情況完全不同，這裏不但是稅務甚至是避稅天堂，現在連遺產稅亦取消了（對於吸引資金，那是大大好事，唯一的隱患是留給後代的財富愈多愈普及，未來世代不事生產、對社會進步沒有貢獻的「二世祖」亦相應增多；長遠來說，沒有遺產稅有消極的一面，不過，正如凱恩斯所說……，長期的事誰管得），加上長期在放任自由及吸引資金的大纛下，「官商一體」，「政策向資本家傾斜」，資本階級佔盡便宜；另一方面，香港有世上最善利用土地的建築師，更有通曉一加一等於三（呎）絕藝的世上獨一無二的物業發展商……。香港資本家得天獨厚，賺錢能力世界第一，在內地政府致力建設國家富強、社會小康和諧，實際上必然走「不容許弱肉強食的資本主義」（有中國特色社會主義的重要內涵）的大環境下，香港資本階級若不對社會作更多貢獻，在社會公義上，香港將成為展示資本主義醜惡面、多金而不可愛的物質過剩、精神貧乏的落後社會。 二、　　貧富兩極化日趨嚴重，積極地看，在社會流動性（Social Mobility）暢通無阻的社會，這確有鼓勵窮者取法乎上努力學習、勤奮工作，在社會梯階爬升的作用。可是，一來現在的社會流動性並不那麼順暢（教育制度和經濟結構從工業及貿易轉型後年輕人的出路愈來愈少），二來財富高度集中已引起新的「階級問題」，在當前的社會環境下，這種情緒對資本家的害處並不明顯，但對社會安定肯定無助；數年前翻閱（八百三十多頁，怎麼讀？）老洛克菲勒傳記《巨神》（Ron Chernow:《Titan》），Vintage，一九九九），了解洛克菲勒所以大做善事，成立慈善基金及創辦芝加哥大學，出發點並非「行善」而是為了平息民憤，因為時人認為他漠視工人福祉才能賺大錢，是「喪失人性的資本家」（The Monster of Capitalism），一九一四年七月十七日紐約的「無政府主義者」甚至試圖炸死他。自此以後，老洛克菲勒才大澈大悟、「大散銀紙」……。 　　洛克菲勒的慈善事業代代相傳，可是，隨時代變化（不一定是「進步」），豪富對醫院、大學、文化藝術事業的捐獻已被視為為身後名及為了使後代持續享有他們在生時的社會地位的投資─可獲無形回報的投資；新一代的慈善家（如微軟的蓋茨）是以社會上（以蓋茨的財力，是「世界上」）不幸一群為對象，事實上這樣做對社會貢獻最大。當相對貧困的人日多而政府尤其是低稅的香港政府「愛莫能助」時，慈悲為懷的香港財主對「下流」而非「上流」社會多作捐輸，才具時代意義！

林行止1016

企業多顯人性共造和諧社會

一早打開諾獎委員會的網站（www.nobelprize.org），等待經濟學獎得主的公布。昨天畢老林在「時勢微觀」開列的熱門得獎人選如果有人中選，筆者便可以「有所發揮」，因為巴羅曾接受本報訪問、筆者曾為長文評介范（法）馬（見《投資族譜》）及克魯明（見《經濟家學》）的學說，可說駕輕就熟。可是，消息傳來，乖乖不得了，三位得獎學者的作品，筆者一篇不曾讀，當然不能因此說「爆大冷」，但相信眼鏡滿地是普世現象。無法談諾獎，談談《香港新方向》吧。一、　　行政長官曾蔭權連任後第一份施政報告《香港新方向》，從「乙」至「己」，詳細縷列了曾氏規劃香港前途的目標及「進步發展觀」，涵蓋面廣、前瞻性強，紙上談兵、無懈可擊。筆者有點「擔心」的是，行政長官的「願景」無所不包，稍後政務司司長和財政司司長便沒戲唱，他們只能隨聲拍和，從政策制訂者的角色降班為政策執行者！這大概便是曾氏的前任董建華提出而未能實行的所謂「強勢領導」吧。 　　《香港新方向》如此宏偉，要貫徹落實，需要大量投資；以當前股票炒風及博彩業之盛，僅聯交所及馬會（來自賽馬和「賭波」）上繳的稅款，起碼便佔年度總開支四分之一甚至三分之一，加上賣地收益和因炒業興旺而相應增加的直接及間接稅，政府庫房豐盈，大搞有形及無形建設，財政是沒有問題的。「如有意外」，股市崩潰（升得高跌得重，自古皆然）、百業蕭然，稅源不若預期之多，亦可提萬億外儲備的盈利以至本金以為挹注，而稅率調低後未來有需要便可提升；退一步看，香港還有繁榮富強的祖國為後盾，北京又怎會任由這頭曲線化解人民幣並非流通貨幣弊端的鑽石鵝患重病而不救，北水南調也好、北水南流也罷，總之彈指間資金湧至，香港明天會更好，早已刻在牆上。 　　在這種背景下，曾蔭權才能帶頭引起加薪潮（為公務員加薪是曾氏駕馭、討好下屬的「傳統手法」，在財政拮据時尚且如此，何況如今財源廣進）、減稅及全方位打造新香港。對凱恩斯學說有皮毛認識的人，俱知道政府大量投入產生的「乘數作用」會令經濟興盛，正如《新方向》所示，「當這些項目完成、投入運作至成熟階段，可以每年為香港經濟創造逾一千億元的增加值……，同時……創造額外約二十五萬個職位」。看情形香港快要面對「新危機」了，這指的是經濟過熱、勞工供應不足；別以為衰退和高失業才是「危機」，相反現象也然。眾所周知，政府「過度」介入市場活動，後果必然是「一低三高」─低效率、高薪金、高物價和高通脹，不過，當這些「惡果」浮現時，曾蔭權已不在其位了。大哲波柏（Karl Popper）有道：「試圖營造人間天堂毫無例外成為人間地獄」（The attempt to make heaven on earth invariably produces hell），以為多金什麼都想做結果可能適得其反。立法會不能掉以輕心。 二、　　特區政府稅源滾滾來，減稅和減差餉（庫房因此少收七十六億）不但是還富於民的直接方法，而且足以提高來香港投資和工作的誘因，有助增加香港的競爭力，確是德政。 　　如今直接稅率這麼低，加上沒有其他的「苛捐雜稅」甚至連遺產稅都已取消，香港是世上少有的合法「低稅天堂」─如不想被政府徵收高稅，香港可說是最佳選擇。低稅（尤其是沒有遺產稅）的吸引力，大大超過經常不見「天日」的環境污染！ 　　和大多數人不同，筆者年輕時是盲目的自由市場信徒，經濟思想屬保守主義─既反對極左的共產主義亦反對極右的納綷主義─一切講求經濟效益，認同企業的唯一功能在替股東牟取最大利潤的主張。可是，人性（humanity，不想用人道、博愛、仁慈這些「崇高」得令人面紅耳赤的名詞）隨年歲漸增而強化，因此想提一點有違「經濟原則」的意見。在「關懷社會投資社會」項下，《新方向》除作雨露均霑式的「派糖」，並無開創新風的大手筆！筆者認為在稅務上富裕階級佔了極大便宜的條件下，曾氏實應提出早在內地蔚成風尚的「企業社會責任」（ＣＳＲ）計劃，鼓勵、游說企業尤其是上市公司盡社會公民責任。內地國企為窮鄉僻壤的人民免費提供供電供水設施，是國家的義務，但聯想和海爾這些大型私企，亦以捐贈電腦及獎學金回饋社會（見syntao.com）；據十月一日《時代周刊》引述的資料，ＣＳＲ的工作以瑞典最普及，世界排名第一、丹麥、英國、德國、美國和日本，分列第二、第五、第十一、第十八及第十九名；中國名列八十七，僅在印度和俄羅斯之後。 　　香港雖然對「捐款」沒有扣稅減稅的優惠，但長期獲得稅務好處的企業家，應該趕上這種人性化的世界潮流，對弱勢社群作出貢獻……。迄今為止，就筆者所知，富裕階級在本港的「捐款」對象主要是大專院校、醫療服務和文化事業（如博物館、交響樂團），在捐款加上引號，是因為現在有不少學者指出這些均是為身後留名及後代的投資而不是無條件的捐獻！ 　　《新方向》提出的「社會企業」是不可行的，第一是「推動政府、民間、商界三方合作，大家拿出最大的誠意，推動社會企業及促進就業」，「誠意」人人有，但「三方」如何合作，恐怕費時失事最終以效益不彰草草收場居多；第二、十大建設既然提供了二十五萬個職位，勞工供應緊絀，何須以「推動社會企業促進就業」？把推動「社會企業」改為推行「企業社會責任」，也許是較為可行和可令低下階層受惠的有效辦法。

招商銀行(600036)高增長能持續多久

招商銀行(600036)高增長能持續多久(shanghai morning post)

昨天，股市在銀行股的帶領下終於絕地逢生，一個重要原因是招商銀行(600036)披露了高增長的三季報。 在2005年盈利增長25%、2006年增長80%、2007年半年報增長119%之後，招行三季報增長又達123%，每股收益從上年同期的0.30元增至0.68元；如果今年全年達到0.90元的話，當前股價市盈率約46倍，在銀行股中當屬偏高。這樣的股價能否支撐得住，關鍵得看其高增長還能持續多久。而招行的高增長從一個側面反映出銀行股的整體業績，自然又將對大盤指數產生實質性的影響。 三季報顯示，招行的主營收入從上年169.45億元(調整後，下同)增至今年281.57億元，增長39.82%，而淨利潤卻從44.68億元增至99.7億元，增長高達123%，為什麼收入增長不足4成，淨利增長竟達1.2倍多?從報俵分析，招行利潤大增主要來自四個方面。 一是去年9月公司增發22億股H股，募資約120億元，按照銀行資本充足率8%的指標，增加8元淨資產便可多做100元業務，正是增發後淨資產上升，使公司業務得以超常規發展，總資產迅速從增發前8740億元增至目前12194億元，增長39.52%；與此相對應，主業規模也得以增長39.82%。 二是利差擴大。在前三季招行281.57億元的營業收入中，利息淨收入為233.64億元，比例達82.98%，而數據顯示，今年前三季公司利息收入355.46億元，利息支出121.82億元，即存貸款的毛利率(利差)高達65.73%，而去年同期為61.48%，這就是說，在此期間央行六次升息後，銀行的毛利率又提高了4個多百分點。可以說各行各業中，再沒有如銀行業那麼高的毛利率了。工行、中行、建行這樣的大銀行近年來都在增資擴股，在業務擴張和利差擴大的雙倍動力下，淨利潤動輒增長50%以上也就不足為奇了。 三是中間業務增長。招行的手續費傭金等中間業務從去年同期20.52億元增至49.20億元，增長1.4倍，目前中間業務占營業收入的比重約為17.5%，而中間業務的毛利率更高達89.15%(費用開支極低)。可以預見，隨中國進入全民理財時代，中間業務更將呈現高速增長。 四是所得稅率降低。今年前三季招行以144.63億元稅前利潤，上繳所得稅44.93億元，稅率為31.07%，而去年同期實際稅率為37.55%；而眾所周知，明年起所得稅率將統一按25%繳交，對上市銀行來說，又可增加一大塊淨利。 綜上所述，至少在一兩年內，在銀行貸款還將成為企業主要融資手段之際，上市銀行盈利還能呈現高速增長，尤以招行這樣的中小銀行，以及工行這樣網點遍及千家萬戶的零售銀行為甚。也許這正是招行、工行成為A、H股價差最小股票的主要原因。不僅國人，連海外投資者也看好它們。

SOHO 征戰歸來對話潘石屹

SOHO 征戰歸來對話潘石屹（securities daily）

□ 本報記者　閆 妮 10月10日晚，在歷經了9天的環球路演和香港聯交所主板成功上市後，SOHO中國潘石屹和張欣在萬達索菲特大酒店舉辦慶功酒宴，當晚，海澱區區長和華遠總裁任志強都參加慶祝晚宴。席間，潘石屹興奮的說：“我代表甘肅天水生產隊文化，張欣代表華爾街文化，從華爾街出來的她一直有上市的願望，上市之路雖然艱辛，但總算如願。”晚宴過程中，用幻燈片的形式將路演的隊伍和基本情形做了形象的介紹，潘石屹和張欣及瑞銀和高盛一行人輾轉國內外幾大城市，疲憊之餘收穫認同。 潘石屹說，SOHO中國IPO的巨大成功，改變了香港投資者以往只注重上市房地產一定要大規模土地儲備量的固定思維。上市後，依舊把目光聚焦在我國國內業務的發展，按照我們過去的商業模式，在最好的地段，蓋最好的房子，上市成功讓我們有了充裕的資金，為我們提供了更廣闊的平台，可以讓SOHO中國飛得更高。 潘石屹同時表示，目前SOHO最缺的是地，希望得到地主的幫助。 據SOHO中國在10月18日公開聲稱，此次發行公開股份包括超額配發股份（綠鞋）共17.82億股，融資額達19億美元，是中國第二大房地產IPO，亞洲第一大商業地產IPO，世界第三大商業地產IPO。國際配售部分也獲得非常大量的超額認購，香港公開發售獲得169倍認購，凍結資金2186億港元，57萬香港公眾參與認購。港幣需求為2186億港元。國際配售超額認購190倍，美金需求達1064億美金。 這天，SOHO中國召開了一個小型的媒體見面會，公開解釋了獨特的商業模式。在北京CBD，2006年年底，SOHO中國銷售額占39%，面積占19%。在銷售商，他們堅持商業地產散戶銷售=高利潤率（57%的毛利潤率），這樣就有高資產周轉率和強大的現金流。這種獨特的商業模式即商業地產散售，面嚮個人投資產業，主要是那些大量的國內資金尋求機會的中小企業，這種銷售模式在北京取得了很大的成功，有50%的中小企業回頭客。 碧桂園最新公告稱，截至8月15日止，集團土地儲備總可建築面積達到5400萬平方米，公司掌舵人楊國強上市後曾透露，年底土儲將再增5成，至8,000萬平方米。 “得土地，得天下”，眾多房地產爭先上市也是因為在高價拿地的時候能搶得一份優勢。 “我看到很多優秀的房地產公司最後都是被龐大的土地儲備拖垮的，對於一個房地產公司而言，擁有一堆土地儲備與實現巨大利潤之間還有一段很長的道路要走。”潘石屹近期說。 “在滿洲里和在CBD的地應該是不一樣的，近幾年，我們公開招標的地不是太多，一些地，一些人不願意做商業地產，我們接過去，一些已開發但沒有資金的地我們也接過來做。”SOHO推廣部經理王春蕾在10月18日說。 據潘石屹說，近期，已接待了很多批前來洽談合作的“地主”。這些地塊有的位於王府井，有的位於西單，未來SOHO中國在核心區集中發展的戰略將得到堅持和發揚。 同時，王春蕾還表示，目前SOHO中國在地理上還是在北京，但是也不排除去其他的地方，主要是做商業地產散售，因為從目前國家的政策看，個人住宅利潤空間已經不是很大。 SOHO似乎從一開始就有點特別，在現金流量上也是如此。10月18日，SOHO相關資料顯示，公司每年手頭現金都會有10億人民幣，這是其他房地產企業所沒有的，負債率非常低。2004-2007年，復合增長率66%，當質疑為什麼2006年淨利潤下降時，推廣部經理王春蕾解釋到因為香港會計制度對房地產公司的銷售收入是以完工計收入，完全是因為會計的變更引起的，和我們本身的銷售等沒有什麼關係。 “到H股上市後，是否考慮在近期回A股？”本報記者問及潘石屹。潘石屹扶了扶眼鏡，只是說目前香港和內地都對SOHO中國十分看好。

中移動前三季利增三成

電信商業績分化中移動前三季利增三成(national business daily)

BY劉小慶每日經濟新聞 內地三大電信業巨頭中國移動(0941.HK)、中國電信(0728.HK)和中國網通(0906.HK)同於昨日盤後發布三季度業績報告。移動網絡運營商的優勢依舊明顯，受惠於客戶強勁增長，中移動今年前三季度淨利潤增長29.8%；而同期中國電信未計入初裝費的淨利潤僅微幅增長1.8%，網通期內計入初裝費，實現收入622.34億元，剔除初裝費收入為610.25億元。中移動9月新增用戶超過600萬 業績公告顯示，中移動前三季度共實現淨利潤人民幣598.8億元，較去年同期的461.33億元增長29.8%；營運收入達到2584.65億元，增長21.5%；EBITDA為1392.91億元，增長14.9%，但EBITDA利潤率則由去年同期的57%降至53.9%。公告披露，中移動截至9月底總用戶達3.4966億戶，新增用戶4843萬戶，單是9月份新增用戶超過600萬戶，刷新單月用戶增長紀錄。中移動總用戶中，6852.4萬戶為合約用戶，約2.811億戶為預付用戶。不過，值得注意的是，盡管中移動前三季度客戶增長強勁，但由於新增用戶主要為低端用戶，加上單向及准單向資費案逐步推行，該公司期內ARPU(平均每月每戶收入)及每分鐘使用量平均收入仍呈下降趨勢。不過，受益於該公司加強對資費營銷案的設計和管理，以及提升通話量和拓展增值業務，中移動ARPU的下降幅度得到合理控制。季報顯示，中移動前三季度ARPU由上半年88元微升至89元，每分鐘使用量平均收入由上半年的0.201元降至0.198元，不過MOU(平均每月每戶使用量)則由440分鐘上升至470分鐘。中移動表示，未來將繼續全面開拓農村市場、拓展增值業務以及優化網絡，加快規模發展，保持業績持續增長。盡管中移動股價昨日隨大盤下挫，但該股依舊被投行看好。美林昨日給予中移動“買進”評級，目標價更是高達181港元，相當於2007年及2008年度市盈率30.7倍及23.6倍。。該行表示，中移動是該行電信股中的首選股。美林指出，無線數據和增值服務收入增長，和強勁的價格彈性是費率下滑情況下，依舊保證ARPU穩定的兩大支持因素。中國電信前三季度淨利潤微增1.8% 內地最大固網商中國電信則依舊受困於固網用戶的流失。該公司昨日發布的季報顯示，截至9月底前三季度未計入初裝費淨利潤為172.58億元，較去年同期的169.47億元微幅增長1.8%。中國電信前三季度經營收入1312.20億元，增長2.8%；EBITDA為665.89億元，增長1.7%；EBITDA利潤率由去年同期51.3%下降至50.70%。該公司表示，面對激烈的市場競爭，第三季度本地電話用戶出現負增長。中國電信截至9月底電話用戶為2.2344億戶，較8底的2.2417億戶再減少73萬戶，為連續第二個月下跌；寬帶用戶總數達3389萬戶，較8月底增加了55萬戶。同為固網運營商的網通同樣在經受用戶流失的考驗。公司表示，期內本地電話用戶數目1.1448億戶，較去年底增長50.8萬戶，但較上季度末則減少59.7萬戶。期內寬帶用戶數目為1836.3萬戶，較上年同期增長34.1%；期內寬帶ARPU保持穩定；悅鈴用戶則增至2642.1萬戶，較去年同期增長110.3%。 參考： 2007頭三季業績

前門改造商戶“換血”

前門改造商戶“換血”（china business）

改造後，前門商業街的店面租金，可能將堪比北京最好的商用物業——東方廣場。 　　盡管在負責前門商業區改造的天街置業發展有限公司(以下簡稱天街置業)那裡，租金至今仍然是招商工作的最高機密，但知道這一消息的人，卻開始多了起來。日前，崇文區政府的一位人士向記者透露，前門商業區的基礎租金已初步定為38元/平方米·天，這幾乎可與李嘉誠一手經營的東方廣場的價位比肩。身價陡增　　38元/平方米·天的租金讓老字號望而卻步。租金猛漲3倍，在北京的前門，最多只用了一年的時間。相比於改造前每平方米最高20元，最低十幾元的租金，身為前門地區老商戶的翟起宗意識到，自己肯定回不去了。　　 記者瞭解到，前門商業區改造工程啟動之後，北京天街置業發展有限公司承攬了前門商業區重建之後的招商工作。按照政府與該公司協商最後敲定的方案，最終前門商業區改造之後，總共有180個商業鋪面，既包括上百平方米的主力店面，也包括一些50平方米上下的小規模商鋪。　　這樣的商業規劃，一度讓翟起宗覺得，自己的店鋪並不是沒有返回前門的可能。但如今看起來，他的想法真的要落空了。　　 國慶長假期間，崇文區政府的一位人士向記者透露，改造後的前門180個鋪位，基礎租金確定在38元/平方米·天，這樣，即便50平方米的鋪面，年租金總額將肯定超過55萬元。　　對此租金水平，天街置業方面仍然保持緘默，並稱“正在商討，不能對外透露”。天街置業董事長田耕耘只是籠統地向記者表示，前門商業區的租金不會高過王府井和西單，而且還存在針對性的措施與招商方案，保証招商的進度與效率。他還表示，為了保証前門商業區的經營水平，商鋪只租不售。　　所謂有針對性的招商方案，內部人士告訴記者，主要就是優惠措施。目前，這些措施主要是對候選商家進行評分，將綜合包括品牌等各種條件，5分為A級，3分為B級，2分為C級，三者依次可獲得30%、10%和5%的租金優惠。　　 “2008年奧運會前，前門商業區包括胡同內的商鋪，都必須全部入駐。”上述崇文區政府人士表示，對於較高水平的租金是否會影響招商進度，他表示，招商過程中會劃定一定時間段的免租期。“形象”變燊　　眾多國際知名品牌店將入駐前門，盡管給老字號預留了一塊街面，但由於位置離傳統商業中心太遠，老字號表現得不積極。　　高企的租金並非沒有商家能夠承受。據前門商業區招商工作的負責人介紹，目前已經有近百家企業提出申請，要求進入改造後的前門商業區，在這其中，國際級的知名品牌占超過40%的比例，顯然，隨改造工作，前門商街的商業構成，正在發生悄然的變化。　　“招商優先面對擁有民族特色的品牌和老字號。”他說。然而，記者掌握的情況表明，包括爆肚馮、瑞賓樓、月盛齋等北京傳統的小吃店鋪，已經很難回歸前門，原因仍然是租金過高。截至目前，真正回歸前門的老字號餐飲品牌只有全聚德老店，目前正在裝修，開業時間尚未確定。　　 不少原來在前門地段營業的傳統小吃已經燊居到後海，生意依然紅火。　　據瞭解，對於這一問題，開發商也有考慮。目前提出的方案是，在月亮灣向南、珠市口向北的地域內，專辟一塊近5000平方米的區域，供這些傳統餐飲品牌落戶。然而，由於這一區域距離前門商業區有一定距離，盡管在這裡能夠保証擁有100多平方米的營業面積，但商戶表現得並不十分積極。　　老北京傳統小吃協會會長、北京九門小吃負責人侯嘉向記者表示，目前宣武區也在規劃一個傳統餐飲品牌一條街，目前正在選址過程中，這將讓商戶有更多的選擇。據瞭解，大觀園、天橋等地，已經進入候選範圍。　　 長期以來，老字號的特色餐飲，一直是前門商業區最大的經營特色之一，在相當大的程度上，起到了吸引商業客流的目的，從而帶動了整個前門商業區的繁榮。雖然在過去這些企業為前門的繁榮立過功，但是現在，它們中的大部分將因高租金而與改造後的前門無緣。尺寸之難　　人們擔心改造後的前門街區將失去原有特色，成為大都市里常見的高檔國際品牌消費區。　　 “每一次商業區的升級，都面臨淘汰一部分商戶的問題，這是必然的規律，不能因為原來的特色可能會消失，就完全否定前門商業區的未來。”商業地產專家穆浩對記者說，對於前門商業區改造，他有過深入的研究。　　 在他看來，前門地區特殊的地理位置，其實沖抵了“特色”這一商業元素對客流量吸引的主要作用——因為前門商業區地處天安門廣場南側，而天安門廣場恰是國內外遊人最為集中的地方之一，因此，僅憑天安門廣場帶來的巨大客流，前門商業區日後的客流就不存在太大的問題，以至於從某種程度上說，天安門廣場，就是前門商業區的特色所在。　　 正因如此，租金水平是否把太多的“老店”擋在前門之外，並不是最關鍵性的問題，關鍵的思路在於，“不用全保留，但絕對需要好好考慮保留多少” 。　　 對此，田耕耘表示，具體的方案正在制訂當中，待最後敲定之後，會選擇合適的機會向社會公佈。　　 然而，在業界，人們還是擔心，過高的租金定位將把改造後的前門商業區變為與王府井甚至燕莎商業區無異的高檔國際品牌消費區。　　 前門改造是北京市規模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門大街及東側路以西地區，規劃占地面積22.4萬平方米，規劃建築面積40.2萬平方米。　　 目前，北京前門商業區的改造工程已近尾聲。根據公開資料，北京天街置業發展有限公司（下稱天街置業）全面負責前門改造建設項目，日前在香港上市的SOHO中國掌門人潘石屹擔任法人的北京丹石投資管理有限公司是天街置業的第一大股東。據悉，潘石屹將會用上市募集的大部分資金用於前門項目。　　 潘石屹日前表示：改造後的前門大街將讓老字號與國際品牌共存。對於有潛力的老字號，公司將在租金上給予一定比例的優惠;與此同時，他們還會大力引進國際品牌。

潘石屹：在中國最先提出SOHO概念

潘石屹：在中國最先提出SOHO概念 Lianhe Zaobao (Singapore)

SOHO中國有限公司董事長潘石屹和中國許多房地產開發商相比，有太多的不一樣。 這個從甘肅山溝走出來的聰明人，一開始在很多人眼裡是“不務正業”的。他不僅參與了電影《阿司匹林》的演出，還在中央電視台主持節日，跟很多明星混得很熟，將自己塑造成房地產中的另類和娛樂化的時尚代言人，人稱“老潘”。 在他與妻子張欣，於1995年成立SOHO中國之後，骨子裡的“自我否定”精神，讓他的生意創意層出不窮。他在房地產業第一個提出SOHO概念（“在家辦公”（small office and home office）；第一個進行大規模精裝修；第一個提出無理由退房；第一個每周堅持網上聊天，等等。他在生意上每走一步，都使其區別於普通的房地產開發商。 10月8日，SOHO中國在香港聯交所主板成功上市，從機構投資者和數十萬中小股民手中，募集到128億港元。這一步走得也很有分量，因為SOHO中國IPO的成功，改變了香港投資者以往只注重上市房地產公司一定要有大規模土地儲備的固定思維。 他近日在接受本報專訪時稱，投資者看中的是SOHO中國的優質品牌、高盈利能力和創新的產品。地產界遊戲規則發生變化 若干年前，潘石屹和他的SOHO中國曾有過一次上市經歷。那是在2001年底，他在高盛公司的支持下醞釀到美國和香港兩地上市。但隨上市的啟動，他們幾乎遭遇了所有的不利因素：恩龍醜聞讓美國收緊對上市公司的監管；全美股市一片蕭條；等等。當時，他們已經拿到了中國證監會的無異議函，香港證監會和聯交所的批復以及紐約證交所的批復，可謂萬事俱備，只欠東風。然而，2003年春的沙斯疫情，徹底終止了他們的上市步伐。 老潘說，當時，投資者對北京沙斯期間的經濟充滿疑慮，“我們很難打消他們的顧慮”。 之後，潘石屹覺得上市太麻煩，還不如自己小本經營，因為當時現金流和預售狀況都還不錯，於是就慢慢往前走，直到他在今年年初看到其他房地產公司的年報和現狀。老潘說，他被震驚了。 查看萬科公司的年報，2001年時，與SOHO中國的盈利水平差不多，但上市後的幾年時間里，萬科已成為千億市值的企業。而富力公司在北京做“北京富力城”項目時，SOHO中國開發的“建外SOHO”售價比它高出一倍，可是富力隨後便完成了香港上市。 他沒有想到，一大批房地產公司在完成與資本市場對接後，都飛了起來。老潘突然意識到，中國房地產界的遊戲規則發生變化了。 房地產是一個資金密集型行業，在過去幾年，中國房地產業的資金募集只有銀行貸款一個渠道，而隨後的調控又限制銀行資金流嚮房地產市場，再加上地價猛漲，使很多房地產公司面臨資金短缺的困境，紛紛打算上市融資。 潘石屹也感覺到了緊迫和壓力。於是今年1月8日，SOHO中國再次上市啟動。這一次，他邀請了首次上市時的整個團隊，包括高盛和KPMG，用了整整9個月籌備、路演，終於圓了上市夢。在最佳地段建最好的房子 上市之前，SOHO中國因為土地儲備較少而受市場質疑。因為對一個房地產公司來說，它最重要的成功秘訣還是土地。 但對老潘來說，擁有一堆土地與實現巨大利潤之間，並沒有直接的關係。他說，還要看土地的質量如何，因為房地產業有一條黃金法則：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。他認為，擁有土地並不意味能賺到錢，相反有可能還會成為一種負擔。因為在中國，法律規定，土地兩年不開發，就會被收回。” 潘石屹將SOHO中國定位為商業地產開發商，而商業地產更加注重地段的優勢。他說，在中國，一個公司要保持持續的增長，第一要有品牌；第二，要有一個相對獨特的商業模式，否則便沒有持續的盈利能力。 老潘說，在過去12年裡，SOHO中國逐漸形成了自己的商業模式，即在最好的地段，一邊建商業地產，一邊銷售，然後幫業主出租、管理，最後形成一種商業氛圍，“這種模式特別適合中國的國情”。 在上市之前，SOHO中國最大的制約是資金。上市後，128億港元加上公司的現金，以及由此產生的銀行貸款，成為SOHO中國大展拳腳的有力支撐。 現在，潘石屹感到最大的制約是“時間”。公司上市之後，他節奏加快，一天要忙十幾件事，光談“地塊”就占了一半時間。近期，他接待了很多批跟他洽談合作的地主，都是北京核心區的黃金地塊。 談到未來的房地產市場，他認為潛力巨大，尤其是商業地產，可以說剛剛開始起步，就像10幾年前的住宅地產一樣。 不過，他還是不會為了迎合某類投資者的想法而去大規模圈地，公司仍將堅持在中國核心區發展的戰略，並放大商業模式。這樣做的好處是，一旦市場有波動，地處繁華地帶的商業地產基本不會受到影響。

國壽平保此消彼長

國壽平保此消彼長（信報）

中國保監會設定人壽保險預定利率上限為2.5%，在加息、減稅雙箭齊發的壓力下，壽險與銀行利率出現倒掛，市場對壽險利率衝破2.5%的呼聲愈來愈高。　　保險業面臨改革，傳統壽險所受影響最大。法國巴黎銀行發表報告認為，預定利率的上調對保險業影響不大，反而是面對消費者口味改變，保險商如何改變產品結構迎合消費者，才是最大挑戰。 　　法巴日前發表報告指出，目前股市雖有泡沫象，但在充裕資金支持下，保險類股份走下坡的可能性相當微。另一方面，備受討論的內地壽險預定利率上限上調措施，對保險業業績並不會構成太大影響。 加息難推高盈利 　　人行年內第五次加息，保險商作為投資者和承包人兩種角色，到底是利好與否，市場存在兩種意見。A股暢旺和強勁的流動資金，持續刺激保險類股份看漲，以中國平安（2318）為例，股價自7月至今已經攀升了89%。有人認為，保險商身為主要機構投資者，在資本市場應該獲利不少，因此，股價攀升是受惠於高存款利率下收入增加的結果。 　　法巴則指出，事實上並沒有象顯示存款利率調高會直接影響保險商的收入。根據計算，存款利率每提高27個基點，最多才增加2007年收入1%。股價大幅上漲，似乎並非加息促使。 　　法巴認為，真正推動保險類股份不斷上漲的原因是本地資金過剩。報告分析人行收緊銀根的措施功效不大，經過國家連續五次加息和八次提高存款準備金率，A股市場依然牛氣沖天，更加支持市場對保險商獲得高回報投資收益的信心。 保險產品回報受惠股債俱升 　　但法巴分析員指出，牛市中保險業也有需要面對危機，例如怎樣加快保費增長與擴充產品線，都是挑戰之一。報告預期至2008年負利率依然不變的情況下，牛氣將依然充斥A股市場。換言之，就算保險類股份股價冒泡，亦沒有下跌壓力。 　　現在最高強制保單回報率為2.5%，較五年定期存款5.47%扣稅後還要低，支持調高回報上限者認為，在高利率的環境下，可以增添保險產品的吸引力；但亦有人認為，此舉將降低保險商的利潤。 　　不過，法巴認為，保險的銷售額和盈利都不會受新措施影響。分析員指出，中國的人壽保險市場走向市場導向機制，資本市場的變化和消費者口味的轉變，才是保險商業務增值的關鍵，而非回報利率。超過90%兼具投資成分的人壽產品都是設定在浮動利率回報的基礎上，回報高低視乎資本市場的整體回報與市場競爭環境而定。換言之，如果保險商想捍自己的利潤，可以透過減低浮動利率回報，以彌補預定利率上調帶來的損失。 　　報告指出，早在保監會提高壽險預定利率上限之前，持續的牛市和債券孳息上升，早已令保險產品回報上升。例如平保已把萬能險回報率由7月的3.8%提高至8月的4.25%，其淨投資回報由去年4.6%提升到今年上半年的4.9%。也就是說，預定利率上限放寬至3.5%，根本不會影響保險產品的回報。 　　銀行存款淨收益率與壽險產品利率之間的差距擴大，對以保障功能為主的儲蓄分紅保險產品，確實會帶來較大衝擊。市場認為，開發和推廣具有較大保障功能的長期壽險產品，可以更好地應對目前的利率變化。 萬能型保險符消費者需要 　　報告同意現在保險業最大的不利因素，是在城市居民面對牛市和銀行推出的眾多理財產品的引誘下，保險如何管理旗下保險產品的組合以消費者變化的口味。此外，股市一直上漲，消費者口味改變，中國人壽（2628）的領導地位備受威脅，卻為平安保險製造了機會。 　　其實，國壽和平保針對資本市場的現狀，相繼啟動了有投資成分的保險產品。面對城市保單增長放緩的情況，分紅類保險上半年主導市場，接近60%的新保單都是儲蓄分紅類保險。但法巴認為，由於分紅保險只有20%資金可用於股票投資，每年發放一次紅利，國壽70%的新保單多屬於分紅保險，隨顧客要求增加回報率和投資透明度，作為一個主要分紅保險的銷售者，其市場佔有率將降低。 　　報告分析指出，由於有關方面提高了萬能型保險和投資相連保險可投資股票的比例，加上回報方式更靈活，萬能型保險和投資相連保險將比分紅保險更加能迎合消費者口味。比起投資相關險，報告更看好萬能險，由於該類股票只允許80%資金投放股市，投資者可變更投資組合，購買債券降低風險。此外，投資相關的保險產品每周結算，股市對其影響更加直接，相比之下，回報率也較為不穩定。另一方面，一旦熊市來臨，投資相連險銷售亦將直線下降。 　　法巴估計，平保由於擁有競爭優勢的經紀團隊和適應市場變化的產品組合，下半年市場佔有率將提高。 　　上半年平保為保單持有人帶來接近4%回報率，全能險和分紅保險的產品組合刺激其保費按年升60%，同時也證明了平保經紀出色的業務能力。8月平保有新系列的全能險和投資相關險推出市場，預期平保的市場佔有率將進一步擴大，其壽險的市場地位進一步穩固，也有利於其他業務發展。

兩保險巨頭日進4000萬

打新收益超百億 兩保險巨頭日進4000萬(揚子晚報）
每天進賬4296萬，累計賬面浮盈超過125億元——中國人壽、中國平安兩大保險巨頭今年以來積極參與IPO的配售，所獲收益喜人。而且後紅籌船的陸續回歸，也將給兩保險公司帶來更多的超額回報。 近年來積極參與股權投資已為中國人壽、中國平安上半年業績的大幅提升做出了較大貢獻，而今年以來繼續參與新股IPO網下配售為日後拓展盈利空間打下了深厚基礎。統計數據顯示，兩大保險巨頭今年以來積極參加了絕大部分新股IPO的網下配售，新股配售為其帶來的賬面浮盈已超過125億元，相當於從今年年初至10月18日的291天內，兩大保險巨頭每天都有4296萬元的收益進賬。 統計數據還顯示，截至昨天，保險巨頭中國人壽今年已累計參與了70多只股票的LPO網下配售，接近今年以來IPO數量的八成，帶來的賬面盈利遠遠高於55億元。 另一家保險巨頭——中國平安及其旗下子公司，今年以來參與新股網下配售同樣獲利豐厚，浮動盈利高於70億元。其中：限售期已滿的股票，按解禁日當天的收盤價保守計算，中國平安及其旗下子公司持有的股份浮盈逾2日億元；限售期未滿的股票，目前市值為87億元，浮盈逾41億元。 事實上，無論是中國人壽還是中國平安都不會在3個月限售期滿就立即出售股份，並且長期持有其中的優質股權，因此在股市不斷創下新高的情況下，兩家保險巨頭參與今年以來的打新實際浮動盈利將遠遠高於上述兩項數字之和——125億元。 招商證券研究員羅毅表示，當前中國新股的首日漲幅基本都在60％以上，而世界範圍的新興市場新股首日漲幅也在20％以上。一級市場的低風險、高收益，在未來會成為保險巨頭資本運作的重點，未來中國人壽、中國平安兩者的資本運作力度都會持續加強。

龐寶林1019

AH股同價日子路漫長

日前美林與凱捷發表的「亞太區財富報告」顯示，於2006年年底全港共有八萬七千名富裕人士（擁有100萬美元或以上資產的個人，不包括自住房屋），較2005年上升12.2％，主要受經濟增長強勁及股票市場回報豐厚所致。報告亦顯示，本港一千人當中，就有十四位富裕人士，是亞太區富裕人士比例最高的地區之一。　　股市上升是創造富翁最快的途徑，今年股市表現絕不遜於去年，相信持有100萬美元資產的人會進一步增加。不知讀者們能否抓緊中資股的上升機遇，為財富大幅增值呢？ 　　筆者身邊有不少朋友及客人，近年在股市賺取豐厚的回報，但他們感到「高處不勝寒」，擔心若股市泡沫爆破，自己的財產就會打回原形。有分析員曾向股民派定心丸，指出現在的信貸活動遠遠低於1997年時，故談不上有泡沫。 　　筆者並不太認同這說法，須知道只要當資產價格急升，遠遠高於其應有價值的時候，這就是泡沫。信貸活動增加，是令資產價格急升的其中一個因素，而不是唯一因素。現在中資股的市盈率，動輒也達三十倍以上，無論怎樣說也難以說服筆者這不是泡沫，問題是泡沫的大小而已。 　　泡沫漲得愈大，爆破後股市的跌幅就愈大，可是泡沫爆破前的升幅，往往是最燦爛的，過早離場會損失很多利潤。因此筆者認為，可先取回投資本金，讓賺來的利潤繼續留在股市（課本知識不贊同這做法，認為本金及賺來的利潤也是錢，不應分開對待，但這卻忽略投資者心理狀況）。 盈利增長主宰後市走勢 　　不過，這次中資股泡沫與2000年科網股或1998年紅籌泡沫不同之處，是企業的盈利增長十分理想，這把企業的高估值「合理化」。例如最近為本欄組合貢獻豐厚回報的招商銀行（3968）發盈利預喜，料今年首九個月淨利潤較去年同期增長100%以上。 　　盈利高速增長，主要受惠於資產規模增長、利差有所提高、以及非利息收入快速增長等。另一隻本欄持有的廣船（317）亦發出盈喜，預期首三季純利較去年同期急升逾二點五倍，主要受惠期內造船業務收入及毛利率急升所帶動。這兩隻股票的市盈率分別高達七十四及一百二十三倍，假設第四季的盈利增長與首三季接近的話，它們2007年的市盈率分別回落至三十五點六及三十四點八倍的較低水平。 內地上市公司炒股增盈利 　　事實上，在中國經濟增長迅速下，有不少中資股盈利表現也很理想，但問題是可以維持多久？上海萬得資訊科技有限公司表示，今年上半年中國上市公司的利潤增長了74％，但這個數字水分很大，因為這些公司淨收入總額約38%都來自公司本身在股市上的投資，而並非來自其業務增長。換句話說，只要內地股市出現調整，很多中資股的盈利增長就會放緩，甚至倒退。 　　以往筆者看好內地股市，故不擔心上述情況，繼續買入內地金融股（盈利來自投資收入增長）。不過內地股市升至現水平，回落的風險絕不可輕視。所以筆者建議應投資一些盈利較少受股市影響的股票，如基建相關股、或有重組注資概念的股份。日後若泡沫真的爆破，這類股份也會有較強的抗跌力。 　　基建股受惠國策，國家計劃發展的基建項目，不會一時三刻改變，令基建股盈利前景較易估計。談到重組注資的股份，則要看看歷史。以往國有控股企業集團首次上市時，它們往往會選擇讓一家並非持有集團最優質資產的子公司上市，最優質重要的資產或企業，仍由國資委牢牢持有。 30000點追入即損手 　　但近年為了集資以壯大企業，國有企業不斷把優質資產注入旗下上市公司（即上市公司收購國企優質資產）。例如包頭鋁業注入中國鋁業（2600）、東方鍋爐注入東方電機（1072）、以及上海輸配電注入上海電氣（2727）等，由於以合理甚至偏低價格收購優質資產，令這些企業每股盈利顯著增高，股價因而大幅造好。不過投資者最困難是估計那隻股份最有機會獲注資，而注資的條件又是什麼呢？ 　　中國證監會副主席屠光紹周三表示，正在研究A股和H股互換問題，引發了投資者對於兩地股價將會接軌的預期。受此影響，周四中港兩地股市嚴重分化，A股市場大幅下挫，但港股卻在中資股的帶領下狂飆，恒指及國指一開市已升穿30000點及20000點，可是於高位立即遇上沽壓，升幅顯著收窄，兩大心理關口得而復失。收市兩指數的升幅收窄至不足1%，高位追入者立即中伏。 　　A╱H股合併其實不是易事，當中涉及資本賬管制的問題。人民幣一日未能自由兌換，A╱H股仍會存在一定價差。而筆者相信中央暫不會大幅放寬資本賬管制，因為人民幣的流向實難觸摸（內地有不少地下錢莊），判斷錯誤會對經濟造成很大衝擊（且看印度，周三時為控制外資流入，嚴禁外資透過衍生工具買股票，結果印股曾大跌9%）；因此，A╱H股同價將是十分漫長的路程。 　　在北水湧港下，本周港股表現不俗，亦帶動本欄組合上升3.87%，優於恒指的1.65%及國指的3%。本欄上周的主要功臣為上海電氣，一周升達32.14%。以往此股走勢十分落後，當其餘兩隻電機股——哈爾濱動力（1133）及東方電機也急升之際，此股仍徘徊在3.5元水平。 　　由於當時筆者認為這主要受到陳良宇案影響，但企業本身業務是不受影響的，因此在3.59元及3.63元分兩次買入，佔組合達10%。最後證明筆者的看法正確，在上電回歸A股及陳良宇案的結束，上電股價顯著轉強。日前瑞信更把目標價由5.5元調升至8.3元，刺激股價升至8元水平。現在三隻電機股的估值已接近，筆者會觀察三者股價變化，若上電再急升，會考慮換馬至哈動或東機。

龐寶林1018

基金經理面對的兩難情況

最近，不少基金經理及分析員面對極大的挑戰與矛盾，因他們視為價值投資鼻祖的美國股神畢非德可能已全數出售中石油（857）股權。究竟他們應否跟隨？於2003年4月期間，畢非德以不足1.7元的價格吸納中石油股權23.47億股，佔中石油已發行股本13.35%。　　自畢非德持有中石油至今年4月12日，中石油已累計派發股息0.96元╱股，畢非德昔日買入成本大半早已經收回，況且中石油股價已從昔日1.7元上升至超過18元，畢非德此舉被投資者視為價值投資法及看好中國的絕佳示範。 　　然而，畢非德於7月12日，以12.46元的平均價拋售一千六百九十萬股中石油，持股比例由早前的11.05%，下跌至10.96%。根據港交所（388）的規定，持股比例超過5%的大股東必須在持股比例超級整數變動（如畢非德是次便超越了11%）時向港交所申報。 　　此後，畢非德接連五次向港交所申報減持中石油股權，最近為9月25日，並以12.8元的價格減持中石油二億二千零五十萬股，持股比例下跌至5.44%，就算持有小量股權，對中石油股價升跌的影響已不大！ 　　筆者在上周五的東驥股票組合內加入中石油及建議各位讀者買入，若不是周五見報，應可以早點以較低的價位購入；事實上，不少基金經理都在思考此問題—應否跟價值投資法大師畢非德一起沽貨？鄧普頓的麥樸思已立即否定，還表示需長線持有；香港股神「四叔」李兆基也認為不須沽售中石油的股份。 　　相對全球性油公司而言，中石油的估值不便宜，但以中國股市的水平（尤其是A股的角度），二十餘倍的市盈率則屬非常便宜，不少投資者還預期中石油可引入其他注資項目！其實，不少投資者不僅對中石油有此想法，他們對大部分H股回歸A股的股份均有憧憬，冀望股價也有類似的升幅。 　　同時，中國已推出了四隻QDII的基金，每次招股也反應熱烈，例如上投摩根在一天內便獲得1000億的認購額；這些基金不但可以投資港股，還有亞洲地區╱國家的股市，甚至全球股票市場！若它們投資香港股市的話，必定投資於折讓大、盈利良好的H股，且內地基金經理比我們更了解A、H股的狀況，如注資、重組等消息，故他們投資速度既快且狠！ 　　中國人民銀行行長周小川【圖】早已說明QDII的額度將增發至300億美元，若內地基金經理的投資速度太慢的話，他們便有機會「愈買愈貴」，H股便因而A股化！相信各位讀者也注意到每一隻有機會回歸A股的股份，其股價均大幅上升，如中石油、中煤（1898）、中海集運（2866）、富力（2777）、首創（2868）、復地（2337）、中移動（941）、首都機場（694）、紫金（2899）、長城汽車（2333）、哈爾濱動力（1133）、上海電氣（2727）……，部分股份已肯定回歸A股市場，但部分還未有定案，造成各位投資者不斷在市場內「尋寶」，根本不會考慮其基本因素，如盈利、估值等。 　　據說大型投資銀行的分析員，近日開始採用這角度衡量有關股票，如近期神華（1088）回歸A股，其H股股價被大幅調高至「紅底股」的新高目標水平！究竟誰對誰錯、是耶非耶？往後才可定斷！ 持貨或出貨須視風險 　　若閣下的風險承受力強，又在頗低水平購入，應可以繼續長線持有中國的基金或股票，或可轉往亞洲或全球性的基金。當然不少投資者擔心適逢1987年股災二十周年或10月份股災的心理障礙，畢非德、新加坡淡馬錫及美國鋁業等紛紛大手出貨的影響下，部分投資者也趁高位出貨及減持，把利潤鎖定；更何況不少有紀律的投資者設定港股上升至30000點及國企指數至20000點後便陸續出貨！令港股在周二出現反覆和「插水」的情況。 　　雖然「港股直通車」尚未通行，但QDII基金已陸續「揮軍南下」；另一邊廂，內地銀行的QDII也獲得大幅超額，如華夏銀行抓緊QDII放行A、H股價折讓將逐漸縮小的大好機會，推出慧盈5號，集中投資於四家折讓大的A、H股份，包括中國遠洋（1919）、華能國際（902）、兗州煤（1171）和中國國航（753）等，行業覆蓋運輸、煤業、電力及民航等，達致分散風險之效。由此觀之，A、H股折讓大的股份乃目前銀行及基金公司QDII產品之重點投資項目，綜觀過往的慧盈1號至4號，其投資目標只投資銀行股、指數或霸菱香港基金及美林礦業基金等。 　　筆者近期經常到內地演講，發現不少2000萬元以上的大戶已漸漸縮減其A股的倉量（即成分比重），並開始加重其H股股份比例，待港股直通車的來臨後，轉由乘坐國內直通車的客戶接貨！加上內地證券公司的QDII也尚未實行，相信升幅可能仍非常可觀。 　　東驥研究部認為中國的國策乃希望利用香港的平台鍛鍊國內基金經理及一眾散戶，待時機成熟後才開放A股市場，此舉既降低對A股的風險，也符合國策之需要。況且在H股下跌時，投資者不似在A股下跌般惱怒政府！所以，港股直通車及QDII等必定實行，各位讀者╱投資者不用擔心，只是好事多磨，必須具備耐性而已。 　　現在港股30000點及國企指數20000點出現阻力，筆者估計內地銀行、基金公司的QDII、未來的港股直通車及國內證券公司╱其他金融機構的QDII等陸續登場，在盈利仍上升的情況，中國股市應有機會突破20000點關口！但其波動率卻愈來愈大，若投資者「畏高」的話，可先行取回投資本金，讓餘下的利潤繼續賺錢，相信這為較安心之策，成效也更大。 印度股市曾急挫9% 　　東驥模擬組合本周在歐美股市下跌中仍上升，其中升勢最凌厲乃景順亞洲棟樑基金，上升了5.36%，此基金不但增長強勁，兼具防守性；亞軍是寶源的商品基金，上升了4.27%；季軍是首域中國基金，上升達3%；東方理東協焦點基金也上升了2%；下跌的基金包括韓國及巴西等。 　　印度一周僅上升0.66%，但由於本周股市三度開市後不久即暴跌逾9%，並隨即宣布停市一小時。據法新社報道，導致股市暴挫的原因是有報道稱印度證券交易委員會（Sebi）建議將禁止所謂的「參與憑證（participatory notes）」式股票投資，這種買賣方式令海外投資者得以透過合格外資機構匿名、間接地買賣股票，監管機構此舉將制約海外個人投資者投資印度股市。 投資組合成立總投資額為一百萬港元；成立於1997年2月24日；本組合每周結算一次；開始投資日期1997年2月17日；開始投資額一百萬港元，成立至今變動623.78％；推出至今平均年回報19.56％；2006年變動29.81％；1星期變動1.61；年初至今變動26.37。 基金價格可升可跌，以往業績並不代表將來之業績之保證。

建立品牌 創造更高毛利

＊潘石屹的訪問永遠有看頭，條理清晰，內容紮實，坦白到肉。（聲音版訪問在今日港台《一桶金》播出，http://www.rthk.org.hk/rthk/radio1/Moneyprogram/20071018.html（第二部份約22分鐘開始） 　 建立品牌 創造更高毛利 ──訪問SOHO中國董事長潘石屹（信報1018）

內地掀起的圈地熱潮，造就多幅「天價地王」的誕生。沒有龐大的土地儲備，又成功上市集資的SOHO中國（410），目前資金已到位，但仍堅持貴精不貴多的風格，董事長潘石屹【圖】接受訪問時說：「做房地產有一句名言，就是地段、地段、地段。」這個理念，體現SOHO中國不可以盲目圈地。　　集團的下一步，就是把北京天安門旁，「前門」項目的四十四塊地拿下，再演一齣拿手好戲，打造具北京風貌的商業項目。 　　SOHO中國剛於上周一上市，集資額近130億元，雖然土儲只有約二百萬方米，但集資規模卻能夠與4月上市的內地大地主碧桂園（2007）看齊。潘石屹貫徹本身的作風，說：「上市募集了資金，亦不會撇開地段的基本原則去盲目圈地，下一步，都是城市最繁華的地區。」　　潘石屹提及的，正是天子腳下，位於天安門旁的前門項目。項目一共包括四十四塊土地，旗下的公司已經取得其中三十三塊地的土地證，還有十一塊地的土地證還未拿到。他指出，十一塊地將馬上進入招標程序，今年底前後將一次過招標。 注資須看時間 　　整個前門項目的四十四塊地環環相扣，尚未招標的十一塊地，規劃面積達十九萬五千方米，比潘石屹持有的還要大。財雄勢大的競爭者比比皆是，但他仍然很有信心，可以取得餘下的十一塊地。他解釋，政府在招標過程中，價格只是其中一個考慮，開發商的往績、設計理念以及對地區的規劃，政府都會看重。 　　SOHO中國的品牌及創造力，正正是潘石屹的籌碼。他表示，餘下的工作，就是要把地皮注入上市公司，目前並沒有任何法律及政策的障礙，只是時間問題。 　　「2008年要去北京看奧運會，在前門看到的，一定是非常漂亮。」潘石屹表示，前門大街是一條全長八百四十五米的路，近天安門的一邊，將較傳統，另一邊則較現代化。他又指出，是具有北京風貌的項目，規劃設計，政府都已經批准。 　　SOHO中國現有的項目，都位處於北京黃金地段，在中央商務區（CBD），包括位於朝陽區的商住綜合項目建外SOHO，以及商業項目SOHO尚都及SOHO現代城等，亦有三里屯SOHO。潘石屹表示，北京大部分開發商都專注發展住宅，做商業項目的少，用地競爭沒那麼激烈，過去三年，集團亦轉型至專注商業項目。 盡佔黃金地段 　　北京黃金地段的項目，都給SOHO中國拿下，潘石屹表示，不是因為與政府的關係特別好。 　　「跟好多國營開發商相比，我們與政府的關係反而是弱項；我們的強項，是為社會創造價值。」潘石屹憶述，十年前與一家新加坡開發商，到現在的北京CBD視察，當時的開發商都懷疑，在北京建CBD是不可能的。他說：「十年前那裏的地，價格便宜，也沒人要！」　　在建外SOHO之後，集團主攻商業項目，不再分心發展住宅，這一注押中了，尤其是住宅地價近年愈搶愈高，潘石屹表示，商業項目的毛利率，是住宅的好幾倍，尤是商舖的毛利率最高，現在公司的平均毛利率達50%。 　　曾經有投資銀行的報告，以「不是一家普通的地產公司」來形容SOHO中國，「不普通」，亦為SOHO中國帶來更大的利潤空間。潘石屹說：「透過建立品牌，賣同一樣的東西，亦可以賣得比別人貴。十年前，可以貴10%至20%，現在同一條街的商舖，可以比別人賣貴60%，這是品牌的力量，亦推動公司的毛利率愈來愈高。」 藉品牌提高毛利 　　毛利率提高的同時，規模理應配合，雖然上市集資後資金到位，但潘石屹仍然堅持他的專注，集中火力在商業項目，亦以北京為主。過分集中雖然令投資風險增加，不過，潘石屹就認為，從賺錢的角度出發，北京的商業機會多，項目規模除了上海，沒有其他城市可以媲美。他指出：「追求利潤才是目標，不能只為過癮，一旦形成不了規模，跟廚窗擺的樣品都一樣。」　　內地房地產市場熾熱，地皮的成交價亦屢創新高，發展別具一格的商業項目，亦令潘石屹可以理直氣壯的說一句，絕不高價搶地。 　　他指出，有一些開發商圈的地，面積如一個城市般大，資金被佔用了，風險亦高，兩年不開發亦會被政府無償收回。他說：「市場會懲罰決策錯誤的人，毋須擔心。」 無懼奧運後下滑危機 　　潘石屹說，SOHO中國需要的土儲，只是足夠五年發展便可，現在擁有的二百萬方米，已經足夠。 　　SOHO中國的招股中提到一個風險因素，就是北京房地產市場在奧運之後的下滑危機。潘石屹說：「我的看法完全相反，只是有需要提醒股民。」　　他認為，城市的房地產能否健康發展，取決於基礎設施，2008年後有幾千億元的基礎設施啟用，地鐵、公園、綠化帶更多，亦可以提高房地產價值，北京的房地產市場好像抑壓了十數年的彈簧一樣，正待爆發出力量。而西方有關經濟周期的說法，在中國根本用不。

“除了自己的一套房子， 我們沒有自留地”

Southern Metropolis Daily

本報記者 獨家專訪SOHO 中國董事會主 席潘石屹 借勢中國房地產新一輪上升狂潮，土地儲備不多的SOHO中國日前在香港成功上市，並驚人地募集到逾128億港元資金。SOHO中國董事會主席潘石屹巧妙地嚮海內外投資者詮釋了公司有別於同行的三大賣點，就是地段、品牌和最高端產品。 10月16日，這位因特立獨行而聞達中國地產江湖的老闆，在他的成名作SOHO現代城中接受了本報記者獨家專訪。 潘石屹說，盡管市場競爭激烈，他還是打算專注開發繁華地段的最高端產品；他也不讚成具有法律風險的跑馬圈地，更不願意讓自己的土地在曬太陽的閑置中實現升值；“除了自己的一套房子，我把所有的東西都放到上市公司里。”潘石屹說。理由是，這樣的股權結構可以讓投資者更放心。 “沙特王子是SOHO特級投資者” 南方都市報(下稱南都)：SOHO中國這次募集到這麼多資金，是不是超出你之前的預期? 潘石屹：一開始我沒有預期，大家在媒體上說的5億美金、6億美金，都是自言自語。是到了9月16日，我們才跟投資者確定了定價區間。最後我們募集了19億美金。 南都：據說，9月下旬路演初，市場反應熱烈，UBS(瑞士銀行，編者注)建議你們可以加價，從8.3加到每股8.8港元。你為什麼放棄? 潘石屹：當時我們的定價區間讓香港媒體透露出來了，如果再加價，就加5毛錢，可以多募集到7個億元，最後我們商量了一下，還是算了。因為消息透露出去了，再加價給大家的感覺不好。但從法律程序上來說，我們是可以加價的。 南都：今年SOHO中國的經營業績將達到怎樣的水平?會不會考慮在A股上市? 潘石屹：今年的利潤將會達到16.24億人民幣。回A股上市也考慮過，但從目前的政府監管部門來看，估計審批有一定的難度。 南都：SOHO中國的上市也吸引了沙特王子，如何看待你們之間的關係? 潘石屹：沙特王子是SOHO中國上市最大的機構投資者。我們把公司的機構投資者分成五類，從特級、一級到四級，沙特王子是排在特級，公司分給他的股票是最多的。他們還來考察過公司，很認可我們的商業模式。目前沙特王子對我們主要是投資，不是建飯店、管理飯店。 南都：國慶前夕，你們去全球路演，還專門去了迪拜，這在其他IPO公司中很少見。出於怎樣的考慮? 潘石屹：一般的公司上市，都是考慮美國、歐洲的資金。可是我們這次專程去了迪拜，發現中東的資金對中國市場的發展非常看好。科威特王室基金經理也參與了我們的認購。 南都：很多人評價你和張欣是中國地產界的“絕代雙驕”，很好的搭檔。你們夫婦作為上市公司聯席主席，怎麼分工?你們在生活中怎麼理財? 潘石屹：她更關注產品及其設計，我更關心市場和財務。 在理財方面，我覺得從股權上來說是非常超脫的。除了我們自己的一套房子，我把所有的東西都放在上市公司里去了，我們的招股書後面有幾十頁是我的名字，各種各樣的字形和臉譜都放進上市公司了。我們沒有一個自留地，這樣的結構是讓投資者最放心的結構，因為我賺錢了，你也跟賺錢了，若是虧錢了，我虧的錢比你還多，因為我是大股東。大家的利益緊緊聯繫在一起。這是我們的原則。 “我們只開發繁華地段最高端產品” 南都：傳統的地產商大都是以住宅地產起家的，SOHO公司較早開始做品牌物業發展運營商。在當時來看，選擇“窄眾”消費群體這個觀念有點超前，因為中國的住宅需求遠遠大於商用。為何最終選擇了這種商業模式? 潘石屹：我們公司的商業模式不是憑空想象出來的，其實我們一開始也是做住宅，現代城就是我們最早做的住宅。那時候中國對住房的需求是非常大的，我們做現代城的時候，北京人均住宅還不到10平方米。可是慢慢地商業需求就起來了。我們就開始轉變思路專注做商業，真正大規模做商業是在3年前。 南都：商用物業給你們公司的回報有多大? 潘石屹：其實回報率、利潤率是市場發給我們的一個信號，哪個產品的回報率高，利潤率高，就說明這個產品緊缺。我們在現代城時期，發現建築很少的商業面積卻給公司帶來的利潤非常高。在過去的幾年裡，SOHO中國從預售收入來看，一直排在北京前兩位。盈利數字在整個地產行業遙遙領先，並且我們的納稅額也排在行業前列。 南都：近年轉型切入商業地產的大型房企，開始嘗試自身持有物業，SOHO中國這麼做麼? 潘石屹：我們現在還沒自持物業，未來可能會考慮，但量也不會非常大。我們現在的商業模式是一邊建商用房子，一邊銷售房子。這跟香港人開發商業物業的做法不一樣，他們建一個房子留慢慢出租。 在SOHO中國的發展過程中，我們已經擁有了5800多個投資型客戶，一直在買我們的房子。 南都：SOHO中國上市的前夕，一直嚮投資者強調，公司的產品及品牌創新，是有別於同行的一個製高點。但是記得你們最早推出這一產品的時候，備受業界質疑和攻擊。 潘石屹：我覺得任何一個創新的產品，都是會有爭議的，會在視覺上、觀念上對已有的東西進行衝擊。一般來說，我們的產品出來，爭議五年後就沒有人再質疑了。當然，還有的產品，從頭到尾都在爭議。喜歡我們產品的人就會特別喜歡，不喜歡的人就不會買。 南都：現在不少大型房地產商，已經有比較“格式化”的產品模式。在產品設計上，往往根據城市、地段等綜合因素開發出高、中、大眾化類產品品種，然後在細節上略微調整創新，並快速地在其他地域/項目上進行复製。SOHO中國是不是沿用同樣的模式? 潘石屹：我們還沒有發展這麼多的產品線。我們只有一類產品，就是在城市最繁華的地段開發最高端的產品。未來三五年也是這樣。 “跑馬圈地不是我們的商業模式” 南都：你曾經對外界說過，你不讚成土地儲備?國內一些大型房地產商擁有大量的土地儲備，並且大家還在持續跑馬圈地，因此，外界有種說法是土地儲備一直是SOHO中國的短板。 潘石屹：我不是不讚成土地儲備，我讚成的是在合法情況下的土地儲備，因為中國法律規定兩年不開發的土地要無償收回。如果你的公司有3年的開發期再加上2年的土地儲備，不開發的土地最多存2到5年的時間，再多下去的話，就會存在法律風險，此外資金效益也會很差。 所以，我們不會走這樣的一條路子。跑馬圈地不是我們的商業模式。 南都：然而現在多數行業都在強調“規模為王”，如果土地儲備沒有一定的規模，會不會讓SOHO中國變成“中規中矩”的中型房企? 潘石屹：嗯，我想不見得。在中國，包括房地產在內的很多行業，受制約的是資金，而不是土地。當然，這些公司都會有自己的考慮，也不用我一個同行去擔心。人家愛圈多少平方公里的土地就圈多少。但我們的經營模式不一樣，我在北京最繁華的地方，怎麼可能把CBD的地塊放兩年在那裡曬太陽呢?所以，開發的產品不一樣，決定了走的路子不一樣。 南都：會不會有一種可能性，隨城市中心的飽和和地塊的稀缺，你們拿不到CBD以及繁華中心的地塊了? 潘石屹：這個我不擔心。繁華地段會不斷產生出來的，像王府井、西單這樣，現代城這塊以前也不繁華。未來還有一些區域會逐漸變成繁華地段。 南都：除了北京、上海這樣的大都會，未來你們會不會進入其他有發展前景的城市? 潘石屹：全世界的資本都看好中國市場。在中國經濟這樣高速增長的過程中，再過幾年，別的省會城市也會大幅度發展。你要現在看鄭州、瀋陽、濟南這些城市，還離國際化大都市太遠，但它們以年10%甚至更高的速度增長後，未來成熟後或許就跟法國巴黎、英國倫敦一樣了。 南都：現在很多已經上市的房地產企業都在大規模增發、或者表示要回歸A股。你是如何看待房地產商這一輪你追我趕的加速跑? 潘石屹：這很正常。中國正在城市化的進程中，未來還有好幾億人要到城里來，需要住房，城市居民也需要住得更好，辦公環境更舒適。在大規模的建設過程中，房地產發展商就需要大量的資金和土地。 本版撰寫：本報記者黃夢真 ■鏈接 潘石屹，1963年11月14日出生在甘肅省天水市，在“黃土高坡”農村度過了小學、中學，大學畢業後分到國家石油部工作。1987年辭職下海到深圳、海南，後到北京，專業從事房地產開發。1995年，潘石屹與妻子張欣聯手創辦SOHO中國有限公司。 SOHO中國是當前北京最大的商業地產開發商，在北京CBD的項目開發量占北京CBD總開發量的20%。 在今年的福布斯中國富豪榜和胡潤百富榜，大量地產富豪都位列其中，身價動輒上百億。外界紛紛猜測，潘石屹張欣夫婦的身價超過300億。(本報綜合) 除了自己的一套房子，我們把所有的東西都放在上市公司里去了，我們的招股書後面有幾十頁是我的名字，各種各樣的字形和臉譜都放進上市公司了。我們沒有一個自留地，這樣的結構是讓投資者最放心的結構，因為我賺錢了，你也跟賺錢了，若是虧錢了，我虧的錢比你還多。

市場看好保險股 保費 投資 兩邊賺

市場看好保險股　保費 投資 兩邊賺(money times)

常言道：外國的月光特別圓，事實卻非如此！過去，香江股民視宏利（0945）為保險股王，股價有如天上月，高得只可遠觀。近年，內地亦冒起一堆保險股王，不讓老外專美。倘投資者於低位持有至今，也可沐浴於月華之中。 　　月有陰晴圓缺，內地保險股這個月光，是否只有月圓，不會有月缺的一天？觀乎目前內地保險業的發展趨勢，相信月圓的日子大可持續下去。 ˙行業概覽︰ 　　保險公司的營運模式是，先收取投保人的保費，集腋成裘，再把資金作多方面投資，賺取回報，扣除賠償金額後，便是真正「落袋」的利潤。簡單而言，盈利來源主要有二：保險業務（保費）及投資收益。 受惠洩洪大趨勢 　　內地保險股股價一直動力十足，皆因市場看中保險公司的投資收益增長急速。近年，內地A股市場表現強勁，由06年初至07年6月底止，國壽（2628）及平保（2318）的投資組合規模分別增長55%及36%！市場普遍預期，倘內地股市升勢持續，保險公司的投資收益增長依然可觀。而從表六及表七可見，兩家主要保險公司近半年都積極增加投資於債市及股市的比重，卻減少定期存款金額，相信就是要捕捉近期股市的升浪。 　　目前，中央為了解決資金過剩問題，不斷放寬保險資金的投資渠道，除了擴大QDII（合格境內機構投資者）投資額度外，現正草擬關於保險資金境外投資管理辦法，以增加洩洪力度。投資金額不只集中於本港，更會放寬到全球市場，投資範圍則由原來的存款、債券，放寬到股票型和股權性基金，包括單一股權和衍生產品等。這些都有利保險資金投資多元化，一來增加投資回報，二來可有效控制風險。 國策傾斜 保險股受惠 　　當然，保險公司的「本業」-保單銷售亦是市場的焦點所在。無可置疑，內地市場仍然由國家政策主導，保險業肩負社會責任，業務發展當然受政府決策左右。 　　早於去年，中國頒布《國十條》，為保險業定調，是國家社保體系中的重要組成部分。中國政府決意，有關社會保障和退休計劃，並非由官方機構策劃，交由保險公司充當這角色。於是，由養老金、人壽及醫療保險，到財產保險、責任保險、農業保險等，全都由保險公司代辦，這些都為保險公司提供無限商機。 開闢農村新戰 　　本月將舉行5年一度的中國十七大會議，會前國家總理胡錦濤提出「九個進一步」，重申在多個方面增加對農業和農村的投入，當中亦包括社會保障制度，論調與「十一‧五」規劃同出一轍。事實上，國壽及平保早已揚言，農村市場將會成為保險業的新戰。國家大力扶持農業，中國農民眾多，倘生活質素及知識水平得以改善，再參照流動電訊供應商中移動（0941）進軍農村的成功經驗，可以預期，農村將可成為保險業的增長亮點。 　　中國保監會也預期，及至2010年，內地年收總保費將會是2005年的1倍，逾1萬億元人民幣（複合年增長15%）。市場滲透率及人均年保費開支，將有望由去年的2.7%及309元人民幣，分別增至2010的4%及750元人民幣。屆時，保險業的管理資產總值將達到5萬億元人民幣。 　　不過，要確認這論點需時，只可成為中長支持股價向好的理由。要為保險股股價近期猛尋找「合理」解釋，除了市場情緒高漲外，A股屢創新高、AH股折讓大等因素，似乎更惹人遐想。 ---------------------------------- ˙股份評析︰股價較內涵價值高數倍 　　假如閣下只有一注資金，要從保險股類中選取投資對象，龍頭股是你的必然之選，皆因龍頭所享有的經濟效益，將是整盤生意的成敗關鍵。 　　直至2007年中，以壽險保費計，國壽及平保的市佔率分別達47%及17%，搶佔了市場頭兩位。篇幅有限，只以兩家主要人壽保險公司國壽及平保作分析。 　　市場普遍利用內涵價值（Embedded Value, EV）來衡量保險公司的平貴，計算方法是把總資產，減去所有負債及保單賠付準備金，再加上現有保單及新增保單的價值。通常年報中都會列出相關數據。我們可以利用EV與股價作比較，對於業務發展健康，名聲顯赫的保險公司（如宏利），其股價都會高過EV 1至2倍。 　　最近，兩股股價急升，現價與「歷史」EV比較，已高出數倍！不過，證券行雷曼兄弟發表的報告預測，國壽及平保2007年預測EV達9.33元及16.31元，同比升45%及54%。倘預測準確，便足以支持股價持續走高。 國壽銷售網絡勝一籌 　　仔細看看業務表現，人壽保險銷售十分倚重龐大的銷售隊伍。在這方面，國壽明顯較具優勢。至2007年中，國壽的個人及團體保險銷售人員接近67萬，在銀行、郵局等的代理銷售網點逾9萬個；同期，平保的銷售人員只有約24.4萬人。 　　事實上，以2007上半年看，國壽的營業額比平保多約47%，其保費及存款總收入更是平保的1倍多。最關鍵是，國壽在保險業務中攢得較多收入，可動用的投資本金便較多。假設投資回報率與平保扯平，國壽的實質投資回報也會比平保多。 平保拓銀行業務利交叉銷售 　　當然，平保也不會坐以待斃。為了強化銷售網絡，平保近期進行收購合併，成立深圳平安銀行，並同時於深圳、上海、福州三地開設分行，整合銀行資源固然是目的之一（平保致力金融一體化，保險、銀行業務雙發展，在最近的2007上半年業績中，已見把銀行業務的收支數據獨立列出，證明對該業務的重視），對保險業務來說，開設銀行將可增加銷售服務覆蓋面，方便交叉銷售保單。論增長幅度，平保更跑贏了國壽。至2007上半年，平保營業額增長達57%，同期國壽的增長只有40%。目前要下結論，平保後來追上言之尚早，一切還要拭目以待。 ---------------------------------- ˙潛在風險︰A股回落影響投資收益 　　風險方面，A股市場表現對保險股的短走勢影響較大。目前，市場極度看好保險股，主因之一就是A股上升帶動保險公司的投資收益，倘A股出現較大幅度調整，料也會沖淡市場對保險公司投資收益的憧憬。 　　至於保險業務，在保險市場滲透率低、進軍農村策略等形勢下，發展前景依然光明，只是多了保險公司競爭，連外資也想分一杯羹時，盡管要即時威脅龍頭地位，似乎可能性不大，但競爭將影響保險產品的毛利；同時，讀者也要留意龐大的銷售網絡會否反而成為保險公司的負累，銷售開支增幅比營業額增幅更高。

關於泡沫（＊A股）

新京報 2007-10-16

A股估值已超日本泡沫破滅水平

滬深A股的接連上漲使得人們幾乎遺忘了估值壓力的存在，但實際上，現在的估值壓力比以往任何時候都要大。

截至昨日，滬市的整體靜態PE(市盈率)為70.79倍，深市為72.39倍。但由於國慶長假以後市場的上漲主要集中在滬市，深市PE最高值反而出現在10月9日，當時深市的靜態PE為73.8倍。

上述數據已經遠遠超過了2001-2002年時A股的PE峰值。超過70倍的PE水平也高於日本股市崩潰前的估值水平，1987年至1989年間，日本上市公司的PE維持在60-70倍之間。

據《中國證券報》統計，其根據中報數據得到的PB(市淨率)指標也已高達6.7，而日本股市在泡沫前的PB峰值也僅為5.4倍。

上投摩根基金認為，如果從企業成長性來說，上述情況略有好轉。如果觀察反映企業成長性的PEG(市盈率相對盈利增長比率)指標，按2007年上半年的平均淨利潤增長76%來計算，當前整體A股PEG僅為0.93。但基金公司認為，這樣的超高速增長是否可持續，存在很大的不確定性，因為相當部分的利潤來自於股市上漲所導致的投資收益貢獻，以及股改後上市公司釋放隱藏利潤的衝動。

另外，第三季度的盈利增長被認為是能否改善目前估值水平的重要參考指標。10月下旬是三季度業績的密集披露期，國泰基金認為，上市公司間的業績增長的分化也會對市場走勢產生不小的影響。


南方日報 （解讀十七大）：
東莞證券首席分析師李大霄昨日嚮本報記者表示，十七大開幕式上，對資本市場的有關表述值得投資者深思。“改善資本市場的結構，說明未來有關資本市場的制度性建設將會提速。例如，推出創業板，完善多層次資本市場體系；推出股指期貨，完善市場交易機制，等等。”他還指出，應關注到中央將加強金融的監督和調控，股市的不理性上漲是不可能長期延續的。

在十七大召開前夕，央行為加強對銀行信貸的控制，將存款準備金率再度提高到13個百分點，創下10年來的新高；而加速資產供給、通過QDII分流國內資金、嚮社保基金化轉國有股，也說明管理層正在用更為市場化的手段對股市進行積極調控。

而萬聯證券研發中心總經理黃曉坤表示，在十七大期間，預計股市將保持穩中有升的格局，隨股指期貨越來越近以及港股的上漲，近期“A+H”板塊將成為市場的主流。

尋找投資機會

對於市場人士而言，雖然股指突破了6000點，但對未來的擔憂卻在不斷加深。據長城基金公司統計，目前A股最新的平均市淨率(每股股價與每股淨資產的比率)已經接近7倍，超過了東京1989年泡沫最高峰時期的市淨率，也超過了台北1992年股市12000點時的市淨率，創出了全球股市歷史新高；而靜態的市盈率已經達到73.17倍，距離2001年最高水平的76.36倍僅相差4.35%的空間。“目前的股市已經脫離了價值，完全是由資金所推動的”，黃曉坤表示。

而市場人士也希望從十七大後所帶來的一些變化中，挖掘到一些新的投資機會。富國基金表示，十七大後醫改草案可望出台，主要內容包括醫藥分家、政府加大投入。這對醫藥流通、普藥、疫苗等企業有帶動作用。推動醫藥板塊股價上漲的有利因素包括行業利潤穩步回升，相對估值不再偏高。

關於泡沫（陸東）

「牛市未完勿信循環」（明報）

港股的牛市究竟走到哪一個階段？瑞銀研究部董事總經理陸東指出，我們已走到牛市第二期末段，有機會步入第三期，但離開牛市完結之日，還有很長日子。 現時港股氣氛不及97 年 陸東稱，牛市一般分為三個階段，第一階段是「信心恢復，但盈利未配合」，情好像03 年SARS 之後，有自由行、CEPA 等利好因素支持，投資者信心回升，股市相應做好，恒指很快便由8000 點重上萬多點。「升到某個水平自會略作調整，當年升到14000 點後，便回落兩成至12000 點，因為大家擔心美國加息會拖慢本港的復蘇步伐，但亦好快明白到，加息其實是好事，因代表經濟好。」他憶述說： 「調整過後，便進入牛市第二期，直到今日。恒指這幾年累積升了一倍，企業盈利也升了十多倍，企業盈利升，指數又升，這是很健康的。」至於牛市第三期，是信心和盈利一齊升，後期更會去到「雞犬皆升」的地步。投資者願意用極高的價錢去買貨，因為他們信心膨脹得很厲害，好像97年牛市的最後4 個月，大市升了四成多，那時投資者買東西不問價，只求買得到。 信貸未膨脹股災機會微 陸東認為現時的港股氣氛，與97 年的瘋狂相比，差距仍遠。「但近日確有象顯示，我們已走到牛市第二期末段，有機會步入第三期，因為股市愈見波動，投資者亦開始炒概念和消息，例如炒紅籌回歸、炒資金來港等，而不是純以企業盈利作考慮基礎。」去到牛市第三期，一般也會伴隨信貸膨脹，但本港未見此情，所以陸東認為離開牛市完結之日，還有很長日子。「就算已步入牛市第三期，也不會短短幾星期玩完，因信貸膨脹不可能是一朝一夕的事，我看不到大市為何會在沒有借貸膨脹的情下急轉直下，除非有些預計不到的政策改變，但這可能性更細。」陸東認為，熊市出現，很多時因為非經濟因素，例如89 年六四事件等，但一般而言，只要信貸未膨脹，股災機會已很低。「不要迷信什麼幾多年一個循環，要是這麼容易預計到，世上便沒有窮人。」

招行盈喜1016

招行前三季業績預增100%以上（證券時報 ）
證券時報記者林根 本報訊繼深圳發展銀行之後，招商銀行今天也發布了今年第三季度業績大幅預增公告：預計今年前三個季度淨利潤較上年同期增長100%以上，即高於89.36億元。 招行表示，今年前三個季度業績增長的主要原因是招行資產規模有所增長，利差有所提高，非利息收入快速增長，信用成本有所下降，成本收入比有所下降，預計有效所得稅率有所下降。據瞭解，招行去年前三季度淨利潤為44.68億元，每股收益0.31元。 此前，招商證券在剛出爐的“銀行業第四季度投資策略報告”中認為，招行受益利差擴大幅度最大、撥備壓力較小。該報告表示，在宏觀經濟高位運行，工業企業經營狀況良好，資金相對寬鬆的情況下，銀行業景氣度在未來可見的一兩年內能夠維持較好水平。預計今年下半年新增中長期貸款和同業存款較多的趨勢仍將持續。受益利差幅度更大，資產質量持續嚮好的銀行有望在後續獲得好於同業的表現，下半年符合或略超預期，2008年超預期的可能性較大。 廣發證券銀行保險業首席研究員余曉宜分析，第四季度貨幣政策仍偏緊，收縮貸款規模、加息和人民幣小幅升值仍將成為政策首選。利率持續調升對銀行的經營和盈利產生雙刃劍影響。但是，在銀行業半年報盈利高增長的背後，銀行經營壓力逐步突出，主要表現在：其一，存款吸取成本不斷上升是一個必然趨勢；其二，貸款擴張面臨存貸比例、行業配置、風險與盈利匹配管理、期限結構管理的多重限制；其三，債券投資風險提升的同時短期盈利能力下降；其四，中間業務收入增長快、增長空間大，但短期內盈利占比提升速度仍很難補足其他資產盈利能力放緩的步伐；其五，銀行的風險管理成本明顯出現上升態勢。

龐寶林1012

內地資金到位 港股再創高峰

在1997至2003年間，香港人飽受亞洲金融風暴、科技股泡沫爆破及沙士等衝擊，無論收入及財富也大幅減少，甚至踏上破產之途。經歷過這些痛苦歲月後，雖然從2003年起香港經濟重拾動力，但港人對前景仍很審慎，不敢隨意揮霍。可是在過去一年港股大漲，不少股票出現以倍數計的升幅，造就了一些小富翁。　　而港股每日成交由以往的平均200、300億元，增至近期超過1000億元，令很多從事金融業的人收入大增。在這情況下，「魚翅撈飯」的日子又再重臨香江。據一家富豪級飯店的總經理透露，現在食客每位消費2000元以上只屬等閒，飯店近期的生意以三至四成增長，每月營業額近千萬元。 微觀估值偏高 宏觀資金流入 　　筆者在金融界打滾了二十年，嘗盡金融市場的甜酸苦辣，了解到「花無百日紅，市無百日旺」的道理。現在眼見「魚翅撈飯」的境況，一方面感欣喜，另一方面又擔憂。人們願意一擲千金，往往是因為在短期間內賺取可觀金錢，這是股市升幅過急才出現的結果。所以「魚翅撈飯」通常是股市見頂前的現象。 　　近年來一直唱好港股的瑞銀港股策略員陸東，一改以往口風，表示恒生指數於兩個月內上升40%，令現在市盈率高達二十一點七倍，已屬於昂貴。他認為恒指未來的風險，是來自這些錄得龐大升幅的中資股，它們佔了恒指市值的50.7%及指數於2007年未計及特殊項目前的每股盈利預測的42.8%。這些中資股的股價已反映中期的股本回報及可觀前景。他維持2008年恒生指數合理價值為28000點的看法，即較昨天收市的29133點低1133點。 　　但另一邊廂，摩根士丹利亞太區策略研究部主管Malcolm Wood卻認為，美國聯儲局減息，使得亞太區資金狀況更趨向正面，流動性資金將會增多。預計亞太區貨幣仍會繼續升值，另外再加上基本面的強勁，預期亞太區股市仍有7%至10%上升空間。而在這一背景下，作為投資者相對熟悉、中國上市公司最集中的香港市場受益最為明顯，配合「北水南調」的效應展現，摩根士丹利預估未來每年將有500億至1000億美元流入港股。 　　上述這兩人看法分歧，主要是因為一個以微觀分析，即股票盈利表現及估值看，而另一個則從宏觀經濟角度，即資金流向看。以筆者經驗，資金流向對股市的短期走勢有舉足輕重的影響，很多時資金管理人為了免於落後大市，就算知道股市估值貴，也被迫入貨推高股市。不過，從中長期看，股市最終會回落至合理估值。 　　筆者相信若內地A股泡沫爆破，就是港股回落時。豐剛發表報告，指出A股在不足兩年升達550%，而市盈率超過六十倍計，這絕對是一個泡沫。中央有需要為這泡沫洩氣，否則泡沫吹得更大時才爆破，後果將更加嚴重。 　　以豐的經濟模型計算，即使現在內地股市回落30%至40%，只會令國內生產總值減少1.2%，影響不算太大。豐認為在十七大過後，中央領導班子將重新注視經濟事項及這個資產泡沬。筆者認同這點，十七大將在下周一召開，相信本月餘下的時間內地股市及港股將十分波動。 　　特首曾蔭權新任期的首份施政報告，以奪目耀眼的金黃色做封面，襯托古銅色的「香港新方向」標題，象徵香港將迎接光輝的黃金十年﹗筆者但願如此。 　　事實上，筆者滿意施政報告的政策，相信這可令香港經濟有更理想的增長。此外，筆者認為，本財政年度完結時，政府盈餘料約達700億元，庫房持續「水浸」的情況下，絕對有能力應付減稅及差餉之措施帶來的收入損失，施政報告中將薪俸稅標準稅率及利得稅各下調1%只是預告，預期下個財年政府會提供更多稅務寬免，惠及各階層人士。 　　稅務寬減及大型基建工程上馬，相信可有效刺激香港的內需，對樓市有利。而兩鐵合併後，除票價可望降低外，亦會優化鐵路的設施。由新界區至港島商業區的交通，將更方便及便宜。 　　筆者以往較看淡本港樓市，但如今有點改觀，若然基建工程真的如預期帶來就業及帶動香港整體工資上升的話，香港樓市就應有較佳表現，而整體經濟亦會有不俗的增長。過去幾年，筆者集中分析經營中國業務的股票，現在該類股票估值已高，是只宜持有不宜高追的。 牛氣集中中資股 　　剛才筆者說過，過早沽貨是十分痛苦的，不知股神畢非德有否同感？畢非特近日頻頻減持中石油（857），現在權益已降至3.1%，沽出價格平均約12至13元水平。不過在內地資金蜂擁入市下，股神的沽貨行動完全沒有影響中石油的升勢，昨天收市中石油升至15.44元，可能長遠來說股神的決定是正確的，但短期肯定吃眼前虧。 　　國指及恒指分別升至19218及29133點，再創歷史新高。很多投資者心知現水平偏高，但卻不敢沽貨，因為哪怕是沽早一天，也可能損失很多利潤。好像昨天多隻大型國企暴升，例如本欄持有的神華（1088）單日急升24%。筆者相信，陸續來港投資的QDII基金，主要會買入大型國企為主，這類股份短期可持續保持強勢。 　　除了估計是內地資金買入外，神華急升的原因是被大行大幅調高目標價。瑞銀表示，煤價持續上升，加上內地投資者願意支付較高代價買入，該行以內地煤炭股最高市盈率加溢價15%作指標，將神華能源目標價由35.15元，大幅調升至101元，維持「買入」評級。 　　本欄組合內多隻股份上周均錄得雙位數升幅，帶動整體組合升8.36%。由於預期國內資金追捧大型國企股，因此筆者決定把中國石油（香港）（135）中旅國際（308）及深圳控股（604）沽出，換入中石油。畢非德減持的陰影漸已消化，加上有回歸A股概念，預料此股短期升勢仍未結束。

龐寶林1011

現在入市太遲 未到出貨良機

人生往往充滿矛盾，投資市場亦如是；當全球股市在8、9月份受次按陰霾影響，令市場烏雲密布之際，一如本欄上周所言，全球股市卻在轉瞬間大幅反彈，不但收復失地，部分市場更創出新高，不少投資者仍不相信市場可於如此短期間內復甦，投資者情緒也因而極速轉變，風險及胃口俱大增！即使次按的風眼——美國，其股票市場也創下新高！　　不少讀者在7月份高位獲利及離場，本屬非常漂亮的事情；若現在還未買入的話，可能感到後悔，何況部分投資者或在本年更早時間離場呢﹗可見掌握投資時機極為重要。如缺乏這能耐，只好利用強積金等保守方法，即透過平均成本法購入股票╱基金，只要股市、行業或投資工具等作碗型走勢，即使股市短期下跌，長線必然獲利，利潤就是碗型的面積，俗話有云：「橋唔怕舊，只要work就得 ！」　　股神畢非德一向鼓吹的價值投資法，效用十分顯著，只要投資者勤力做功課，盡量趁低位入市，不受市場波動之影響，持之以恒。由於投資者非常了解所投資的企業及自己的投資目標，故無懼股市高位或震倉，也須具備長遠目光，才可以「長線賺間廠」！ 　　畢非德屬「不熟不做」型，投資在簡單和容易理解的企業最為理想，雖然微軟的蓋茨乃是他的多年好友，也受蓋茨積極行善之影響，但他卻從沒有投資微軟，儘管錯過在1990至2000年獲利甚豐的機會，他仍然堅守自己的投資哲學，絕不輕易動搖，實非一般凡人（如筆者）能做到。 　　筆者喜歡考驗自己的投資眼光和接受挑戰，盡量把握大趨勢的高、低位及作出入市的投資，其實亞洲國家╱地區的股市波動性遠比美國股市為大、次數也較多，如香港在1989年受六四事件影響、1997年亞洲金融風暴、2003年沙士等，例子不勝枚舉，美國股市卻在以上的事件中皆絲毫無損。 　　然而，美國在1994年的債災、2000年科網股爆破、「九一一事件」、最近的次按風暴等，對亞洲及新興市場引發一連串影響，故亞洲及新興市場的投資機會更精彩和繁多！ 挑戰性與難度比畢非德更高！ 　　由於投資者非常容易被以上事件影響而沽貨，未能進行長線投資，所以若我們在亞洲地區投資和獲得像畢非德般獲20%以上的回報、甚至連續保持三十年下去的話，難度較大。未來世界股神應在中國或新興市場誕生，現在香港已有「股神」李兆基，「中國股神」卻仍未出現！ 　　如讀者或投資者找到眼光獨到的投資專家或上市公司擁有優秀的管理層，應購入其股票╱基金，把資金託付予他們，並讓他/她們協助閣下投資，回報一如香港在1983至1997年間的大牛市，如長實（001）、新鴻基地產（016）、控（005）等一眾大藍籌等累積一定的升幅。 　　可惜，現在「香港股神」李兆基先生不接受散戶資金，讀者唯有親自操刀，抑或另覓高手？但真正的高手、擁有資金管理實戰經驗及戰績輝煌的人卻如鳳毛麟角！一如優質基金/股票、出色的投資顧問、甚至理想的伴侶等……總而言之：「貴精不貴多！」找到以後，那必須跟他╱她「長相廝守」，不僅「長線賺間廠」而已！ 　　按美聯儲局9月18日的會議紀錄，一致認為須減息0.5厘挽救當前的經濟危機，否則容易蔓延至經濟體系及其他環節，但聯儲局仍然不忘通脹的發展，東驥研究部認為投資者過分憂慮美國減息刺激通脹；其實美國減息令美元轉弱，金價及資源價格隨即上升，投資者便順理成章地預期通脹出現，這情況絕對可以理解。 　　但在撇除能源及食品的核心因素後，其實通脹率頗低，如美國2%、歐洲1.9%、中國0.9%、OECD國家2%等；加上全球化及生產效率不斷提升的情況下，抵銷成本上升帶來的壓力，各大跨國企業紛紛重組業務及減省供應過剩的情況，從整體而言，筆者看不見通脹惡化的情況。 　　雖然油價從1998年每桶10美元，上升至現水平的80美元，聯儲局利率從1%上升至4.75%，以貿易加權 （Trade Weight）角度而言。美元兌各主要貨幣從2002年迄今下跌逾20%，加上金價突破近期高位，投資者便過份憂慮通脹上升，預期10月減息機會大減，所以東驥認為金價上升只是聯儲局再刺激經濟（Reflation）的策略反映，減息導致美元轉弱，繼而引致金價、資源價格上升，卻不是通脹來臨。 　　東驥研究部相信全球暫時未受通脹的威脅，世界各國均望其貨幣貶值，藉以增強競爭力，如日圓、人民幣及一眾亞洲貨幣等都不欲升值，美國又何嘗不想美元再下跌，對出口及美國企業盈利等皆有利！ 　　另一方面，美國房地產價格下跌影響經濟體系及消費市場，勢將有機會導致滯脹，暫時更不需擔心通脹！幸好，現在美國企業盈利理想，而且大部分企業盈利增長均來自於新興市場（尤其是中國等），故美國企業無懼因房地產價格下跌而引致經濟衰退或須大幅裁員，綜觀目前美國就業率及工資數據均不俗，很大機會可達致軟陸。總的來說，聯儲局的焦點仍眼挽救經濟體系，通脹則較次，所以東驥預期聯儲局在10月份減息0.25厘的機會較大，相信新興市場更可被看重。 　　鑒於各主要股市在9月大幅反彈及創出新高位，但市場將於10月份整固，投資者宜趁調整之際再加重投資，故東驥認為目前仍不是沽貨的時機，可能須至今年年底或2008年初才可定奪。不過，目前市場瞬息萬變，投資者應持客觀的態度——「摸石頭過河」，讓市場告訴我們有關的估計是否準確，隨時調整策略！牛市第三期的波動性非常大，但潛藏的上升空間也多。 　　至於中國市場，中央政府為了保持經濟及就業率增長，相信不會大幅加息，只能採取循序漸進的模式，預期今年或再加息兩至三次後便停下來，看清楚滯後的通脹數據升幅會否回軟，或甚至下跌後再作決定！ 　　東驥模擬組合一周下跌0.64%，這歸咎於Man Hedge Diversified Ltd大跌8.73%，由於它屬一隻對沖基金中基金，約投資三成在AHL，但旗下一隻量化基金受次按風暴影響，表現不濟，相信當9、10月份市場回復信心時，此基金應可追回部分或全部損失。 　　由於預期10月份減息，經濟及股市等向好，故將4%現金加入JF印度基金，其實印度股市也創下新高，外資不斷流入，今年至今已達154億美元流入，超越過去的104億美元。 　　另外，較保守的荷銀公用事業基金轉換至較進取的巴西基金，組合內加重巴西的比例；最後景順泛歐洲基金全數轉往景順韓國基金，冀望能百分百全方位捕捉今次升浪。

阿里巴巴（信報）

阿里巴巴下月上市籌78億雅虎入股2％

本港歷來最大宗科網新股阿里巴巴B2B電子商務網站（Alibaba.com），月內將席捲全城。消息人士透露，該股將於本月二十二或二十三日起招股，下月六日上市，集資七十八億元；並已預留部分股份給基礎投資者，而母公司的策略投資者雅虎亦將入股約百分之二至百分之三。　　阿里巴巴向港交所（388）補充資料後，上市申請隨即獲批准，昨天亦展開初步上市推介。據其銷售文件披露，集團計劃發行八億五千八百九十萬股，佔擴大後股本一成七，其中有高達百分之七十三點五由母公司阿里巴巴集團出售的舊股，新股比例只佔百分之二十六點五。 　　消息人士指出，阿里巴巴上市後，母公司持股量雖降至七成，但仍為單一最大股東，是次減持非借勢套現；而集團亦獲雅虎入股百分之二至百分之三，相當於認購是次發行股份的一成；員工亦將持有集團一成股權。同時，集團擬引入多位基礎投資者，其中包括城中富豪及企業，但有關股份認購商討仍在進行，具體入股比例及涉及金額，則有待落實。 　　該股將於本月十五日開始路演，二十二或二十三日公開招股，二十六日定價，十一月六日主板掛牌，保薦人為摩根士丹利、高盛及德銀。 　　據其聯席經辦人之一的里昂報告表示，以折現現金流計算，阿里巴巴的明年預測市盈率為四十至四十八倍，股值為六十一億至七十二億美元（約四百七十五億八千萬至五百六十一億六千萬港元），內地科網股今明兩年預測市盈率分別為八十一及五十三點二倍。 　　由「網路狂人」馬雲【圖】創立的阿里巴巴，目前在全球逾二百個國家擁有二千四百六十萬名登記會員，旗下兩個貿易網站為全球買家及進口商尋找中國和其他國家的供應商，分別為阿里巴巴國際（www.alibaba.com）和阿里巴巴中國（www.alibaba.com.cn），各佔集團上半年收入七成三及兩成七。 　　報告預期，該集團今年盈利暴升二點二倍，由去年的二億一千二百萬元（人民幣．下同）急升至六億八千二百萬元，純利率亦由一成六升至三成二；期內收入亦升五成八，至二十一億五千八百萬元，而投入資本回報率（ROIC）亦由百分之三十九點七增至百分之九十七點五，僅次於網易，成為中國第二高回報的內地科網企業。 　　根據艾瑞市場諮詢（iResearch）報告指出，阿里巴巴為全國最大B2B電子商務營運商，以去年收入計的市佔率為五成一。里昂預計，集團明年新增會員達十三萬人，按年升五成；而人民幣升值將有利集團發展，惟美國次按問題、全球經濟放緩、中國出口產品回收及進口配額等，均對集團構成直接的影響■

阿里巴巴

阿里巴巴未來3年純利 料年增48%（經濟）

【本報訊】集資最大之Dot-Com股阿里巴巴已展開其上市前推介工作，據其保薦人摩根士丹利研究報告預期，全球市佔率達66%的阿里巴巴，其2006年備考純利將由3.57億元（人民幣，下同）增長至11.59億元，3年複合增長率達48%。 憂貿易戰衝擊業務 　　據同為保薦人高盛之研究報告指出，在眾多上市電子商貿公司之國際網上交易市場收入計算，阿里巴巴06年的市佔率達66%；若只計算內地的電子商貿公司，其市佔率更達70%。 　　大摩指出，阿里巴巴純利率可由06年的26%增至31%，08至09年仍可維持31%至32%水平。由於阿里巴巴過去採用了股權激勵機制（Stock-based compensation），06年相關費用便達1.14億元。故若不計算有關費用，大摩預期阿里巴巴的07至09年純利率甚至可達40%至42%。 　　大摩和高盛均沒有直接評論阿里巴巴的合理估值，不過兩者均有列出內地搜尋網站、內地電訊公司、美國網站和貿易媒介等作估值比較。高盛更把阿里巴巴和內地網站百度、騰訊（0700）和以香港作為基地Global Sources作比較，三者的08年預測市盈率分別為78倍、40.2倍和22.7倍。綜合而言，高盛和大摩均關注中美或中國與其他國家的貿易戰會對阿里巴巴業務不利。此外，行業競爭日益激烈，以及會籍為一年內的客戶流失率高，也是其風險因素。

錢志健1008

多得陳兄找到錢志健金融圈外的Link，這篇以後，小弟以後也不post原文了。喜歡的朋友請自行bookmark此連結。http://www.mdehedgecenter.com/media.html

不做贏面細的事！

散戶長線持有優質股票，才是最佳投資方法！在龐大的傳統基金、對沖基金及大戶的影響下，熱錢及游資真的可以move market！　　我曾說過，對沖基金落盤，可用數量分析交易策略進行（Algorithmic Trading）。基金A早上決定要買Y股，打電話去主要經紀B落盤。主要經紀，英文叫prime broker，是投資銀行內的主要部門之一，服務對象是最大的客戶，即我們所講的「大鱷」─對沖基金。如對沖基金A的指示，是要食起（買入）Y股票全日成交量的10％，prime broker就會在市場分段幫客人（大鱷）入貨，我們稱之為「participate」。 　　另一專有名詞，叫VWAP。我認識的一些金融圈內朋友，要做成交量10-15％，實在不難。VWAP（Volume-Weighted Average Price），在此我譯作加權平均價。由於對沖基金的「量」大，主要經紀行通過Algorithmic Trading（數量分析），又會在程式指引下在不同時段進入「買盤」。如果你以為可用一些圖表式形態分析去估計短線未來即日走勢，你有很大機會大錯特錯，輸得很慘！上落波幅愈大，玩即日期指、期權、認購或認沽證的散戶便會有無限大的累積損耗！ 　　你有水晶球也沒用，程式盤可決定當日數量、落盤時間、每張單大小變化。這些大戶的做法，是要減低消息外洩機會。散戶在即日買賣時，便有如坐過山車一樣。 　　我用上周四天交易日為例。國慶過後，星期二大市上升1000點。10月3日星期三，早段大市曾上600多點，下午開市後急速轉跌！最高跌幅有1000多點。假如A不自量力，星期三作出了決定，一開市便沽出三張恒生指數10月到期的期指，又假如A的戶口有20萬元，以28000點的高水位，期指按金大約是10萬元一張，如做即日倉，可持有三張恒指「大期」。大戶一早決定上午時段「participate」，大市短時間內挾高400點。A是看淡大市走勢的，他的三張「大期」，大市挾高後因孖展不足便會「部分」被平倉。期貨行在高位「自動」平了A一張合約，上午時段，A損失了2萬多，未平倉損耗（Floating Loss），還有5萬幾。 　　你無法在大戶贏面極高的情形下去入市做高槓桿動作。期權（options）及認購、認沽證也一樣，除非你是神仙，時間值損耗也會害死你。 　　再說投機者A的上周例子。星期三，中午收市。十二時半至兩點半這段時間，實在「唔好過」。A心想，無可能大市一路會升，六星期升9000點，有冇可能呀？上周的Market Sentiment（氣氛）是，大戶、大陸「有米」散戶、基金、QDII資金湧現，大把錢進入香港市場。A還有兩張合約未平倉，他也認為，這時段是人生谷底。A同自己講，好想去死！自己是小康之家，為何玩這些單邊槓桿玩意？本應是用來買大藍籌股票的戶口錢，現在可能有「至少」8萬元化為烏有！ 　　星期三，下午開市。大市開始回吐。A未平倉的兩張「沽」盤，損耗愈來愈少。三時左右，A平了一張合約；三點半，再平倉最後一張。收市前最後四十五分鐘（期指），大市繼續下滑，A問自己，是否平倉過早？最後，A只是蝕了5萬多，但已是四分一的資本！ 　　以上故事，多的是！10月4日，星期四。A不忿氣，再想入市博一博。星期三，A看了新聞，有評論員話大市再調整4000-5000點也有可能。 　　星期四，A等了整個上午，沒有動作。A要賺回二十四小時前蝕的5萬，壓力很大，因他想一日回本。三點過後，恒指期指大幅下滑。只有15萬，即日還可做兩張沽盤。A去馬！五分鐘，賬面賺了1萬，抵銷昨天蝕的5萬；努力！A想期指收市前跌1000點，他便可收復失地。股市收市前十分鐘，大量VWAP盤出現，散戶A倒蝕1萬；他收市前把兩張沽盤平倉。我同你講，短線真的很難贏！這種波幅市，虧損案例特別多！一念天堂、一念地獄的感覺也不好受！ 　　「金融圈內」首六十篇文章將在本星期三出版，請指教。Trade Like A Hedge Fund的講座，香港證券學會決定把時間改為12月1日星期六下午，有興趣了解，可用電郵聯絡。

上市或為轉型契機

上市或為轉型契機

許慧穎 　　與碧桂園高達5400萬平方米的土地儲備相比，SOHO中國區區120萬平方米的土地儲備實在過於寒酸。 　　但SOHO中國自上而下更願意相信，以潘石屹為核心的創新、有活力的商業模式是公司業績不敗的最大支撐——專注於中心城區，以商業地產開發為主。 　　在SOHO中國開發的總樓面面積中，住宅項目僅占21%，寫字樓占53%，零售商鋪占23%，酒店項目占3%。 　　按照潘石屹的“製高點”理論，SOHO中國位於中心城市的120萬平方米土地，甚至比有的企業位於郊區上千萬平方米的土地儲備價值更大。這是兩種不同的商業模式，不能以傳統的靠土地儲備發展的模式來看待SOHO中國。 　　兩年前，在住宅遭遇高壓調控的當口，老潘擇機宣佈，從此退出住宅開發，轉而專注開發商業地產。而上市以後，或許又給SOHO中國帶來一個新的轉型契機。 　　由於上市公司要保證其有良好的運轉機制，就必須時時保證有充足的現金流周轉。 　　而地產的黃金時代無法長期持續，要使得SOHO中國長盛不衰，就要另辟生路。 　　據接近SOHO中國的人士稱，潘石屹有意在上市後逐步持有部分物業，而不再全部出售，三里屯SOHO項目或是開端。 　　的確，如果有龐大的收租物業，如果價格上升，股東資金增加，相對之下負債與股東資金的比例會下跌，財務狀況則會更加健康。 　　一直以來，SOHO中國都在進行流水作業：拿地、建築、出售循環反覆，從不囤積居奇。這樣做的好處是，時時擁有充足的現金流，且利潤不菲。但對於上市公司來說，淨資產也占據舉足輕重的地位。 　　SOHO中國雖然每年均有不菲的利潤進賬，但相對於其他擁有大量收租物業的上市公司來說，卻無異於一個“空殼”。上市或許是個很好的轉型契機，令SOHO中國有機會躋身“財大勢雄”的企業行列。

主力商業項目SOHO料不受宏調影響

主力商業項目SOHO料不受宏調影響（信報）

而於今天（八日）上市的ＳＯＨＯ中國（410）表示，以商業項目為主，不受一浪接一浪的調控樓價的措施打擊。另外，不排除進一步與入股的香港發展商合作。　　ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹【圖右】表示，三年前已預期國家推出調控住宅樓價的措施，其後相繼推出九十方米以下的單位須佔總樓面面積最少七成、提升購買第二個單位首期一成、第二個單位貸款率不得低於基準利率一點一倍等限制，不過，國家推出的政策只針對與民生息息相關的住宅市場，並非針對寫字樓或商舖項目。 發展取向類似太古 　　在他眼中，風險分兩類，分別是市場風險及政策風險。在北京及上海，市場風險甚低。政策風險方面，過去三年，沒有針對寫字樓及商舖的調控。他預期，未來兩至三年也不會出現針對這兩類物業的政策。 　　ＳＯＨＯ中國總裁張欣【圖左】表示，該公司主力發展商業項目，與太古（019）取向有點相似，不過太古發展太古廣場後，便長線收租。而ＳＯＨＯ中國則將之分拆出售。 　　數年前，ＳＯＨＯ中國有意來港上市，但因為時勢未能配合，最終打退堂鼓。張欣表示，數年前，國際市場對內地特有的預售模式不熟悉，以為是「泡沫」。經過不少公司努力下，預售模式已經廣為認識。 　　潘石屹則幽默地說，上次來港，受沙士影響，飯店無人問津，所住的房間特別「冷」，追問之下，原本該房間一個多月以來也是空置的。今次來港，飯店卻滿座，不能同日而語。 　　張欣認為時勢十分重要，現在國際市場對中國企業甚感興趣。她說，倘大市不就，更有本事的公司，也不能扭轉局面。 不同意土儲高低論成敗 　　不少分析員以土儲高低來衡量一個地產公司的前景，潘石屹卻不同意。他指出，不少香港公司以土儲高低定成敗，不過內地及歐美則以一間公司的盈利能力作準。目前中國房地產市場，並非缺地，而是缺錢。 　　另方面，ＳＯＨＯ中國引入七名基礎投資者，包括嘉里建設（683）大股東郭鶴年及九倉（004）主席吳光正等。被問及與「大孖沙」會面的時候，他們提出什麼問題，張欣不願指名道姓，只表示，不少投資者問「能不能給他們股票」；原來從不買股票，也不吸煙、不喝酒及不賭博的潘石屹則進一步補充，香港發展商長遠希望與ＳＯＨＯ中國合作。 　　對於ＳＯＨＯ中國暗盤價十元四角八仙，較招股價八元三角升兩成六，被問及是否滿意，張欣回應說，暗盤代表性不大，須看真正上市表現■

如果沒有“潘石屹”

如果沒有“潘石屹” 許慧穎 　　“人稱老潘，甘肅天水人，身不高，體不壯，頭髮不濃密，但身手頭腦均敏捷矯健。年齡未及不惑，吃過‘文革’的苦，享過改革的福，故能上能下，可屈可伸。” 　　這就是SOHO中國主席——潘石屹。對於SOHO中國，潘石屹像一張活名片，活躍於各式各樣的舞台。在不同的場合碰見老潘，最常見到的場景是他手拿一大把名片跟各色人等交換。他的名片上“潘石屹”三個字並不顯見，顯眼的是SOHO中國標識。 　　就是這個人，引領SOHO中國完成了一個個看似不可能的任務。“SOHO中國的募集金額是15億美元!”看到SOHO中國招股說明書的人都有些驚嘆：路演期間，該公司的國際配售部分已獲得超額認購逾10倍，“就那麼丁點兒土地儲備，國際配售還超額完成？”類似質疑還有很多：SOHO中國到底憑什麼上市? 　　憑借SOHO中國特殊的商業運作模式作為支撐，重量級香港大亨作為擁躉，除此以外，還擁有知名的推廣者——潘石屹。 　　在SOHO中國上市籌備過程中，老潘顯然是再合適不過的“推廣部經理”。做商品代言人、拍電影、設立慈善基金······就在不久前，他還為青海黃南藏族自治州的教育發展捐了1000萬元。以至於有人說，老潘太會利用各種機會“作秀”了。 　　有一點也許是業內人為之驚訝和不解的，老潘所到之處總會引起騷動。或是女孩子們的尖叫，或是路人的注目和談論，儼然是娛樂明星的味道。即使遠在鄂爾多斯國賓酒店，同樣不時有人認出他。 　　可以說，更多人是因為知道潘石屹從而認識SOHO中國的。 　　極少在媒體上投放任何廣告，但有關他的報道常常見諸境內外各種媒體，他已經被視為組成SOHO中國品牌不可分割的一部分。2005年，他被《財富》（中國）雜誌評為中國最有影響力的25位商業領袖之一。 　　他常常在境內外各種重量級會議上發言，也是公司許多創意的策劃者。在市場發展和建立之初，把自己和自己的公司同時塑造成名牌。不能說SOHO中國是由於潘石屹的個人影響而順利上市，但他及他的行動確實在上市過程中成為公司的積極推動力量。

跟商業地產巨人差多遠

跟商業地產巨人差多遠 許慧穎 　　在內地的地產界，尚找不到一家上市公司與SOHO中國的經營模式完全相同，故不能以傳統商業地產模式看待SOHO中國。 　　在目前SOHO中國的開發模式中，所有開發項目完全以出售為主。據知情人士透露，從北京三里屯項目開始，SOHO中國將轉變套路，總規劃建築面積為465680平方米的三里屯SOHO項目中，SOHO中國自持物業面積將大幅增加，最高持有面積可達50%。而在北京前門大街改造項目中，SOHO中國更將以自持物業為主。北京前門大街改造項目規劃建築面積36萬平方米，預計年底基本封頂，明年5月營業。 　　如果SOHO中國轉型成功，那麼其商業模式就與新鴻基地產部分類似。 　　新鴻基地產主要做商業地產開發，同時也做一部分住宅。2004年度，新鴻基地產僅租金總收入就接近50億港元。縱觀新鴻基地產的經濟收益，可以發現，模式無外乎開發與銷售大型住宅、創造人流、保留商場作長遠收益。而SOHO中國在2年前就已退出純粹住宅的開發。 　　新鴻基的土地儲備眾多，選址並不拘泥於城市中心區。一般多選工業用地，然後補足商業地價款，開發商業地產。這樣就使得拿地費用大大降低。 　　而SOHO中國的土地儲備全部位於城市中心區，拿地費用不菲，土地價值也高。到去年底，SOHO中國在北京CBD已經或正在開發項目的建築面積達到155萬多平方米，占北京CBD總規劃建築面積的19%。 　　按分析師的說法，以每年30萬~40萬平方米的開發規模，SOHO中國現有土地儲備可供4~6年開發。SOHO中國上市募得的資金可以使公司購買更多土地用於開發。

SOHO中國上市：難以土地論短長

China Business News C02 | 公司	2007-10-08 Highlight Keywords
SOHO中國上市：難以土地論短長
許慧穎 　　在地產界尚找不到一家上市公司與SOHO中國的經營模式完全相同，它是個“另類”——僅有120萬平方米土地儲備，但幾乎都位於北京中心城區，所有開發項目均以出售為主，寫字樓面積占開發總樓面面積的53%，客戶主要是中小企業和身家不菲的個人，全靠獨特品牌和商業地產差異性取勝，追求高資產周轉率和高利潤 　　9月12日，北京，早6：00，SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”）主席潘石屹睡眼惺忪地出現在首都國際機場，他和他的銷售團隊將乘坐最早航班飛往鄂爾多斯。 　　“我們的銷售員特別敏感，他們走到哪，我就跟到哪！”到異地進行項目推廣、銷售，這是潘石屹近兩年常做的功課。此前，山西市場已被其成功開拓，現今的SOHO項目銷售業績中，山西獨佔半壁江山。鄂爾多斯也許將成為下一個目標。 　　在潘石屹的眼中，穩固快速地回流現金，甚至比土地儲備更重要。這或許可以解釋為何在上市進入倒計時階段，他仍放下一切飛赴前線。 　　相隔一天後，他就偕夫人——SOHO中國總裁張欣奔波於香港、紐約乃至中東各大城市，開始了SOHO中國上市前的路演。而今天SOHO中國將走完所有準備程序，在港掛牌。 　　《第一財經日報》從消息人士處獲悉，SOHO中國此次募集資金擬為15億美元。自SOHO中國始，衡量地產公司能否上市的風向標也許有所轉變 　　在摔倒的地方站起來 　　鏡頭回放到2002年，潘石屹首次宣佈，要在美國及中國香港同時上市。 　　不過，那一次老潘折戟而歸。對於個中緣由，張欣在2006年的地產金融論壇上透露：美國和香港資本市場給SOHO中國定的市盈率為8倍。按照他們夫婦的設想，市盈率應是13至15倍，但當時地產公司的市盈率普遍在8~12倍。再加上當時公司聲名初起，土地儲備少，因而難以吸引海外投資者的注意。 　　彼時，港媒分析認為，SOHO中國的資產淨值較低。事實上，當時其旗下的“建外SOHO”項目銷售額已至18億元，但由於項目並未完工，該收入不能納入當年財報中。除去上述收入，老潘當年只有現代城尾盤銷售的幾千萬元。 　　此事似乎未對潘石屹造成負面影響，反而從那一年開始，其市場影響力日益提高。同年，公司開發的“長城腳下的公社”榮獲威尼斯國際建築獎，其他項目也一個接一個熱賣。 　　事隔5年，他再一次站在了當初摔倒的地方。這一次，老潘異常地不張揚。從去年至今，潘石屹從未在任何場合透露關於上市的具體細節。而對比5年前，SOHO中國也已前進了許多步：連續2年占據北京銷售額第一的位置，根據北京市房地產交易管理網顯示，2006年SOHO中國銷售額39個億；帶有“SOHO”標記的項目增至6個；盡管土地儲備仍然不多，但這一次老潘顯然勝券在握。 　　解除斷頓危機 　　事實上，土地儲備一直是老潘心中的隱痛。從建外SOHO以後，老潘就時常“鬧饑荒”。雖然項目一個接一個地開發，但手中卻沒有一點多餘儲備。而他一直堅持“守住北京、守住CBD”的原則更使土地儲備的道路困難重重。 　　2006年9月，潘石屹曾嚮《第一財經日報》表示，考慮到天津和上海去拿地。當時建外SOHO 7期和SOHO尚都兩個項目都已進入銷售末期；朝外SOHO雖然剛剛開始銷售，但由於體量僅為20萬平方米，預計當年就能售完。體量更小的光華路SOHO預計隔年的一季度便可銷售一空，老潘手中已無閑地。 　　然而，“到天津、上海去”的話音未落，今年3月，便傳出潘石屹以逾30億元拿到位於北京三里屯47萬平方米土地的消息。三里屯SOHO的獲得，對於SOHO中國來說意義重大，它將改寫SOHO中國長達3～4年的“斷頓”危機。 　　“不出去了”，潘石屹再次改弦更張，一口濃濃的西北腔訴說對北京的熱愛。 　　他表示，現在北京CBD內還大有可為。就在2個月前，SOHO中國再次有大幅土地進賬。7月底，老潘入主北京前門大街改造項目。這是北京市規模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門大街及東側路以西地區，規劃占地面積22.4萬平方米，規劃建築面積40.2萬平方米。 　　有業內人士稱，僅就前門大街改造項目，老潘便可進賬52個土地證，就在上周，潘石屹嚮《第一財經日報》證實，將有11塊土地通過招拍掛方式公開出讓。不言而喻，其他41塊土地已是他的囊中之物。 　　占據製高點 　　比盲目跑馬圈地更重要 　　相較於其他地產上市公司全國的“圈地運動”而言，潘石屹一點都不瘋狂。 　　但在僅有120萬平方米土地儲備、募集金額目標卻在15億美元這一點上，很多人認為，SOHO中國似乎比眼下瘋狂的牛市更瘋狂。 　　通常，香港方面投資者相當在意上市公司的土地儲備及其擁有的固定資產價值，而這兩方面顯然都是SOHO中國的“軟肋”。 　　大多數地產公司都跟9月28日掛牌的遠洋地產相同，更偏重傳統的住宅地產業務，業務範圍達及全國；如果有商業地產則更傾向於自己持有作為固定資產投資，有時會整棟出售寫字樓；在這些基礎上擁有豐沛的土地儲備。 　　而SOHO中國業務局限於北京，只涉足商業地產；把所有開發的項目以層為單位賣給一些中小公司或個人，買家或投資或自用。非主流的方式把它與其他地產公司區分開來，這使得SOHO中國將成為首家為投資者提供如上投資概念的上市地產公司。 　　熟悉SOHO中國的業內人士說，SOHO中國不是以傳統的土地儲備來吸引投資者，而是靠品牌和商業地產的差異性取勝。的確，SOHO中國所擁有的土地全部是“黃金貴胄”之地。老潘將房地產開發的古老秘訣“地段”論，發揮得淋漓盡致，用他自己的話說，占據製高點遠比盲目跑馬圈地更重要。 　　在SOHO中國業務構成中，寫字樓面積占到公司開發的總樓面面積的53%，零售商鋪占23%，剩下的3%是酒店項目。到目前為止，公司總資產的67%都來自於銷售部分。而在與投資者會面時，老潘最強調的亦是其高資產周轉率，以及高利潤水平。 　　分析師認為，SOHO中國的客戶主要面嚮中小企業和身家不菲的個人，這是一個風險很低的策略。因為這一群體的需求旺盛，又沒有來自其他開發商的真正競爭。一個佐證便是，目前購買項目的鄂爾多斯地區客戶不過區區10個人，而銷售額卻高達6億元，甚至有些買家是SOHO中國的項目開發到哪就買到哪。 　　老潘決心走出一條土地儲備之外與眾不同的新路，但關鍵在於，該公司是否可以持續穩步獲得有高回報、高價值的土地；然後繼續實現銷售額最大化和利潤最大化。 　　以傳統眼光打量SOHO中國，土地儲備仍有些“單薄”，即使在北京市場也排在幾十名開外。但從年度銷售額來看，SOHO中國已連續多年位列北京地區銷售前三名。其每年至少保持35億元以上的銷售規模，令一些全國擴張的地產公司也相形見絀。 　　不過，當某一天老潘所要求的高回報型土地不再有，或北京物業出租水平下降，SOHO中國將何去何從？

老曹1005（＊負利率時代結束 > 泡沫爆破 ）

　黃金周前，A股係以2008年估計純利O四十三倍交易，雖然今年A股純利平均升幅可達31％，點睇都係算貴（但貴唔係睇淡理由）。中國經濟保持高增長，利率低於CPI增長，令A股繼續上升，今年8月20日以後更刺激本港H股狂升，因中央將批准個人資金自由行。中國政府正努力為A股做冷卻措施，包括讓本港國企回歸A股市場去吸收市場內過剩資金，並以QDII（讓內地基金及金融機構投資港股），即利用本港H股去拖慢內地A股上升速度。

如參考1980年代台灣股市泡沫爆破前曾出現兩次大調整，第一次調整幅度39％，第二次26％，到1990年2月指數見12495點才正式爆破。原來「狼來了」理論亦可應用於泡沫經濟！今年首季唔少專家認為A股出現泡沫，相信只係第一次狼來了；5月份加股票印花稅係第二次狼來了；至於第三次狼來了係咪2008年？冇人事先知道。如參考香港1997年樓市泡沫爆破理由，八萬五房屋政策只係藉口，真正理由係負利率時代結束。1990年2月台灣股市泡沫爆破，理由亦係負利率時代結束。有一天中國CPI增長率回落至利率水平以下，存款利率再次提供實質利率，形成資金由物業市場同股票市場重新回流銀行存款，就係A股泡沫爆破時刻。QDII令內地資金可見將來繼續流港，港股直通車雖然一再延期，最終仍會開出，令H股同A股差距進一步收窄。

內地A股年底可拋空

　　年底A股市場引入期指，內地A股亦可拋空，即2008年起將進一步增加A股供應量，代表中央政府利用種種方法去減慢A股上升幅度同速度，以便日後泡沫爆破後下跌幅度及速度亦同樣減輕。

　　日本政府1989年6月前唔理會泡沫形成，1989年6月至90年6月大幅加息及抽緊銀根，恢復日圓實質利率，引爆日本地產及股市泡沫，後遺症十分多；反之，台灣政府事前做好多，1990年2月台灣股市泡沫爆破，但對台灣經濟所造成傷害唔大。中國政府近年做法亦一樣，就係做好一切預防措施去迎接未來泡沫爆破日子來臨（歷史上冇一個政府可以阻止泡沫形成及爆破），令日後中國泡沫爆破後帶來最小損失。

龐寶林1005：看誰笑到最後

內地海外資金交鋒 看誰笑到最後

過去幾個月來，香港股市的表現真是難得一見，恒指先在8月初時大跌3000多點，其後不用二個月就從低位19300點，急升至前天接近29000點水平，國企指數更誇張，從8月中的低位10300點水平，暴升至18400點，升幅達80%。　　筆者記得在2002年曾表示，只需每月投放10000元在年均回報10%的投資工具上，二十三年就可累積1000萬元，當時不少人認為10%年回報的假設太高 （當年股市大跌，存款利率只有0.1%）。但如今股市可在一個多月升80%，期間不少股票如港交所（388）升幅更超過一倍。在這情況下，投資者對回報要求大幅提高，10%的年回報已嫌太少，要30%才合理！若以此回報計算，月儲10000元在十二年就可累積1000萬元，真是「發達容易搵食難」！不過長線理財策劃還是保守點好。 　　近年中國股票基金表現出色，多隻基金也能跑贏國企指數。根據Micropal基金系統的數據，年初至今（截至9月28日）中國基金的平均升幅為72.74%，高於64.75%，而表現最好的中國基金—霸菱香港中國基金，升幅更達到89.93%。但奇怪地，在8月中至今的大升市中，中國基金的表現落後於國企指數。就算期間表現最好的中國基金—豐中國股票基金，升幅也不過是54.52%，不及國指的55.61%【表】。 　　出現此情況的原因是，很多基金經理也認為中資股估值偏貴，不敢追入。事實上，有部分國際投資者 （如畢非德、淡馬錫）更不斷減持股票，可是在內地投資者眼中，中資股卻仍便宜 （A股市盈率達五十倍、H股只有二十多倍），故蜂擁入市把指數搶高。以現在戰況看，內地投資者暫時勝出。 　　這市況令筆者回想起1993年的港股，當年恒指從年初的5500點，大舉升至第四季初的8000點水平，歐美投資者在此水平開始沽貨獲利，但日本資金卻接力，令恒指在第四季從8000點，升至12000點水平，升幅達50%。其後恒指在1994年大幅回落至6500點水平。現在的國內資金就好像當年的日本資金，但究竟國內資金會把港股推高至哪個水平呢？這實在難以估計，筆者建議可花點資金，買認沽期權作保險。 　　筆者短期對中資股有保留，是因為它們估值已高。至於長線則持續看俏，是因為它們的盈利高增長趨勢沒有改變。其中企業間的併購重組活動，是企業維持高盈利增長的主因之一。 　　不斷上漲的股市推動了國內的企業併購。來自Thomson Financial的數據顯示，今年前九個月中國國內併購交易總額達到了294億美元，比去年全年創紀錄的244.1億美元還要高。總部設在上海的市場研究公司Z-Ben Advisors Ltd.。今年6月在一份報告中說：「併購活動的升溫，將從根本上改變許多上市公司的盈利前景，從而改變整體股市的前景。」　　以往國有控股企業集團首次上市時，它們往往會選擇讓一家並非持有集團最優質資產的子公司上市。而目前的企業併購潮最大特色之一是，國有企業不斷把優質資產注入旗下上市公司 （即上市公司收購國企優質資產）。例如包頭鋁業注入中國鋁業（2600）、東方鍋爐注入東方電機，以及上海輸配電注入上海電氣（2727）等，由於以合理甚至偏低價格收購優質資產，令這些企業每股盈利顯著增高，股價因而大幅造好。 　　中國政府尤其致力於在電信、能源和交通運輸等戰略性行業。中國國有資產監督管理委員會（國資委）兩年前提出的一項目標，即將它控制的企業集團由目前的一百五十五家整合為八十至一百家世界級大企業。 　　此外，中央亦希望利用股票市場來減少政府對企業經營的參與。因此預期注資重組等併購活動仍會陸續有來，這對不少中資股的盈利有所支持。 　　控（005）及中交建（1800）這兩隻散戶愛股，在過去的一兩個月明顯跑輸大市，但上周卻強勢盡現，在調整市況下逆市上升。控被大行調高目標價，加上美國次按問題紓緩，刺激股價上揚。 　　至於中交建這股份則穩定中見進取，股價波動不算大，但當「開車」時，升幅絕不小。上周它急升17.18%，是本欄組合的主要「功臣」。上周組合上升0.6%，優於恒指及國指的-0.34%及0.5%。中交建上半年業績十分出色，按年增長一點五三倍，達到27億元人民幣。 　　就算撇除特殊項目因素，純利仍錄得一點○七倍增長，達22億元人民幣。值得一提的是，中交建毛利率由6.8%，改善至7.9%，反映核心業務的增長動力已告加強。最近有市場消息指出，中交建將於短期內落實一個中東大型基建工程項目，涉資逾100億元，可見此股業務不單局限中國。此股最大賣點仍是最受惠中國發展基建。而它沒有在內地上市，對內地投資者來說，有獨特的吸引力。

龐寶林1004

中國經濟騰飛 美放寬銀根 股市難跌

最近全球主要的新興市場股市屢創新高，其中包括中國、印度、巴西、新加坡、印尼等，在一眾成熟市場中，除了香港，美國股市亦創下新高！　　今年以來，上升幅度最多股市分別為上海A股（107.01%）及深圳B股（182.52%），國企指數也上升了73.32%，但恒指只上升41.25%。恒指雖然屢次創出新高，但升幅只有國企指數的56%！ 　　不過，恒指自1997年後再次有機會揚眉吐氣，這因為香港受惠於中國經濟高速增長，銀根政策卻跟隨美國，並不是中國，造成港股及中資股的升勢更見凌厲，故出現調整屬必然的，但不會出現大跌市；恒指在周三的波幅達近1600點，短期高位已見。 俄國政治前景未明朗 　　在芸芸亞洲諸國中，越南股市今年勁升46.25%、南韓上升40.41%、印尼也上升36.52%。其實很多國家╱地區股市的升幅已超越越南或與越南看齊，所以投資者根本不需投資越南股市或基金，況且越南股市去年的升幅也不小，倒不如把資金從新興市場轉到成熟市場—南韓。 　　南韓股市今年迄今的升幅絕不比越南遜色，風險也較越南低，配合南、北韓關係緩和，南韓或許有機會利用北韓的廉價資源進一步加強其競爭力；加上與美國簽訂自由貿易協議、與中國關係良好及持續發展、開拓中國龐大的消費市場…… 等，對南韓的經濟發展簡直如虎添翼！ 　　至於拉丁美洲諸國中，以巴西股市的升幅最為突出，今年迄今達39.45%；東歐地區方面，土耳其股市的表現最佳，升幅達39.81%。反觀俄羅斯，其股市只上升了9.71%，這歸因於其政治前景尚未明朗，雖然憲法訂下普京需於明年落台，傳聞他欲當總理而不是總統！待政治因素明朗化後，相信俄羅斯股市可追回落後的表現。 內地投資者轉炒港股 　　近來，筆者經常到內地擔任演講嘉賓，發現愈來愈多投資者對投資H股感興趣，尤其是國內的大戶或精明投資者，甚至機構投資者亦然。由於A股的風險愈來愈高，調校風險後的H股回報遠遠高於A股，故不少機構投資者爭相申請發行QDII，所以銀行、證券公司、基金公司、保險公司等均欲盡快發行，對機構本身愈有利。 　　這因為儘早推出QDII基金，集資額較容易爆滿；如不及時推出QDII基金的話，恐怕未能購入價格合理的股票╱基金！這情況可謂：「愈遲買愈貴」，而且「愈遲買」的風險更高，將來如何向國內投資者解釋？ 　　即使「港股直通車」還未正式實行，不少國內洞悉市場發展的投資者（尤其是散戶）已逐漸自行轉車，早已揮鞭投資港股，待QDII的基金或「港股直通車」開通後，再由其他投資者承接這些「貴貨」。 　　所以，H股近月來的表現明顯地遠勝於A股，H股在過去一個月已上升25.72%，上海A股及深圳A股分別只上升了6.34%及5.13%，便可見一斑。港股及H股在本周二的升幅實在太厲害，所以周三出現調整屬於正常現象。 有人漏夜趕科場 　　近來，擔任基金經理絕對不容易，除了股市在高位波動更大外，基金認購及贖回額也非常大，「辭官者」面對9月份亞洲（日本除外）的股市已上升了12.7%，2007年的市盈率為十六點六倍，較美國股市的估值貴9.6%，雖然亞洲的經濟、政治等基本因素良好，亞洲地區的消費者及投資者信心自1997年金融風暴後已大部分復元。　　　　其實部分亞洲股市已高於1997年；至於房地產方面，以香港房地產為例，除豪宅外，目前太古城的樓價亦已回復至1997年水平。即使在亞洲較落後的菲律賓，其房地產市場也活躍起來，相信房地產價格上升，將大大提高亞洲人消費意欲及投資信心，長線對亞洲金融業發展更有利！ 　　面對股市不斷上升，不少客戶紛紛套現或鎖定利潤或購買房子改善生活環境，此乃人之常情，但看好而購入中國基金者更多，最近某跨國基金的董事曾表示，其中國基金在這兩個月的淨新增認購資金，已等於過去一年的總額。 　　儘管贖回額雖大，然而認購額更巨大，故基金經理在投資時還需考慮龐大的認購及贖回對基金表現的影響，必須思考周詳，否則很容易落後大市，絕不易為！ 組合一周升4.17% 　　東驥模擬增長組合一周上升4.17%，由1997年2月24日迄今上升六倍，達617.76%（在十年的時間內），今年至今上升了25.32%，超越每年平均回報的19.74%，直迫2006年29.18%之回報。在一周內，荷銀巴西基金升幅達10.22%，為組合內表現最佳的基金，該基金在上周也錄得雙位回報，在不足一個月的時間內已上升了23.21%；其他中國、亞洲等基金分別上升6至8%不等。 　　即使現在面對不減息的風險，尤其是格林斯平及不少專家均表示最壞的時刻已過去了，但由於美國通脹率仍處於低水平，8月份二手樓宇交易下跌6.5%，屬2001年以來最差，東驥仍相信10月份將減息0.25厘，故當市場反映預期10月不減息而調整時，這乃入市的最好時機，屆時將考慮以剩餘現金加碼首域亞洲科技基金。 　　與此同時，組合內屬較保守的荷銀公用事業基金將轉往巴西或俄羅斯，至於會否投入俄羅斯，則視乎其政治及局勢的發展，預算東驥模擬增長組合屆時將會百分百投資！