京滬高鐵公司創立 平安攜160億險資入股

京滬高鐵公司創立 平安攜160億險資入股

⊙本報記者 於祥明 索佩敏 　黃蕾 盧曉平　 　　 　　京滬高速鐵路股份有限公司27日在北京創立。鐵道部副部長陸東福稱，這標誌世界上規模最大、一次性建成里程最長的高速鐵路依法建設的條件已經具備。 　　京滬高速鐵路股份有限公司由中國鐵路建設投資公司、平安資產管理有限責任公司、全國社會保障基金理事會、上海申鐵投資有限公司、江蘇交通控股有限公司、北京市基礎設施投資有限公司、天津城市基礎設施建設投資集團有限公司、南京鐵路建設投資有限責任公司、山東省高速公路集團有限公司、河北建投交通投資有限責任公司、安徽省投資集團有限責任公司共同發起設立的。 　　值得注意的是，在京滬高鐵股份公司中，只有平安資產管理公司沒有官方色彩。而平安在保險公司中也並非獨享，背後是一支資金規模龐大的保險團隊，平安資產管理公司是受托出任這筆保險資金的受托管理人。 　　據瞭解，中國平安此次牽頭保險團隊組成保險投資計劃，將集體出資約計160億元人民幣，以股權投資計劃的方式投資京滬高速鐵路項目，占總股份13.93%，成為該項目第二大股東。這是中國保險企業首次聯合投資大型基礎設施項目，實現了保險資金在基礎設施投資上的重大突破。 　　這個保險團隊組成的保險投資計劃，發起方包括中國平安、太平洋保險、泰康人壽和太平人壽，參與認購方有中國財險、中再集團、中意人壽三家保險公司。但一向在基礎設施投資領域較為活躍的中國人壽卻並未出現在最後的名單上。 　　此前熱傳的商業銀行等也沒有入選首批股東。對此，中國鐵路建設投資公司內部人士昨日透露，未來可能還會進一步引入新的股東。 　　“由京滬高鐵公司構架，以及京滬高速未來所承擔的運輸任務分析來看，京滬高速鐵路股份有限公司很有可能上市進入資本市場。” 中信建投分析師馮福章對其上市信心十足。

招行北京私人銀行成立

招行北京私人銀行成立 (新京報)

門檻1000萬，為中資私人銀行最高，部分金葵花客戶將升級為私人銀行客戶 　本報訊 （記者蘇曼麗）越來越多的商業銀行趕赴私人銀行的盛宴。昨天，招商銀行北京私人銀行中心在CBD中心商務區宣佈成立，這是繼招商銀行總行營業部後該行第二家私人銀行中心。 　　占地面積達1008平米的招商銀行私人銀行中心在設計風格方面，高貴與簡約的中式設計，8間會客室都需要刷卡纔可進入。招行私人銀行門檻為1000萬人民幣，是目前中資銀行私人銀行的最高門檻。在此之前中行、渣打、中信相繼成立了私人銀行。 　　“私人銀行對於客戶而言好比是大管家，而普通的銀行服務扮演的則是賬房先生的角色，甚至幫客戶預訂各種演出門票也是私人銀行的服務項目。”招商銀行總行副行長唐志宏如此形象地比喻。據他介紹，該私人銀行將對客戶量身定做理財規劃、執行方案進場投資、定期檢討檢視投資績效報告，每位客戶都有專屬的專家團隊，獲得包含投資研究、產品設計、投資顧問、保險風險規劃顧問提供的投資理財服務。 　　據悉，招行每一位私人銀行客戶經理只服務30-50位的私人銀行客戶，還有主力人員協助日常工作，同時背後還有一組不同專業的專家隊伍來支持其對私人銀行客戶的投資理財服務。目前招行還在海內外網羅人才。 　　作為國內率先實行客戶細分的招商銀行，此次發力私人銀行的一個顯著優勢在於目前積累起來的金葵花客戶。 　　招商銀行自2002年推出中高端零售客戶的“金葵花理財”服務，截止到11月末，全行“金葵花”客戶已達40余萬戶，北京分行的金葵花貴賓客戶數量已接近7萬戶。“全國市場，達到招行私人銀行門檻的金葵花客戶有5000多人，北京市場也有1000人，我們逐步將這些客戶升級為私人銀行客戶。”招行總行零售銀行部總經理助理王箐說。

壽險利率堅冰開始打破 預定利率3.5%

壽險利率堅冰開始打破 預定利率3.5%

來源： 重慶晚報

中國人壽推出新版簡易人身險，預定利率3.5%，首次打破2.5%的慣例

壽險產品利率太低，市內多家壽險公司人士稱，壽險公司已多次向監管部門呼吁，要求實行壽險利率市場化，讓壽險公司根據市場環境自主定價。

壽險產品利率低，壽險公司為何不滿？業內人士稱，目前同期壽險產品利率遠低于同期存款利率，大大削弱了壽險產品的市場競爭力，以前熱衷買分紅型險種的投保人，現在也改變主意把錢存銀行了。

為改變壽險利率太低對壽險產品銷售帶來的影響，部分壽險公司曾主動採取應對措施，例如泰康人壽啟動了派發特別紅利計劃；新華人壽採取了增加保額的分紅……

壽險公司人士認為，壽險利率實行市場化後至少有三大好處：一，現在這種嚴格的壽險費率監管制度，使保險公司在市場環境變化時，難以作出及時有效反應；二，將使保險公司從重視產品開發轉向產品和服務並重，保險公司只有將產品和配套服務有機結合，才能贏得更大的市場；三，消費者可從中受益，自主選擇利率更高的壽險產品。

華龍網訊 壽險利率的堅冰開始打破——中國人壽昨日在渝推出新版簡易人身險(簡稱簡身險)，與其他壽險不同的是，簡身險經中國保監會特批，利率預定為3.5%。此舉意味著全國壽險利率首次突破2.5%。

壽險產品現行利率普遍為2.5%，它從1999年6月執行至今沒變。在1997年以前，中國人壽、中國平安、太平洋保險等壽險公司銷售的長期壽險，保單平均定價利率曾高達8.8%，但經央行連續9次下調存款利率以後，壽險利率從8.8%降到了2.5%。

所謂壽險產品利率，簡單地說就是壽險公司設計產品時的定價利率。對于分紅型險種來說，壽險利率預定得越高，投保人的分紅收益可能越多；對于純保障型險種來說，在相同保額的情況下，壽險利率定得越高，投保人付出的成本越少。

央行今年連續上調存款利率以後，由于壽險利率不隨存款利率上漲而上漲，提高壽險利率的呼聲越來越高，簡身險的出現，標志著壽險利率終于有了松動。

中國人壽重慶分公司稱，簡身險由中國人壽總公司報保監會特批，預定利率為3.5%，超過其他壽險產品。

簡身險利率突破2.5%，對投保人有很多好處。中國人壽重慶分公司稱，簡身險利率提高至3.5%，成了一款經濟適用型險種，每份保險每年只需100元保費，若投保人因疾病身故或保險期滿，可以獲得1倍基本保險金；若因意外傷害身故，可以獲得8倍基本保險金。

除簡身險外，目前其余壽險產品的利率仍然沒變。平安人壽等市內其余壽險公司人士表示，暫時還沒有接到關于調整壽險利率的通知，新推的險種也沒有提高利率。

存款利率一漲再漲，壽險利率為何不調整？業內人士認為，監管層不整體提高壽險利率，可能是出于穩定市場考慮。首先，壽險公司1999年前賣出的8.8%利率保單，至今還背負著較重的利差包袱，若再提高壽險利率會使壽險公司包袱更重；其次，壽險利率提高後盡管可以增強險種的市場競爭力，但也可能引起行業惡性價格戰。

招行信用卡可當電話卡用

今後，招商銀行的2000多萬信用卡持卡人，可以使用信用卡代替傳統的電話卡，話費支出從信用額度中自動扣收。昨天，中國鐵通集團、招商銀行信用卡中心及北京英泰美迪公司簽署《信用卡電話業務合作協議》，三方計劃面向所有招商銀行信用卡持卡人提供信用卡電話服務。

這項服務的核心是，持卡人可以使用信用卡代替傳統的電話卡，在國內享受國內、國際長途電話服務，還可以在全球超過50個國家漫遊使用，話費支出從信用額度中自動扣收。

三方表示這項服務從今年12月起正式推向市場，接受持卡用戶的開通申請。信用卡電話的售後服務將由獨立第三方北京英泰美迪公司負責。

三方表示不僅要滿足信用卡持卡用戶的通話需求，還計劃把合作延伸至寬帶服務、鐵路旅行服務等新的領域。

消費提示

招行持卡用戶可以撥打招商銀行信用卡中心的熱，根據提示，申請開通IP電話。開通服務後每一分鐘的通話消費都可以轉化成積分，用戶無需再進行繳費和充值的操作。

隱藏實力

三季度報出爐 國壽平安雙雙隱藏投資收益

理財周報
　
　　截止到10月31日，滬深兩市所有上市公司公布了三季度報表。近一階段走勢強勁的前十大權重股的三季度報表格外引人注目。不出意外，9家公司(10月上市的 中國神華(行情 股吧)未公布季報)都交出了靚麗的成績單。

　　除了中國鋁業的業績低于市場預期，受美國次級債困扰的 中國銀行(行情 股吧)因為大幅計提減值准備金而導致利潤增速放緩外，其他7家權重股的業績報表推出后均得到了上海及香港兩地投行研究員的高度評价。

　　人壽、平安雙雙隱藏投資收益

　　与銀行業百花齊放不同，保險業僅有兩家上市公司中國人壽和 中國平安(行情 股吧)，更容易被人拿來比較。

　　中國人壽的第三季度業績基本符合市場預期，也与之前已公布第三季度報告的中國平安的總体發展趨勢一致，均得益于股市投資收益的繼續大幅上升。

　　但同時數据顯示中國人壽近几個月保費收入增長乏力，記者從保監會网站的相關統計中看到，人壽前9月的壽險收入15864124.02元，僅比 2006年同期的14871655.2元微增6%，明顯低于行業增速，也低于平安壽險。并且第三季度的“已賺保費”僅占前三個季度的23.1%，呈現遞減趨勢。 中金公司(行情股吧)認為中國人壽在近期的最大挑戰仍然是如何使保費收入快速而健康地增長，公司需要在推出新產品和提高銷售渠道產能方面有新的舉措。

　　中國平安雖然主營壽險收入不及銀行主營來得強勁，但15%的增長率已經遠高于中國人壽的壽險增長率。

　　 長江證券(行情股吧)認為這主要歸功于中國平安除了傳統的壽險、產險以外，平安健康、平安養老保險保費在9月份都有了大幅度的增長。而健康保險和養老保險更加凸顯保險的保障功能，一般的金融理財產品相對難以替代這兩類產品。預計以專業化的子公司形式開展的健康、養老保險新業務將成為未來平安保險保費增長的亮點。

　　在提取壽險准備金方面，截止到2007年三季度，平安保費收入703億，提准備金680億，提97%。人壽保費收入1560億，提保證金514億，提33%。可以看出平安在保費償付方面比人壽現金儲備更加充分。

　　中國人壽和中國平安三季度投資收益均大賺，其中中國人壽出售金融資產收益達3819.13億元，較去年底的2394.63億元，上升 59.49%。而賣出回購金融資產方面，今年首三季因投資業務增長，更由去年尾的82.27億元，勁升至530.16億元，升幅達5倍之多。顯示出中國人壽的股市收益仍在快速增長。

　　中國平安投資收益同樣保持高增長。前三季度總投資收益545.78億，同比增長248.20%，可供出售資產的公允价值比年初提高578.65億，其中第三季度增長206.42億。

　　實際上，出于保守原則，中國人壽的絕大部分股票浮盈并沒有出現在利潤表里，而是進入到資本公積里增加了股東權益。這使得中國人壽實際上隱藏了大量浮盈，可以在以后逐漸釋放出來。此次僅將浮盈的5.1%放進了利潤表，而絕大部分浮盈進入了資本公積以增加股東權益。這些浮盈大大增強了中國人壽抵御股市大幅波動而保持利潤健康增長的能力。

　　中國平安的浮盈狀況和中國人壽非常相似。三季報顯示平安也僅使其總浮盈324.26億元的9.0%進入了利潤表，絕大部分浮盈同樣進入了資本公積。

SOHO中國3年後衝出北京

SOHO中國3年後衝出北京沿海及GDP頭10位城市為下一輪目標 (文匯報)

SOHO中國(0410)由招股上市直到今天，都被投資界拿來與其他內地房產開發商比較，歸根結底都是SOHO的業務主要集中在北京，董事長潘石屹也因而每遇到基金經理或中外傳媒都被問到同一個問題，「SOHO下一站往哪裡？」潘石屹接受本報訪問時也同樣遇到這個問題，他就透露了下一站的時間表，肯定會於未來三到五年內衝出北京；落戶哪裡呢？則要進一步考慮，條件是沿海城市，及GDP頭10位的城市，但強調即使衝出去，北京的基地角色是不會變的。 ■本報記者：何麗琪 　潘石屹指出，現時內地的商業地產絕大部分仍集中在北京和上海等一線城市，北京仍有很多發展機會，以同樣面積計，北京的商業物業項目利潤總額是其他城市的五倍。另外，北京商務中心區(CBD)中有不少爛尾樓項目，這正好提供了發展良機。 京商務區爛尾樓提供良機 　SOHO中國的營運模式是在物業建成後將之賣斷，套現所得再投入新的項目。截至今年6月底止土地儲備約為164萬平方米，並於11月初宣布收購兩項位於北京的物業項目「光華路SOHO 2」和「SOHO北京公館」，合共新增建築面積約24.6萬平方米的物業。然而，SOHO中國卻似乎有自己的一套策略，CBD做商業地產開發，不可能囤積大量土地，對交通及市容造成大影響。 發A股或引投資者解融資 　對於公司土地儲備能否應付未來發展所需，潘氏強調，北京商務中心區(CBD)內的爛尾樓項目的投資機會，加上手上有不少土地可供開發，未來又會新增更多的土地儲備。潘石屹直言，SOHO中國未來發展多個項目，確實會有資金需要，公司會考慮不同籌集資金的途徑，目前內地實施從緊的貨幣政策，回歸發行A股或者引入策略性投資者等都會考慮。 擬夥拍港地產商合作發展 　近日富力地產(2777)引入新鴻基地產(0016)合作發展珠江新城CBD項目，SOHO中國會否引入合作夥伴？潘石屹稱，公司有研究與本港發展商共同合作發展手上的項目，並且有此計劃，現正與港商進行洽商。 　至於對SOHO老本行商業房產市場的看法，潘石屹則表示，看好未來內地商用樓宇、寫字樓市場發展。未來10到20年，內地城市化過程中，至少有數億人口要往城市發展，不僅需要住房，也需要工作，辦公用地的需求很殷切。 明年寫字樓升幅有雙位數 　他進一步說，北京的寫字樓項目需求非常巨大，預計明年寫字樓的售價升幅至少可有雙位數。過去10-15年間，開發商只集中精力開發住宅項目，令寫字樓項目非常缺，同時個別特別商檔的寫字樓項目卻出現空置情況；另一方面，合適中小企使用的辦公樓也不足夠，價格也正在上升。例如光華路的項目，於06-07年的價格由2萬/平米升50%至3.2萬/平米。 潘石屹從不沾手股票 　2007年10月，SOHO中國強勢登陸在香港資本市場，IPO集資額衝破百億大關，令一手創辦SOHO中國的潘石屹及張欣夫婦個人財富拾級跳，並躋身2007胡潤百富榜前20位。據胡潤百富榜資料顯示，潘石屹及張欣的排名由06年時的251位躍升至16位，財富由13億元人民幣倍升至270億元人民幣。 　潘石屹及張欣夫婦財富急升，除了來港上市應記一功外，個人理財方法了得也可能是其中一個竅門。問到潘總他個人有何投資秘訣時，卻有驚人的發現，原來他從不投資股票、基金等產品，甚至連買房子也不會。潘總說：「我從來都不買股票、基金或者房子，我只是專注於做我的生意。」「好像我太太和兩個孩子都是香港居民，但他都沒有在香港買過一套房子。」 　那麼他們的錢是如何能翻數番，即時惹來一個疑團？潘總最後都揭破謎底，他說，「我沒有買股票、基金，我太太有呀!」 SOHO中國：宏調手法高明 　對於內地房產市場，SOHO中國董事長潘石屹慨嘆道：「內地的地價已超出常理，麵粉貴過麵包。」他表示，過去3年多中央一直推出控制供應的調控措施，但樓市過熱問題依舊；而今年第四季開始改變調控方向，以控制市場需求為核心，實行從緊貨幣政策等，銀行放貸少令樓市需求減少，對經濟沒有傷害同時，又正中市場問題根源，調控需求的手法相當高明而且靈活。故預計明年樓價升幅可能會放緩。 　他說，內地土地市場過熱，土地價格比樓面價格還要貴，出現所謂「麵粉」貴過「麵包」現象，而「從緊」的貨幣政策將有助抑制土地市場的過熱情況，土地價格會降下來。 明年房價不會大幅飆升 　潘石屹稱，國家實行貨幣「從緊」政策，上調存款準備金率正是一個強有力的訊號，讓銀行放貸減少，市場購買力必然下降，可以預期明年房價不能像今年一樣大幅度飆升。同時，宏調政策又不是一刀切，「好像重慶的房地產剛起步比較健康，對通脹和失業等不會構成問題，對經濟也沒有傷害」。

潘石屹上市後首次出手報出22億高價

房企競標中關村地塊 潘石屹上市後首次出手報出22億高價

本報訊(記者肖賓)昨天，海澱區中關村甲3號住宅及商業、辦公項目用地正式開標。由於該地塊規劃建築面積達18萬平方米，為中關村區域少見的珍稀地塊，所以引發了SOHO中國、龍湖、保利等眾多地產豪門競逐，這也是SOHO中國完成香港上市融資後，首次通過公開招投標方式來獲取地塊。 該地塊的標的為11億元，共有5家企業參與競標，北京東方寶業房地產中心報出16.5億元，北京華川卓越投資有限公司報出17億元，保利地產報出16.18億元，重慶龍湖和北京時代華人組成的投標聯合體報出20.6億元，潘石屹麾下的公司則報出最高價22億元，以此計算，每平方米的單價已經達1.3萬元左右。 投標情況公佈後，從價格上看潘石屹方面出價最高，但重慶龍湖此前參與了該地塊的一級開發，優勢明顯。評標要考慮價格、資質、綜合印象、規劃等方面，結果難料。潘石屹當日在投標現場對記者表示，這塊地SO-HO方面是志在必得。 SOHO中國的有關人士對記者表示，此前他們已經瞭解到重慶龍湖參與此次拿地，重慶龍湖為一級資質，而潘方面此次拿地的紅石建外房地產公司為二級資質，在資質等級上處於下風，為此SOHO中國特意多加了一個億，以求勝出。直到記者發稿時，評標還在進行之中。 當日還進行了其他地塊的招標開標，競爭非常激烈。在朝陽區來廣營鄉清河營村住宅及配套、商業金融(2號地)項目用地國有土地使用權出讓招標開標中，招標底價為14.328億元，共收到5份有效投標文件，由北京合生、華潤等展開競爭。合生方面的出價高達35.96億元，為近期所少見；在朝陽區來廣營鄉清河營村住宅及配套、商業金融(3號地)項目用地國有土地使用權出讓招標開標中，招標底價為16.693億元，共收到3份有效投標文件，由北京國華置業、華遠地產等展開競爭；在朝陽區來廣營鄉清河營村住宅及配套、商業金融(4號地)項目用地國有土地使用權出讓招標開標中，招標底價為9.414億元，共收到7份有效投標文件，由北京鵬潤、北京世茂和北京中基宏源投標聯合體、市華遠地產等參與投標。 相關新聞： http://www.sohochina.com/news/detail.asp?id=22303&cid=12 http://www.sohochina.com/news/detail.asp?id=22302&cid=12

龐寶林賣清國壽

＊A股跌保險股收益大跌果然係個好流行的說法。邊個功力好, 用時間證明吧 減息效應失三萬點今年難再見

筆者最不想看見的情況終於出現，就是美國減息的利好效應消失。美國聯儲局日前將聯邦基金利率和貼現率，分別調低25點子至4.25％和4.75％。但是投資者早已預期減息，甚至認為減幅不夠，因此減息不但未能刺激美國及環球股市上升，反而令股市大幅下挫。由於聯儲局不能每次也像9月中的那一次，意外地大幅減息的，未來就算減息，也只會是有秩序地減，故減息對股市短期的利好因素料將消失，而其他利好因素又欠奉，恒指今年料難重返30000點水平。至於港股在明年能否續升，則要視乎「北水南調」的進展速度，以及企業盈利能否維持高增長。 從緊政策或加快北水南調 　　早前中央經濟工作會議上，首次提出要實施「從緊」的貨幣政策，屬內地十年以來首次。隨即人民銀行便大幅調高存款準備金率1％，這令多隻中資股備受沽壓，其中內房股受到打擊最大。當人們普遍以負面角度看「從緊」這國策時，筆者卻以正面角度視之。須知道內地經濟過熱，房地產及股市急升的主因，是流動性過剩問題。「從緊」政策正正就是控制這個問題，解決辦法最直接當然是調高利率，要不然就是調高存款準備金率，可是中央並不想把兩者過分調高，這會嚴重打擊內地股市，從而影響內部消費，這與「十一．五」計劃中要刺激內部消費背道而馳。 　　　相反為內地「排洪」，容許內地資金投資海外這方法，對內地經濟衝擊較少。所以若中央要「從緊」，或代表「北水南調」措施將加快，這對港股是有利的。事實上，雖然總理溫家寶在11月初叫停「港股直通車」，當時連QDII基金也暫停審批。可是沉寂不足一個月，中國證監又再放行6隻QDII基金。可見中央的態度是支持「北水南調」的。摩根大通估計，明年底前經由QDII流出境外的資金，可望高達900億美元。而瑞信亞洲區首席經濟分析員陶冬則表示，由於本港為內地投資海外必經之路，預期QDII 額度在未來六個月，會由300億美元增至800億美元.「港股直通車」亦會開通，中投公司也可能在明年第二季開始投資。 消費勁增內需股續看俏 　　在資金方面，筆者絕不擔心。可是企業盈利方面，預期2008年會趨向個別發展。其中筆者對壽險股最有戒心，壽險股過去盈利增長理想，有賴內地股市強勁的升勢，但內地股市近期轉弱，相信在2008年難重拾過去升幅，因此壽險股的盈利將受影響，加上其估值不低，故現水平吸引力有限，筆者決定沽出組合內的中國人壽。 　　過去幾天市況欠佳，但內地零售股卻表現突出。原因是內地公布的消費數據強勁。國家統計局公布，11月社會消費品零售額較去年同期增長18.8％，創1999年有統計以來新高，今年頭11個月增長則為16.4％。 　　由於內地消費品價格趨升，加上明年內地舉辦奧運，內地消費額將有理想增長。此外，內地消費股的盈利受美國次按問題影響較少，相信能吸引部分資金吸納。 新世界百貨10元以下可吸 　　筆者留意到一隻近日表現強勢的內需股——新世界百貨（825）。此股在11月港股大跌時，也能穩守在8.5至9元水平，近日更無懼市況波動，一舉升至11元。百貨股是零售業中收入相對穩定的，因為一半以上收入來自攤位專櫃，而專櫃會租予品牌商。品牌商每月繳交定額費用，或與百貨商分賬，存貨及人工成本，都由品牌商承擔。 　　百貨股中擁有全國性網絡並不多，新世界百貨是其中一家，網絡龐大能分擔風險之餘，亦能獲得著名品牌商進駐，有助吸引人流。此股的08年預測市盈率約29倍，而純利增長率達91.8％，估值算是吸引。此外，新世界百貨未來的盈利爆炸力料會很強，現在新世界百貨有44％的分店營運不足兩年，管理層曾表示，店舖營運兩年大都可轉虧為盈，因此預料這44％分店未來可為新世界百貨帶來不俗的利潤。建議待此股回落至10元以下水平吸納。 　　本欄持有的蒙牛，亦是一隻優質的消費股，上周亦與一眾消費股一樣強勢畢現，逆市上升5.21％。早前原奶價格上升，曾令蒙牛股價下挫。但筆者相信以蒙牛在內地的領導地位，是有能力把成本轉嫁給客戶的，而現在普遍消費價格上升，蒙牛加價就更容易。 　　除了蒙牛外，上周剛買入的新股中國中鐵亦表現出色，這支持本欄組合上周僅跌3.37％，遠優於恒指下跌6.14％及國指下跌8.2％。 受惠蒙牛中鐵組合跑贏大市 　　雖然美國聯儲局減息幅度未能滿足市場，但卻宣布與加拿大央行、英倫銀行、歐洲央行和瑞士央行合作， 計劃一系列救市措施，包括五行向市場注資至少640億美元。消息曾令美股一度急彈，可惜後勁不繼。由於市場對好消息的反應冷淡，令筆者對短期後市看法審慎。 　　此外，中國國家統計局日前公布的11月份生產物價指數 （PPI） 及消費物價指數 （CPI），分別按年上升4.6％及6.9％，較預期為高，其中CPI更是自1996年以來最高升幅。強勁通脹數據亦增加中央加大宏調的擔憂，故筆者暫會保持18％左右的現金比重 （上周合景泰富因觸及15％止蝕位，故已在12.9元止蝕）。　　　（讀者請注意股票價格可升亦可跌。本文意見只供參考，文內股票組合亦只是模擬，並不構成投資建議。東驥基金及東驥基金管理的股票組合，有可能持有文中提及的股份。）

2007，那些人共同影響中國樓市

【策劃人語】　　2007年的樓市大戲即將落幕，各色主角的精彩表演惹人回味。

　　生旦淨末丑，你方唱罷我登台。這裡既有政府調控的執和努力，也有購房者和投資客陰晴變幻的面孔；既有各色開發商大腕的善惡表演，也有學者的對立、外資的調整、中介的慘淡經營……一幕幕人生悲喜劇，上演得不亦樂乎。

　　這些人，這些面孔，你中有我，我中有你。我們一起走過2007，一起感受樓市冷暖，一起尋找一條通嚮和諧勝地的正確道路。

　　我們，一起在路上。

　　王石 盛名不累　　⊙本報記者 李和裕 　　

　　年底的王石總是很忙，今年倒不是忙登山，而是忙拿獎。本周，他剛獲得2007年中國企業家年會的最高榮譽“終身成就獎”，而在最近的一個月內，他還拿到了聯合國環境規劃署十年來首次頒發的個人獎項“人居卓越貢獻獎”，以及“2007全球華人企業傑出領袖獎”等讀來就很響亮的榮譽。

　　“有人問，我為什麼要登山？那是因為山在那裡。今天我要說，我們為什麼要建造住宅？因為我們的生活在那裡。”在成為了首位獲得聯合國人居卓越貢獻獎的中國人後，王石這樣表達他的生活及工作哲學。

　　其實，大家覺得王石在征服了七大高峰後反而有些“失落”，於是回過頭來繼續征服中國房地產業。尤其是今年，王石的“亮相”多了起來，萬科那群負責公關事務的姑娘們緊張得很，“不知為什麼，今年萬科的新聞特別多，我們王先生要麼不說，一說開了去……還望大家多支持啊！”　　業界自然還是很支持王石的。“學習萬科好榜樣”的稱讚也一直未喊停過，哪怕是在政策全面收緊、調控更加嚴厲的今年，行業分析師們還是眾口一詞——現在專打囤地捂盤，只有像產業化開發的萬科那樣能力強、周轉快的房企才能活下去。

　　王石也在接受上海證券報記者採訪時表示，房地產行業資源向上市公司集中，有利於保護購房者利益、防範金融風險、盤活存量土地，是一件利國利民的好事。同時他表示，萬科是在為70萬以上的小股東賺錢，“萬科堅決不囤地、不捂盤，照樣能實現良好業績和快速發展”。

　　不過基於資本市場的火熱與敏感，王石也遇到過些麻煩。今年7月，王石又去境外休假登山了，卻殊不知其夫人的代理人在王石夫婦均不知情的情況下，用90萬元買了46900股萬科A股。雖然最後這筆股票很快被賣掉，所得收益也全部交給了萬科，但還是令“好公民”王石陷入一段時間的尷尬境地。

　　好在這並未有損萬科的“企業公民”形象，在10月底宣佈換標後，萬科將繼續以“識時務者為俊傑”的經營戰略大踏步走下去。能夠帶領已成為A股市值最大房企的萬科繼續登峰的，在2008年，還是只有這位勇敢的“冒險家”吧。

　　易憲容 以筆之名　　⊙本報記者 於祥明　　　　這是一個孤獨的戰鬥者。

　　降房價難，讓一個愛表達自己觀點的人沉默更難。面對仍頻頻見諸報端、不斷發表博客文章的易憲容，讓“禍從口出”的傳言不攻自破。

　　近幾年，房價的不斷上漲，為房地產界提供了近似娛樂化的土壤和水分。其中，易憲容和任志強被認為是兩個最敢說話“實話先生”。只不過，前者被視作“房地產平民代言人”，後者則被評為“全國人民最想打的前三人之一”。

　　易憲容的頗多驚人之語讓人記憶猶新。如“房地產業正在挾持整個中國經濟”，“上海房價將下跌50%、北京將下跌30%”，“房地產開發商與地方政府助推高房價”……

　　正是由此，有人把易憲容的“辭職”稱為“房地產界最後一名戰士的倒下”，揣測他是被“吵”走了。但易憲容本人對此並不解釋，認為那些猜測都是些無聊的胡說八道。實事上，易憲容沒有就此沉默已是最好的證明。

　　“關鍵是他說的有沒有道理。”一位媒體朋友說。實際上，沒有了中國社會科學院金融研究所金融發展室主任的頭銜，僅作為一名普通研究員，易憲容的話語分量是變輕還是變重了更值得關注。但這也許無法測算，就像無法估計房價什麼時候會漲到頂一樣。

　　但是，明白人都知道，頭銜並不能掩蓋真正有價值的研究和見解。相對於一些“王顧左右而言他”，或者總擔心自己的言論會被媒體或他人扭曲而沉默的學者，易憲容的開放心態值得借鑒。盡管，易先生大多時間用來寫作、發言，鑽研學問的功夫可能遭到質疑，一些觀點也有老生常談的詬病。

　　事實和歷史總是最好的量尺，相信有良心的學者們都會為自己的言論負責，相信有智慧的學者們，也能為醫治好中國房地產市場的病症，開出有價值的藥方。

　　某一天房價合理了，易憲容、任志強等人似明日黃花，淡出人們的視線，這或許是更多人期待的。

　　潘石屹 資本夢圓　　⊙本報記者 於兵兵 　　

　　2007年，對於SOHO中國董事長，中國房地產市場的明星人物潘石屹來說，應該是影響此生的關鍵一年。

　　這一年的10月8日，他和妻子張欣，將苦心經營了十二年的SOHO中國帶上了香港資本市場，正式躋身恒生指數上市公司之列，完成了SOHO品牌從一個新銳的“概念地產”公司到成熟地產集團企業的“鳳凰涅槃”。

　　這一年，游走於香港上市公司主席、國際國內經濟論壇嘉賓和以色列朝拜者等多個角色中的潘石屹，尋找他作為中國地產商的人生意義與價值。

　　10月，SOHO中國以120萬平方米土地儲備在港IPO，獲得投資者熱捧，融資總額近148億港元，直逼土地儲備號稱超過4000萬平方米的碧桂園融資規模。此後，市場風傳，已經從香港資本市場融得巨資的潘石屹年底前可能用100億元用於土地儲備。

　　到11月，潘石屹果然出手，與另一位地產名嘴任志強第二次上演雞蛋換糧票，潘石屹以24億元的總代價從任志強手中購入原北京民源大廈項目和燕莎圈高檔住宅項目，將其搖身打造成光華路SOHO2和SOHO北京公館。

　　可見，雖然SOHO一再表達土地儲備規模不一定代表地產公司核心價值的觀點，但在視土地為生命的地產市場，潘石屹也同樣擺脫不了大舉“攬地”的俗套。在囤地與和諧、生存與責任之間，每一個有所思考的中國地產企業都在游走、甚至掙扎中前行。

　　而對於土地交易市場，潘石屹從不忌諱對表達對“違規操作”的痛恨。“我們希望在透明的土地招拍掛出讓市場，每一個健康發展的地產企業都能獲得平等、公正的競爭機會。這一氛圍需要政府、企業、市場各方的努力。”潘石屹稱。

　　就在SOHO中國緊張地進行土地擴張的同時，潘石屹的新書《我用一生去尋找》也在年底出爐。封面上凝神遠眺的潘石屹，眼角皺紋的細密已經清晰可見。上世紀90年代那個以“建外SOHO”震驚中國樓市的新銳小生“小潘”已經在光陰流逝中成了又一個地產大哥級人物，不知從何時起，後輩們開始親切又敬畏地稱他“老潘”。

　　2007年另外一個令“老潘”驕傲的業績是，SOHO中國再次入圍國家稅務局統計的納稅百強企業和A級納稅信用企業。值得注意的是，和財富榜相對比，入圍這一榜單的地產企業為數寥寥。

　　走過2007，這個生長於甘肅天水某偏僻小村莊的男子，繼續他乾淨清爽的SOHO建築風格，也繼續標榜他同樣乾淨清爽為商為人的態度。

　　在市場點評地產商“天下烏鴉一般黑”的氣氛中，潘石屹的旗幟如此鮮明，就憑這一點，也當屬行業少有之人物。

　　楊國強 首富之父　　⊙本報記者 楊勣 　　

　　楊國強，碧桂園的創始人，在他的員工或者順德北滘老鄉們的眼裡，一直是個很低調的人。

　　十幾年來，他一直“躲”在碧桂園背後。雖然，從1992年的順德碧桂園開始，楊國強在華南大量复製“衛星城”，還曾創下單一樓盤日銷售額7.5億元的“神話”，但人們卻很難在公眾材料上發掘到有關於他的更詳盡信息。

　　不過，進入2007年，“次女成內地首富”、中國最大的“地主”、“零地價拿地”風波……，這一切接踵而來，讓低調的楊國強不得不經常站在各種輿論的風口浪尖，由此成為今年中國地產界最“高調”的人物。

　　今年4月20日，碧桂園在香港聯交所上市，這只吸引了超過60萬香港股民認購的內地地產股，其總市值在上市首日就飆升至1163億港元，成為內地房企中的老大。

　　本以為，農民出身的楊國強將順理成章地接納“首富”之名，但他卻無追逐“首富”之心。在碧桂園上市之前，楊國強就已將所持碧桂園59.5%的股權、最大股東和董事局成員等頭銜，一併推給了二女兒楊惠妍。因此，就在碧桂園上市當天，25歲的楊惠妍身價近700億港元，成為內地女首富，楊國強則樂做“首富之父”。

　　但資本市場的影響力之大出乎其意料，碧桂園上市後，楊國強的煩惱也越來越多。盡管他還是盡力保持低調的作風，但事與願違，除了楊國強的一系列善舉，如仲明助學金、國華紀念中學、雨露計劃等被充分曝光外，碧桂園為之自豪的“低價拿地、批量開發”的開發模式也迅速成為市場議論的對象，其中包括越來越多的質疑。

　　截至今年8月15日，碧桂園土地儲備總可建樓面達到驚人的5400萬平方米，而該公司上市時公佈的數據僅為1800萬平方米，這些數字不僅讓碧桂園成為中國土地儲備最多的開發商，而且其土地儲備增速之快也令市場驚訝。一時間，楊國強瘋狂圈地背後有無程序瑕疵等，又成為外界關注的焦點。

　　隨後，碧桂園涉嫌與重慶市長壽區政府達成“框架性協議”，從而低價獲得長壽湖風景區地塊進而遭國土資源部調查；碧桂園涉嫌與張家界永定區政府通過“陰陽合同”零地價拿地等頻繁被媒體報道，外界質疑聲此起彼伏。

　　雖然，有關政府部門目前已經對上述事件作出澄清，楊國強也通過碧桂園的公告完全否認了上述情況。但“如何規範中國‘大地主’？碧桂園模式堅不可摧嗎？碧桂園會成下一個順馳嗎？”等各式各樣的猜測、質疑仍在不斷繼續。以至於，連最新一項海外發行票據融資的延遲，也會引發碧桂園資金鏈斷裂的猜想。

　　不知道，低調的楊國強在2008年，是否仍會如此不得已的“高調”。

　“不在觀望中堅持，就在還貸中掙扎。”面對持續上升的房價，無論是購房者、准購房者，還是無力購房者，只能這樣安慰自己。相比之下，倒是可以等待廉租房與經濟適用房來保障自己的人們，在2007年結束前盼到了久違的政策。　　對於比上不足比下有餘的購房者中的“夾心層”而言，2007年無疑是痛苦的。望從年初漲到年末的房價，手中的鈔票的增長速度永遠趕不上房價的上漲速度。據統計，僅10月份一個月，北京新建商品房價格就同比上漲了17.8%，二手房價格同比上漲了11.7%。

　　“如果說前兩年在買與不買中我還猶豫不決，那麼今年我已經徹底放棄了買房的計劃。”月收入6000元左右的何先生告訴記者，即使加上父母一輩子攢出來的二三十萬元血汗錢，想在北京買房也只能望洋興嘆。而記者注意到，這一人群面積有蔓延之勢。

　　不僅僅是北京，根據國家發改委的統計，今年全國房價漲幅呈加快之勢。今年10月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，二手住房銷售價格同比上漲8.7%。

　　在深圳、北京房價仍領漲全國的同時，一些二、三線城市房價漲幅也在加快，如烏魯木齊、北海10月新建商品房價格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時，長三角地區部分城市房價出現回升勢頭，如杭州、寧波10月新建商品房價格同比分別上漲10.8%和19.1%。

　　在這種情況下，“雙限房”可能成為這些小白領們的“救命稻草”。根據北京鏈家地產的統計，目前北京限價房用地已確定18宗，土地總面積450公頃，規劃建築面積約350萬平方米。以平均每套80平方米計算，這些土地將形成4.5萬套左右的限價商品房。

　　“看上去很美。”但何先生一臉無奈地表示，目前還不知道購買限價房的准入門檻，也不知道自己到底能不能買。據瞭解，就在近日北京首批限價房開建之際，針對“誰能購買限價房”、“什麼時候能買限價房”等老百姓最關心的問題，有關部門負責人表示相關規定還在研究中。

　　“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。”令人振奮的是，近期溫家寶總理在新加坡表明瞭中央解決老百姓住房問題的決心和信心。如果此前，有人還為“調控僅僅是穩定房價而非打壓房價”心存疑慮，那麼溫總理的講話則讓百姓們看到了“居者有其屋”的希望。

　　實際上，有經濟學家指出，當前在解決好低收入家庭的住房保障問題後，“夾心層”的住房問題的解決之道也為期不遠。從長遠來看，這部分人占全國人口的比例將越來越大，所以需要更具“前瞻性”的公共政策。

　　“肉價、菜價漲了政府要管，大家買不起房，政府也一定不會坐視不管。雖然我今年27歲了，但還可以再等兩年。”何先生一如既往地期待。

　　投資客 冒險突圍　　⊙特約記者 海潮 　　

　　“你說，明年房價會跌嗎？”近段時間，這句話出現的幾率幾乎像在倫敦街頭的“今天天氣怎麼樣”一樣頻繁。看得出來，在瘋狂的樓市和高壓政策之間反复的投資者們顯得有些心力焦瘁。

　　“瘋漲”成了今年全國樓市的主旋律，從北京到深圳，從廣州到南京……今年一季度，各大城市的房價迅速進入上升通道，而且一些二線城市的房價直逼一線城市，以至於曾經房價控制得最為理想的上海也開始蠢蠢欲動，並在二、三季度以改善型自住需求為支撐點奮起直追。

　　於是，一批2005年以來一直被“套”的投資者們開始在稅收轉嫁、捂盤惜售和惡意跳價上“做功課”，又在開發商、中介機構以及自住購房者等各方共同的“協助”下，成功翻身，大撈一筆。

　　如溫州炒房團成員吳先生，在長三角投資房產已有三、四年，目前在上海、杭州等地擁有幾十套房子。2005年宏觀調控之後，他在上海投資的房源突然沒了銷路，之後便進入“深套”期。“今年年初的時候我們還要拍中介的馬屁，甚至要不惜花錢動用媒體廣告來宣傳。”　　然而，隨一季度後樓市的复蘇，吳先生和他的“炒友”們重新開始翹起二郎腿。“今年第三季度樓市最旺，跟瘋了一樣，中介打電話過來我們都是一周一個價的，有時候還有好幾個下家搶我的房子。”實際上，今年二、三季度時，各地樓市中都充斥吳先生這樣的投資客。

　　不過，作為房價上漲的重要推手之一，投資者最無法招架的，還是宏觀調控。新出台的房貸新政，無疑就是一枚重磅炸彈，把投資者的期望炸得粉碎。9月27日晚，央行和銀監會聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，對於第二套住房實行首付比例不低於四成，利率不低於基準利率的1.1倍的政策，樓市傳聞已久的個貸首付提高終於在“十一”之前有了明確的落。

　　10月初，一家中介公司市場部對數據庫中隨機抽取的300名投資客戶進行市場調查顯示：接近六成的投資型客戶認為，提高首付將導致樓市降溫，未來房價走勢看淡；接近七成擁有多套住宅的客戶表示，如果第二套房首付和利率大幅提高，將選擇拋售手中的房源套現。由於數據庫中絕大部分是較早進入樓市的客戶，300名客戶中大多數人的房源價格漲幅都在160%以上，因此多數人表示在市場預期降低的情況下，可能會選擇低於目前二手房行情的價格出售房屋。

　　果不其然，10月之後全國各大城市的商品房成交量開始下滑，不少南方城市還率先出現降價局面。“很多專家都說未來樓市風險很大，可是目前市場上投資的渠道太少，也不穩定。我覺得在買房方面，市場內需求還是很大的，我考慮再等一等。”吳先生的選擇有些冒險，但同時也反映出了一部分投資者的“僥倖”心態。

　　中介 前路艱辛　　⊙本報記者 於兵兵 　　

　　“從現在開始，中國房地產市場五年，甚至十年內不會再現此前的樓市火爆盛景。”還記得2005年初，上海信義房產一位即將離職的二手房經紀人陳先生嚮記者感慨，受制於“國八條”等緊縮性政策影響，處於炒房最高峰的上海樓市急轉直下，陳先生的經紀人生涯也由此從月收入過萬的“天堂”直線跌落。

　　然而，僅一年多時間，上海樓市神奇般重返“天堂”。2007年前三季度，上海、北京、深圳、廣州等城市商品房交易再現“一房難求”的壯觀景象，且這一景象奇跡般發生在一日緊似一日宏觀調控氛圍中。這一點，連海內外最知名的中介品牌企業高層也沒有想到。

　　“樓市基本上是從5月份開始回暖，”一位上海中介人士告訴記者。5月到8月間，上海房價創2005年樓市“頂峰時期”的新高，樓市交易更是因供應緊張達到一房難求的地步。全國樓市同樣漲聲一片。

　　根據年初的社科院報告，專家預測2007年全國房價漲幅可能控制在5.5%之內。而截至10月，每月房價漲幅均刷新年內新高，到10月，全國房價月同比漲幅已經高達9.5%。

　　“從收益出發，我們當然願意看到這樣的局面，但是也確實預感到了新一次低谷即將到來。這一方面是基於國家不會坐視這種失控局面不管，所以肯定要出進一步的緊縮政策，另一方面，即便是市場自行調控，這樣的不正常上漲也必將迎來泡沫破滅。與其這樣，我們更希望樓市能夠以合理態勢穩步發展。”一位上海二手房經紀人在8月時嚮記者表示。

　　市場人士的調控之憂很快在9月變為現實。9月27日，央行和銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，12月，兩部門再發《補充通知》，將第二套房統計標準明確界定為家庭，即夫妻二人各買房也要以第二套計算。公積金貸款第一套購房，也要在第二套購房中遵循四成首付和上調利率的規定。

　　加上年內5次加息，調控組合拳終於在2007年年終時刻開始發力。雖然部分市場人士認為，每年年底都是樓市交易淡季，因此目前的成交量縮水不能說明是調控影響的結果。但交通銀行某信貸經理介紹，今年後幾個月，房貸業務量縮水30%以上甚至更多，則是不爭的事實。

　　到11月，市場傳出消息，全國房地產經紀百強企業深圳市中天置業評估有限公司總裁卷款外逃，眾多門店一夜間關門。業內人士介紹，這一現象雖然是調控氛圍中的市場個別案例，但可以預見中介商普遍面臨業績縮水危機。

　　“一些剛性需求和投資需求，受加息、二套限令等政策的影響，都在放緩置業計劃。”某經紀人表示。上海易居研究院某高層表示，“如果加上樓市結構調控的影響，樓市新一輪調控期正在到來。”　　官員 左調右控　　⊙本報記者 於兵兵 　　

　　時值年終，各行各業進入對2007年“不平凡一年”的回顧與總結，而尋找最受尊敬的行業人物成為對這一年曆史永久懷念的重要切口與側面。

　　然而，回顧2007年中國房地產宏觀調控的風雲際會，我們試圖找尋最受尊敬的房地產調控官員，卻實難成行。這一方面說明異常敏感的調控話題令官員們均選擇了盡一切可能的低調，因此很難看到亮出個人鮮明觀點和執行思路的調控人物；另一方面又預示未來房地產調控在政策層面仍有極其繁雜的部門協調與地方執行難題。

　　反觀這一年，確實也曾經出現敢於嚮高房價公開說“不”的官員。2007年初兩會期間，廣州市市長張廣寧擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩定在合理的水平，並勸告中低收入者不要急買房。“這不是隨便說說，作為一級政府，說到就一定要做到，這樣才能贏得老百姓的理解和信任。”張廣寧在隨後的市政府常務會議上說。而他提到的具體方案包括加大廉租房和經濟適用房建設，並通過加大土地供應量、收回閑置地、規範房地產開發交易等系列措施，對廣州房價全面調控。

　　而根據70個大中城市房屋銷售價格指數統計，廣州今年以來的房價漲幅確實沒有排進“過快”行列，但截至10月，廣州房價同比漲幅6.6%，新房銷售價格同比漲幅7.8%。可見，要想真正落實已有政策思路，將房價控制在合理水平，無論是廣州還是其它房地產風雲城市，執政者還有很長的調控之路要走。

　　2007年房地產調控官員的另類表情還包括不同部門、不同級別政府對調控目標與實施方式的理解不同。

　　以物業稅政策為例，包括中房協會長宋春華等均表示，物業稅將在明年正式“實轉”試點，國稅總局高層也公開表示，正在積極穩妥地進行物業稅出台前的準備工作。但來自建設部的權威人士卻認為，物業稅“實轉”仍有諸多障礙，如房地產信息統計和管理體制仍不完善，土地出讓金集中繳納制度在當前城市經濟發展中的作用，不允許因物業稅出台而快速轉變。這兩大瓶頸直接決定物業稅近期出台的可操作性不強。

　　再如對房地產宏觀調控效果的不同認識。建設部相關人士在接受記者採訪時表示，目前全國城市人口的居住狀況已有較大改善，房價上漲壓力主要來自於一線城市房價過高的社會影響，並可能帶動三、四線城市不合實際的跟漲。但總體來說房價仍然處於合理髮展階段。

　　而來自發改委等部門研究學者卻認為，目前房價上漲幅度已經接近資產價格泡沫狀態。如果宏觀調控政策被地方各利益階層化解，加上匯市調整、國際資本進入和證券市場趨熱等流動性推動，樓市可能出現硬陸危機。

　　“我們最怕和媒體碰面，在目前房地產宏觀調控攻堅期，官員的每一句個人表態都可能帶來市場震動，如果表態有違調控思路，那真是事關烏紗帽的大事。”一位北京房地產相關部門官員稱。

　　“2008年，地方政府和各執行部門能否放下對小範圍利益群體的考慮，甚至犧牲部分地方政府收益，來切實落實中央調控任務，將成為房地產市場走向的決定性因素。”專家評價。

　　外資 故作鎮定

　　⊙本報記者 李和裕 唐文祺 　　

　　“我們繼續看好中國房地產市場，投資興趣不減。”和2006年一樣，同樣面對“限外令”的外資2007年對投資中國樓市的表態依然積極；但和2006年不一樣的是，態度歸態度，2007年的外資在行動上更加謹慎低調，因為挑戰難度在加大，需要他們花費更多的心思和時間。

　　“這種情況從來沒有發生過。”一位外資開發商的上周末過得不太開心，因為他剛領取了上海市盧灣區兩幅地塊的掛牌文件，卻在周末被告知這批今年上海中心城區出讓面積最大的地塊，外資不能參加競買，理由則是地塊“建設條件不適合外資參與開發”。

　　的確，隨今年一系列緊鑼密鼓的限外政策發布實行，地方政府也開始改變立場，對於外資已經不再像以往那麼張臂歡迎了。哪怕境外投資企業競得了土地，還面臨國家發改委審批以及商務部備案，這個過程往往長達半年甚至更長時間。正因為如此，外資在買下土地之後，註冊公司以及支付土地出讓金的進程相當緩慢。

　　直接開發不成，那就走收購的“老路”。摩根士丹利收購永新城2棟公寓樓，印尼三林收購老西門項目，香港永新國際收購淡水灣花園63套公寓，一家荷蘭基金收購虹口富傑大廈……光在上海，今年的成功案例已不少，但要知道，還有更多沒有成功的案例，這也使得原先雄心勃勃進入中國房地產市場的外資開始有些坐不住。

　　最近的範例是已告“落空”的上海華旭國際廣場，這個被業內稱之為“336項目”的寫字樓項目，位於人民廣場附近，由於地段極好，早早就被外資“瞄上”。今年7月，坊間開始傳言，韓國基金mirae有意向收購該項目，投入資金高達11億元人民幣。而在此前，該基金已將浦東小陸家嘴合生創展名下的一棟寫字樓收入囊中。但出人意料的是，這筆買賣始終“梗”在那裡。“這個項目一直批不下來，近期結果終於明朗了，開發商已經表態，要自己持有和招商。”一位業內人士告訴記者。

　　又如在北京，愛爾蘭財富控股集團計劃以41億元整體收購西單M項目一事，曾被視為毫無懸念。但在今年4月卻發生了戲劇性的逆轉，中糧集團最後接盤該項目。原來，最後公佈的轉讓條件要求，西單M項目新的受讓方及其控股股東必須是境內合法註冊和有效存續的企業法人，且具有在北京市大型商業、寫字樓綜合物業10年以上的經營管理經驗等。對此，業內普遍認為，這次外資收購未獲批准的原因，和國家的限外政策有直接關係。

　　今年的限外政策比去年明顯密集。繼著名的“限外令”(171號文)在去年出台之後，今年3月商務部又發布了《2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》(25號文)，明確提出“嚴格限制外商投資房地產”。3個月之後，商務部、外管局又聯合發出《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(50號文)，據悉當時在外資圈之中引起一陣騷動，“大老闆拿到文件後，關在辦公室研究了半天。”一位外資投資公司的項目負責人告訴記者。

Jim Roger組合

投資大師羅傑斯:我還沒賣掉手中的中國股票

來源:中國新聞網 選稿:方翔

　　羅傑斯認為，如果市場回歸理性，會下跌20%，但對市場未來有好處———

　　在科學史上、藝術史和商業史上，當一個流派或國家正處於鼎盛的上升期，便會在某一年份集束式地誕生一批偉大的人物或公司。(《1984公司元年》)在美國的企業史上，1886年是一個偉大的年份，這一年出現了可口可樂、柯達、花旗、強生等延續了一百多年的偉大公司。

　　在中國企業史上，1984是一個偉大的年份，王石在這一年決定不再倒賣玉米，創立了“深圳現代科教儀器展銷中心”，這就是萬科的前身。張瑞敏、柳傳志在這一年信誓旦旦要做大企業。二十多年過去了，這些公司成為了中國最優秀的公司，卻還沒有成為真正的偉大公司。至少沒有人覺得少了它們心中會覺得若有所失。

　　化蛹為蝶，這些中國公司還需要一些催化劑，而中國蓬勃興起的證券市場牛市可能扮演這一角色。可以想像，在這輪超級牛市中，必將誕生一批偉大的中國上市公司，它們的股價增長或許超過百倍千倍。吉姆·羅傑斯的新書《中國牛市》已經登上了亞馬遜暢銷書排行榜，“正如19世紀屬於英格蘭、20世紀屬於美國一樣， 21世紀將是中國當家的世紀。”在他開出的牛股名單中，有中國人壽、中國石化等世界五百強公司，也有寧滬高速、岷江水電等名不見經傳的公司。面對中國證券市場的黃金十年，一家優秀的上市公司如何才能過渡到一家偉大的公司？中國千千萬萬的投資者，如何能夠分享這場盛宴？

　　在牛市進行到一半之際，我們邀請了國內最優秀上市公司CEO、華爾街傑出的投資人、中國明星基金經理對話羅傑斯，一同梳理中國牛市的脈絡，探討偉大上市公司的成長之路。

　　中國牛市·吉姆檔案

　　陽晨B股(900935)

　　中國本土污水處理供應商，預計未來三年收入上漲107.2%，利潤上漲25.4%。

　　龍凈環保(600388)

　　未來會有更多中國綠色公司致力於情節環保領域的開發。創建於1998年，是福建當地首家上市的機械清洗公司。與德國聯合會合作，引進了大量環保科技。預計未來三年營收上漲53.9%,利潤下降69.7%。

　　菲達環保(600526)

　　公司建於2002年，電除塵器和焚化爐設備除塵設備供應商，預計未來三年營收上漲41.7%，利潤下降57.7%。

　　開灤煤業(600997)

　　與神華一樣，有望成為中國前十大煤礦運營商之一。根據以往數據，93%的銷售都在國內市場，預計未來三年營收上漲103.6%，利潤上漲73.1%。

　　衰退會使社會更快發展

　　程偉慶：明年全球經濟放緩對包括中國在內的新興市場有何影響？

　　羅傑斯：如果美國真的出現經濟衰退，我認為對全球影響不會太大。經濟衰退對有些領域會有很大打擊，比如房地產業；但同時也有一些領域會因此受益，比如農業、水處理、環保、交通、旅遊、高科技等領域。這些領域會突破“衰退屋頂”，帶來又一次經濟的繁榮。這就是我說的“衰退進步”，在衰退的同時帶動一些行業迅速增長，使得社會更快發展。

　　中國現在同樣，在上述領域中存在巨大的投資機會。未來的AT&T，微軟，通用電氣正等待人們去發現。毫無疑問，當所有這些中國公司的“潛力股”在商店亮相時，我的牛市開始來臨。

　　中國股市目前還是處於初期泡沫

　　程偉慶：中國牛市從2005年到現在指數已經漲了四倍，那麼目前的牛市到底有沒有泡沫？這個泡沫會持續多久？

　　羅傑斯：泡沫有兩種，一種是初期泡沫，一種是完全泡沫。完全泡沫無疑意味著市場崩塌指日可待，屆時我會提前賣掉手中所有的股票。直到現在我還沒有賣掉手中的中國股票，我希望永遠不。

　　我個人認為，中國股市目前還是處於初期泡沫。中國政府一直試圖讓市場回歸理性，並採取了很多辦法去解決這個問題。如果市場沒有回歸理性，市場還會持續瘋長，到明年三月股市可能會上漲40%。這意味著市場出現的暴跌的機會隨時會發生。如果市場暴漲暴跌，無疑對未來穩步向上的趨勢是有害的。

　　如果市場回歸理性，會下跌20%，這樣無疑對市場的未來是有好處的。如果市場是以波浪形態循序漸進的方式發展，我們可以看到市場逐步趨上的未來。至於泡沫會持續多久？誰知道！一切都要看市場。

　　股市低點總比太高要好

　　程偉慶：牛市的初級階段即價值重估階段已經過去了，那麼緊接下來將進入牛市的成熟階段，市場將呈現出什麼特點？在牛市成熟階段，投資者應該如何投資？在投資中，應該注意什麼？

　　羅傑斯：股市低點總比太高要好。處於完全泡沫的市場，人人都在談論股票，都忙著買進賣出。很顯然，在一個股價偏高的過熱市場裏買股票不是很明智的選擇。只有當大多數人都在紛紛拋售手中股票的時候，你才可以發現便宜的，值得投資的股票。

　　在牛市成熟階段，如果市場大幅下跌倒是買進的好時機。就像我，希望手中的中國股票能伴我餘生，留給我的女兒。你要注意的是，在牛市成熟階段買股票更要仔細，因為這時候所有股票價格都在漲，你很難發現便宜股票。

　　我的書裏也談到，希望它成為投資者的投資地圖，而不是什麼推薦信之類的。不要聽股票經紀人的，也不要聽我的，關鍵是你要做大量功課，選擇好的、便宜的股票。這一點至關重要。

　　中國牛市·吉姆點評

　　中國股市從2005年開始上漲，到今年7月，上證指數已經從1000點上漲到4000點，儘管經歷了一段高燒，上百萬新股民在2007年追進市場，但這並不意味著，中國股市完全反映了私營企業的價值。相對於中國巨大的經濟體，這個市場依然較小。在中國證監會裏，現在有很多富有西方資本市場經驗和法律知識的管理者，當然每個證券交易市場都會存在問題，中國股市也一樣，也會有和其他任何市場都曾出現的下跌、偏差等問題。

　　中國最偉大的領導人鄧小平曾說過“摸著石頭過河”，今天所有過河的疑惑幾近解決。中國的股票經紀人已經在過去上漲行情中盈利頗豐，這個行業無疑也是很賺錢的行業。

第三大保險股

中國太保(601601):太平洋保險新股詢價報告


太平洋保險集團A股IPO擬發行10億股，目前正在全國進行詢價和路演，對於全國壽險第三和財險第二的保險公司，我們對其非常關注，本次的詢價報告給投資者一個合理估值區間的參考，我們即將推出公司的深度報告進行全面的分析和闡述。

太平洋人壽保險市場份額維持在10%以上,但公司保費收入質量欠佳，內含價值低和盈利性較差的銀保產品和團體壽險占比較高，銀保渠道的保費收入占比超過1/3，利用銀行和郵政網點能夠比較快速地實現規模擴張，但銀行保險保費收入大部分是躉交形式，在支付銀行約2.5%的手續費後的盈利能力相當有限，質量較好的個人壽險長期保單數量偏低，我們估算精算價值時所採用的新業務倍數也要相應調低。

　　太平洋財產保險是次於人保財險的第二大財產保險公司，機動車保險是保險是公司規模最大的保險產品，公司的企業財產和工程保險產品具有較強競爭實力，尤其是船舶保險業務占中國保險行業船舶保險業務市場份額的22.3%。從賠付率和綜合成本率來看，太保財險的成本控制處於行業的前列水平，低於同業。

我們的估值思路如下：

　　1、我們對壽險業務採用精算價值法進行估值，採用10%的折現率和30倍的新業務倍數，按公司自身假設計算的新股發行前每股精算價值為21.84元，對應的投資收益率假設如表1。事實上2006年公司的投資資產綜合收益率為6.1%，2007年中期上升至7.1%，考慮到2007年資本市場的繁榮使得股權投資收益大幅提升，而這種收益長期來看並不具有穩定性，但隨著公司資本規模的擴大和投資渠道的拓寬，我們認為投資收益率逐步增長至6%並保持穩定的估計是可以達到的，我們在中國人壽的定價問題上的觀點已經得到了市場的認同。根據我們自建模型的測算，如果收益率從4.1%逐步上升至2013年的6%，此後保持6%的穩定收益率，折現率10%，稅率25%，對應的有效業務和新業務價值乘以1.39倍，則每股壽險業務精算價值為28.9元。

　　2、我們對財險業務採用股利折現模型(DDM)進行估值，2007年A股和H股發行後總股本為86億，假設此後股本數量保持不變，每股股利在2013年以後保持5%的穩定增長，根據11.5%的折現率，得出太保集團應占太保財險每股價值為5.3元。

　　3、我們在之前假設的基礎上，對發行價格分別增減10%和20%、每年投資收益率增減10和20個基點的情況進行敏感性分析，得出的合理估值區間在32-37元，我們認為一級市場的新股申購較二級市場應有20%左右的流動性折價，建議機構申購價格在26至31元之間。

一．公司股權結構

太平洋保險集團於1991年由交通銀行籌建，經1995年、2002年和2007年的三次增資及股權轉讓、分業經營等一系列改革後，形成下轄太保壽險、太保財險和資產管理公司的綜合性保險集團。本次發行前，公司股權主要集中在寶鋼集團、申能集團和外資股東凱雷私人股權投資集團手中。其中寶鋼集團通過華寶投資有限公司和新疆八一鋼鐵等關聯方合計持有21.43%的股份，申能集團、上海國有資產經營有限公司和上海久事公司(上海地方政府國有獨資的綜合性投資公司)等所代表的上海國有股東持有30%以上的股份，凱雷集團通過旗下管理的基金所控制的投資實體持有19.9%的股份。我們認為三大股東集團兼具國家背景、地方資源優勢和國際投資經驗，且相對平均的持股比例有利於股東利益的制衡。但與平安集團引進的戰略投資者匯豐保險控股和匯豐銀行相比，凱雷投資集團在管理經驗和戰略合作方面的所能起到的作用要相對遜色。

　　二．壽險業務

1．壽險保費收入質量有待改善

太平洋人壽保險是全國第三大壽險公司，2007年上半年保費收入245.34億，占公司保費收入的65%，貢獻53%的營業利潤和60.2%的淨利潤。 2006年以前市場份額維持在10%以上，但公司保費收入質量欠佳，內含價值低和盈利性較差的銀保產品和團體壽險占比較高，為優化收入結構，公司主動壓縮團體壽險業務規模，導致2006年保費收入負增長，市場份額一度下降至8.13%，2007年前10月回升至9.89%，保費收入增速達33%，表面來看超過了平安和國壽的增長速度，但主要原因是06年收入基數過小。經過調整，雖然太保的團體壽險占比有所下降，但依然高於平安的13%，更為顯著的差別是銀保渠道的保費收入占比超過1/3，而且存在持續上升的趨勢，2007年中平安的銀保收入占比僅為1%。雖然利用銀行和郵政網點能夠比較快速地實現規模擴張，但銀行保險保費收入大部分是躉交形式，在支付銀行約2.5%的手續費後的盈利能力相當有限，質量較好的個人壽險長期保單數量偏低。

從首年保費收入來看，太保的的躉繳保費比例超過80%，大幅地高於同業，一年內新業務價值較國壽和平安要差，我們估算精算價值時所採用的新業務倍數也要相應調低。從保費收入的地區結構來看，太保壽險的業務主要集中在長江三角洲、珠江三角洲和環渤海等經濟發達地區，而這些地區的保險公司之間的競爭已經比較激烈，業務增長空間有限。2007年13個月和25個月的保單繼續率分別為85%和78%，較去年有所提升，但仍然低於平安和國壽3到5個百分點。我們認為，太保壽險作為全國第三大壽險公司，擁有較大的保險客戶群，但保費收入的結構和增長的模式仍具有持續改善的空間。具體的業務分析我們將出深度報告進行充分闡述。

需要指出的是，自1995年起至1999年6月期間，主要由於當時市場利率普遍較高，公司對當時銷售的壽險產品的保證收益率為4.0%-8.8%，由於中國國內市場利率在90 年代末至2004年間持續降低，壽險產品獲得的投資收益率低於保單平均保證負債成本，導致出現了利差損。截至2007年6月30日，高定價利率保單的準備金總額約為379.39億元，公司自身預測該準備金額還將逐年增加，於2029年前後達到峰值約576億。隨著該部分高定價保單續期保費收入的減少和給付期的臨近，投資收益率的波動對公司盈利的影響會更為明顯。

　　對個別定價利息率高於7.5%的高利率險種公司採用更穩健的評估利息率，於 2006年度將個別高利率險種的評估利息率降至7.1%，並於截至2007年6月30日止6個月期間將個別高利率險種的評估利息率進一步降至6.5%。此項會計估計變更對公司2006年度利潤總額的影響為減少利潤總額4.01億元，對公司截至2007年6月30日止6個月期間利潤總額的影響為減少利潤總額 20.92億元。對評估利率的調整有利於增加利潤的穩定性。

2．估值

我們對壽險業務採用精算價值法進行估值，採用10%的折現率和30倍的新業務倍數，按公司自身假設計算的新股發行前每股精算價值為21.84元，對應的投資收益率假設如表1。事實上2006年公司的投資資產綜合收益率為6.1%，2007年中期上升至 7.1%，考慮到2007年資本市場的繁榮使得股權投資收益大幅提升，而這種收益長期來看並不具有穩定性，但隨著公司資本規模的擴大和投資渠道的拓寬，我們認為投資收益率逐步增長至6%並保持穩定的估計是可以達到的，我們在中國人壽的定價問題上的觀點已經得到了市場的認同。根據我們自建模型的測算，如果收益率從4.1%逐步上升至2013年的6%，此後保持6%的穩定收益率，折現率10%，稅率25%，對應的有效業務和新業務價值乘以1.39倍，則每股壽險業務精算價值為28.9元。

三．財險業務

1．財險業務分析

太平洋財產保險2007年1至10月財產保險保費收入達200.6億，佔全國財險保費收入的11.34%，是次於人保財險的第二大財產保險公司。機動車保險是保險是公司規模最大的保險產品，占當年保費收入比例從2004年的55.9%提升至07年的68.5%，1-6月保費收入89.8億元。車險業務存在鑒定難度大、賠付率高的特點，利潤空間較其他險種低，國內平均的車險業務占比是70%，隨著擁有轎車人數的增加和交強險的持續推行，我們預計太保財險 2007年全年會達到這個水平。公司的企業財產和工程保險產品具有較強競爭實力，06年保費收入34.81億元，占比19.2%，07年上半年下降至17.1%。其中的企業財產保險、短期意外保險、貨物運輸保險和船舶保險保費收入比例都超過了行業的平均水平，尤其是船舶保險業務占中國保險行業船舶保險業務市場份額的22.3%，在專業承保技術和承保經驗方面具有優勢。

從賠付率和綜合成本率來看，太保財險的成本控制處於行業的前列水平，特別是賠付率顯著低於人保財險和平安財險近10%個百分點，主要原因是高賠付率的機動車保險占比較低，企業財產及工程保險和公司具有較大優勢的船舶保險2007年賠付率分別為55%和12.3%，從而拉低了整體的賠付率。

2．估值

我們對財險業務採用股利折現模型(DDM)進行估值，2007年A股和H股發行後總股本為86億，假設此後股本數量保持不變，每股股利在2013年以後保持5%的穩定增長，根據11.5%的折現率，得出太保集團應占太保財險每股價值為5.3元。

四．詢價區間

我們在之前假設的基礎上，對發行價格分別增減10%和20%、每年投資收益率增減10和20個基點的情況進行敏感性分析，得出的合理估值區間在32-37元，我們認為一級市場的新股申購較二級市場應有20%左右的流動性折價，建議機構申購價格在26至31元之間。

招商卡通，可以上網到香港sasa買化妝品～

近日，經過招商銀行與支付寶共同努力，“支付寶卡通”業務正式面向全國招行“一卡通”用戶開通，這也是繼05年6月雙方簽訂合 作協議以來，招商銀行在開拓個人電子商務市場的一次重要舉措。業內人士認為，此項業務的推出將使得“一卡通”用戶網上消費購物的門檻明顯降低，同時網上購 物市場規模增長迅速，將有效激活銀行存量用戶（已持有銀行卡用戶）向網銀用戶（使用網銀業務的用戶）的轉化，進一步擴大招行在電子商務市場的影響力。

iResearch《2006年中國網路購物研究報告》統計數據顯示，截止至2006年年底，中國B2C和C2C總體交易額分別為82億元和230億元。iResearch預計,到2007年,中國電子商務市場總體規模將會達到17000億元。

招商銀行行長馬蔚華曾表示，電子商務是傳統銀行變革與發展的巨大推動力，而網上銀行 的興起則為前者的成長提供了必要的保障。1998年2月，招商銀行推出"一網通"服務，成為國內首家推出網上銀行業務的銀行。1999年9月，招商銀行率 先在國內全面啟動網上銀行服務，建立了由網上企業銀行、網上個人銀行、網上證券、網上商城、網上支付組成的較為完善的網路銀行服務體系。

電子商務市場特別是網上購物市場的迅速發展，有效地促進網上銀行的發展，但是安 全性、便捷性等因素一直制約網上銀行的普及，而“支付寶卡通”則有效的解決了這一問題。“‘支付寶卡通’是一個全新的網上支付業務，完全繞開了網上銀行的 賬戶體系，避免了網上銀行為了保障會員的賬戶安全而給會員帶來的麻煩。採用支付寶卡通付款，用戶只要在支付寶網站輸入支付密碼，就可以完成付款行為了，不 再需要登錄到銀行的支付網關驗證持卡人的身份資訊了。”據支付寶相關人士介紹。

如何實現持卡用戶向網銀用戶的轉化也一直是困擾網銀發展的難題。有數據顯示，截止 到9月末，我國銀行卡發卡數量已經突破13億張，幾乎相當於全國人手一張。銀行卡消費佔據整個消費市場份額已經突破18%，目前全國發卡銀行的數量也已經 增加到183家。 銀行相關人士認為，線下的消費渠道已經趨於飽和，不斷開拓多樣的消費場景對用戶的轉化至關重要。

據悉，開通“卡通”服務後，持卡用戶不僅可以在阿裏巴巴和淘寶平臺購物享受，還可 以在目前國內外支援支付寶的超過32萬家電子商務購物網站上使用，無論是購買機票、購買Q幣、購買網遊點卡，還是在香港sasa、日本jshoppers 等網站購物都能輕鬆付款，“消費場景的多樣性，將激起持卡用戶潛在的消費慾望，從而自然而然地實現向網銀用戶的轉化。”支付寶相關人士表示。

1995年7月，招行推出集本外幣、定活期儲蓄于一體，基於客戶號管理的銀行卡 ——“一卡通”，被譽為我國銀行業在個人理財方面的一個創舉，多次被評為消費者喜愛的銀行卡品牌，至今累計發卡量已接近4000萬張，卡均餘額超過 6000元，居全國銀行卡首位。”如果4000萬持卡用戶全部轉化為網銀用戶，將無疑為招行在個人電子商務市場謀得足夠的話語權”，銀行相關人士直言。

“招商銀行‘卡通’業務的上線是我們卡通業務發展的重要里程碑，‘支付寶卡通’已 成為一個可以與不同銀行卡對接的支付產品，未來我們將與更多的銀行進行合作，為用戶提供更加便利的充值和支付方式”，支付寶相關人士表示。目前，包括中國 工商銀行、中國農業銀行、中國建設銀行、招商銀行、上海浦發銀行等各大商業銀行以及中國郵政、VISA國際組織等各大機構均與支付寶建立了深入的戰略合作 關係，合作銀行數量已增至16家。

練乙錚：經濟過熱結構失衡

經濟過熱結構失衡

美國經濟會否出現衰退，一個月前還是眾說紛紜，聯儲局貝南奇態度有保留，克林頓時代財政部長森瑪斯則認為很有可能。昨天，大摩宣布改變了樂觀看法，而市場中人的負面觀點亦已相當一致。經濟形勢變壞，主要還是由於次按問題的後果逐步擴散，由樓市而信貸市場，而信貸收縮，則進一步影響中小企業投資以及耐用品消費；到了這一地步，衰退便在所難免，因為消費佔美國ＧＤＰ整整七成有多。筆者日前指出，次按問題出現，可追溯到前總統卡特簽署的一項干預按揭市場的法例。卡特其實是一個「愛心爆棚」的大好人，退休之後一直當義工，親手一磚一瓦替窮人蓋房子；他大概沒料到，來一個次按風暴，不僅成千上萬的窮人要失掉居所，連一些中產亦被波及，損失豈是他個人的善行所能補償！ 　　美國消費者阮囊羞澀，除了影響美國經濟之外，國際上首當其衝的，便是亞洲以出口為主要動力的幾個國家，包括中國在內。幾年前，不少分析員認為，世界地區之間的經濟比重變化了，周期也愈來愈不相干，美國傷風，其他地方不會跟感冒，這個「脫論」，現在看來還是早了一點。就以中國而論，出口佔ＧＤＰ的百分之四十，其中一半是輸往美國；如此，美國消費不振，中國焉能不大受影響？ 　　按大摩亞洲區主席羅奇估計，如果美國出現三季度溫和衰退，中國經濟增長率將由現時的百分之十一降至百分之八，當中有美國進口萎縮和對華投資減少的直接影響，也包含衰退引起歐洲等地經濟下滑對中國的間接影響等。果真如此，亦未必是壞事，因為中國正在為經濟過熱大傷腦筋。中美經濟互補性強，這次美國衰退，時間上更和中國的過熱配合得可謂天衣無縫；不過，重要的是，中國該如何理解、面對和利用這個局面。 　　中國最新發表的ＣＰＩ通脹率是百分之六點九，為九六年來最高，的確很「熱」。不過，據人行行長周小川透露，這個通脹數字其實並不全面反映中國經濟狀況，因為撇除能源和食品特別是穀類和肉類的價格變動影響之後，通脹率只剩百分之一，不少消費品價格還輕微下調。這反映什麼問題呢？ 　　在中國國民總產值之中，投資部分佔百分之四十，和絕大多數其他國家比，是偏高；個人消費則佔百分之三十六，是偏低。（「先使未來錢」的美國則消費部分嚴重偏高，是百分之七十二，剛好是中國兩倍。）這就是說，現今中國經濟的問題，其一固然是整體過熱，其二則是ＧＤＰ結構不平衡，消費過低而投資過高；過熱是短期的，結構問題是較長期的。（商務部去年的一項調查顯示，被調查的三百多種投資產品，其中百分之五十三是供過於求；六百多種消費品中，過剩的竟佔百分之八十！這正好說明，ＧＤＰ中的總投資，即工商業投資加存貨增量，已經嚴重偏高。）　　國民消費總體長期偏低，並非好事。當年日本也是消費偏低，以致人們一度愛用「豪華郵輪」和「戰艦」去比喻美國和日本的經濟；結果，「戰艦」經濟出現長期通縮，「豪華郵輪」則好歹還風光了二十年。像美國那樣揮霍無度固然不好，像日本，也不見得有好下場。過猶不及，都令經濟發展不可持續。那種以為長期壓低消費，「谷」大投資，便可厚植國力的想法，其實是十分錯誤的非經濟思維；原因很簡單，因為經濟規律當中，有一個投資邊際收益率遞減定律。就前述商務部發表的投資產品過剩的數據看，中國的總體邊際投資收益率應該是很低，個別環節更可能已經跌至零！在這種情況下還不停擴大投資的話，只能是一種浪費。目前，中國政府大力壓縮投資額，主要還是為了短期冷卻經濟，而較少是反映改善經濟活動比重的長期考慮。 　　眾所周知，古今中外，通脹的唯一成因來自貨幣增長過量，而在目下中國，這主要是由於外不斷通過投資和出口貿易進入大陸。解決過熱問題，若是主要靠收緊貨幣政策，收效恐怕不大。人行日前再三調高存款準備金之後，行長周小川接承認，政府雖然希望收緊貨幣政策能對資產價格產生一定的冷卻作用，但從過去經驗看，二者並無明顯關係。其實，借助主流經濟理論，我們可以看出，在目前中國的情況下，要解決通脹特別是資產價格節節上升的唯一辦法，便是（一）穩步調高人民幣率，（二）讓資金大量到海外投資或消費。若以收緊銀根使市場利率上升，或者直接由人行提高利率，結果都必然是吸引更多的外來資金通過各種渠道進入中國，增加人民幣升值壓力，而如果人民幣不升或慢升的話，這些進來的資金，便只能轉化為更高的通脹率，反使經濟更熱。 　　美國財政部長保爾森呼籲中美兩國都不要搞「經濟民族主義」，明顯是針對中國政府在人民幣率方面的立場。筆者相信，認為美國不懷好意要求人民幣趕快升值的人只是少數的「經濟盲」；從眾多外國經驗看，長期堅持率偏高或偏低的地方，往往是因為當地某些既得利益集團把持政府的決策權而已，中國情況豈能例外。

練乙錚：證券評級是否也失靈了？

證券評級是否也失靈了？

筆者昨天談論次按問題，指出卡特政府一九七七年通過了一個干預按揭市場法案，其後二十多個州政府又通過了干預次按市場的補充法案，直接引致今天次按危機。觸發危機的原因當然還有其他的，例如一些下游因素包括格林斯平長期推行長期低息政策、按揭公司為了競爭不惜對次按戶大開方便之「喉」、證券評級公司未能及早逐步調低一些問題證券的評級，等等。筆者認為，政府既以法例形式大力干預按揭市場，定下不合理的基本遊戲規則，危機的出現便在所難免，上述各種下游因素只不過影響危機出現的具體場景、時間、猛烈程度等細節而已。今天和大家談的，仍然是自由經濟和政府干預的問題，觀察對象則正是上述其中一個細節：按揭抵押證券評級出問題，是否反映自由經濟局部失靈？政府於此有沒有角色？ 　　大家都知道，市場有效運作，相關的資訊是否充分、及時流通，是一個關鍵。證券評級社，便是證券市場自身為解決效率問題而衍生的一個機制。目前全世界約有一百多家證券評級社，其中最著名的，美國三家，加拿大一家，我們可稱之為「四大」。幾年前，由於美國出現英隆、WorldCom、Tyco Int’l 等公司醜聞，國會通過了「上市公司會計制度改革和投資者保障法案」（俗稱Sarbanes-Oxley或SOX法案），其中包括要求證監會研究證券評級社出了什麼問題、怎樣解決。證監會第一步的研究結果，是把重要的問題提出並歸納成幾大類，然後公諸業界，徵求解決辦法；目前這還是在諮詢階段，不過，我們單是知道一下有些什麼問題，也很有啟發： 　　一、評級社和評級對象之間的關係是否過份密切？一些公司不僅要求對其所發證券評級，同時還邀請評級社當它們的顧問，指導公司如何改善經營，才能保持評級，甚或有所提高。這種雙重的服務交易，是否包含利益或角色衝突？公司會否以豐厚的顧問合約為餌，誘使評級社不當地提高其證券評級？ 　　二、評級社根據市場資料調低某種證券評級時，常常來得太慢。美國一些學者做過實證研究，顯示公司債券孳息差距擴大，往往便是評級社調低這些公司債券評級的前奏；如此，債券評級的作用幾乎等如零，因為人們用債券孳息差距的走勢，便可預測債券質素的變化。 　　三、「四大」所收的評級費十分昂貴，利潤甚豐（穆迪的毛利潤率在百分之五十以上），是否反映一定程度的市場壟斷？除了評級收費高，市場佔有率會否影響其評級質量？ 　　四、一間公司取得的某一證券評級，不僅影響公司的利息成本，有時還直接損害其整體財政穩定。例如，有些銀行向公司貸款時，在合約上加上所謂的「評級扳機」條款，只要評級下跌，公司便得馬上歸還全數貸款；銀行這樣做，為的是避免這些公司萬一清盤時，其他銀主捷足先登。但這種要求，本身很容易把公司過早地推向破產。 　　五、不少證券發行公司和評級用家包括投資者，都覺得評級社的評級過程、所採用的標準和資料，都不夠透明。評級社一般只公開這些資料的一部分，其餘的資料亦只是一部分供給付款用家，但後者因為付款，可以直接與評級社分析員面談；面談之際，分析員會否有意無意之間，向付款用家透露評級對象的一些市場還未知道的評級資料呢？ 　　六、四大評級社的評級自有其份量，為市場所重視；但發展到現在，不少政府規管條例當中，也規定某些評級必須由「四大」提供；例如，貨幣基金規管條例列明，基金所持債券必須有四大的較高評級。這無疑是政府免費替四大抬高身價。 　　七、鑑於評級社錯評、慢評的例子時有所聞，是否應定期對評級社也來一些評級呢？ 　　看了這許多問題，大家也許心生疑問，到底評級市場本身是否失靈？是的話，其原因何在？筆者認為，失靈現象的確有，但究其原因，卻不一定是市場本身失靈，因為這個市場老早是受美國政府諸多規管干預的，上述第六點，便是例證；不過，最嚴重的干預，來自美國證監會的「發牌」角色。它把四大評級社列為「全國性認可統計評級組織」，並賦予特殊地位，影響了評級市場中其他評級社與四大的競爭能力。證監會若減少這個干預，增加市場競爭，則上述問題多數可以獲得改善（第四點除外）。這又一次說明，市場出現問題，我們不必馬上懷疑是否市場失靈、政府是否應該加強規管。很多例子說明，政府過度規管干預，才是市場出現諸多問題的主因。

保險: 中國人壽擬收購日本金融公司股權

保險: 中國人壽擬收購日本金融公司股權

中國保險公司正掀起一波海外股權投資潮。１２月５日，日經英語新聞引述了中國人壽董事長楊超的言論，稱中國人壽可能入股一家日本保險商或資產管理公司。 　　此前一天，剛以１８．１億歐元收購比利時富通銀行４．１８％股份的平安保險（Ｐｉｎｇ　Ａｎ　Ｉｎｓｕｒａｎｃｅ）已獲政府批准將總資產投資海外市場比例上限從之前的５％提至１５％。 　　據報道，楊超在接受日經英語新聞采訪時表示，他已會晤了几家日本保險公司和資產管理公司高層管理人員，并與几家金融機構就可能的股權收購進行洽談。但報道稱，楊超未透露中國人壽正在洽談的任何機構名字，也沒有談及可能的時間表及條款。 　　楊超在接受采訪時還表示，中國人壽還與几家歐洲和美國保險公司以及資產管理公司洽談合作。報道認為，英國Ｐｒｕｄｅｎｔｉａｌ　Ｐｌｃ和Ａｖｉｖａ　Ｐｌｃ可能是其中的兩家。 　　楊超表示，為進一步提高投資收益，中國人壽准備將股票投資在整個投資組合中比重由此前１７％提高到２０％。 　　此前楊超亦曾對英國《金融時報》說，正洽商策略性投資一些歐美大型保險公司，目前未達至政府審批階段。據估計英國第二大人壽保險公司保誠（Ｐｒｕｄｅｎｔｉａｌ）最有可能成為中國保險公司入股對象，因保誠本身在中國及亞洲地區已具備強大市場地位。此外，正拓展亞洲有關業務的英國Ａｖｉｖａ、Ａｘａ及ＩＮＧ集團，亦成為潛在收購對象，為中國投資者提供進入英國泛歐洲及美國市場機會。 　　楊超此前還曾表示，西方國家爆發的信貸危機為集團提供收購機會，因為歐美國家的金融機構現在已相當便宜。 　　楊超的表態是在其競爭對手、中國第二大壽險公司平安保險巨資收購富通銀行股權后作出的。顯然中國人壽在海外投資方面不會甘于落在平安保險之后。 　　平安保險１２月４日發布公告稱，該公司已獲得保監會批復，同意其運用自有外匯資金和人民幣購匯資金，合計不超過上年末總資產的１５％，投資香港股票市場和重大股權項目。這是中國保險ＱＤＩＩ（合格境內機構投資者）政策出台以來，業內首家保險公司獲批足額境外投資。 　　據報道，平安保險方面已表示，將運用自有資金，“投資香港股票市場和重大股權項目”。隨著資產的快速增加，平安保險今年第三季度末的總資產已達到近６２４０億元人民幣（合８４３億美元），因此該公司明年將獲准運用超過１０００億元人民幣的資金投資海外。

“怕被罵，不好說”潘石屹避談重慶房價

“怕被罵，不好說”潘石屹避談重慶房價

稱近期房價下跌是政府調控所致，建議重慶開發商明年保守投資 　　昨天，國內地產巨頭潘石屹應邀到我市參加了“濱江價值高峰論壇” 。他給我市開發商提出建議，明年應更加保守地應對未知的政策與行情。 另外，他認為目前一些大中城市房價的下降是件平衡市場的好事，而重慶所受影響不大。雖然經過記者再三“拷問”，但他堅持不預測重慶房價走勢，稱“怕被罵，不好說”。 　　開發商不要跟風修樓 　　潘石屹稱，現在許多開發商拼命儲備土地，導致資金流動非常困難，他總結自己成功的秘訣就是兩個字：保守。他說，SOHO公司自1995年創建以來，贏利只是最近7年的事，因為他保守，還曾被業內人士嘲笑過。而SOHO公司的成功證明瞭保守是正確的。 　　“2008年政府會出什麼政策，股市是什麼行情，都無法預測。”在這樣的情況下，開發商們更應該保守應對，不要跟風搶地修樓。 　　租金回報率低說明房價高 　　談到預測重慶房價，素有“潘大嘴”之稱的潘石屹連連擺手，他笑說：“幾年前我曾預測過一次房價，被罵了半年之久，還被中央領導‘不點名批評’，這次我是實在不敢說了！”但被再三追問後，他仍只說：“具體的不好說，但一定是大家買得起的價格！”　　他稱，衡量一個城市房價是否過高的標準有很多，首先要看城市定位，如果重慶的定位是國際化大都市，那麼房價就不能僅局限於本地購買能力，還要考慮更多外來購買能力的因素，出租回報率也是衡量房價的方法之一。“老百姓們可以自己算算，如果回報率太低，說明城市房價很高了。”　　 降價潮對重慶房價影響不大 　　針對目前國內許多大中城市的房價開始下跌，潘石屹談到，在過去的十個月，房產市場太火爆了，而漲幅太快是一種不正常的現象，這次房價下跌是政府宏觀調控的結果，短期內房價與成交量的下降是給房產市場降降溫，是件好事。而重慶樓市目前處在發展階段，所以不會有太大影響。他說，重慶的兩江風景很獨特，這次來看了看，對重慶的興趣更加濃厚，今後也許會在這裡有更大的投資與發展。記者 劉芳芳 　　相關新聞 　　股票跌破發行價無關公司運營 　　近期SOHO股票已跌破發行價，SOHO中國的市值上周五跌至不足400億元。此前SOHO中國最高市值曾接近600億元，縮水近200億元。對此，潘石屹不願多談，但仍表示，這與公司本身的運營沒有多大關係，主要還是受國際市場的影響，他笑笑說：“最近股票市場都在跌嘛，很正常。”

潘石屹：明年房價不會再狂飆

潘石屹：明年房價不會再狂飆他認為珠三角等地樓市下跌主要是價格過高，並透露只要有機會將來重慶發展

本報訊(記者聶玉虎)昨日，地產大鱷SOHO中國董事局主席潘石屹應邀來渝，出席“2007重慶濱江路價值新發現大型高峰論壇”。 會後，潘石屹高調接受了記者採訪，就目前中國樓市存在的問題發表了自己的觀點。他稱，明年國家實行從緊的貨幣政策，銀行放貸少了，樓市需求必然減少，因此明年樓價不可能再大幅度上漲。貨幣從緊明年樓市銷量下跌 對於珠三角等地樓市價格下跌的原因，潘石屹稱，“部分城市樓市出現了價格調整，總的說來還是樓市發展不平衡，部分地區的價格過高所致。幾年前，深圳與香港交界處，香港的房價高過深圳。但到了今年，同一個地方香港樓價是2萬元，而深圳是3萬元。價格過高，超出了市場的承受能力，下跌一點是很正常的。” 潘石屹稱，國家明年將實行貨幣“從緊”政策。上周末存款準備金上調就是一個強有力的信號。銀行用於放貸的錢少了，市場購買力必然下降，因此可以判斷明年的房價不能像今年一樣大幅度飆升。 “國家的宏觀調控政策不是一刀切。重慶的房地產剛起步，比較健康，此輪宏觀調空政策不會對重慶樓市帶來大的影響。”潘石屹稱。土地拍出天價股市暴漲是禍首 今年以來，國內一線城市的土地頻頻拍出天價，甚至出現了地價比樓價貴的現象。潘石屹認為，土地價格大幅度上漲，股市出現大牛市行情是根本原因。 他分析，在香港股市對於大多數上市公司而言，衡量業績的標準是市盈率，而對地產公司的衡量標準則是土地儲備，香港地少，儲備了大量土地的公司肯定賺大錢。在這個標準的指導下，今年中國股市出現大牛市，上市公司為了推高股價，做出了漂亮業績，開始瘋狂拿地，從而推高地價，出現了麵粉比麵包貴的現象。 “這種現象是反常了，不會持久，部分城市地價已下跌。”潘石屹說，杭州地價最高時拍出過1.6萬/平方米，現在其旁邊的一塊地每平方米僅拍出6000元。 S O H O 關注重慶 只要有機會就將進入 自1995年，潘石屹與妻子張欣聯手創辦SOHO中國有限公司至今，SOHO的發展空間都僅限於北京。潘石屹透露，“下一步，SOHO也要邁嚮全國，所選的城市，不一定是省會城市，但一定是GDP排在全國前10位的城市。” 潘石屹稱，此次到重慶將考察重慶的商機。“3年後再來重慶，這個城市的變化令我吃驚，處於快速發展中的重慶充滿無限商機。SOHO中國將密切關注重慶的商機，只要有機會就將進入。” 精彩觀點 ■樓市是否有泡沫，關鍵看租售比 用家庭可支配收入來衡量房價是否合理，是否有泡沫，不是很科學。比如上海，其購買力來自世界各地，僅以本地收入來衡量價格顯然不合理。衡量樓市是否健康，關鍵是看租金和銷售價格的比值，租金收益越低就說明房價過高，樓市存在泡沫。 ■我的賺錢秘訣就是“保守” 我的賺錢秘訣就是“保守”。和我一起做房地產的，倒下了一批又一批，原因就是冒進。順馳孫宏斌盲目拿地擴張時，我就預測他的成功率只有10%，現在看來應驗了。過去5年，我們沒欠過銀行一分錢，但目前SOHO賬上資金超過150億元。對保守的開發商來說，他手上有充足的現金，當出現好的項目才能牢牢抓住。 ■市場需要什麼做什麼是成功關鍵 不少開發商一提到做寫字樓，馬上想到的就是五星級，世界500強企業入駐。殊不知，500強僅是企業中的一小部分，中小企業纔是中國經濟的發展主力軍。我做寫字樓針對的就是二流企業公司，公司同樣得到很好的發展。市場需要什麼就做什麼，是成功的關鍵，最差的策劃是好高騖遠。

招行代銷保險產品收入激增

招行代銷保險產品收入激增

招商銀行（600036）公告，其為關聯公司招商信諾保險公司代銷保險產品所獲取的收入激增，今年1月至11月公司嚮招商信諾收取保險產品銷售服務費用已達到6,638.7萬元。因此，該行不得不將有關這一持續關聯交易的年度上限修訂至8,900萬元。 　　公告顯示，2004年至2006年三個年度，招行從招商信諾獲得銷售服務費用分別約為98萬元、707萬元和1,767萬元。由於招商信諾的品牌逐漸被認可，市場對其保險產品的需求日增，導致招行代銷業務量今年以來出現激增，有關保險產品銷售的代理費用目前已成為招行中間業務收入的主要來源之一。 　　據瞭解，為了抵消宏觀調控政策導致貸款增速放緩的部分影響，招行今年第四季度尤其重視進一步推廣保險產品銷售代理服務，並已加強銷售隊伍，發掘更多分銷途徑。此外，從過往的季節性趨勢看，招行保險產品銷售將於接近年底時達到最高峰。 　　招商信諾為中外合營保險有限公司，提供人壽、意外和健康險等產品，其銀保優勢在於能借鑒美國信諾國際保險集團在全球各地所取得的成功經驗以及專長。 https://www.hkex.com.hk/csm/ShowNews.asp?mkt=hk&FileName=http://main.ednews.hk/listedco/listconews/SEHK/20071206/LTN20071206211_C.pdf

SOHO中國攻重慶

地產巨頭潘石屹今來渝把脈濱江地產

消息靈通人士稱，潘石屹此次還將考察重慶地產市場，其執掌的SOHO中國有限公司可能進軍重慶 本報訊(記者聶玉虎)記者昨日獲悉，中國地產巨頭———SO鄄HO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹先生今日將入渝，出席“2007重慶濱江路價值新發現大型高峰論壇”，為重慶濱江房地產建設把脈。據知情人士透露，潘石屹此次入渝除了參加論壇外，還要考察重慶地產市場，潘旗下的SOHO中國有限公司(簡稱“SOHO中國”)可能進軍重慶房地產市場。 據瞭解，“2007重慶濱江路價值新發現大型高峰論壇”由重慶日報報業集團、重慶人居周報主辦。論壇將就濱江樓盤的定位、配套設施、規劃設計、交通等進行深入探討。在論壇上，潘石屹將與重慶有關政府領導、專家學者、開發商代表一起，共同為重慶濱江房地產建設把脈，並就“如何打造利用濱江資源”和“濱 江生活價值觀”進行專題演講。 資料顯示，1995年，潘石屹與妻子張欣聯手創辦SOHO中國有限公司。SOHO中國所開發的每一個項目都在商業上取得了空前成功；SOHO中國的銷售額及納稅額都連續多年在中國地產行業名列前茅。 除了是一名成功的商人外，潘石屹也是國內灸手可熱的商業明星。他在全球華人最大中文網站的個人博客，瀏覽量一直排在前十位，今年1月，總訪問量突破3000萬次。 “除了參加論壇，潘石屹一行還會考察重慶的商業地產市場。”消息靈通人士透露，“重慶成為統籌城鄉試驗區後，房產開發充滿無限商機，潘石屹旗下的SOHO中國有限公司今年有可能進軍重慶房地產市場。”

中國第三大壽險公司先A後H喎

·太保路演三路開工 中金:明年合理估值將超45元

集團董事長高國富表示，不排除以財務投資者身份涉足銀行、證券、基金行業

用“時間緊、任務多”來形容太保集團12月7日的A股IPO上海路演行程，一點也不為過。

備受矚目的國內第三只保險股即將"誕生"，昨天，太保集團正式發布首次公開發行A股的招股說明書，A股首次公開發行的規模為不超過10億股，募集資金將全部用于充實資本金。根據招股說明書，太保集團將在12月25日登陸A股。

太保集團預計2007年凈利潤可達64.46億元，A股發行後攤薄每股收益0.84元。參照中國人壽、中國平安A股的發行價和市盈率來粗略推算，太保集團A股發行價應在20元之上。

根據招股說明書，太保集團的路演時間為12月7日至11日，18日公布定價公告，預計25日登陸A股市場。屆時，國內三大保險公司將齊聚A股市場。

復制國壽平安"賺錢效應"？

之前，中國人壽、中國平安上市後受到投資者的追捧，對此，分析人士認為，擁有國內"壽險第三、財險第二"名頭的太保集團也將有望復制中國人壽、中國平安的"賺錢效應"。

根據招股說明書，太保集團在2006年度和2007年上半年，保費收入分別達到560.34億元和376.72億元，在中國人壽保險市場排名第三，在中國財產保險市場排名第二。截至今年6月30日，公司投資資產規模達1917億元。

分析人士指出，雖然太保集團沒有像中國平安那樣涉足銀行、證券等其他金融領域，但這正提升了市場對其未來拓展金融集團的期望。目前太保集團旗下設有壽險、財險、資產管理等金融服務，養老金公司尚在申請待批中。

採用先A 後H方式上市

太保集團將在A股發行後，擬發行不超過9億股H股，H股發行時間取決于監管部門和香港聯交所的批準以及國際資本市場的情況。

據透露，H股發行價格將不低于本次A股的發行價格。在H股發行完成時，境外投資者持有的13.333億股股份將轉換為H股股份。H股發行須在2008年9月14日之前完成，否則須重新獲得股東大會批準。

寶鋼為"太保"第一大股東

目前太保集團的第一大股東是寶鋼集團，根據招股說明書，投資太保集團的華寶投資有限公司、華寶信托投資有限責任公司、新疆八一鋼鐵集團有限責任公司是寶鋼集團有限公司控制的實體，寶鋼集團有限公司及其關聯方合計持股佔本公司總股本的比例約為21.43%。

據悉，目前寶鋼集團對保險金融資產格外青睞，頻頻增加投資，寶鋼還持有中國人壽、中國平安、工商銀行等保險股、金融股。

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有關保費數據可參考中國保監會：
http://www.circ.gov.cn/Portal0/InfoModule_5193/58451.htm

龐寶林1206

大摩唱好股市轉入直路?

11月已過去了，亞洲及新興市場的股市表現漸漸向好，承如摩根史丹利在12月4日發表之報告，說明亞洲股市 （日本除外）經過11月下跌14％後，投資者應趁低吸納，各位本欄的讀者們更能早先機，即於上周四（11月29日）已率先把手上的現金 （約10％）再投入市場，東驥模擬增長組合在11月28日（即上周三）已購入香港及科技基金。 　　大摩看好的亞洲股市的原因如下 ：1，美國聯儲局將大幅減息；2，面對美國可能出現衰退的情況下，中國的緊縮銀根政策變得更為中性 ；3，亞洲的基礎因素仍然非常良好，對美國出口的依賴已減少 ; 若美國經濟只屬放緩，並不是衰退的話，美國對亞洲入口的增長率已從2004年的11.3％下降至2006年的6.0％及2007年第三季的1.6％。 　　倘若美國經濟真的呈現衰退的話，相信美國聯儲局將大幅減息，拯救經濟及盡力阻止此情況出現，一如筆者上周所言，聯儲局對目前經濟環境之態度已呈180度「轉」，副主席近日的言論清晰地展示充分了解目前形勢非常嚴峻，必須採用大幅減息的政策。因此，在12月11日減息0.25厘已屬百分百，減息0.5厘的機會則為50％。 為大幅減息掃除阻礙 　　隨銀行面對壞賬增加、資產及借貸的比例也不斷上升，所以花旗銀行董事局願意付高達11釐的可兌換債券集資。相比豐的息率（6厘）更高出一倍 ! 可見花旗極度「缺水」，廣東俗話說 :「趁你病，你命！」些乃資本市場弱肉強食的必然定律 。鑒於目前金融及次按市場惡化，金融機構、信貸危機、高油價等問題令美國可能出現經濟衰退的風險不斷增加。 　　一如本欄11月22日已預計美國聯儲局雖在10月底減息時之強硬言論，並寓意不再減息，當時市場也相信聯儲局不減息，故股市在11月份出現大幅調整。但筆者已在文章中說明貝南克已露端倪——必須減息！這源於他已放棄就任時信奉的信念——以通脹為目標！足以證明他在必要時可靈活地減息。 　　最近因擔心美國經濟可能出現衰退，油價回軟至每桶88美元左右，金價也從850美元回落，美元兌主要貨幣紛紛回升（日圓除外）等，通脹問題並沒有惡化，上述各項因素均有利美國再次大幅減息。從前美元因懼怕美國大幅減息而回軟，並可能引發油價及金價急速上升，但現時卻沒有出現此情況，因為美元下跌，油價的升幅已出現「自我限制」的情況，不能恣意上升；若油價再度攀升的話，經濟體系受不了其影響或令耗油量減低，所以油價最終也回軟。 　　弱美元令美國出口大升，貿易赤字亦減少，企業盈利增加；若聯儲局再大幅減息的話，美國經濟軟陸的機會大升，美元中、長期也回升。由此觀之，美聯儲局已沒有任何減息的顧忌，大前提為針對經濟而見機行事，但絕不能落後。 CDO沽壓減將見底 　　除了聯儲局推出救市的政策外，還有財政部推出延長定息計劃，協助業主度過難關的措施相繼出籠，加上近日有沽空次按的對沖基金公司 LahdeCapital，旗下其中一隻基金（非為香港證監會認可的基金）在一年多內獲利十倍，成為全球最佳的對沖基金之一。 此出色的基金經理赫萊德認為從沽空次按市場的回報已不多，故把利潤套現及將戰線轉向商廈物業數據。此基金在兩個月內已上升42％，這類型基金之放大比率最高為五倍。 　　由於沽貨者已獲利離場，這方面的CDO沽壓漸減，也即將見底！今次影響美國最重要的兩環，一為房地產價格下跌，繼而影響美國消費 ; 但由於消費佔美國 GDP逾六成，故GDP增長也受拖累 。 　　現在各項經濟問題影響了美國的心臟——銀行體系，政府及聯儲局必須「出盡法寶」拯救經濟。股神畢非德上周也斥資21億美元購入兩批電力公司TXU的垃圾債券便可見一斑。雖然企業債券級別有所不同，但其價格也受次按拖累而大幅下跌，證明投資者已開始理性地從企債、新興市場債券、部分優質或部分「跌得太殘」的CDO債券中尋找高回報的投資機會。不會因CDO而以偏概全，不理會任何債券而全部沽空。大家有此膽量嗎 ?　　狼來了的故事言猶在耳，第一次次按在8月份中旬發生，對投資者的心理影響最大，第二次則半信半疑，所以次按問題再次擴大，股市能在低位堅守，預計明年3月將出現第三次，對投資者的心理影響可能已減少，所以各位讀者宜把握今次11月低位入市及捕捉12月的升浪鎖定利潤。 東驥增長組合一周升3.4％ 　　東驥模擬增長組合一周上升3.41％，升幅最大為前周跌幅最多的巴西，荷銀巴西基金上周上升11.86％，故在大波動市低位沽貨，如未能掌握時機，容易令組合獲利大幅減少或甚至虧本。第二位為首域中國基金，上升7.74％，由於中國跌幅較大，所以反彈力度也強。 組合內其他基金也紛紛上升，只有Man AHL管理期貨下跌2.44％，惠理價值基金下跌0.23％；組合今年迄今上升25.4％，從1997年2月24日至今上升618.19％，每年複息增長為19.48％。 豐中國翔龍基金折讓大 　　事實上，美國大幅減息為港股帶來不少好處，加上中國強大的經濟增長為支持，一如筆者在11月投資香港基金，但面對港股及H股回升之際，豐中國翔龍基金（820）的股價較其資產淨值便宜約一成，各位讀者不妨考慮吧！翔龍基金在周二的資產淨值為12.32港元，當日股價為10.6港元，折讓達14％。其周三的收市價11.3港元，NAV淨值格至收市仍未提供，故只能採用周二的NAV淨值，折讓達9％。此基金把42.7％資金投資於A股，35.3％投資在國企，19.3％投資在紅籌。A50中國基金（2823）溢價約1％，H股ETF（2828）則沒有溢價或折讓 。 　　如閣下預期A股下跌至4000多點，並已開始反彈；同樣地，H股也反彈回升，可以把資金的42.7％購入A50及57.3％購入H股ETF，自行籌組一隻類似翔龍的基金，但由於沒有折讓，故翔龍基金值得考慮。此基金在上市及還未進行投資（只持現金）之時，股價已上升七成，存有巨大的溢價，當時沽貨離場便可獲厚利，現在有折讓可能屬入貨的時機，除非閣下認為中國經濟將出現硬陸吧 ！

有計

招商銀行全球獨家首發"哆啦A夢"粉絲信用卡

時光機器中探頭眨眼的圓腦袋，快樂飛翔的小小竹蜻蜓，神奇的紅色任意門……

　　日前，招商銀行正式推出了全球首張以哆啦A夢為主題的國際標準信用卡，共計四款不同風格的神奇道具系列卡片供挑選珍藏，用戶可在招行各營業網點辦理。

　　招商銀行信用卡中心總經理仲躋偉表達了對哆啦A夢粉絲信用卡的美好期望：「哆啦A夢是帶有無限夢想的動畫人物，它朝氣蓬勃樂觀開朗，招商銀行希望這張卡可以讓持卡人每次刷卡都能經歷一種充滿樂趣和實現夢想的全新體驗」。

　　哆啦A夢粉絲信用卡以全球最受歡迎的十大卡通人物之一——哆啦A夢為主角，共有四款，分別命名為：神奇現身、神奇竹蜻蜓、神奇任意門和神奇時光機。卡面設計色彩繽紛充滿童趣，由哆啦A夢原創公司——Fujiko Pro專門為中國粉絲精心度身定做，盡顯哆啦A夢的憨態與可愛，讓人愛不釋手。該卡除了擁有一般雙幣信用卡的所有功能外，還有精美申請禮，更有粉絲們獨享的限量正版「哆啦A夢」積分禮品，如溫馨毛毯、便攜收納箱及折疊式木桌等，既實用又優惠；當然還可享受首年免年費等優惠。

　　此次推出的哆啦A夢粉絲信用卡和招行之前推出的Hello Kitty粉絲信用卡一樣，充分顯示招商銀行在信用卡主題化時尚化經營道路上的戰略思維與匠心獨具。招商銀行透過發行和經營粉絲信用卡將年輕人追求時尚的生活形態融合在信用卡產品中，以金融產品為平台，匯聚相似生活觀念和愛好的各類族群，進行情感營銷和精準營銷。

　　早在2006年初，招商銀行率先推出以辦公室族群為主題形象的MSN珍藏版迷你信用卡，引發市場和客戶的主動參與及高度關注，繼而又推出的Hello Kitty粉絲信用卡，更是首次以「粉絲」概念發卡和經營客戶，注重客戶的體驗感，為持卡人提供專享的功能和服務。此次哆啦A夢粉絲信用卡神奇道具系列的再次推出，是招商銀行對年輕消費群體的主題經營戰略的一種肯定和深入。招商銀行信用卡中心總經理仲躋偉表示：「我們的持卡人中有很多的哆啦A夢忠實粉絲，哆啦A夢伴隨他們度過了童年，甚至可以說是和哆啦A夢一起成長起來，他們對於哆啦A夢的感情是從兒時最純真的時候開始積累的，珍貴且異常深厚。所以這套信用卡，帶給這個群體的不僅是一個時尚好看也好用的金融產品，更是一份童年生活的美好回憶和純真情感的再度延續。」

　　哆啦A夢粉絲信用卡的推出是招商銀行不斷創新的再次體現。2007年該行發卡量再創新高，突破2000萬張，國際標準信用卡市場佔有率國內第一；且消費金額自今年累計已突破 1000億元，更是以超出40%的市場佔有率傲視同業，鞏固了中國國際標準信用卡領先品牌的地位，其信用卡業務高速、良性、健康發展，更因先進科學的管理和經營入選哈佛商學院經典案例，成為業內真正走向國際化的信用卡品牌。

　　在信用卡業務快速發展的同時，招商銀行積極承擔更多的企業社會責任，該行信用卡還被賦予了慈善的功能 「希望工程——招商銀行專項體育慈善基金」，每發行一張信用卡，招商銀行將捐出1元錢，每完成一筆信用卡交易，則捐助1分錢，用以捐助「快樂體育園地」，發展希望小學的體育教育事業，實現貧困地區孩子們的快樂體育夢想。自3月27日至今，短短8個月，基金正以每天捐助2個快樂體育園地，每月突破一個100萬的速度迅速累升，截至11月20日基金金額累計突破九百五十餘萬元。

壽險預定利率暫不上調

前十月保險資金投資大賺2400多億元保監會：壽險預定利率暫不上調 廣州日報

本報訊(記者史麗萍)近日，中國保監會召開第三季度定時新聞發布會透露，受益於保險資金投資渠道的不斷拓寬，前10月共實現保險資金運營收益2421.85億元，利潤利用的平均收益率10.87%。同時，保監會暫不會調整2.5%的壽險預定利率。 險資投資收益率達1 0 . 8 7 % 保監會的最新統計數據顯示，今年1月至10月，全國原保險保費收入5835.4億元，同比增長24.2%。其中財產險同比增長34.3%，壽險同比增長22.5%。截至10月底，保險業總資產達到2.9萬億元，比年初增加7767億元。 保險資金運用結構逐步優化。截至10月底，保險資金運用餘額26275.7億元，比年初增長34.9%。其中銀行存款7331.9億元，占27.9%;債券10732.4億元，占40.9%;股票、股權投資和證券投資基金6830.9億元，占26%。1月到10月保險公司一共實現保險資金運營收益2421.85億元，利潤利用的平均收益率10.87%。 隨保險資金境外投資大門的開啟，越來越多的保險公司獲准出海。 據保監會新聞發言人袁力透露，截至目前，包括人保財險、中國人壽、中國平安、泰康人壽、友邦保險等20家保險公司獲得了QDII的資格，投資範圍主要是香港股票市場，同時還有3家公司也嚮保監會提交了QDII申請，目前正在審核。 壽險利率問題仍在研究 今年以來，央行頻頻上調利率，一年期存款利率已遠遠超過了壽險2.5%的預定利率，保監會是否會調整預定利率成為業界關注的焦點。對此，袁力解釋說，壽險產品不單純是投資工具，更重要的是保障功能，所以壽險費率不僅受到利率因素的影響。 袁力透露，保監會目前也有調整固定利率的想法，“但是這項工作還在作進一步研究，各方面的意見還沒有達成一致。”

農村農村農村

國壽（２６２８）攻農村，保單利潤超越城市 (08:57)

中國人壽（２６２８）從８０年代開始拓展農村業務，去年這類被定義為農村的縣域業務佔國壽的主要業務比重超過５０％，每張保單的利潤高於城市地區。　　在國家要完善農村社會保障制度等政策支持下，吸引原本專注於一線城市的中國平安保險（２３１８）等保險公司紛紛籌謀擴大其農村勢力，令人關注國壽在農村上的絕對優勢受到威脅。　　國壽擁有６５萬名營銷大軍，相當於全國壽險營銷員約４７％，通過他們以及全國逾５０００個營業網點，國壽得以保持４０％以上的壽險保費市場份額。　　貝爾斯登估計，到２０１０年，國壽的農村業務規模將達３０００億元人民幣，佔公司整體業務比重超過６０％；國壽仍然手執農村市場佔有率４０％至５０％。摩根士丹利預期，國壽於２００８年的新業務價值增長幅度達１５％至２０％；平保則為１８％至２３％。《香港經濟日報》

醒！

國壽趁Ａ股跌市低吸（信報）

內地媒體引述消息人士指出，有多家基金公司已收到中國人壽（2628）的連續申購指令，金額由數億至數十億元人民幣不等，趁近期Ａ股下跌「撈底」。不過，上證綜合指數昨天重挫百分之二點六，再跌穿四千九百點，本月內股市累積下跌高達一成九，是十三年來最大的單月跌幅。　　有基金公司方面的消息人士說：「中國人壽等三四家大型機構已經向多家基金公司下達了持續買入的指令。」該人士同時強調，中國人壽在業內素有「風險風向標」之稱，迄今為止尚沒有出現過投資失誤。內地股市前天大幅反彈，因此估計是機構投資者大舉入市帶動股市回升■

國壽擬減股票投資防風險(信報)

中國人壽（2628）董事長楊超昨天在南京表示，雖然近期中港兩地股市波動加劇，但相信今年以至明年仍能保持較高的投資收益，因為當時國壽是在低位入市的。不過，為了防範風險，公司準備降低股票及基金的投資比重，但會提升長期股權投資比重，主要涉及金融及基礎設施建設領域，而對於ＱＤＩＩ則持審慎態度。 楊超：Ａ股跌至2000點仍有賺 　　受宏觀調控及美國次按問題蔓延影響，近一個月來中港兩地股市表現欠佳，令市場對依賴投資收益帶動業績急速增長的中資保險股前景看淡。不過，楊超就指出，由於大部分的股票都是在股市低位時買入，因此「就算Ａ股跌到二千點都有的賺。」他相信，到二○○八及○九年，公司亦能保持較高的投資回報率。 　　總裁萬峰亦指出二○○七年業務最大亮點是在資本市場的突出表現。他說，今年公司投資收益已遠遠高於業務增長，而回報率亦遠遠高於內地保險產品百分之二點五的固定費率。他並預期即使央行在年底再加兩次息，投資收益亦會高於現水平。 　　但他指出，明年有二個不確定因素將對保險行業的發展產生比較大的影響。一是資本市場的波動對公司的影響會愈來愈大，二是要關注企業年金的落實情況，因為將對團體險業務造成衝擊。 提升長期股權投資 　　由於資本市場的風險加大，國壽首席投資官劉樂飛表示，未來會增加長期股權投資比重，希望能佔總投資資產的百分之五到一成，同時減少股票及基金等高風險資產的投資，預期佔總投資資產比重將降至二成至二成半。 　　劉樂飛指出，公司對金融類及基建領域的股權投資都很有興趣，基建方面擬投資的範圍包括電力、港口、機場及能源等領域，因可獲得穩定的投資回報，而投資金融類公司的股權，則有助於發揮協同效應。同時，國壽亦希望參與大型國有企業的改制與重組，惟要視乎政策是否允許。 　　市傳國壽擬入股徽商銀行，楊超透露，母公司中人壽集團正在洽商中，擬投資該行二成權益，成為其第二大股東，但目前尚未決定有關投資是由母公司還是上市公司進行；至於眾所關注的京滬高鐵項目，他說，目前還在協商是否會投資。他又表示，國壽擬與外資夥伴成立合營基金管理公司，目前已向中國保監會遞交了申請，正等待審批。 　　另外，保險公司的ＱＤＩＩ政策早已出台，但劉樂飛說，會保持審慎。他指出，目前國壽在香港股市有大量投資，主要是用公司自有外匯，總投資已超過十億美元，而對這些Ｈ股的投資去年及今年的收益都非常理想。不過，公司會否再用保監會批准的ＱＤＩＩ額度去換投資，他就說，將持審慎態度■沈貽萱．南京

楊超：國壽核心主業將穩步擴至銀行證券等相關領域

from上海證券報

⊙本報記者 盧曉平 王文清 　　 　　“國壽核心主業將穩步擴大到銀行、基金、證券、信托等相關領域。” 昨日，中國人壽保險股份有限公司在江蘇省舉辦“全球媒體公司開放日”活動上，董事長楊超嚮境內外媒體記者介紹公司發展戰略和經營策略時做了上述表述。 　　楊超認為，中國人壽的發展戰略將分三步走。第一步是以壽險作為核心主業，把資產管理作為非保險的核心主業。這一步驟已實施到位，公司的投資價值已獲得國內外投資者的廣泛認可。第二步是將核心主業擴大到養老金公司和財產險公司，把中國人壽建設成為一個功能齊全的綜合保險服務商。這一步驟目前正在實施，公司的投資價值將進一步體現。第三步是將核心主業通過多種渠道穩步擴大到銀行、基金、證券、信托等相關領域，從而使公司的發展前景和投資價值得到更為廣闊的提升。 　　在回答三步走是否有時間表時，楊超說：“沒有具體的時間表，我們要實施第二、第三步，要根據大的政策、要根據各項法律法規。我們在過去時間中已經進行了各項準備，我們先行一步，只要政策允許我們就可以先進去，這都是為今後走第三步做準備”。 　　他表示，中國人壽保險股份有限公司今後的方針和定位是明確的，在全球一體化和綜合發展的大格局下，公司要發展成為一流的金融集團，要嚮全方位的服務發展。 　　中國人壽楊超董事長嚮媒體記者進一步介紹了中國人壽的發展戰略，深入闡述了發展戰略實施的過程和特點。他指出，在金融混業經營的趨勢下，中國人壽確立了“主業特強、適度多元”的發展戰略，致力於成為內涵價值高、可持續發展能力強，綜合競爭力強的國際頂級金融保險集團。 　　在戰略的實施上，萬峰總裁介紹了中國人壽今後一段時期的經營策略。他說，中國人壽將堅持以發展傳統型和分紅型產品為重點，適度發展投連、萬能等新型投資型產品；堅持以發展長期期交業務為主，注重實現業務結構的平穩優化；堅持以個人代理為主渠道，充分發揮團險、銀郵等其他渠道的作用；堅持實施整體發展目標與局部競爭目標相結合的發展策略，實現公司業務全面協調可持續發展，不斷提高公司的核心競爭力。 　　權益類資產配置有望升至20%-25%　 　劉樂飛：10億美元海外投資收益不錯　 　⊙本報記者 盧曉平 王文清 　　 　　“今後將加大股權投資，適當地降低股票、基金比重”，中國人壽首席投資官劉樂飛明確表示。 　　他表示，權益類投資今年占比大約是20%，股權投資占比5%到10%。而股權投資受到領域、政策等的影響，目前主要在金融和基礎設施領域。其中，金融資產在任何一個資本市場都是最大的；另外，電力、港口、機場、能源等基礎設施領域，也是我們今後投資的重點。從發展看，我們要積極爭取有關政策的支持，積極參與到國有大型企業的改製和重組中。 　　劉樂飛表示，未來權益類資產的配置有望提升到20%-25%。 　　談到中誠信托收購時間問題，董事長楊超的回答比較模糊：有些還在監管部門審批，有些還在洽談之中，具體時間表根據監管環境、政策確定。 　　但他很清楚地表示，只要有利於公司發展的，有利於提高客戶回報，在市場環境、監管環境許可的情況下，會積極投資銀行證券信托行業。 　　涉及到海外投資，劉樂飛表示，我們去年已拿到海外投資資格的額度，是18億美元。我們已經在香港股票和投資市場進行了大量投資，目前已超過10億美元。但由於H股的表現對沖人民幣升值的壓力，所以，我們的海外投資收益是理想的。但他表示，“對海外市場持審慎態度，目前不會有這方面太大的動作”。 　　萬峰：要把養老金的機構設到各省去　 ⊙本報記者 盧曉平 王文清 　　 　　國壽公司總裁萬峰明確表示，今後會加快養老金業務的發展，會在12月中旬左右完成全國35個壽險股份公司建立養老金中心，要把養老金的機構設到各省去。 　　他強調，養老金保險是重頭戲，我們要做好，這涉及到股權和業務交叉的問題，要大力支持業務的發展，通過互動、互補，促進中國人壽新的發展。 　　他表示，國壽全面開展養老金業務的資格已經具備。股份公司也做出相應決定，無論在人員、技術上都大力支持養老金公司，配合養老金公司組建、籌建中心。 　　但他承認，明年企業年金的市場對保險市場會形成較大衝擊，包括團險市場的分流和市場主體的增加。 　　國壽大手筆增資財險和養老險公司　　⊙本報記者 盧曉平 王文清 　　 　　今日，中國人壽股份發布公告，稱公司將對人壽財險公司和人壽養老公司進行大規模的注資。 　　根據公司第二屆董事會第九次會議決議公告，股份公司和中國人壽集團公司將同時對中國人壽旗下中國人壽財險公司增資。目前該公司的註冊資本為10億元，其中，集團出資6億元，占比60%，股份出資4億元，占比40%。股份和集團同時嚮人壽財險增資30億元，人壽財險的註冊資本變更為40億元。其中，股份擬出資12-20億元，剩餘的由集團出資，由於集團出資需要財政部批准，具體的數據還不確定。 　　公告還表示，人壽股份將對人壽養老增資18.548387億，同時，中誠信托擬參股人壽養老保險公司，注資完成後，養老保險公司註冊資本將達到25億。其中，人壽股份占比87.4%、人壽集團占比6%、人壽資產占比4.8%、中誠信托占比1.8%。 　　另外，公司將修改現行的多重新聞發言人制度，由董事會秘書劉廷安擔任公司新聞發言人。 　　今年整體增長率已達8% 　　⊙本報記者 盧曉平 王文清 　　 　　中國人壽今年的業績會怎樣，國壽總裁萬峰給了個定心丸：今年按照原定的預算指標圓滿地完成任務。 　　目前，中國人壽整體增長8%左右。但萬峰表示不能簡單這樣看。他表示，中國人壽今年面臨滿期給付的高峰，收入給付大約有90億，但今年首年保費還是大幅度增長的，如剔除這些因素，增長應是在13%左右。 　　他強調，我們要堅持健康發展的戰略。目前，總保費、首年保費、期交保費等各項指標，已超過董事會下達的預算指標和進度。 　　市值已超花旗 業務仍需優化　 　⊙本報記者 盧曉平 王文清 　　 　　“市值我們已超過了花旗、匯豐、AIG，但我們還有很多地方要優化，我們在產品創新、服務等方面”，國壽董事長楊超在回答記者提問時明確表示。 　　前不久，中國人壽的市值進入全世界前十位，楊超感嘆，“這也是一個指標，也是不容易的，盡管我們並不太看重這個東西”。 　　他表示，“我們發展的速度在業務規模上是走在市場前面的。我們與GE簽約，因為他們在金融創新方面有很多先進經驗。國內有海爾國壽也很欣賞，還有聯想，很多地方是可以借鑒的”。

房地產企業為抬高股價圈地

（ * 中短期內說，土儲少係蝕底o的） 房地產企業為抬高股價圈地 土地市場頻爆“天價地”

近來土地出讓市場呈現出的狀態令人震驚：“地王”不斷推陳出新，動輒每平方米過萬元的地價成本，早已高出周邊房價。 眼下相當多的房地產企業，“不是已經上市在增發，就是走在上市的路上。”隨國內房地產市場格局的不斷改變，房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價再拉高房價……一幅房、地、股聯動圖不時浮現到人們眼前。 地價成本遠超周邊樓價 １１月８日，上海郊區青浦區趙巷鎮一幅面積１４．４公頃的地塊，掛牌底價為４億元左右，最終被重慶龍湖地產有限公司以１５．４２億元的“天價”一舉摘牌，創下上海郊區地價之最。每平方米過萬元的地價成本，遠超出當地住宅目前每平方米７０００元的售價。ＳＯＨＯ中國有限公司董事長潘石屹感慨：地價已超出常理，就是“麵粉貴過麵包”。 閃亮登場的“地王”不斷創造新記錄：北辰實業等以９２億元競得長沙新河三角洲地塊，創下國內單宗土地拍賣總價最高記錄；蘇寧房地產開發有限公司拍得上海南京路地塊，樓面單價高達６．６９萬元╱平方米，成為國內單價最貴“地王”…… 開發商緣何近乎瘋狂地去搶地？房產專家蔡為民說，眼下，有些公司獲得土地的目的，未必是為了即期建設可售房源，只是作為資本市場的融資籌碼。股市行情的看好令一些別有所圖的房企紅了眼。 資本市場與樓市聯動 近幾年，不斷有開發商發表言論，將房價上漲主要歸咎於土地供應太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應量並不稀少。事實究竟如何呢？ 江蘇華泰證券行業研究員張馳飛統計發現，按目前企業年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些企業儲備用地足夠連續開發兩三年，多的可達四五年甚至六七年。張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業為未來發展做儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈佔。 “一塊土地動輒拍出十幾億元、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高。”建設銀行一位信貸經理說，而從股市融資成本非常低廉，無需還本、不用付息，風險卻由眾多投資者分擔。“地產商動輒一擲億金也就毫不奇怪了。” 有地方政府扮演“推手” 北京師範大學金融研究中心主任鐘偉指出，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，房價必須保持１５％至１８％的增長率，才有可能支撐目前的地價。 值得注意的是，在這一輪地價上漲的過程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價格。目前絕大多數地方實行土地掛牌拍賣，“價高者得”的結果，是推動地價上漲的主因。國土資源部有關負責人表示，其實市場化的土地出讓方式還有多種，比如限房價競地價、限地價拍賣等，都能把地價穩住，但現在使用較少。

收平保做小小小妾氏

與人壽業務有一定分別。

消化下：
1.中国平安：综合经营仍在成长阶段 维持推荐（興業證券）
http://www.topcj.com/html/2/KHGG/20071122/62709.shtml
预计07年、08年和09年每股收益分别为2.11元、2.63元和3.53元
（按此估值，現價$78.5分別是：37.2X PE、29.8X PE、22.2X PE）

2.中国平安：洽购农信社 意在提升竞争力http://www.topcj.com/html/2/SJDP/20071106/61732.shtml
－预计07/08年EPS 2.2/3元，07/08年PE60/44倍，当前价131.69元，目标价178.4元
－上调投资收益率假设300个基点，下调风险贴现率10.5%，调整后2007中期内涵价值为25.82元/股，一年新业务价值为1.27元/股，并考虑其他业务价值，按80倍新业务价值计算，对应价值为154.3元。如考虑明年年中，对应价值为178.4元。

3.中国平安：洽购农信社 意在提升竞争力
http://www.topcj.com/html/2/SJDP/20071109/62034.shtml

招行增長最高 內地銀行股

招行增長最高　內地銀行股(hket)

˙首3季賺99.7億元，同比增長1.28倍 　˙預期07至09年度，複合年增長率達45% 　˙08年度預期PE僅25倍 　˙未來會拓展中部、西部及二城市 　˙現有600多個網點，計劃每年增加50至100個 　　港股反彈，恒指升4%，國指升5.4%，可惜成交仍然不足，只有1,101億元。上周五（11月23日）不才曾經指出，雖然港股中仍有下跌的風險，但短有條件反彈。欲博反彈，戰友宜選擇一批績優大市值股份，即使買貴了，亦不怕買錯。 　　不才認為，現階段入市，無論是博反彈，或候低吸納等新升浪出現，均應選擇大市值績優股，而且最好是同一行業板塊中，（未來）每股盈利增長率最高的股份。在內地金融股之中，保險股會選擇平保（2318），銀行股則買招行（3968）。 　　招行無論是往績增長率，或是預期增長率，均是6隻內地銀行股之冠。06年度，招行獲利近68億元（人民幣，下同），每股盈利0.53元，增長56%。今年首三季，按中國會計準則，純利高達99.7億元，同比增長1.28倍，每股盈利0.68元。招行今年首三季所賺的錢，已經多過06年度全年近一半。 　　根據彭博社綜合市場預測，預期07年度招行純利達128.5億元，同比增長近九成，每股盈利達0.887元。08及09年度的預測每股盈利分別達1.288元及1.627元，07至09年度的每股盈利複合年增長率達45%。以現價33.9元計，07及08年度的預期PE分別只有36.3倍及25倍，盈利增長率（PEG）分別只有0.81倍及0.56倍。按招行的增長率而言，07年度的預期PE可達45倍，股價可以升至42元，08年度的預期PE可達35倍，股價可以升至47.5元。 拓展中西部及二城市 　　支持招行盈利及股價上升的因素，主要是集團未來將拓展內地中部、西部及二城市，現時該行在內地有600多個網點，計劃每年增網點50至100個。由於內地經濟增長速度遠較海外成熟市場快，因此，招行暫時無意發展為國際性銀行，未來仍會以內地市場為主。 　　最後，招行為現時內地信用卡的一哥。信用卡業務並不像房貸，容易受政策打擊。此外，內地信用卡市場仍處於早期高速發展階段，招行能執此業務之牛耳，直接利好未來長期盈利表現。

中國平安前10月保費收入同比增長114%中國人壽增長6.24%

中國平安和中國人壽在上週公佈了前10月的保費收入情況。平安增長符合預期，同比增長114%，國壽則增長緩慢，同比增長只有6.24%。

據新快報11月26日報導，在股價一路走低的同時，中國平安和中國人壽在上週公佈了前10月的保費收入情況。數據顯示，中國平安一至三季度實現淨利潤121億元，每股收益為1.65元，比2006年同期增長114%，基本符合業內預期。2007年前10個月累計原保費收入合計達到831.6882億元。其中，壽險原保費收入為6,519,213萬元，同比增長15.4%。其中，10月份單月保費收入55.31億元，同比增速20.2%。

東方證券保險行業資深分析師王小蚖{為，9月、10月份的高增長，主要是由於平安銀保版投連險新產品的推出。但投連產品，特別是銀保版投連險的內含價值比較低，其推廣將降低平安的新業務利潤率，因此，保費收入的高增長對壽險業務估值並沒有那麼大的正面影響。不過，平安證券其最新的研究報告中指出，鑑於平安保費收入穩定增長，綜合業務架構優勢日益突出，其預測公司2007年和2008年每股收益可以分別達到2.12元和2.96元。

前三個季度，中國人壽共實現淨利潤246.96億元，每股盈利0.87元，前10月累計原保費收入約為1,701億元，同比增長6.24%。其中，10月份單月保費114.59億元，同比增速僅0.6%。這個數字令業內對國壽2007年度計劃的完成增添了一絲疑雲。

業內人士分析，按此推算，11月份和12月份的中國人壽的保費收入要達到299億元，相當於同比增長26%，才能完成2,000億元的保費收入年度計劃。

不過，王小蚖{為，保費規模固然重要，但保費品質更加重要。中國人壽2007年保費收入增速降低，但是公司堅持以分紅險為主的立場使得保費品質高於大多數同行。估計10月份保費收入的低增長主要是由於退保率有所提高，其次是由於新業務收入增速的放緩。

國泰君安伍永剛也指出，中國人壽的營業支出繼續攀升，退保大幅增長需密切關注。引起營業支出增長的兩個最主要因素是退保金和保單紅利支付的增加。第三季度退保金佔已賺保費的比例高達34%，值得密切關注。而保單紅利支出隨著投資收益增加而上升屬正常現象。按市價中國人壽2007年的新業務價值隱含倍數為109倍，2008年的新業務價值隱含倍數為75.95倍。考慮目前市場對保險股增長極為有利，仍維持對中國人壽的增持評級和93元的目標價。

龐寶林1123

大跌市中要理智慎選股票吸納

以往新興市場股市，其估值往往較發達國家股市出現折讓，原因是政治及經濟環境也很波動，令投資者難以預計，因此新興市場股市要有一定的「風險折讓」，才能吸引投資者。但近年新興市場國家的經濟不單趨向穩定，更呈現高速增長。好像中國經濟過去四年皆以年均9％以上的速度增長，令企業盈利節節上升。國際投資者為求爭取回報，不斷把資金投入中國股市，在資金流入下，中國股市 （H股）的估值不斷提升，「風險折讓」不單蕩然無存，投資者更需要付出「中國溢價」來買入中資股。現在國企指數的市盈率高達二十六倍，遠高於歐美股市。 　　筆者曾經說過，長線繼續看好中國股市，是因為中國經濟仍可快速增長，加上併購重組活動持續，令企業可保持較理想的盈利增長，並可支持股價。可是短線卻擔心估值過高。剛才提及過中國股票已經沒有「風險折讓」，的確現在中國經濟表現穩定，但在政治層面上，中國仍具不少風險。 中國政策風險須考慮 　　筆者並不是說政權風險，而是政策方面的風險。就拿近期的港股直通車做例子，8月時國家外管理局批准內地居民，可在試點地區——天津濱海新區開戶，投資香港股市。但其後此政策因涉及很多技術問題，以及受一些利益集團反對而一拖再拖，直至11月初總理溫家寶更叫停這項措施，但日前人行副行長吳曉靈又說推行港股直通車是一定的，真是叫人無所適從。這件事可見中央在推出政策時，各部門往往沒有達到共識，溝通又不夠，令到問題多多。由於政策本身具有不確定性，投資者根據政策買賣股票時，風險絕不小。當投資者熱情冷卻，重新思考這問題時，他們或會再度要求「風險折讓」，屆時中資股的市盈率將回落較低水平。最近數周中資股顯著調整，正是這個原因。 　　　踏入11月份，環球股市呈現一百八十度轉變，從大升市變為大跌市。其中以港股的跌幅最巨，國企指數從高位已不知不覺回落20％以上。若然繼續看好港股長線走勢，現在最重要的是優化手上的股票組合，把在大升市時作短線投機的股份賣出，換入一些優質股份。當日後市況回升時，優質股份會先行上升，相反這些投機股，往往一沉不起，例如早前熱炒的航天類股份，其實欠缺盈利支持，若市場氣氛一變，就應盡快沽出。但哪些是優質股份呢？筆者認為，得到國家政策支持、盈利增長並非來自投資股市及本身營運效率不俗的企業，就是值得趁跌市時增持的優質企業。 趁跌市優化投資組合 　　現在國家鼓勵高新技術發展，國家主席胡錦濤的「科學發展觀」將是未來五年的施政重點，各式各樣的政策仍然會繼續幫助高科技企業，例如給予真正高技術的企業提供15％優惠稅率。而根據「十一五規劃」，開發高檔數控系統納入未來五年的發展計劃內。在這情況下，昆明機床（ 300，前稱交大科技 ）理應受惠。 　　事實上，此股的業績十分理想，按中國會計準則，昆明機床首三季錄得淨利潤1.72億元人民幣，按年大幅增長401.7％，主要受惠銷售規模擴大令毛利率提高、接獲1572萬元退稅及投資收益增加；每股盈利0.6075元人民幣。預期2007年的市盈率可降至二十倍以下。由於昆明機床不斷提高附加值產品，筆者估計未來兩年公司收入仍會保持強勁增長。 此外，市場亦憧憬瀋陽機床集團會將旗下A股瀋陽機床與昆明機床整合，並會涉及注資行動，這亦可提升昆明機床每股盈利。 　　另一方面，內地新的「企業所得稅法實施條例」日前已上報國務院，條例擬對從事碼頭、機場、鐵路、公路、電力及水利等公共基礎設施經營的企業採取稅收優惠。措施初步考慮從企業取得第一筆收入開始「三免三減」（三年免徵，三年減徵）。　 鐵路機建股看高一線 　　筆者根據這些行業，尋找相關的股份來看看。雖然相關股份不少，但有些估值過高，有些本身營運又不太理想，筆者只是認為本欄組合持有的大唐發電（991）最值得投資。很多人不看好電力股，是因為煤價急升影響其盈利，但大唐本身擁有煤礦，減少了煤價上升的打擊。最近花旗發表報告表示，2011年當大唐四個煤礦全面運作時， 可達到年設計產能六千七百萬噸， 相等於大唐用煤需求約50％。花旗亦同時把該股投資評級由「沽售」調高至「買入」，目標價調高至8.5港元。 　　一些與鐵路機建有關的股份，亦值得看高一線。根據鐵道部的消息，目前中國有十六條鐵路客運專線正在開工建設中。根據《中長期鐵路網規劃》，到2020年，中國將建成環渤海地區、長江三角洲地區、珠江三角洲地區等城際快速客運系統，建設客運專線一萬二千公里以上。按照客運專線每公里1億元的造價，未來客運專線的資金需求將達到至少1萬億元，在不考慮原材料價格上漲的因素下，未來十年年均投資額將達到1000億元。即將上市的中國中鐵應可從中獲得不少商機，值得認購。 銀行股抗跌力強 　　受大市急跌拖累，本欄整體組合上周下跌10.39％，惟跌幅小於國指的11％。欄中的兩隻銀行股——渣打集團（2888）及建設銀行（939）抗跌力十分強，分別只跌4.23％及3.05％。控（005）早前表示，亞太區的業務強勁，可抵銷美國次按帶來的損失。筆者認為，渣打的業務較控更集中在亞太區，而受美國次按問題的影響更低，若然控在此環境下仍錄得盈利增長的話 （11月底公布第三季業績），渣打的盈利增長肯定會更強，現水平值得持有。最後一提，本欄組合昨天以開市價買入一萬二千股惠理（806）股票，上周筆者分析過，7.63元這認購價應有不俗的抗跌力，而昨天首日掛牌，一開市卻低於此價 （7.4元），提供一個低吸機會，最後此股穩守在7.63元收市。

龐寶林1122

振興經濟與通脹之取捨

近期金融市場尚未穩定之際, 次按問題因新會計制度157號牽動第二波， 金融機構因為三級制須大幅撇賬， 引發金融股價大跌，但近日得悉不少金融機構的高層卻在此刻行使期權購入自己公司的股票。 相信金融機構的管理層或許覺得最壞的時間已過去了， 然而，各位讀者必須注意，他們的決定不一定正確 ! 亦可能準確 ! 　　　不少新興市場、石油、黃金等因過剩的資金從歐美蜂擁而至，結果令這些市場或投資接連出現「消化不良」及須要調整的情況。至於美國道指從高位曾跌破13000點， 卻仍未下跌至8月份的低位（即12500點），所以仍未引起恐慌性拋售。 　　與此同時，各新興市場的股市也先後回軟，即使強勢的印度股市也抵擋不住「地心吸力」，漸漸開始回軟。中國及港股更因「消化不適」，須溫總出手協助擠出水分，造成全球投資者一起藉此等消息沽貨，港股及H股的波幅動輒千餘點，投資者也等閒視之。 　　其實， 大部分投資者皆欲藉大幅波動之機獲利， 但又懼市場風起雲湧或有所閃失，故不敢下重注，反而不斷利用衍生工具、認股權證、期權等，以「刀仔鋸大樹」的心態博取大升或大跌市之機遇！從近日認股權證等佔港股成交量四成或以上便可見一斑。　 可能減息的蛛絲馬 　　美聯儲局局長貝南奇在上周四表示將放棄其上任時以通脹為目標的堅持，這歸因於聯儲局之任務——既須對付通脹， 也須協助國家經濟增長及就業。 故他需放棄此目標， 但這是否意味將來的銀根政策更具彈性呢？12月減息機會是否更大？ 　　貝南奇早於10月底已言明，面對通脹與經濟增長之風險時，現在放棄了以通脹為目標的做法，或者可以先行及較靈活地集中經濟增長事宜， 例如：若美國出現衰退的風險，須加大減息力度等。如因減息引致美元積弱，繼而出現通脹的話，日後才進一步處理及解決，何況現在金屬價格及美元紛紛下跌，油價暫未突破百元大關，美國通脹數據仍屬溫和 。 對沖基金面對巨大挑戰 　　近數月來，不單傳統基金面對挑戰，對沖基金亦面對自「九一一」以來、全球股市長期處於上升浪的挑戰，這源於過去幾年來，股市波幅不斷減少 ； 自「九一一」及科技股泡沫爆破後，銀根太寬鬆引發資金泛濫，充斥於全球股市及硬資產，令傳統長倉基金的表現優秀，對沖基金的表現亦因此較傳統基金遜色，即使投資技巧卓越的對沖基金也難以突破或鶴立雞群。 　　但從8月份至今，由於次按問題，引致銀行信貸收縮，投資者不單對次級債券的信心蕩然無存，恐怕此環節波及其他地區或投資領域，再加上美國房地產價格持續下滑，全球金融市場將出現更大的波動，市場價格的效率也可能失效，可能造就出色基金經理表演的機會。 　　所以從短期而言，市場波動對一些出色的對沖基金經理有利 ; 但對於量化及與債券有關的大部分對沖基金不利，如可兌換對沖及信貸對沖等。當然，小部分沽空次按的對沖基金獲利豐厚！ 　　至於從環球宏觀對沖策略而言，投資機會仍然比比皆是，如弱美元、信貸市場不穩、對高油價的憂慮、食品及穀米價格、俄羅斯政局等均潛藏許多投資機會 !　　而期貨基金方面（如AHL等），應有機會在大幅波動的市況下獲利， 故各位讀者在傳統長倉基金於過去八年獲得巨額利潤，如新興市場、金磚四國、資源等， 不妨考慮如何套現吧 !　 看惠理基金抑或股票跑贏 　　一如本欄上周五所言，除了繼續看好Value Partners（惠理）價值基金外，還認購一手（1000股）Value Partners股票作比較，看誰升幅較快和理想。由於Value Partners 獲平安保險以10億港元購入37％的IPO，即佔Value Partners總股額9％ ; 鑒於平保在國內擁有龐大的銷售隊伍，從本年11月7日起，平保僱用25萬銷售人員推銷新產品，如保險相連的投資產品等。 　　Value Partners與宏利就上述產品之合作已非常成功，但中國市場的潛力更大，加上近日中國保險公司取得65.7億美元的QDII額度，其中30億美元屬平保，預計將來QDII應可大展拳腳 。 　　相信Value Partners未來利潤升幅應非常可觀，若Value Partners 基金繼續能夠保持突出的表現，公司利潤升幅更大， 股價上升的空間也應更大，故在周五的股票組合內將動用2％現金以上市價位買入Value Partners的股票。 　　如上周所言，本周在組合內加入小部分資產配置，即把富達歐洲進取基金轉換至科技或港股基金，現在先行把此歐洲基金出售，趁歐元高位轉換為美元，繼而等待時機購入科技或港股基金。 　　另外， 由於H股愈來愈波動，一個交易日內動輒千餘點波幅已屢見不鮮，令傳統基金的運作非常困難，故減持781.62股首域中國增長基金，未來可能採用交易所基金（ETF）投資， 其靈活性較高。東驥模擬組合一周下跌0.43％， 2007年迄今上升了23.70％，從1997年2月24日至今上升608.45％，年增長為19.33％。

601628 Q3 by 國泰君安

07, 08, 09 EV分別估計係9.9, 15, 22.6, 以3倍計rmb30, 08年45, 09年67.8, 四倍計今年值rmb40, 出年rmb60, 後年rmb88。而07, 08的eps分別rmb 1.3 及1.96，以RMB40計，pe不是只有30倍？

其實未睇晒，消化中
http://www.topcj.com/html/2/YJDP/20071101/61508.shtml

SOHO 中國潛力大

土儲全屬北京靚地SOHO 中國潛力大（明報）

SOHO 中國（0410）的土地儲備，可能是香港上巿的內房股中最少的，起碼與同區內房股比較是這樣（見表1）。但它的土地，卻可能是同業中最好的：98％處於北京最繁華的商業地段（見表2），這令它有傲視同儕的利潤，股價更有高人一等的溢價。主席潘石屹說︰ 「初步估計，我們現在的土地儲備，已夠用5 年。」招股書預測，集團今年純利會有16.24 億元人民幣，潘石屹不加思索地補充了一句︰ 「這肯定能超標。」撰文：江偉明圖片：SOHO 中國提供SOHO 中國的模式獨步同行︰集中精力在北京中心地段，發展、銷售商用物業，爭取較住宅項目高以倍計的回報，再憑12 年的豐富經驗、響遍全國的品牌，在北京再拿下優質地段，再發展銷售。 門檻高商用地段競爭小 在潘石屹眼中，北京商用物業是一個單價豐厚、競爭小的迷人巿場。 在北京，歷年來商用物業價格都遠高於住宅價格。據匯豐證券最新數據，在2005 年，北京住宅每平米售價約6000 元人民幣，商用物業則為1.3 萬元人民幣。潘石屹說︰ 「我們三里屯SOHO 項目，還未開始銷售，但附近賣的價，都已是3、4 萬每平米的了。 」 單價高，回報亦豐厚。仲量聯行估計，北京中心區辦公室的租金回報，首季較新加坡高3.7 個百分點，較香港高4.4 個百分點。 原因很簡單，內地經濟高速發展，商用物業需求急增，令北京商用物業租金回報，愈來愈吸引，帶動商用樓價。 出奇地，在這塊利潤豐厚的巿場，競爭竟然不多。「舉一個例子，廣渠門36 號地，是住宅地，投標的地產商有12 家，競爭非常激烈。前一段時間，掛了一塊位置非常好的商業用地，在中關村，連我們在內，投標的只有3 家，競爭顯然較小。」潘石屹解釋，門檻高是競爭小的主要原因。「商業樓的地段較敏感，都在巿中心，北京巿中心很多古蹟，規劃起來就更難，亦因它在巿中心，拿地的成本也較高；住宅卻可以到很遠的地方。」他續道︰ 「原來銀行的政策，對商業樓宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20％的首期，商業樓用家首期要50％，商業樓推銷的難度較高。」在這一塊巿場中，SOHO 中國有12年的經營經驗，以及5800 個客戶，當中50％最少兩次光顧SOHO 中國的物業，這些都是集團競爭向前的重要資產。 即建即賣資金回籠快 瑞銀證券指出，SOHO 中國的經營模式，有兩項非常重要的特別之處：一、發展完畢，全數賣斷，只保留很小部分收租，這使它的現金回籠更快，有資金再投下個項目。SOHO 中國的資產周轉率（asset turnover）今年預測為84％，較北京北辰（0588）、首創置業（2868）分別高65 及48 個百分點。 二、主攻北京中檔商用物業，對象為中小企。瑞銀指出，低檔商用物業，已有大量本地發展經營，高檔物業則為長實（0001）、嘉里（0683）等壟斷，惟面向中小企的中檔巿場，供應最少，需求最大。 前門36 萬米地勢手到拿來 很多人擔心，內地樓巿火熱，北京商用地皮供應會收緊，潘石屹卻絲毫不擔心， 「不太了解北京的人，才有這想法」。 他解釋，北京有很多爛尾樓，現在巿政府還成立一個爛尾樓處理小組，要處理妨礙城巿景觀的爛尾樓，這裏就超過20 個項目，很多都在繁華地段，這就是供應。他續道︰ 「我們剛剛簽下來的光華路地段，就是一個12 年的爛尾樓，是在中央商業區地段。」SOHO 中國現有土地儲備為108.6萬平方米，今年底就有可能增至144.6萬平方米。集團正計劃吸納前門（天安門的前門）兩個項目，一個有33 個地塊，另一個有11 個地塊，總共面積36 萬平米。 「（33 塊項目）這些地的土地證，現在就在我私人公司名下，正待政府批文，年底前應可轉到上巿公司內。 」至於11 個地塊的項目，很快就會公開招標。「招投標拿不到（11 塊項目）的可能性基本上是零，那11 塊地，是夾雜在我的33 塊地中，別人拿了，施工起來，比較困難。」 京商場項目供應過盛 商用物業包括寫字樓和商場， 北京商場供應有過剩之虞，影響SOHO中國。零售商場佔SOHO 中國土地儲備23％。 內地地產雜誌《紅地產》統計顯示，明年奧運前，有逾50 個商場項目投入巿場，面積達450 萬平米（相當於68 個太古廣場）。 部分主要物業空置率驚人。商場管理顧問公司華夏柏欣指出， 毗鄰SOHO 尚都的世貿天階（北京一地標商場），空置率竟達一半。 曾有內地媒體報道， 7 月時，SOHO 尚都商場60 多家店舖的店主，由於人流不足，經營困難，曾以集體停業形式表示不滿，甚至貼出「與潘石屹對話」的橫額。

龐寶林：惠利基金與股票之別

＊剛提過不貼龐寶林，但今天寫的惠利基金，絕對有參考價值。以後選擇性轉載吧。 買基金公司股票好過買基金？

投資者買入一家企業的股票，就成了該企業的股東。企業管理層就負責為股東好好管理資金，利用股東資金發展業務，希望提高每股盈利，令股價上升，投資者（股東）從而得益。若投資者買入一隻基金，就是讓基金經理代為投資股票或其他金融工具,相信有基本投資知識的讀者會明白以上區別。可是若投資一家基金公司的股票，應怎樣定位呢？　　　近期有一家名為惠理 （Value Partners）的基金管理公司招股上市，此基金公司主要投資港股，其他亞洲股市也有參與。旗下的基金表現突出，就算在2000至2002年的熊市期間，因為捕捉到B股升浪，故亦有不俗的升幅，因此吸引不少投資者購入，令惠理所管理的資產急速擴大，而惠理的盈利亦水漲船高。從【表一】可見，2005及2006年，惠理盈利分別增長41.48％及261％。假設惠理2005年初上市及市盈率不變，其股價升幅就與盈利增長一樣，回報遠高於買入惠理旗下的基金。 回報風險不同難直接比較 　　讀者看見上述數據，或會覺得投資惠理股票較投資惠理的基金為佳。但其實兩者的回報及風險特性不一樣，不可直接比較。投資惠理基金，最重要是相信基金經理的投資能力，自己不需分析太多。但投資惠理股票，就要分析其未來的盈利能力及現在股票估值。須知道，惠理的盈利來源主要是基金的管理費及表現費 （大牛市下表現費所佔比例更大），這兩個費用的多少是與基金的表現及基金規模直接掛。 　　由於2006年港股急升，惠理的盈利由2005年的2.37億元急升至2006年的8.56億元。今年港股的升勢亦很強，不過截至6月30日，惠理的半年盈利只有3.35億元，不及去年的一半，幸好下半年港股大升，筆者相信惠理盈利可維持8億至9億元水平。但筆者擔心2008年港股未必有今年般的升勢，這將影響惠理表現費的收入，故預料未來的盈利增長會從擴大管理資產規模手。平保成為惠理策略投資者，市場憧憬雙方會尋求合作，拓展內地投資產品，相信平保入股可支持其在內地市場未來發展，甚至平保可能會向惠理注入資金，使惠理基金管理資產升至100億美元，這才夠資格做QDII基金，捕捉大幅增長機會。始終透過擴大資產來增加管理費，能令惠理的盈利更穩定。過分依賴表現費，會使盈利大幅波動。 有機會跑輸環球股市 　　從估值來看，以新股發行價7.63元計，惠理市值為122.08億元，2006年市盈率為十四點二五倍。而每年股息金額不少於可分派溢利總額的30％，即2006年的股息率約為2％，這個估值算是合理。只要惠理每年盈利維持在8億元左右，7.63元這水平應有一定的抗跌力，不過上市後未必能用這個價購入。 　　香港有一隻名為Man AHL管理期貨基金，其基金公司 Man 集團是英國一家上市公司，情況與惠理類似。從【表二】可見，此基金的表現很穩定，在2001至03年環球股市不景氣很受歡迎，但近年環球股市表現出色，Man AHL的升幅相形見絀。可是Man 集團的銷售產品策略很成功，不斷推出很多金融產品 （其實主要投資成分是Man AHL管理期貨基金），令 Man 集團的盈利續有增長，股價表現亦較Man AHL管理期貨基金優勝。 市況極波動宜購強勢股 　　筆者認為，惠理未來的盈利增長模式會近似Man 集團。惠理的基金利用價值投資法投資，走勢相對較穩定，而回報又不俗，若然透過一些衍生工具或票據，把基金的回報及風險特性調校至適合不同投資者的話，料可吸引更多資金，尤其是機構投資者 （如平保、宏利）的資金。筆者對惠理的前景審慎樂觀，早前已作認購，上市後若股價合適，會再作增持。最後總結一句，投資基金公司股票或會有較高預期回報，但風險遠比投資基金大，所以兩者各有優劣，讀者應視乎自身情況，而決定哪一種較適合。 　　港股繼續在高位大幅波動，周初時受美股大跌拖累，恒指及國指分別跌至27000點及16000點水平，但因憧憬美國再度減息，美股在周二急升，帶動港股在低位大幅反彈，現在恒指及國指回升至28751點及17485點。恒指因在香港地產股續強勢下，表現跑贏國指。市場擔心內地的生產成本增加，令中鋁（2600）、鞍鋼（347）及廣船（317）等重工業股走勢仍較弱；相反，中資金融股表現相對較強，尤其上周本欄組合買入的建行（939），在波動市況下仍錄得0.77％升幅，顯著跑贏大市。在近日波動市況下，應增持這類強勢股，以減少組合波動。

最有價值的城市名片——北京構築“天壇文化圈

最有價值的城市名片——北京構築“天壇文化圈”Guangming Daily

本報記者杜弋鵬 幾天前，在第二屆國際（北京）文化創意產業博覽會上，北京崇文區以“天壇文化圈”為主題亮相。人們紛紛打聽，這“文化圈”的內涵、空間都有什麼？這麼大的“圈”圈進了些什麼？ 圍繞天壇，崇文區集聚了豐富的文化、體育資源 湖北一位遊客說：“到北京觀光沒有不到天壇的道理。這名字太有文化了，也太有氣勢了。” 天壇坐落在崇文區16.46平方公里的土地上，幾乎占去祟文區的六分之一。天壇是世界文化遺產，中國人喜愛，連外國人也愛得沒完沒了直叫好…… “天壇文化圈”圈進了什麼呢？有關專家介紹說，北京目前僅存的一段有580多年曆史的明城牆及城東南角樓屹立在崇文區東北角，是老北京城的標誌；崇文西北角的前門箭樓，西南的永定門城樓，在崇文的境內自然形成了“天壇居中，幾樓環繞”的城市空間格局。袁崇煥祠墓廟、陽平會館戲樓、花市清真寺、燕墩等崇文區域內眾多的歷史遺跡得到了修繕和复建。 據統計，包括天壇在內，區內共有歷史文物古跡105處，文化旅遊資源占全區可直接利用土地資源面積的47.2%，體育資源占全區可直接利用土地資源面積的19.2%。此外，崇文區還素有工藝美術之鄉的稱號，市井民俗文化、傳統商賈文化、會館宅邸文化、梨園戲曲文化資源都比較豐富。在第一批國家級非物質文化遺產名錄中，北京入選13項，崇文區就占了4項，即北京象牙雕刻、景泰藍工藝、雕漆工藝和同仁堂中醫藥文化。 圍繞天壇，崇文區集聚了非常豐富的文化、體育資源，已經初步構築出了一個獨立自主獨具特色的“天壇文化圈”。 天壇在地理位置上處於天壇文化圈的核心 按照新的城市總體規劃，北京市定位於國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市。崇文區實施天壇文化圈戰略，就是深入挖掘歷史文化底蘊，將改造老城區與保護歷史文化遺存有機結合起來，借助文化的力量統領區域城市建設、產業布局和社會事業發展，更好地落實區域功能定位。對於完善北京市的空間布局和產業布局，實現南北城均衡、協調發展將起到積極的促進作用。 “天壇文化圈”以天壇為中心，以天壇及其周邊諸多歷史文化資源所具有的深厚底蘊為支撐，堅持內涵發展和集約發展，有效帶動和促進體育產業、都市商業和文化旅遊娛樂業三大產業在天壇周邊實現集聚，形成特色功能區域。目前，環繞天壇，各重點街區功能定位已經明確，各項工程全面推進。 據介紹，天壇文化圈已經基本形成了“一核”、“一場”、“一園”、“一大道”的格局。 “一核”是指天壇，處於“天壇文化圈”的核心。天壇在地理位置上處於天壇文化圈的核心，“崇尚自然、自強不息、倡導文明、構建和諧”是天壇文化圈的精神內核。天壇作為世界文化遺產，是中華民族的瑰寶，是中國旅遊的標誌，是北京市的標誌，更是崇文區最有價值的城市名片，天壇在國內外有巨大的文化感召力和極高的知名度，每年前來參觀遊覽的國內外遊客高達600余萬人次。對天壇這一具有唯一性、不可复製的寶貴資源，要在精心保護的基礎上，深入挖掘其文化內涵和歷史底蘊，進一步發揮天壇作為中國傳統文化名片和崇文區城市名片的雙重聚焦效應。 借助文化的力量，天壇文化圈必將成為北京發展的新亮點 “一場”是指“王”字型經濟磁場，位於“天壇文化圈”北部。前門大街、祈年大街、崇外大街及大都市街等四條大街構成其基本框架，其中：前門大街定位為匯聚中華民族商業品牌精華、老字號與國際著名品牌的歷史文化特色商業街區，文化內涵與商業魅力兼容並蓄的文化產業聚集區，目前正在與SOHO中國公司合作進行建設和招商。前門地區的修繕整治工程目前地下市政建設已基本完成。前門大街將在明年“五一”正式開街。自從7月份招商工作啟動以來，短短一個月的時間有1200家國際國內商業企業洽談登記，目前簽約面積已達2萬平方米。其中全聚德、大北照相館、一條龍等13家前門原生地老字號將悉數回歸。 “一園”是指龍潭湖體育產業園，位於“天壇文化圈”東部。定位為北京體育產業聚集的核心區域，大眾體育展示的平台，具有國際影響力的體育人才交流、體育賽事策劃、體育信息交流的中樞。國家體育總局、中華全國體育總會、中國奧委會及體育總局所屬的31個運動項目管理中心、體育科學研究所等均位於龍潭湖地區。北京體育館、國際網球中心、中國棋院、國家體育總局訓練局、四塊玉訓練基地等均在龍潭湖地區……龍潭湖地區作為國際主要體育運動項目的訓練地和知名運動員的培訓居住地，是奧運冠軍誕生的搖籃。 “一大道”是指“新南城中軸大道”，位於“天壇文化圈”南部。包括四個梯次功能區，即時尚流通中心、時尚設計中心、時尚發布中心、國際時尚中心。新南城中軸大道還包括兩個副中心，即以天壇遊客為主要目標消費群體的景泰文化商旅區和以商務辦公和酒店住宿為主題的北京南站商務區。 祟文區區長牛青山說，借助文化的力量，我們將努力把“天壇文化圈”建成城市發展的新亮點。

小改動

近日私務繁忙。上星期開始不轉載龐寶林了。近日發現他的文章，個人參考性較低。想看買份信報吧。以後專心學習手上的幾個sector/公司。

國內商業地產更趨活躍

需求旺盛 國內商業地產更趨活躍（第一商業日報）

許慧穎 本報攝影記者/王愷 　　盡管市場放緩有所警示及中央政府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，國內房地產市場在今年的第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。 　　一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二、三線城市中呈現的機遇。對於美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。可以預見的是未來對風險管理的關注將提高，尤其是商業地產。 　　一線市場持續平穩， 　　二、三線市場機遇凸現 　　根據世邦魏理仕第三季度報告，上海商業市場方面，優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。而部分核心商圈的首層商鋪租金由於受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，租金有所下跌。風險管理的關注將提高。 　　而廣州受來自國外及國內零售商對於優質商業物業強勁需求的影響，優質商業物業租金於季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。整體空置率於季末下降了1.1個百分點至8.7％。 　　三季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。 　　天津由於三季度部分重要項目處於停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4%及1.8%，達到每天每平方米16.7元人民幣和9.8元人民幣。 　　受杭州對高端商業物業的需求一直非常旺盛以及沒有新增供應的影響，杭州優質商業物業的空置率依然低企，約2.7%。租金方面，首層和二層優質商鋪分別在第三季度上漲了4.2%和3.7%，分別達到每天每平方米19.8元人民幣及16.1元人民幣。 　　第三季度成都市優質商業市場保持平穩態勢，租金緩慢上漲。由於位於騾馬市商圈內部分優質百貨空置面積的上升，以及新入市的美美力誠（天一店）入駐品牌還未完全進場，市場空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位於春熙路商圈的最大商業地塊（紅星路廣場地塊）在9月底掛牌成交。此地塊位於錦江區大慈寺路以南、紅星路步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西，地塊面積達54857平方米，規劃整體容積率最高可達8.0，其中商業規劃比例不得低於30％，該地塊最終以樓面價約每平方米16500元人民幣被九龍倉競得，創造了成都最高地價，未來將為春熙路商圈提供大量優質商業供應。 　　總體而言，深圳零售物業市場於三季度表現穩定。大型購物廣場首層平均租金為每天每平方米23.8元人民幣，環比下降0.8%；二樓租金上升2.3%，租金為每天每平方米12.8元人民幣。45180平方米的嘉信茂廣場第二期（深國投廣場商場部分）於9月竣工交付使用，一個社區型商圈在香蜜湖片區亦隨之逐步形成。市場整體空置率三季末上升至8.2%。 　　新項目促成多中心商業格局 　　高力國際第三季度報告顯示，在北京的各主要商業圈中，CBD區域以79.6萬平方米的存量仍然傲居京城商圈榜首，新入市項目也主要聚中在CBD、泛CBD及金融街等熱點地區。作為當前京城最大的商圈，CBD此季度有雙子座晨曦百貨及SOHO尚都兩個項目開業。泛CBD地區本季度新增兩家樂購超市，再加上美羅城家樂福的開業，為泛CBD住宅區提供了更多生活便利設施。另外，金融街購物中心也在本季度亮相，某種程度上改變了金融街只有百盛一枝獨秀的情況。 　　從不同的商業業態來看，奢侈型商業雖然在供應量上不大，但是國際一線品牌繼續加速在京城的擴張使其相對需求較大，空置率為9%，相對而言在中低檔、中高檔及奢侈型三種業態中空置水平最低。繼華貿新光天地之後，金融街購物中心以眾多高檔寫字樓及高消費人群為依托，也終於帶諸多知名奢侈品牌在本季度開業，其中連卡佛百貨於10月16日在此開業。著名奢侈品牌出現聚攏，進一步顯示了國際大品牌對於北京商業市場的信心。 　　另一方面，更多國際化管理公司進入使北京商業地產市場更加成熟也更加活躍，從目前北京與上海商業租金的差距來看，北京商業地產還有很大的上升空間，隨奧運經濟的推動，這一趨勢將會逐漸加速。而首條貫穿南北的軌道5號線的開通不僅帶動了周邊住宅的發展，其人流聚集作用也為5號線經過的商圈的繁榮奠定了客群基礎。 　　在北京的商圈中，新近崛起的京東商業大道也不容小覷。日前，由國美第一商街聯合天鵝灣、合生羅馬嘉園等地產商共同發起，包含青年路、朝陽北路、姚家園路沿街的京樂商業大道，嚮業界及區域內未來50萬居民發出了“共建商業 服務一方”的宣言。明天地產業務發展中心總監賈玉鵬表示，該地區開發商要聯手打造商業形象，共同為自己的業主及50萬居住人群打造符合其需要，並提升區域形象的商業新區，並推舉國美第一商街為領頭羊。國美第一商街是朝青板塊最大的商業項目，共有超過10萬平方米的“沿街”商鋪，填補了整個朝青板塊的商業空白，適應該區域新增人群吃、喝、玩、樂、購等全方位的消費需求。 　　出席宣言儀式的北師大房地產研究所副主任王宏新博士認為，朝青板塊緊鄰CBD，成為CBD白領商務、生活消費的理想區域。他分析認為，經過近3年的發展，CBD、國貿現已成為京城第一商務區，國貿三期、銀泰中心落成，中央電視台、北京電視台的遷入將極大帶動該商圈的發展，從而吸引更多的人進入該區域生活、工作。而此區域恰恰缺少與之匹配的新型商業，青年路是東面唯一貫穿南北的主幹道，交通便利，適宜商業發展。朝陽北路、姚家園路與其形成路網，在周邊十幾個商業項目間，人們可以迅速自由轉換、消費。他表示，在北京，住宅通常先成型，而後商業跟進，朝青板塊800萬平方米住宅交付使用後，商業需求將在今後一兩年內爆發。目前，商業正在起步階段，投資、經營門檻相對較低，正是介入的好時機。

繼續追蹤soho中國

1.前門大街擬短期內注入ＳＯＨＯ中國(hket)

ＳＯＨＯ中國（410）自上市後不足兩個月，已成功購得北京公館及光華路ＳＯＨＯ２兩個項目，至於在招股書內提及由董事長潘石屹私人持有的前門大街項目，潘石屹指出，該三十三幅地皮預計短期內可注入上市公司。 續尋收購項目 　　集團行政總裁張欣接受本報訪問時指出，新收購的兩個項目，其中北京公館屬現存項目，由於原業主公司管理不善，令項目銷售出現問題，ＳＯＨＯ中國收購後已經重新裝修，將可推售，雖然毛利較一般為低，但預計三個月內有資金回籠。 　　兩個新項目均在現有市場收購，張欣表示，這是由於內地市場目前仍處於項目多、資金少的情況，故有不少類似項目可供公司選擇，集團將積極研究有關項目，但亦不排除從拍賣取得土地。去年公司土地成本佔總成本約百分之六十，毛利率為百分之五十七。 　　至於前門大街項目方面，合共有四十四幅地皮，其中三十三幅由潘名屹私人持有，潘石屹預計，有關項目可望在短期內注入上市公司，餘下的其他十一幅土地，雖然須透過拍賣出售，但由於在地理位置上，十一幅土地分散在三十三幅土地之間，故集團成功取得有關土地的機會很大。 　　現在前門項目設計與規劃已完成，並已在施工階段中，他表示，明年五月一日，該項目其中一部分可啟用，部分小型商舖亦會開幕。 考慮拓其他城市 　　ＳＯＨＯ中國在北京主力發展商業地產項目，張欣指出，一般而言，其客戶以本土投資者為主，模式有別於本港到內地發展商業地產的發展商，目前集團亦正與其基礎投資者嘉里（683）及九倉（004）商討雙方合作機會，惟未有具體落實。 　　潘石屹指出，ＳＯＨＯ中國除集中於北京發展外，亦有意拓展內地其他城市，惟未有具體時間表，拓展城市以逾一億人口作基準，故將先考慮上海及重慶等大城市■ 2.SOHO：快注北京前門項目(hket) 　　【本報訊】SOHO中國（0410）月前上市時，備受爭議的北京前門大街項目，集團董事長潘石屹透露將於短期注入上市公司，項目所有設計已批准，商舖部分更落實於明年5月1日前可以營業。 項目商舖部分 落實明夏營業 　　潘石屹解釋，前門大街因比鄰天安門，規劃設計相當敏感，光就論證已進行30多次，又要經兩個副市長、市長及書記批核，以至拖延至今才完成所有設計。現時他持有33個地塊，另11個地塊則要通過招拍掛（招標、拍賣、掛牌）批出。 　　除前門大街項目外，市場對SOHO中國只有約200萬平方米的土儲嗤之以鼻，對外界目光，潘石屹不以為然道：「我們要拿地，隨時可以取得上千萬平方米土儲，但SOHO重質非重量，光看土地數量是沒有意思，我也不認同要推動股價而拚命圈地，總言之SOHO的策略是location（位置）、location、location。」 吸土儲重位置 無意拚命圈地 　　SOHO由潘石屹及其妻張欣共同管理，表面看兩人合作無間，但畢竟各人有各意見，他們又有否衝突？潘石屹坦言創業之初，經常出現磨擦，但近年已學懂協商之道。他舉了聖經的例子：「耶穌死後，其門徒圍在一起洽商何去何從，有人說傳道，立時有人說去傳道，家人怎辦，接有人就建議怎樣安頓家庭，如此不斷提出問題，又不斷有人給予意見。」 　　他讚歎道：「幾個人並非吵來吵去，而是因一個問題衍生另一問題時，立刻已提出建設性意見，大家只往怎樣解決問題想，結果整個方向也一步步確定下來。」 3.SOHO京商區成最大發展商 【記者陳偉燊報道】SOHO中國(410)由十年前開始發展住宅，但董事長潘石屹指，在三年半前有見內地發展太快，房價愈來愈高，政府出台政策針對房地產市場，因此轉型集中在北京的中央商務區(CBD)繁華地段內，發展針對中小企所需的商用物業，並且在區內累積了五年土地儲備。SOHO在京CBD內的銷售份額佔整區39%，已成為區內最大發展商，他期望前述份額到明年進一步提升至45%至50%，並且保持毛利率在57%的水平。他指，SOHO考慮到內地城市化過程中，不光需要住，還要辦公及商舖配套。其發展SOHO現代城時，從10%商業面積開始，已經為公司帶來20%銷售額，並且佔整個項目30%利潤。有見回報高，因此轉變模式。 SOHO主要在大城市內繁華地段物色商業用地發展。他指，這些地段價格雖然高，但是賣價更高。其更在CBD內拿到唯一一幅掛牌出讓土地，發展成為朝外SOHO，更為其已發展的九個項目中最高毛利率者，單是貢獻的土地增值稅便超過10%。現時SOHO在北京CBD的土地儲備，足夠五年發展所需。由於現時北京面積達3.99平方公里內，有約20個爛尾樓盤，其中SOHO最近以10.3億元人民幣購入的光華路SO-HO2，便空置了12年，SOHO擬將其重新發展，他相信這能夠取得非常高回報率。雖然相對過往發展項目的利潤率有所不如，但是因為其內部回報率動輒達40%至50%，意味資金回籠會很快。現時他更天天談新的項目，接觸的項目不下30至40個。

1107信報社評(關於泡沫爆破)

供應少需求大股價升市值漲

港股雖然受「資金自由行」無限期推遲而一度急挫，但中資股的叫座力依然不減；在香港發行Ｈ股的中石油回歸Ａ股，本周一正式掛牌，首日升幅即達到百分之一百六十三，並打破多項紀錄，包括一上市就晉身成為全球市值最大的上市公司，ＩＰＯ期間凍結資金高達三點三萬億元（人民幣．下同），籌集資金達六百六十八億，都刷新了Ａ股市場的紀錄。到了昨天，內地互聯網絡公司阿里巴巴在香港上市，首日升幅更高達百分之一百九十二，成為了今年的「新股王」（以上市首日升幅計）；此外，阿里巴巴由於受熱捧，其招股凍結的資金達四千四百七十五億港元，創出了港股的新紀錄。二天之內，兩家內地企業先後創出多項紀錄，令人憧憬當前香港和大陸的股市即使回落，也只屬於短暫調整，「長遠」絕無問題。　　 中國在二○○五年完成股權分置，重新啟動新股上市，「活化」市場，結果威力驚人；上證指數從○六年初約一千二百點起步，經過一年多時間已上升了超過五倍，市值因此大幅漲升，與ＧＤＰ的比率，更在短時間內晉身發達國家行列！按照世界各國的經驗，一般發展中國家金融化程度不高，股市市值通常都會低於ＧＤＰ，低收入國家一般在百分之二十至三十，中等收入國家則在百分之五十左右，即使市場經濟發達的國家，股市市值與ＧＤＰ也是大致持平。 　　其中英國和美國是例外，原因是它們都擁有一個作為金融中心的城市；英國倫敦是至今最國際化的金融中心，外國公司上市的比例偏高，倫敦證券市場的市值約為英國ＧＤＰ百分之一百四十；美國的股市市值佔ＧＤＰ則在百分之一百五十的水平，全拜大部分跨國公司總部駐在美國所賜。 　　中國的情況比較特殊，深滬股市並不反映中國公司上市的總市值，因為有大批大型企業不在境內上市，而是選擇在境外掛牌；當深滬股市市值超過二十二萬億時，其數額已經超過ＧＤＰ，但如果包括境外上市的公司，中國企業的市值已經達到ＧＤＰ的百分之一百五十左右。 　　如此水平，不但遠遠超過中低收入國家，更追近美國，只有日本在八十年代末泡沫經濟到達頂峰時，股市市值和ＧＤＰ的比率才到達百分之一百五十；當年日本四出在海外進行收購，不少企業也水漲船高，市值不斷膨脹並晉身成為世界數一數二的「大公司」，但到泡沫爆破之後，日本股市市值在九年後跌到僅得ＧＤＰ的一半。 　　中國股市市值大增，反映了深滬市場蓬勃興旺的事實，但內地金融市場的現實告訴我們，國內資本市場現在仍然以依賴銀行的間接融資為主，直接融資的比例偏低，今年內地首七個月股市融資、再融資的金額僅約二千億元，但銀行新增貸款卻超過了四萬億，而公司債券仍未全面發展，令直接融資的比例微不足道，相比起龐大的股市市值，直接融資比例偏低意味股市仍然未能發揮主要的融資功能。 　　內地股市市值龐大，主要原因是供不應求，一方面是內地投資種類不多，境外投資渠道又少，但隨基金發行不斷擴大、機構投資者陸續推出創新產品，對藍籌（優質）股的需求急速上升，但藍籌股的供應卻遠遠落後，結果造成股價大幅飆升，公司市值則不斷膨脹。中國股市市值佔ＧＤＰ超英趕美，表面上十分風光，但背後深藏內地股市結構失衡的不足，開放港股直通車，對於「糾正」內地股市的失衡其實大有幫助，可惜陰差陽錯，一項利好國內資本市場發展的政策要無限期押後，平白錯失了一次可以令國內股市更健康發展的時機