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許慧穎 本報攝影記者/王愷 盡管市場放緩有所警示及中央政府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，國內房地產市場在今年的第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。 一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二、三線城市中呈現的機遇。對於美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。可以預見的是未來對風險管理的關注將提高，尤其是商業地產。 一線市場持續平穩， 二、三線市場機遇凸現 根據世邦魏理仕第三季度報告，上海商業市場方面，優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。而部分核心商圈的首層商鋪租金由於受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，租金有所下跌。風險管理的關注將提高。 而廣州受來自國外及國內零售商對於優質商業物業強勁需求的影響，優質商業物業租金於季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。整體空置率於季末下降了1.1個百分點至8.7％。 三季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。 天津由於三季度部分重要項目處於停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4%及1.8%，達到每天每平方米16.7元人民幣和9.8元人民幣。 受杭州對高端商業物業的需求一直非常旺盛以及沒有新增供應的影響，杭州優質商業物業的空置率依然低企，約2.7%。租金方面，首層和二層優質商鋪分別在第三季度上漲了4.2%和3.7%，分別達到每天每平方米19.8元人民幣及16.1元人民幣。 第三季度成都市優質商業市場保持平穩態勢，租金緩慢上漲。由於位於騾馬市商圈內部分優質百貨空置面積的上升，以及新入市的美美力誠（天一店）入駐品牌還未完全進場，市場空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位於春熙路商圈的最大商業地塊（紅星路廣場地塊）在9月底掛牌成交。此地塊位於錦江區大慈寺路以南、紅星路步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西，地塊面積達54857平方米，規劃整體容積率最高可達8.0，其中商業規劃比例不得低於30％，該地塊最終以樓面價約每平方米16500元人民幣被九龍倉競得，創造了成都最高地價，未來將為春熙路商圈提供大量優質商業供應。 總體而言，深圳零售物業市場於三季度表現穩定。大型購物廣場首層平均租金為每天每平方米23.8元人民幣，環比下降0.8%；二樓租金上升2.3%，租金為每天每平方米12.8元人民幣。45180平方米的嘉信茂廣場第二期（深國投廣場商場部分）於9月竣工交付使用，一個社區型商圈在香蜜湖片區亦隨之逐步形成。市場整體空置率三季末上升至8.2%。 新項目促成多中心商業格局 高力國際第三季度報告顯示，在北京的各主要商業圈中，CBD區域以79.6萬平方米的存量仍然傲居京城商圈榜首，新入市項目也主要聚中在CBD、泛CBD及金融街等熱點地區。作為當前京城最大的商圈，CBD此季度有雙子座晨曦百貨及SOHO尚都兩個項目開業。泛CBD地區本季度新增兩家樂購超市，再加上美羅城家樂福的開業，為泛CBD住宅區提供了更多生活便利設施。另外，金融街購物中心也在本季度亮相，某種程度上改變了金融街只有百盛一枝獨秀的情況。 從不同的商業業態來看，奢侈型商業雖然在供應量上不大，但是國際一線品牌繼續加速在京城的擴張使其相對需求較大，空置率為9%，相對而言在中低檔、中高檔及奢侈型三種業態中空置水平最低。繼華貿新光天地之後，金融街購物中心以眾多高檔寫字樓及高消費人群為依托，也終於帶諸多知名奢侈品牌在本季度開業，其中連卡佛百貨於10月16日在此開業。著名奢侈品牌出現聚攏，進一步顯示了國際大品牌對於北京商業市場的信心。 另一方面，更多國際化管理公司進入使北京商業地產市場更加成熟也更加活躍，從目前北京與上海商業租金的差距來看，北京商業地產還有很大的上升空間，隨奧運經濟的推動，這一趨勢將會逐漸加速。而首條貫穿南北的軌道5號線的開通不僅帶動了周邊住宅的發展，其人流聚集作用也為5號線經過的商圈的繁榮奠定了客群基礎。 在北京的商圈中，新近崛起的京東商業大道也不容小覷。日前，由國美第一商街聯合天鵝灣、合生羅馬嘉園等地產商共同發起，包含青年路、朝陽北路、姚家園路沿街的京樂商業大道，嚮業界及區域內未來50萬居民發出了“共建商業 服務一方”的宣言。明天地產業務發展中心總監賈玉鵬表示，該地區開發商要聯手打造商業形象，共同為自己的業主及50萬居住人群打造符合其需要，並提升區域形象的商業新區，並推舉國美第一商街為領頭羊。國美第一商街是朝青板塊最大的商業項目，共有超過10萬平方米的“沿街”商鋪，填補了整個朝青板塊的商業空白，適應該區域新增人群吃、喝、玩、樂、購等全方位的消費需求。 出席宣言儀式的北師大房地產研究所副主任王宏新博士認為，朝青板塊緊鄰CBD，成為CBD白領商務、生活消費的理想區域。他分析認為，經過近3年的發展，CBD、國貿現已成為京城第一商務區，國貿三期、銀泰中心落成，中央電視台、北京電視台的遷入將極大帶動該商圈的發展，從而吸引更多的人進入該區域生活、工作。而此區域恰恰缺少與之匹配的新型商業，青年路是東面唯一貫穿南北的主幹道，交通便利，適宜商業發展。朝陽北路、姚家園路與其形成路網，在周邊十幾個商業項目間，人們可以迅速自由轉換、消費。他表示，在北京，住宅通常先成型，而後商業跟進，朝青板塊800萬平方米住宅交付使用後，商業需求將在今後一兩年內爆發。目前，商業正在起步階段，投資、經營門檻相對較低，正是介入的好時機。 | ||||
2007年11月14日星期三
國內商業地產更趨活躍
