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| SOHO 中國（0410）的土地儲備，可能是香港上巿的內房股中最少的，起碼與同區內房股比較是這樣（見表1）。但它的土地，卻可能是同業中最好的：98％處於北京最繁華的商業地段（見表2），這令它有傲視同儕的利潤，股價更有高人一等的溢價。主席潘石屹說︰ 「初步估計，我們現在的土地儲備，已夠用5 年。」招股書預測，集團今年純利會有16.24 億元人民幣，潘石屹不加思索地補充了一句︰ 「這肯定能超標。」撰文：江偉明圖片：SOHO 中國提供SOHO 中國的模式獨步同行︰集中精力在北京中心地段，發展、銷售商用物業，爭取較住宅項目高以倍計的回報，再憑12 年的豐富經驗、響遍全國的品牌，在北京再拿下優質地段，再發展銷售。 門檻高商用地段競爭小 在潘石屹眼中，北京商用物業是一個單價豐厚、競爭小的迷人巿場。 在北京，歷年來商用物業價格都遠高於住宅價格。據匯豐證券最新數據，在2005 年，北京住宅每平米售價約6000 元人民幣，商用物業則為1.3 萬元人民幣。潘石屹說︰ 「我們三里屯SOHO 項目，還未開始銷售，但附近賣的價，都已是3、4 萬每平米的了。 」 單價高，回報亦豐厚。仲量聯行估計，北京中心區辦公室的租金回報，首季較新加坡高3.7 個百分點，較香港高4.4 個百分點。 原因很簡單，內地經濟高速發展，商用物業需求急增，令北京商用物業租金回報，愈來愈吸引，帶動商用樓價。 出奇地，在這塊利潤豐厚的巿場，競爭竟然不多。「舉一個例子，廣渠門36 號地，是住宅地，投標的地產商有12 家，競爭非常激烈。前一段時間，掛了一塊位置非常好的商業用地，在中關村，連我們在內，投標的只有3 家，競爭顯然較小。」潘石屹解釋，門檻高是競爭小的主要原因。「商業樓的地段較敏感，都在巿中心，北京巿中心很多古蹟，規劃起來就更難，亦因它在巿中心，拿地的成本也較高；住宅卻可以到很遠的地方。」他續道︰ 「原來銀行的政策，對商業樓宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20％的首期，商業樓用家首期要50％，商業樓推銷的難度較高。」在這一塊巿場中，SOHO 中國有12年的經營經驗，以及5800 個客戶，當中50％最少兩次光顧SOHO 中國的物業，這些都是集團競爭向前的重要資產。 即建即賣資金回籠快 瑞銀證券指出，SOHO 中國的經營模式，有兩項非常重要的特別之處：一、發展完畢，全數賣斷，只保留很小部分收租，這使它的現金回籠更快，有資金再投下個項目。SOHO 中國的資產周轉率（asset turnover）今年預測為84％，較北京北辰（0588）、首創置業（2868）分別高65 及48 個百分點。 二、主攻北京中檔商用物業，對象為中小企。瑞銀指出，低檔商用物業，已有大量本地發展經營，高檔物業則為長實（0001）、嘉里（0683）等壟斷，惟面向中小企的中檔巿場，供應最少，需求最大。 前門36 萬米地勢手到拿來 很多人擔心，內地樓巿火熱，北京商用地皮供應會收緊，潘石屹卻絲毫不擔心， 「不太了解北京的人，才有這想法」。 他解釋，北京有很多爛尾樓，現在巿政府還成立一個爛尾樓處理小組，要處理妨礙城巿景觀的爛尾樓，這裏就超過20 個項目，很多都在繁華地段，這就是供應。他續道︰ 「我們剛剛簽下來的光華路地段，就是一個12 年的爛尾樓，是在中央商業區地段。」SOHO 中國現有土地儲備為108.6萬平方米，今年底就有可能增至144.6萬平方米。集團正計劃吸納前門（天安門的前門）兩個項目，一個有33 個地塊，另一個有11 個地塊，總共面積36 萬平米。 「（33 塊項目）這些地的土地證，現在就在我私人公司名下，正待政府批文，年底前應可轉到上巿公司內。 」至於11 個地塊的項目，很快就會公開招標。「招投標拿不到（11 塊項目）的可能性基本上是零，那11 塊地，是夾雜在我的33 塊地中，別人拿了，施工起來，比較困難。」
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2007年11月18日星期日
SOHO 中國潛力大
