“絕版地王”無奈流標 中低商品房房價將下跌？
“廣渠路15號地流標沒什麼讓人吃驚的，畢竟面粉比面包還貴的日子不能太長久，城市核心區的地價占到開發成本60%以內是比較正常的，這幾塊地的低價成交，反映了土地市場開始回歸理性。”上周，SOHO中國董事長潘石屹在接受記者採訪時如是說。
1月16日，北京市國土局一口氣開標了三塊“明星”地塊，包括此前流標的來廣營清河營村1號地、南沙灘東路3號地和廣渠路15號地。令人意外的是，在前兩塊地被眾開發商激烈爭奪的同時，被業界視為“絕版地王”的廣渠路15號地卻“慘遭”流標。
“絕版地王”無奈流標
根據北京市土地整理儲備中心的資料顯示，此前流標的來廣營清河營1號地重新開標後共有3家公司投標，標底194270萬元，最終由北京中聯亞房地產公司以210059.66萬元的最高投標價斬獲。而規劃總建築規模8.19萬平方米的南沙灘東路3號地，標底價為33240萬元，住總房地產開發有限公司和金第房地產開發公司的聯合體等3家公司參與了投標，其中，綠城房地產集團以58700萬元成為全場出價最高的公司。按照規劃要求，這塊地將配建1萬平方米、大約200套廉租房。
三宗地塊中最引人注目的廣渠路15號地塊系北京化工廠所在地，規劃建築面積41.76萬平方米，處于兩廣路的延長線上。目前，地塊周圍的配套設施已經比較完善，曾被視為“距離CBD最近的兩限房地塊”，也是近年來四環內出讓的最大一塊住宅用地。然而，就是這樣一塊優質，甚至可以說稱得上是“絕版地王”的廣渠路15號地塊卻因為只有兩家開發商投標，未滿足“投標單位3家以上”條件而“慘遭”流標。
業內人士認為，開發商一方面激烈爭地；一方面又不像以前那樣“逢地必拿”，既反映出開發商對未來房價的增長預期，同時也體現了在當前市場形勢前景不明朗的背景下，開發商對未來房價快速上漲的信心並不充足。
中低商品房房價將下跌？
“五環以外，單價8000元/平方米的商品房必然要下跌。”採訪中，潘石屹再次語出驚人。潘石屹直言，世界經濟的衰退和美國次貸危機將直接影響到國內中低收入購房者，而這部分購房者主要是中低商品房的消費者，因此如果房地產整體形勢出現逆市的話，首當其衝下跌的就是中低商品房。
事實上，在不久前Reico工作室發布的年度報告中也顯示，目前依靠貸款買房的購房者比例已經占到50%以上，而一段時間來出台的系列針對購房貸款的信貸政策，幾乎全作用于這部分購房者身上。由於這部分人群對房屋消費主要集中在五環附近、8000元/平方米的房子上，因此，如果樓市“拐點”將會出現，則必然先在這些區域顯現。在此背景下，目前主要集中在這些區域內的供應地塊交易不旺，似乎也成為了情理之中的事。
與此同時，有業內人士認為，土地“囤地”稅的出台迫使開發商在拿到地後要抓緊上市，但考慮到集中上市所面臨的市場競爭壓力，放棄一些優良地塊也是開發商的緩兵之計。
土地“井噴”引發消化不良
從過去幾年北京市公開出讓土地的規劃建築面積和房地產市場銷售面積的比較分析來看，兩者一直存在較大缺口。據北京市建委房屋交易系統的統計數字顯示，2004年公開出讓土地的規劃建築面積僅占當年銷售房屋面積的26%；2005年占20%；2006年上漲到38%；到了2007年，公開出讓土地的規劃建築面積雖有大幅度上升，但也僅占當年房屋銷售面積的65%。
業內人士認為，2004、2005年雖然公開出讓土地面積很少，但有相當一部分“8‧31大限”的遺留土地急需協議出讓，彌補了公開出讓土地供應的不足。而隨著“8‧31”遺留土地被逐年消化，2007年公開出讓土地供應的不足無疑就造成了房屋供應依然緊俏的局面；2008年北京能否供應市場需要的充足土地也成為影響未來北京房地產走勢的最重要因素。
但從去年12月以及今年1月的土地供應來看，儘管去年12月份公開出讓土地的成交激增，接近全年成交額的29%，但從區域分布來看，仍以遠郊區縣為主。而在過去4年時間，北京市公開出讓的土地中有大部分都沒有在中心城區，其中去年北京四環內公開出讓土地的規劃建築面積更是不足總量的10%。可見，雖然近段時間有大量住宅用地“井噴”，但在目前市場觀望情緒濃厚的影響下，顯然出現了“消化不良”、“沒胃口”的症狀。
全國土地市場新年冷淡
2007年，從上半年的全國各地天價“地王”紀錄不斷刷新，到下半年“面粉比面包還貴”的質疑和爭論，土地市場上演著一場狂飆突進的漲價運動。然而，瘋狂背後隱藏的卻是購買者的觀望和開發商對未來市場的未卜，這一點隨著今年年初土地交易市場熱度的“急轉直下”不斷凸顯。
今年伊始，廣州市國土局一口氣推出21塊土地，土地供應量激增。然而，頻頻流拍的結果卻給熱鬧的土地拍賣市場當頭一棒。
同時，去年土地市場異常火爆的杭州在今年年初也一口氣推出了6塊土地，結果同樣令業界大跌眼鏡。備受矚目的“75號地塊”，由於無人競價被興貴投資輕鬆收入囊中，30.7315億元的成交價僅比起拍價高出20萬元。
可見，宏觀調控導致的觀望，不僅來自于消費者的買跌心理，更有開發商對當下低迷樓市的慎重觀望。與此同時，由於目前樓市整體銷售狀況的不理想，加上土地交易的資金門檻進一步提高，開發商的“資金鏈”持續吃緊，這對開發商來說，無疑是一個更大的挑戰。
種種跡象表明，2008年新年開局，全國土地市場顯然很難興奮起來。而在北京，受到第29屆奧運會期間開發受限的影響，不少開發商更關注的是能否趕在今年春節後、奧運會之前推出“庫存”項目，以規避第29屆奧運會可能出現的風險。
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2008年土地成交三大特點預測
保障住房用地：保障性及“兩限房”土地仍將吸引部分開發商的熱情；由於未來售價既定，開發保障性住房的收益雖然比不上商品房，但由於利潤穩定，對部分開發商具有一定的吸引力。
郊區土地：部分郊區土地成交量仍將放大，特別是通州、順義等“十一五”重點發展的新城。由於這些區域的房價、地價都比較低，長遠的發展空間大。隨著住宅郊區化趨勢日益明朗，郊區土地成交也會持續放大。
小面積土地：面積較小的土地成交速度將會加快。鑒于今年可能面臨的更嚴峻的市場形勢，“大盤”開發的風險開始放大。因此，需要資金不高且比較靈活的小面積土地，其成交的速度將會加快。
