2628同學會

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　　內地媒體引述消息人士指出，有多家基金公司已收到中國人壽（2628）的連續申購指令，金額由數億至數十億元人民幣不等，趁近期Ａ股下跌「撈底」。不過，上證綜合指數昨天重挫百分之二點六，再跌穿四千九百點，本月內股市累積下跌高達一成九，是十三年來最大的單月跌幅。　　有基金公司方面的消息人士說：「中國人壽等三四家大型機構已經向多家基金公司下達了持續買入的指令。」該人士同時強調，中國人壽在業內素有「風險風向標」之稱，迄今為止尚沒有出現過投資失誤。內地股市前天大幅反彈，因此估計是機構投資者大舉入市帶動股市回升■

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　　中國人壽（2628）董事長楊超昨天在南京表示，雖然近期中港兩地股市波動加劇，但相信今年以至明年仍能保持較高的投資收益，因為當時國壽是在低位入市的。不過，為了防範風險，公司準備降低股票及基金的投資比重，但會提升長期股權投資比重，主要涉及金融及基礎設施建設領域，而對於ＱＤＩＩ則持審慎態度。

楊超：Ａ股跌至2000點仍有賺

　　受宏觀調控及美國次按問題蔓延影響，近一個月來中港兩地股市表現欠佳，令市場對依賴投資收益帶動業績急速增長的中資保險股前景看淡。不過，楊超就指出，由於大部分的股票都是在股市低位時買入，因此「就算Ａ股跌到二千點都有的賺。」他相信，到二○○八及○九年，公司亦能保持較高的投資回報率。

　　總裁萬峰亦指出二○○七年業務最大亮點是在資本市場的突出表現。他說，今年公司投資收益已遠遠高於業務增長，而回報率亦遠遠高於內地保險產品百分之二點五的固定費率。他並預期即使央行在年底再加兩次息，投資收益亦會高於現水平。

　　但他指出，明年有二個不確定因素將對保險行業的發展產生比較大的影響。一是資本市場的波動對公司的影響會愈來愈大，二是要關注企業年金的落實情況，因為將對團體險業務造成衝擊。

提升長期股權投資

　　由於資本市場的風險加大，國壽首席投資官劉樂飛表示，未來會增加長期股權投資比重，希望能佔總投資資產的百分之五到一成，同時減少股票及基金等高風險資產的投資，預期佔總投資資產比重將降至二成至二成半。

　　劉樂飛指出，公司對金融類及基建領域的股權投資都很有興趣，基建方面擬投資的範圍包括電力、港口、機場及能源等領域，因可獲得穩定的投資回報，而投資金融類公司的股權，則有助於發揮協同效應。同時，國壽亦希望參與大型國有企業的改制與重組，惟要視乎政策是否允許。

　　市傳國壽擬入股徽商銀行，楊超透露，母公司中人壽集團正在洽商中，擬投資該行二成權益，成為其第二大股東，但目前尚未決定有關投資是由母公司還是上市公司進行；至於眾所關注的京滬高鐵項目，他說，目前還在協商是否會投資。他又表示，國壽擬與外資夥伴成立合營基金管理公司，目前已向中國保監會遞交了申請，正等待審批。

　　另外，保險公司的ＱＤＩＩ政策早已出台，但劉樂飛說，會保持審慎。他指出，目前國壽在香港股市有大量投資，主要是用公司自有外匯，總投資已超過十億美元，而對這些Ｈ股的投資去年及今年的收益都非常理想。不過，公司會否再用保監會批准的ＱＤＩＩ額度去換投資，他就說，將持審慎態度■沈貽萱．南京

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　　⊙本報記者盧曉平王文清　　

　　“國壽核心主業將穩步擴大到銀行、基金、證券、信托等相關領域。” 昨日，中國人壽保險股份有限公司在江蘇省舉辦“全球媒體公司開放日”活動上，董事長楊超嚮境內外媒體記者介紹公司發展戰略和經營策略時做了上述表述。

　　楊超認為，中國人壽的發展戰略將分三步走。第一步是以壽險作為核心主業，把資產管理作為非保險的核心主業。這一步驟已實施到位，公司的投資價值已獲得國內外投資者的廣泛認可。第二步是將核心主業擴大到養老金公司和財產險公司，把中國人壽建設成為一個功能齊全的綜合保險服務商。這一步驟目前正在實施，公司的投資價值將進一步體現。第三步是將核心主業通過多種渠道穩步擴大到銀行、基金、證券、信托等相關領域，從而使公司的發展前景和投資價值得到更為廣闊的提升。

　　在回答三步走是否有時間表時，楊超說：“沒有具體的時間表，我們要實施第二、第三步，要根據大的政策、要根據各項法律法規。我們在過去時間中已經進行了各項準備，我們先行一步，只要政策允許我們就可以先進去，這都是為今後走第三步做準備”。

　　他表示，中國人壽保險股份有限公司今後的方針和定位是明確的，在全球一體化和綜合發展的大格局下，公司要發展成為一流的金融集團，要嚮全方位的服務發展。

　　中國人壽楊超董事長嚮媒體記者進一步介紹了中國人壽的發展戰略，深入闡述了發展戰略實施的過程和特點。他指出，在金融混業經營的趨勢下，中國人壽確立了“主業特強、適度多元”的發展戰略，致力於成為內涵價值高、可持續發展能力強，綜合競爭力強的國際頂級金融保險集團。

　　在戰略的實施上，萬峰總裁介紹了中國人壽今後一段時期的經營策略。他說，中國人壽將堅持以發展傳統型和分紅型產品為重點，適度發展投連、萬能等新型投資型產品；堅持以發展長期期交業務為主，注重實現業務結構的平穩優化；堅持以個人代理為主渠道，充分發揮團險、銀郵等其他渠道的作用；堅持實施整體發展目標與局部競爭目標相結合的發展策略，實現公司業務全面協調可持續發展，不斷提高公司的核心競爭力。

　　權益類資產配置有望升至20%-25%　

　劉樂飛：10億美元海外投資收益不錯　

　⊙本報記者盧曉平王文清　　

　　“今後將加大股權投資，適當地降低股票、基金比重”，中國人壽首席投資官劉樂飛明確表示。

　　他表示，權益類投資今年占比大約是20%，股權投資占比5%到10%。而股權投資受到領域、政策等的影響，目前主要在金融和基礎設施領域。其中，金融資產在任何一個資本市場都是最大的；另外，電力、港口、機場、能源等基礎設施領域，也是我們今後投資的重點。從發展看，我們要積極爭取有關政策的支持，積極參與到國有大型企業的改製和重組中。

　　劉樂飛表示，未來權益類資產的配置有望提升到20%-25%。

　　談到中誠信托收購時間問題，董事長楊超的回答比較模糊：有些還在監管部門審批，有些還在洽談之中，具體時間表根據監管環境、政策確定。

　　但他很清楚地表示，只要有利於公司發展的，有利於提高客戶回報，在市場環境、監管環境許可的情況下，會積極投資銀行證券信托行業。

　　涉及到海外投資，劉樂飛表示，我們去年已拿到海外投資資格的額度，是18億美元。我們已經在香港股票和投資市場進行了大量投資，目前已超過10億美元。但由於H股的表現對沖人民幣升值的壓力，所以，我們的海外投資收益是理想的。但他表示，“對海外市場持審慎態度，目前不會有這方面太大的動作”。

　　萬峰：要把養老金的機構設到各省去　

⊙本報記者盧曉平王文清　　

　　國壽公司總裁萬峰明確表示，今後會加快養老金業務的發展，會在12月中旬左右完成全國35個壽險股份公司建立養老金中心，要把養老金的機構設到各省去。

　　他強調，養老金保險是重頭戲，我們要做好，這涉及到股權和業務交叉的問題，要大力支持業務的發展，通過互動、互補，促進中國人壽新的發展。

　　他表示，國壽全面開展養老金業務的資格已經具備。股份公司也做出相應決定，無論在人員、技術上都大力支持養老金公司，配合養老金公司組建、籌建中心。

　　但他承認，明年企業年金的市場對保險市場會形成較大衝擊，包括團險市場的分流和市場主體的增加。

　　國壽大手筆增資財險和養老險公司　　⊙本報記者盧曉平王文清　　

　　今日，中國人壽股份發布公告，稱公司將對人壽財險公司和人壽養老公司進行大規模的注資。

　　根據公司第二屆董事會第九次會議決議公告，股份公司和中國人壽集團公司將同時對中國人壽旗下中國人壽財險公司增資。目前該公司的註冊資本為10億元，其中，集團出資6億元，占比60%，股份出資4億元，占比40%。股份和集團同時嚮人壽財險增資30億元，人壽財險的註冊資本變更為40億元。其中，股份擬出資12-20億元，剩餘的由集團出資，由於集團出資需要財政部批准，具體的數據還不確定。

　　公告還表示，人壽股份將對人壽養老增資18.548387億，同時，中誠信托擬參股人壽養老保險公司，注資完成後，養老保險公司註冊資本將達到25億。其中，人壽股份占比87.4%、人壽集團占比6%、人壽資產占比4.8%、中誠信托占比1.8%。

　　另外，公司將修改現行的多重新聞發言人制度，由董事會秘書劉廷安擔任公司新聞發言人。

　　今年整體增長率已達8%

　　⊙本報記者盧曉平王文清　　

　　中國人壽今年的業績會怎樣，國壽總裁萬峰給了個定心丸：今年按照原定的預算指標圓滿地完成任務。

　　目前，中國人壽整體增長8%左右。但萬峰表示不能簡單這樣看。他表示，中國人壽今年面臨滿期給付的高峰，收入給付大約有90億，但今年首年保費還是大幅度增長的，如剔除這些因素，增長應是在13%左右。

　　他強調，我們要堅持健康發展的戰略。目前，總保費、首年保費、期交保費等各項指標，已超過董事會下達的預算指標和進度。

　　市值已超花旗業務仍需優化　

　⊙本報記者盧曉平王文清　　

　　“市值我們已超過了花旗、匯豐、AIG，但我們還有很多地方要優化，我們在產品創新、服務等方面”，國壽董事長楊超在回答記者提問時明確表示。

　　前不久，中國人壽的市值進入全世界前十位，楊超感嘆，“這也是一個指標，也是不容易的，盡管我們並不太看重這個東西”。

　　他表示，“我們發展的速度在業務規模上是走在市場前面的。我們與GE簽約，因為他們在金融創新方面有很多先進經驗。國內有海爾國壽也很欣賞，還有聯想，很多地方是可以借鑒的”。

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近來土地出讓市場呈現出的狀態令人震驚：“地王”不斷推陳出新，動輒每平方米過萬元的地價成本，早已高出周邊房價。

眼下相當多的房地產企業，“不是已經上市在增發，就是走在上市的路上。”隨國內房地產市場格局的不斷改變，房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價再拉高房價……一幅房、地、股聯動圖不時浮現到人們眼前。

地價成本遠超周邊樓價

１１月８日，上海郊區青浦區趙巷鎮一幅面積１４．４公頃的地塊，掛牌底價為４億元左右，最終被重慶龍湖地產有限公司以１５．４２億元的“天價”一舉摘牌，創下上海郊區地價之最。每平方米過萬元的地價成本，遠超出當地住宅目前每平方米７０００元的售價。ＳＯＨＯ中國有限公司董事長潘石屹感慨：地價已超出常理，就是“麵粉貴過麵包”。

閃亮登場的“地王”不斷創造新記錄：北辰實業等以９２億元競得長沙新河三角洲地塊，創下國內單宗土地拍賣總價最高記錄；蘇寧房地產開發有限公司拍得上海南京路地塊，樓面單價高達６．６９萬元╱平方米，成為國內單價最貴“地王”……

開發商緣何近乎瘋狂地去搶地？房產專家蔡為民說，眼下，有些公司獲得土地的目的，未必是為了即期建設可售房源，只是作為資本市場的融資籌碼。股市行情的看好令一些別有所圖的房企紅了眼。

資本市場與樓市聯動

近幾年，不斷有開發商發表言論，將房價上漲主要歸咎於土地供應太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應量並不稀少。事實究竟如何呢？

江蘇華泰證券行業研究員張馳飛統計發現，按目前企業年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些企業儲備用地足夠連續開發兩三年，多的可達四五年甚至六七年。張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業為未來發展做儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈佔。

“一塊土地動輒拍出十幾億元、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高。”建設銀行一位信貸經理說，而從股市融資成本非常低廉，無需還本、不用付息，風險卻由眾多投資者分擔。“地產商動輒一擲億金也就毫不奇怪了。”

有地方政府扮演“推手”

北京師範大學金融研究中心主任鐘偉指出，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，房價必須保持１５％至１８％的增長率，才有可能支撐目前的地價。

值得注意的是，在這一輪地價上漲的過程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價格。目前絕大多數地方實行土地掛牌拍賣，“價高者得”的結果，是推動地價上漲的主因。國土資源部有關負責人表示，其實市場化的土地出讓方式還有多種，比如限房價競地價、限地價拍賣等，都能把地價穩住，但現在使用較少。

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　˙首3季賺99.7億元，同比增長1.28倍

　˙預期07至09年度，複合年增長率達45%

　˙08年度預期PE僅25倍

　˙未來會拓展中部、西部及二城市

　˙現有600多個網點，計劃每年增加50至100個

　　港股反彈，恒指升4%，國指升5.4%，可惜成交仍然不足，只有1,101億元。上周五（11月23日）不才曾經指出，雖然港股中仍有下跌的風險，但短有條件反彈。欲博反彈，戰友宜選擇一批績優大市值股份，即使買貴了，亦不怕買錯。

　　不才認為，現階段入市，無論是博反彈，或候低吸納等新升浪出現，均應選擇大市值績優股，而且最好是同一行業板塊中，（未來）每股盈利增長率最高的股份。在內地金融股之中，保險股會選擇平保（2318），銀行股則買招行（3968）。

　　招行無論是往績增長率，或是預期增長率，均是6隻內地銀行股之冠。06年度，招行獲利近68億元（人民幣，下同），每股盈利0.53元，增長56%。今年首三季，按中國會計準則，純利高達99.7億元，同比增長1.28倍，每股盈利0.68元。招行今年首三季所賺的錢，已經多過06年度全年近一半。

　　根據彭博社綜合市場預測，預期07年度招行純利達128.5億元，同比增長近九成，每股盈利達0.887元。08及09年度的預測每股盈利分別達1.288元及1.627元，07至09年度的每股盈利複合年增長率達45%。以現價33.9元計，07及08年度的預期PE分別只有36.3倍及25倍，盈利增長率（PEG）分別只有0.81倍及0.56倍。按招行的增長率而言，07年度的預期PE可達45倍，股價可以升至42元，08年度的預期PE可達35倍，股價可以升至47.5元。

拓展中西部及二城市

　　支持招行盈利及股價上升的因素，主要是集團未來將拓展內地中部、西部及二城市，現時該行在內地有600多個網點，計劃每年增網點50至100個。由於內地經濟增長速度遠較海外成熟市場快，因此，招行暫時無意發展為國際性銀行，未來仍會以內地市場為主。

　　最後，招行為現時內地信用卡的一哥。信用卡業務並不像房貸，容易受政策打擊。此外，內地信用卡市場仍處於早期高速發展階段，招行能執此業務之牛耳，直接利好未來長期盈利表現。

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　　以往新興市場股市，其估值往往較發達國家股市出現折讓，原因是政治及經濟環境也很波動，令投資者難以預計，因此新興市場股市要有一定的「風險折讓」，才能吸引投資者。但近年新興市場國家的經濟不單趨向穩定，更呈現高速增長。好像中國經濟過去四年皆以年均9％以上的速度增長，令企業盈利節節上升。國際投資者為求爭取回報，不斷把資金投入中國股市，在資金流入下，中國股市（H股）的估值不斷提升，「風險折讓」不單蕩然無存，投資者更需要付出「中國溢價」來買入中資股。現在國企指數的市盈率高達二十六倍，遠高於歐美股市。

　　筆者曾經說過，長線繼續看好中國股市，是因為中國經濟仍可快速增長，加上併購重組活動持續，令企業可保持較理想的盈利增長，並可支持股價。可是短線卻擔心估值過高。剛才提及過中國股票已經沒有「風險折讓」，的確現在中國經濟表現穩定，但在政治層面上，中國仍具不少風險。

中國政策風險須考慮

　　筆者並不是說政權風險，而是政策方面的風險。就拿近期的港股直通車做例子，8月時國家外管理局批准內地居民，可在試點地區——天津濱海新區開戶，投資香港股市。但其後此政策因涉及很多技術問題，以及受一些利益集團反對而一拖再拖，直至11月初總理溫家寶更叫停這項措施，但日前人行副行長吳曉靈又說推行港股直通車是一定的，真是叫人無所適從。這件事可見中央在推出政策時，各部門往往沒有達到共識，溝通又不夠，令到問題多多。由於政策本身具有不確定性，投資者根據政策買賣股票時，風險絕不小。當投資者熱情冷卻，重新思考這問題時，他們或會再度要求「風險折讓」，屆時中資股的市盈率將回落較低水平。最近數周中資股顯著調整，正是這個原因。

　　　踏入11月份，環球股市呈現一百八十度轉變，從大升市變為大跌市。其中以港股的跌幅最巨，國企指數從高位已不知不覺回落20％以上。若然繼續看好港股長線走勢，現在最重要的是優化手上的股票組合，把在大升市時作短線投機的股份賣出，換入一些優質股份。當日後市況回升時，優質股份會先行上升，相反這些投機股，往往一沉不起，例如早前熱炒的航天類股份，其實欠缺盈利支持，若市場氣氛一變，就應盡快沽出。但哪些是優質股份呢？筆者認為，得到國家政策支持、盈利增長並非來自投資股市及本身營運效率不俗的企業，就是值得趁跌市時增持的優質企業。

趁跌市優化投資組合

　　現在國家鼓勵高新技術發展，國家主席胡錦濤的「科學發展觀」將是未來五年的施政重點，各式各樣的政策仍然會繼續幫助高科技企業，例如給予真正高技術的企業提供15％優惠稅率。而根據「十一五規劃」，開發高檔數控系統納入未來五年的發展計劃內。在這情況下，昆明機床（ 300，前稱交大科技）理應受惠。

　　事實上，此股的業績十分理想，按中國會計準則，昆明機床首三季錄得淨利潤1.72億元人民幣，按年大幅增長401.7％，主要受惠銷售規模擴大令毛利率提高、接獲1572萬元退稅及投資收益增加；每股盈利0.6075元人民幣。預期2007年的市盈率可降至二十倍以下。由於昆明機床不斷提高附加值產品，筆者估計未來兩年公司收入仍會保持強勁增長。此外，市場亦憧憬瀋陽機床集團會將旗下A股瀋陽機床與昆明機床整合，並會涉及注資行動，這亦可提升昆明機床每股盈利。

　　另一方面，內地新的「企業所得稅法實施條例」日前已上報國務院，條例擬對從事碼頭、機場、鐵路、公路、電力及水利等公共基礎設施經營的企業採取稅收優惠。措施初步考慮從企業取得第一筆收入開始「三免三減」（三年免徵，三年減徵）。　鐵路機建股看高一線

　　筆者根據這些行業，尋找相關的股份來看看。雖然相關股份不少，但有些估值過高，有些本身營運又不太理想，筆者只是認為本欄組合持有的大唐發電（991）最值得投資。很多人不看好電力股，是因為煤價急升影響其盈利，但大唐本身擁有煤礦，減少了煤價上升的打擊。最近花旗發表報告表示，2011年當大唐四個煤礦全面運作時，可達到年設計產能六千七百萬噸，相等於大唐用煤需求約50％。花旗亦同時把該股投資評級由「沽售」調高至「買入」，目標價調高至8.5港元。

　　一些與鐵路機建有關的股份，亦值得看高一線。根據鐵道部的消息，目前中國有十六條鐵路客運專線正在開工建設中。根據《中長期鐵路網規劃》，到2020年，中國將建成環渤海地區、長江三角洲地區、珠江三角洲地區等城際快速客運系統，建設客運專線一萬二千公里以上。按照客運專線每公里1億元的造價，未來客運專線的資金需求將達到至少1萬億元，在不考慮原材料價格上漲的因素下，未來十年年均投資額將達到1000億元。即將上市的中國中鐵應可從中獲得不少商機，值得認購。

銀行股抗跌力強

　　受大市急跌拖累，本欄整體組合上周下跌10.39％，惟跌幅小於國指的11％。欄中的兩隻銀行股——渣打集團（2888）及建設銀行（939）抗跌力十分強，分別只跌4.23％及3.05％。控（005）早前表示，亞太區的業務強勁，可抵銷美國次按帶來的損失。筆者認為，渣打的業務較控更集中在亞太區，而受美國次按問題的影響更低，若然控在此環境下仍錄得盈利增長的話（11月底公布第三季業績），渣打的盈利增長肯定會更強，現水平值得持有。最後一提，本欄組合昨天以開市價買入一萬二千股惠理（806）股票，上周筆者分析過，7.63元這認購價應有不俗的抗跌力，而昨天首日掛牌，一開市卻低於此價（7.4元），提供一個低吸機會，最後此股穩守在7.63元收市。

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　　近期金融市場尚未穩定之際, 次按問題因新會計制度157號牽動第二波，金融機構因為三級制須大幅撇賬，引發金融股價大跌，但近日得悉不少金融機構的高層卻在此刻行使期權購入自己公司的股票。相信金融機構的管理層或許覺得最壞的時間已過去了，然而，各位讀者必須注意，他們的決定不一定正確 ! 亦可能準確 !

　　　不少新興市場、石油、黃金等因過剩的資金從歐美蜂擁而至，結果令這些市場或投資接連出現「消化不良」及須要調整的情況。至於美國道指從高位曾跌破13000點，卻仍未下跌至8月份的低位（即12500點），所以仍未引起恐慌性拋售。

　　與此同時，各新興市場的股市也先後回軟，即使強勢的印度股市也抵擋不住「地心吸力」，漸漸開始回軟。中國及港股更因「消化不適」，須溫總出手協助擠出水分，造成全球投資者一起藉此等消息沽貨，港股及H股的波幅動輒千餘點，投資者也等閒視之。

　　其實，大部分投資者皆欲藉大幅波動之機獲利，但又懼市場風起雲湧或有所閃失，故不敢下重注，反而不斷利用衍生工具、認股權證、期權等，以「刀仔鋸大樹」的心態博取大升或大跌市之機遇！從近日認股權證等佔港股成交量四成或以上便可見一斑。　可能減息的蛛絲馬

　　美聯儲局局長貝南奇在上周四表示將放棄其上任時以通脹為目標的堅持，這歸因於聯儲局之任務——既須對付通脹，也須協助國家經濟增長及就業。故他需放棄此目標，但這是否意味將來的銀根政策更具彈性呢？12月減息機會是否更大？

　　貝南奇早於10月底已言明，面對通脹與經濟增長之風險時，現在放棄了以通脹為目標的做法，或者可以先行及較靈活地集中經濟增長事宜，例如：若美國出現衰退的風險，須加大減息力度等。如因減息引致美元積弱，繼而出現通脹的話，日後才進一步處理及解決，何況現在金屬價格及美元紛紛下跌，油價暫未突破百元大關，美國通脹數據仍屬溫和。

對沖基金面對巨大挑戰

　　近數月來，不單傳統基金面對挑戰，對沖基金亦面對自「九一一」以來、全球股市長期處於上升浪的挑戰，這源於過去幾年來，股市波幅不斷減少；自「九一一」及科技股泡沫爆破後，銀根太寬鬆引發資金泛濫，充斥於全球股市及硬資產，令傳統長倉基金的表現優秀，對沖基金的表現亦因此較傳統基金遜色，即使投資技巧卓越的對沖基金也難以突破或鶴立雞群。

　　但從8月份至今，由於次按問題，引致銀行信貸收縮，投資者不單對次級債券的信心蕩然無存，恐怕此環節波及其他地區或投資領域，再加上美國房地產價格持續下滑，全球金融市場將出現更大的波動，市場價格的效率也可能失效，可能造就出色基金經理表演的機會。

　　所以從短期而言，市場波動對一些出色的對沖基金經理有利 ; 但對於量化及與債券有關的大部分對沖基金不利，如可兌換對沖及信貸對沖等。當然，小部分沽空次按的對沖基金獲利豐厚！

　　至於從環球宏觀對沖策略而言，投資機會仍然比比皆是，如弱美元、信貸市場不穩、對高油價的憂慮、食品及穀米價格、俄羅斯政局等均潛藏許多投資機會 !　　而期貨基金方面（如AHL等），應有機會在大幅波動的市況下獲利，故各位讀者在傳統長倉基金於過去八年獲得巨額利潤，如新興市場、金磚四國、資源等，不妨考慮如何套現吧 !　看惠理基金抑或股票跑贏

　　一如本欄上周五所言，除了繼續看好Value Partners（惠理）價值基金外，還認購一手（1000股）Value Partners股票作比較，看誰升幅較快和理想。由於Value Partners 獲平安保險以10億港元購入37％的IPO，即佔Value Partners總股額9％ ; 鑒於平保在國內擁有龐大的銷售隊伍，從本年11月7日起，平保僱用25萬銷售人員推銷新產品，如保險相連的投資產品等。

　　Value Partners與宏利就上述產品之合作已非常成功，但中國市場的潛力更大，加上近日中國保險公司取得65.7億美元的QDII額度，其中30億美元屬平保，預計將來QDII應可大展拳腳。

　　相信Value Partners未來利潤升幅應非常可觀，若Value Partners 基金繼續能夠保持突出的表現，公司利潤升幅更大，股價上升的空間也應更大，故在周五的股票組合內將動用2％現金以上市價位買入Value Partners的股票。

　　如上周所言，本周在組合內加入小部分資產配置，即把富達歐洲進取基金轉換至科技或港股基金，現在先行把此歐洲基金出售，趁歐元高位轉換為美元，繼而等待時機購入科技或港股基金。

　　另外，由於H股愈來愈波動，一個交易日內動輒千餘點波幅已屢見不鮮，令傳統基金的運作非常困難，故減持781.62股首域中國增長基金，未來可能採用交易所基金（ETF）投資，其靈活性較高。東驥模擬組合一周下跌0.43％， 2007年迄今上升了23.70％，從1997年2月24日至今上升608.45％，年增長為19.33％。　

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SOHO 中國（0410）的土地儲備，可能是香港上巿的內房股中最少的，起碼與同區內房股比較是這樣（見表1）。但它的土地，卻可能是同業中最好的：98％處於北京最繁華的商業地段（見表2），這令它有傲視同儕的利潤，股價更有高人一等的溢價。主席潘石屹說︰「初步估計，我們現在的土地儲備，已夠用5 年。」招股書預測，集團今年純利會有16.24 億元人民幣，潘石屹不加思索地補充了一句︰「這肯定能超標。」撰文：江偉明圖片：SOHO 中國提供SOHO 中國的模式獨步同行︰集中精力在北京中心地段，發展、銷售商用物業，爭取較住宅項目高以倍計的回報，再憑12 年的豐富經驗、響遍全國的品牌，在北京再拿下優質地段，再發展銷售。

門檻高商用地段競爭小

在潘石屹眼中，北京商用物業是一個單價豐厚、競爭小的迷人巿場。

在北京，歷年來商用物業價格都遠高於住宅價格。據匯豐證券最新數據，在2005 年，北京住宅每平米售價約6000 元人民幣，商用物業則為1.3 萬元人民幣。潘石屹說︰「我們三里屯SOHO 項目，還未開始銷售，但附近賣的價，都已是3、4 萬每平米的了。

」

單價高，回報亦豐厚。仲量聯行估計，北京中心區辦公室的租金回報，首季較新加坡高3.7 個百分點，較香港高4.4 個百分點。

原因很簡單，內地經濟高速發展，商用物業需求急增，令北京商用物業租金回報，愈來愈吸引，帶動商用樓價。

出奇地，在這塊利潤豐厚的巿場，競爭竟然不多。「舉一個例子，廣渠門36 號地，是住宅地，投標的地產商有12 家，競爭非常激烈。前一段時間，掛了一塊位置非常好的商業用地，在中關村，連我們在內，投標的只有3 家，競爭顯然較小。」潘石屹解釋，門檻高是競爭小的主要原因。「商業樓的地段較敏感，都在巿中心，北京巿中心很多古蹟，規劃起來就更難，亦因它在巿中心，拿地的成本也較高；住宅卻可以到很遠的地方。」他續道︰「原來銀行的政策，對商業樓宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20％的首期，商業樓用家首期要50％，商業樓推銷的難度較高。」在這一塊巿場中，SOHO 中國有12年的經營經驗，以及5800 個客戶，當中50％最少兩次光顧SOHO 中國的物業，這些都是集團競爭向前的重要資產。

即建即賣資金回籠快

瑞銀證券指出，SOHO 中國的經營模式，有兩項非常重要的特別之處：一、發展完畢，全數賣斷，只保留很小部分收租，這使它的現金回籠更快，有資金再投下個項目。SOHO 中國的資產周轉率（asset turnover）今年預測為84％，較北京北辰（0588）、首創置業（2868）分別高65 及48 個百分點。

二、主攻北京中檔商用物業，對象為中小企。瑞銀指出，低檔商用物業，已有大量本地發展經營，高檔物業則為長實（0001）、嘉里（0683）等壟斷，惟面向中小企的中檔巿場，供應最少，需求最大。

前門36 萬米地勢手到拿來

很多人擔心，內地樓巿火熱，北京商用地皮供應會收緊，潘石屹卻絲毫不擔心，「不太了解北京的人，才有這想法」。

他解釋，北京有很多爛尾樓，現在巿政府還成立一個爛尾樓處理小組，要處理妨礙城巿景觀的爛尾樓，這裏就超過20 個項目，很多都在繁華地段，這就是供應。他續道︰「我們剛剛簽下來的光華路地段，就是一個12 年的爛尾樓，是在中央商業區地段。」SOHO 中國現有土地儲備為108.6萬平方米，今年底就有可能增至144.6萬平方米。集團正計劃吸納前門（天安門的前門）兩個項目，一個有33 個地塊，另一個有11 個地塊，總共面積36 萬平米。

「（33 塊項目）這些地的土地證，現在就在我私人公司名下，正待政府批文，年底前應可轉到上巿公司內。

」至於11 個地塊的項目，很快就會公開招標。「招投標拿不到（11 塊項目）的可能性基本上是零，那11 塊地，是夾雜在我的33 塊地中，別人拿了，施工起來，比較困難。」

京商場項目供應過盛

商用物業包括寫字樓和商場，北京商場供應有過剩之虞，影響SOHO中國。零售商場佔SOHO 中國土地儲備23％。

內地地產雜誌《紅地產》統計顯示，明年奧運前，有逾50 個商場項目投入巿場，面積達450 萬平米（相當於68 個太古廣場）。

部分主要物業空置率驚人。商場管理顧問公司華夏柏欣指出，毗鄰SOHO 尚都的世貿天階（北京一地標商場），空置率竟達一半。

曾有內地媒體報道， 7 月時，SOHO 尚都商場60 多家店舖的店主，由於人流不足，經營困難，曾以集體停業形式表示不滿，甚至貼出「與潘石屹對話」的橫額。

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　　投資者買入一家企業的股票，就成了該企業的股東。企業管理層就負責為股東好好管理資金，利用股東資金發展業務，希望提高每股盈利，令股價上升，投資者（股東）從而得益。若投資者買入一隻基金，就是讓基金經理代為投資股票或其他金融工具,相信有基本投資知識的讀者會明白以上區別。可是若投資一家基金公司的股票，應怎樣定位呢？　　　近期有一家名為惠理（Value Partners）的基金管理公司招股上市，此基金公司主要投資港股，其他亞洲股市也有參與。旗下的基金表現突出，就算在2000至2002年的熊市期間，因為捕捉到B股升浪，故亦有不俗的升幅，因此吸引不少投資者購入，令惠理所管理的資產急速擴大，而惠理的盈利亦水漲船高。從【表一】可見，2005及2006年，惠理盈利分別增長41.48％及261％。假設惠理2005年初上市及市盈率不變，其股價升幅就與盈利增長一樣，回報遠高於買入惠理旗下的基金。

回報風險不同難直接比較

　　讀者看見上述數據，或會覺得投資惠理股票較投資惠理的基金為佳。但其實兩者的回報及風險特性不一樣，不可直接比較。投資惠理基金，最重要是相信基金經理的投資能力，自己不需分析太多。但投資惠理股票，就要分析其未來的盈利能力及現在股票估值。須知道，惠理的盈利來源主要是基金的管理費及表現費（大牛市下表現費所佔比例更大），這兩個費用的多少是與基金的表現及基金規模直接掛。

　　由於2006年港股急升，惠理的盈利由2005年的2.37億元急升至2006年的8.56億元。今年港股的升勢亦很強，不過截至6月30日，惠理的半年盈利只有3.35億元，不及去年的一半，幸好下半年港股大升，筆者相信惠理盈利可維持8億至9億元水平。但筆者擔心2008年港股未必有今年般的升勢，這將影響惠理表現費的收入，故預料未來的盈利增長會從擴大管理資產規模手。平保成為惠理策略投資者，市場憧憬雙方會尋求合作，拓展內地投資產品，相信平保入股可支持其在內地市場未來發展，甚至平保可能會向惠理注入資金，使惠理基金管理資產升至100億美元，這才夠資格做QDII基金，捕捉大幅增長機會。始終透過擴大資產來增加管理費，能令惠理的盈利更穩定。過分依賴表現費，會使盈利大幅波動。

有機會跑輸環球股市

　　從估值來看，以新股發行價7.63元計，惠理市值為122.08億元，2006年市盈率為十四點二五倍。而每年股息金額不少於可分派溢利總額的30％，即2006年的股息率約為2％，這個估值算是合理。只要惠理每年盈利維持在8億元左右，7.63元這水平應有一定的抗跌力，不過上市後未必能用這個價購入。

　　香港有一隻名為Man AHL管理期貨基金，其基金公司 Man 集團是英國一家上市公司，情況與惠理類似。從【表二】可見，此基金的表現很穩定，在2001至03年環球股市不景氣很受歡迎，但近年環球股市表現出色，Man AHL的升幅相形見絀。可是Man 集團的銷售產品策略很成功，不斷推出很多金融產品（其實主要投資成分是Man AHL管理期貨基金），令 Man 集團的盈利續有增長，股價表現亦較Man AHL管理期貨基金優勝。

市況極波動宜購強勢股

　　筆者認為，惠理未來的盈利增長模式會近似Man 集團。惠理的基金利用價值投資法投資，走勢相對較穩定，而回報又不俗，若然透過一些衍生工具或票據，把基金的回報及風險特性調校至適合不同投資者的話，料可吸引更多資金，尤其是機構投資者（如平保、宏利）的資金。筆者對惠理的前景審慎樂觀，早前已作認購，上市後若股價合適，會再作增持。最後總結一句，投資基金公司股票或會有較高預期回報，但風險遠比投資基金大，所以兩者各有優劣，讀者應視乎自身情況，而決定哪一種較適合。

　　港股繼續在高位大幅波動，周初時受美股大跌拖累，恒指及國指分別跌至27000點及16000點水平，但因憧憬美國再度減息，美股在周二急升，帶動港股在低位大幅反彈，現在恒指及國指回升至28751點及17485點。恒指因在香港地產股續強勢下，表現跑贏國指。市場擔心內地的生產成本增加，令中鋁（2600）、鞍鋼（347）及廣船（317）等重工業股走勢仍較弱；相反，中資金融股表現相對較強，尤其上周本欄組合買入的建行（939），在波動市況下仍錄得0.77％升幅，顯著跑贏大市。在近日波動市況下，應增持這類強勢股，以減少組合波動。

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　　本報記者杜弋鵬

幾天前，在第二屆國際（北京）文化創意產業博覽會上，北京崇文區以“天壇文化圈”為主題亮相。人們紛紛打聽，這“文化圈”的內涵、空間都有什麼？這麼大的“圈”圈進了些什麼？

圍繞天壇，崇文區集聚了豐富的文化、體育資源

湖北一位遊客說：“到北京觀光沒有不到天壇的道理。這名字太有文化了，也太有氣勢了。”

天壇坐落在崇文區16.46平方公里的土地上，幾乎占去祟文區的六分之一。天壇是世界文化遺產，中國人喜愛，連外國人也愛得沒完沒了直叫好……

“天壇文化圈”圈進了什麼呢？有關專家介紹說，北京目前僅存的一段有580多年曆史的明城牆及城東南角樓屹立在崇文區東北角，是老北京城的標誌；崇文西北角的前門箭樓，西南的永定門城樓，在崇文的境內自然形成了“天壇居中，幾樓環繞”的城市空間格局。袁崇煥祠墓廟、陽平會館戲樓、花市清真寺、燕墩等崇文區域內眾多的歷史遺跡得到了修繕和复建。

據統計，包括天壇在內，區內共有歷史文物古跡105處，文化旅遊資源占全區可直接利用土地資源面積的47.2%，體育資源占全區可直接利用土地資源面積的19.2%。此外，崇文區還素有工藝美術之鄉的稱號，市井民俗文化、傳統商賈文化、會館宅邸文化、梨園戲曲文化資源都比較豐富。在第一批國家級非物質文化遺產名錄中，北京入選13項，崇文區就占了4項，即北京象牙雕刻、景泰藍工藝、雕漆工藝和同仁堂中醫藥文化。

圍繞天壇，崇文區集聚了非常豐富的文化、體育資源，已經初步構築出了一個獨立自主獨具特色的“天壇文化圈”。

天壇在地理位置上處於天壇文化圈的核心

按照新的城市總體規劃，北京市定位於國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市。崇文區實施天壇文化圈戰略，就是深入挖掘歷史文化底蘊，將改造老城區與保護歷史文化遺存有機結合起來，借助文化的力量統領區域城市建設、產業布局和社會事業發展，更好地落實區域功能定位。對於完善北京市的空間布局和產業布局，實現南北城均衡、協調發展將起到積極的促進作用。

“天壇文化圈”以天壇為中心，以天壇及其周邊諸多歷史文化資源所具有的深厚底蘊為支撐，堅持內涵發展和集約發展，有效帶動和促進體育產業、都市商業和文化旅遊娛樂業三大產業在天壇周邊實現集聚，形成特色功能區域。目前，環繞天壇，各重點街區功能定位已經明確，各項工程全面推進。

據介紹，天壇文化圈已經基本形成了“一核”、“一場”、“一園”、“一大道”的格局。

“一核”是指天壇，處於“天壇文化圈”的核心。天壇在地理位置上處於天壇文化圈的核心，“崇尚自然、自強不息、倡導文明、構建和諧”是天壇文化圈的精神內核。天壇作為世界文化遺產，是中華民族的瑰寶，是中國旅遊的標誌，是北京市的標誌，更是崇文區最有價值的城市名片，天壇在國內外有巨大的文化感召力和極高的知名度，每年前來參觀遊覽的國內外遊客高達600余萬人次。對天壇這一具有唯一性、不可复製的寶貴資源，要在精心保護的基礎上，深入挖掘其文化內涵和歷史底蘊，進一步發揮天壇作為中國傳統文化名片和崇文區城市名片的雙重聚焦效應。

借助文化的力量，天壇文化圈必將成為北京發展的新亮點

“一場”是指“王”字型經濟磁場，位於“天壇文化圈”北部。前門大街、祈年大街、崇外大街及大都市街等四條大街構成其基本框架，其中：前門大街定位為匯聚中華民族商業品牌精華、老字號與國際著名品牌的歷史文化特色商業街區，文化內涵與商業魅力兼容並蓄的文化產業聚集區，目前正在與SOHO中國公司合作進行建設和招商。前門地區的修繕整治工程目前地下市政建設已基本完成。前門大街將在明年“五一”正式開街。自從7月份招商工作啟動以來，短短一個月的時間有1200家國際國內商業企業洽談登記，目前簽約面積已達2萬平方米。其中全聚德、大北照相館、一條龍等13家前門原生地老字號將悉數回歸。

“一園”是指龍潭湖體育產業園，位於“天壇文化圈”東部。定位為北京體育產業聚集的核心區域，大眾體育展示的平台，具有國際影響力的體育人才交流、體育賽事策劃、體育信息交流的中樞。國家體育總局、中華全國體育總會、中國奧委會及體育總局所屬的31個運動項目管理中心、體育科學研究所等均位於龍潭湖地區。北京體育館、國際網球中心、中國棋院、國家體育總局訓練局、四塊玉訓練基地等均在龍潭湖地區……龍潭湖地區作為國際主要體育運動項目的訓練地和知名運動員的培訓居住地，是奧運冠軍誕生的搖籃。

“一大道”是指“新南城中軸大道”，位於“天壇文化圈”南部。包括四個梯次功能區，即時尚流通中心、時尚設計中心、時尚發布中心、國際時尚中心。新南城中軸大道還包括兩個副中心，即以天壇遊客為主要目標消費群體的景泰文化商旅區和以商務辦公和酒店住宿為主題的北京南站商務區。

祟文區區長牛青山說，借助文化的力量，我們將努力把“天壇文化圈”建成城市發展的新亮點。

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許慧穎本報攝影記者/王愷　　盡管市場放緩有所警示及中央政府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，國內房地產市場在今年的第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。

　　一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二、三線城市中呈現的機遇。對於美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。可以預見的是未來對風險管理的關注將提高，尤其是商業地產。

　　一線市場持續平穩，

　　二、三線市場機遇凸現

　　根據世邦魏理仕第三季度報告，上海商業市場方面，優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。而部分核心商圈的首層商鋪租金由於受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，租金有所下跌。風險管理的關注將提高。

　　而廣州受來自國外及國內零售商對於優質商業物業強勁需求的影響，優質商業物業租金於季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。整體空置率於季末下降了1.1個百分點至8.7％。

　　三季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。

　　天津由於三季度部分重要項目處於停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4%及1.8%，達到每天每平方米16.7元人民幣和9.8元人民幣。

　　受杭州對高端商業物業的需求一直非常旺盛以及沒有新增供應的影響，杭州優質商業物業的空置率依然低企，約2.7%。租金方面，首層和二層優質商鋪分別在第三季度上漲了4.2%和3.7%，分別達到每天每平方米19.8元人民幣及16.1元人民幣。

　　第三季度成都市優質商業市場保持平穩態勢，租金緩慢上漲。由於位於騾馬市商圈內部分優質百貨空置面積的上升，以及新入市的美美力誠（天一店）入駐品牌還未完全進場，市場空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位於春熙路商圈的最大商業地塊（紅星路廣場地塊）在9月底掛牌成交。此地塊位於錦江區大慈寺路以南、紅星路步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西，地塊面積達54857平方米，規劃整體容積率最高可達8.0，其中商業規劃比例不得低於30％，該地塊最終以樓面價約每平方米16500元人民幣被九龍倉競得，創造了成都最高地價，未來將為春熙路商圈提供大量優質商業供應。

　　總體而言，深圳零售物業市場於三季度表現穩定。大型購物廣場首層平均租金為每天每平方米23.8元人民幣，環比下降0.8%；二樓租金上升2.3%，租金為每天每平方米12.8元人民幣。45180平方米的嘉信茂廣場第二期（深國投廣場商場部分）於9月竣工交付使用，一個社區型商圈在香蜜湖片區亦隨之逐步形成。市場整體空置率三季末上升至8.2%。

　　新項目促成多中心商業格局

　　高力國際第三季度報告顯示，在北京的各主要商業圈中，CBD區域以79.6萬平方米的存量仍然傲居京城商圈榜首，新入市項目也主要聚中在CBD、泛CBD及金融街等熱點地區。作為當前京城最大的商圈，CBD此季度有雙子座晨曦百貨及SOHO尚都兩個項目開業。泛CBD地區本季度新增兩家樂購超市，再加上美羅城家樂福的開業，為泛CBD住宅區提供了更多生活便利設施。另外，金融街購物中心也在本季度亮相，某種程度上改變了金融街只有百盛一枝獨秀的情況。

　　從不同的商業業態來看，奢侈型商業雖然在供應量上不大，但是國際一線品牌繼續加速在京城的擴張使其相對需求較大，空置率為9%，相對而言在中低檔、中高檔及奢侈型三種業態中空置水平最低。繼華貿新光天地之後，金融街購物中心以眾多高檔寫字樓及高消費人群為依托，也終於帶諸多知名奢侈品牌在本季度開業，其中連卡佛百貨於10月16日在此開業。著名奢侈品牌出現聚攏，進一步顯示了國際大品牌對於北京商業市場的信心。

　　另一方面，更多國際化管理公司進入使北京商業地產市場更加成熟也更加活躍，從目前北京與上海商業租金的差距來看，北京商業地產還有很大的上升空間，隨奧運經濟的推動，這一趨勢將會逐漸加速。而首條貫穿南北的軌道5號線的開通不僅帶動了周邊住宅的發展，其人流聚集作用也為5號線經過的商圈的繁榮奠定了客群基礎。

　　在北京的商圈中，新近崛起的京東商業大道也不容小覷。日前，由國美第一商街聯合天鵝灣、合生羅馬嘉園等地產商共同發起，包含青年路、朝陽北路、姚家園路沿街的京樂商業大道，嚮業界及區域內未來50萬居民發出了“共建商業服務一方”的宣言。明天地產業務發展中心總監賈玉鵬表示，該地區開發商要聯手打造商業形象，共同為自己的業主及50萬居住人群打造符合其需要，並提升區域形象的商業新區，並推舉國美第一商街為領頭羊。國美第一商街是朝青板塊最大的商業項目，共有超過10萬平方米的“沿街”商鋪，填補了整個朝青板塊的商業空白，適應該區域新增人群吃、喝、玩、樂、購等全方位的消費需求。

　　出席宣言儀式的北師大房地產研究所副主任王宏新博士認為，朝青板塊緊鄰CBD，成為CBD白領商務、生活消費的理想區域。他分析認為，經過近3年的發展，CBD、國貿現已成為京城第一商務區，國貿三期、銀泰中心落成，中央電視台、北京電視台的遷入將極大帶動該商圈的發展，從而吸引更多的人進入該區域生活、工作。而此區域恰恰缺少與之匹配的新型商業，青年路是東面唯一貫穿南北的主幹道，交通便利，適宜商業發展。朝陽北路、姚家園路與其形成路網，在周邊十幾個商業項目間，人們可以迅速自由轉換、消費。他表示，在北京，住宅通常先成型，而後商業跟進，朝青板塊800萬平方米住宅交付使用後，商業需求將在今後一兩年內爆發。目前，商業正在起步階段，投資、經營門檻相對較低，正是介入的好時機。

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　　ＳＯＨＯ中國（410）自上市後不足兩個月，已成功購得北京公館及光華路ＳＯＨＯ２兩個項目，至於在招股書內提及由董事長潘石屹私人持有的前門大街項目，潘石屹指出，該三十三幅地皮預計短期內可注入上市公司。續尋收購項目

　　集團行政總裁張欣接受本報訪問時指出，新收購的兩個項目，其中北京公館屬現存項目，由於原業主公司管理不善，令項目銷售出現問題，ＳＯＨＯ中國收購後已經重新裝修，將可推售，雖然毛利較一般為低，但預計三個月內有資金回籠。

　　兩個新項目均在現有市場收購，張欣表示，這是由於內地市場目前仍處於項目多、資金少的情況，故有不少類似項目可供公司選擇，集團將積極研究有關項目，但亦不排除從拍賣取得土地。去年公司土地成本佔總成本約百分之六十，毛利率為百分之五十七。

　　至於前門大街項目方面，合共有四十四幅地皮，其中三十三幅由潘名屹私人持有，潘石屹預計，有關項目可望在短期內注入上市公司，餘下的其他十一幅土地，雖然須透過拍賣出售，但由於在地理位置上，十一幅土地分散在三十三幅土地之間，故集團成功取得有關土地的機會很大。

　　現在前門項目設計與規劃已完成，並已在施工階段中，他表示，明年五月一日，該項目其中一部分可啟用，部分小型商舖亦會開幕。

考慮拓其他城市

　　ＳＯＨＯ中國在北京主力發展商業地產項目，張欣指出，一般而言，其客戶以本土投資者為主，模式有別於本港到內地發展商業地產的發展商，目前集團亦正與其基礎投資者嘉里（683）及九倉（004）商討雙方合作機會，惟未有具體落實。

　　潘石屹指出，ＳＯＨＯ中國除集中於北京發展外，亦有意拓展內地其他城市，惟未有具體時間表，拓展城市以逾一億人口作基準，故將先考慮上海及重慶等大城市■

2.SOHO：快注北京前門項目(hket)

　　【本報訊】SOHO中國（0410）月前上市時，備受爭議的北京前門大街項目，集團董事長潘石屹透露將於短期注入上市公司，項目所有設計已批准，商舖部分更落實於明年5月1日前可以營業。

項目商舖部分落實明夏營業

　　潘石屹解釋，前門大街因比鄰天安門，規劃設計相當敏感，光就論證已進行30多次，又要經兩個副市長、市長及書記批核，以至拖延至今才完成所有設計。現時他持有33個地塊，另11個地塊則要通過招拍掛（招標、拍賣、掛牌）批出。

　　除前門大街項目外，市場對SOHO中國只有約200萬平方米的土儲嗤之以鼻，對外界目光，潘石屹不以為然道：「我們要拿地，隨時可以取得上千萬平方米土儲，但SOHO重質非重量，光看土地數量是沒有意思，我也不認同要推動股價而拚命圈地，總言之SOHO的策略是location（位置）、location、location。」

吸土儲重位置無意拚命圈地

　　SOHO由潘石屹及其妻張欣共同管理，表面看兩人合作無間，但畢竟各人有各意見，他們又有否衝突？潘石屹坦言創業之初，經常出現磨擦，但近年已學懂協商之道。他舉了聖經的例子：「耶穌死後，其門徒圍在一起洽商何去何從，有人說傳道，立時有人說去傳道，家人怎辦，接有人就建議怎樣安頓家庭，如此不斷提出問題，又不斷有人給予意見。」

　　他讚歎道：「幾個人並非吵來吵去，而是因一個問題衍生另一問題時，立刻已提出建設性意見，大家只往怎樣解決問題想，結果整個方向也一步步確定下來。」

3.SOHO京商區成最大發展商

【記者陳偉燊報道】SOHO中國(410)由十年前開始發展住宅，但董事長潘石屹指，在三年半前有見內地發展太快，房價愈來愈高，政府出台政策針對房地產市場，因此轉型集中在北京的中央商務區(CBD)繁華地段內，發展針對中小企所需的商用物業，並且在區內累積了五年土地儲備。SOHO在京CBD內的銷售份額佔整區39%，已成為區內最大發展商，他期望前述份額到明年進一步提升至45%至50%，並且保持毛利率在57%的水平。他指，SOHO考慮到內地城市化過程中，不光需要住，還要辦公及商舖配套。其發展SOHO現代城時，從10%商業面積開始，已經為公司帶來20%銷售額，並且佔整個項目30%利潤。有見回報高，因此轉變模式。

SOHO主要在大城市內繁華地段物色商業用地發展。他指，這些地段價格雖然高，但是賣價更高。其更在CBD內拿到唯一一幅掛牌出讓土地，發展成為朝外SOHO，更為其已發展的九個項目中最高毛利率者，單是貢獻的土地增值稅便超過10%。現時SOHO在北京CBD的土地儲備，足夠五年發展所需。由於現時北京面積達3.99平方公里內，有約20個爛尾樓盤，其中SOHO最近以10.3億元人民幣購入的光華路SO-HO2，便空置了12年，SOHO擬將其重新發展，他相信這能夠取得非常高回報率。雖然相對過往發展項目的利潤率有所不如，但是因為其內部回報率動輒達40%至50%，意味資金回籠會很快。現時他更天天談新的項目，接觸的項目不下30至40個。

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　　港股雖然受「資金自由行」無限期推遲而一度急挫，但中資股的叫座力依然不減；在香港發行Ｈ股的中石油回歸Ａ股，本周一正式掛牌，首日升幅即達到百分之一百六十三，並打破多項紀錄，包括一上市就晉身成為全球市值最大的上市公司，ＩＰＯ期間凍結資金高達三點三萬億元（人民幣．下同），籌集資金達六百六十八億，都刷新了Ａ股市場的紀錄。到了昨天，內地互聯網絡公司阿里巴巴在香港上市，首日升幅更高達百分之一百九十二，成為了今年的「新股王」（以上市首日升幅計）；此外，阿里巴巴由於受熱捧，其招股凍結的資金達四千四百七十五億港元，創出了港股的新紀錄。二天之內，兩家內地企業先後創出多項紀錄，令人憧憬當前香港和大陸的股市即使回落，也只屬於短暫調整，「長遠」絕無問題。　　

中國在二○○五年完成股權分置，重新啟動新股上市，「活化」市場，結果威力驚人；上證指數從○六年初約一千二百點起步，經過一年多時間已上升了超過五倍，市值因此大幅漲升，與ＧＤＰ的比率，更在短時間內晉身發達國家行列！按照世界各國的經驗，一般發展中國家金融化程度不高，股市市值通常都會低於ＧＤＰ，低收入國家一般在百分之二十至三十，中等收入國家則在百分之五十左右，即使市場經濟發達的國家，股市市值與ＧＤＰ也是大致持平。

　　其中英國和美國是例外，原因是它們都擁有一個作為金融中心的城市；英國倫敦是至今最國際化的金融中心，外國公司上市的比例偏高，倫敦證券市場的市值約為英國ＧＤＰ百分之一百四十；美國的股市市值佔ＧＤＰ則在百分之一百五十的水平，全拜大部分跨國公司總部駐在美國所賜。

　　中國的情況比較特殊，深滬股市並不反映中國公司上市的總市值，因為有大批大型企業不在境內上市，而是選擇在境外掛牌；當深滬股市市值超過二十二萬億時，其數額已經超過ＧＤＰ，但如果包括境外上市的公司，中國企業的市值已經達到ＧＤＰ的百分之一百五十左右。

　　如此水平，不但遠遠超過中低收入國家，更追近美國，只有日本在八十年代末泡沫經濟到達頂峰時，股市市值和ＧＤＰ的比率才到達百分之一百五十；當年日本四出在海外進行收購，不少企業也水漲船高，市值不斷膨脹並晉身成為世界數一數二的「大公司」，但到泡沫爆破之後，日本股市市值在九年後跌到僅得ＧＤＰ的一半。

　　中國股市市值大增，反映了深滬市場蓬勃興旺的事實，但內地金融市場的現實告訴我們，國內資本市場現在仍然以依賴銀行的間接融資為主，直接融資的比例偏低，今年內地首七個月股市融資、再融資的金額僅約二千億元，但銀行新增貸款卻超過了四萬億，而公司債券仍未全面發展，令直接融資的比例微不足道，相比起龐大的股市市值，直接融資比例偏低意味股市仍然未能發揮主要的融資功能。

　　內地股市市值龐大，主要原因是供不應求，一方面是內地投資種類不多，境外投資渠道又少，但隨基金發行不斷擴大、機構投資者陸續推出創新產品，對藍籌（優質）股的需求急速上升，但藍籌股的供應卻遠遠落後，結果造成股價大幅飆升，公司市值則不斷膨脹。中國股市市值佔ＧＤＰ超英趕美，表面上十分風光，但背後深藏內地股市結構失衡的不足，開放港股直通車，對於「糾正」內地股市的失衡其實大有幫助，可惜陰差陽錯，一項利好國內資本市場發展的政策要無限期押後，平白錯失了一次可以令國內股市更健康發展的時機

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□ 本報記者閆妮

11月5日，SOHO中國發布公告稱，SOHO中國在香港聯交所網站發布了停牌原因公告，公告稱SOHO中國將收購華遠集團的光華路SOHO2及SOHO北京公館兩項目。其中，收購“光華路SOHO2”100％的權益代價為10.3億元人民幣，收購“SOHO北京公館”100%的權益代價為14.13億元人民幣。

11月6日，SOHO中國發布公告會，華遠集團任志強和SOHO中國董事長潘石屹共同闡釋了二者三年來的首次合作。任志強說，“這次我們合作有兩個項目，一個項目是爛尾樓，光華路這個，我們花了三四個月把這個項目迅雷不及掩耳買了。後來對這個項目採取合作方式，先轉了51%的股權給了潘石屹，然後慢慢合作；再就是北京公館。9月30日的時候，因為公司沒有上市，沒錢，本來三月份打算賣給境外銀行基金，潘石屹出價高所以給他。” 潘石屹說，用了不到兩個小時，四十分鐘就談好了。

11月6日，公開資料顯示，光華路SOHO2 位於CBD商業密集度最高區域，在光華路SOHO的對面，是12年的CBD里面的爛尾樓，建築面積18萬平方米，計劃規劃為高檔寫字樓及商業，計劃在2008年底開始預售，預計2010年項目完工；SOHO北京公館位於北京的燕莎商圈，北京最黃金的位置。建築面積6.6萬平方米，全部為高檔公寓，目前項目主體結構及外立面已經完成，SOHO中國將在戶型單位和內部裝飾上按照其一貫的國際化風格進行修改，完成後的SOHO北京公館將有約220戶豪華住宅，項目預計在2007年底開始預售，2008年三季度可完工入住。

關於這兩個項目的發展規劃，任志強說，北京公館，我們本來是做大戶型，國際銀行基金來了後改成酒店式公寓，潘石屹說還要改，也許是為了高價格吧。怎樣定義二者的合作呢？任志強說，對潘石屹來講，增加項目，就意味者增加潛在利潤，對我們來說，買了項目就是增加了利潤。

在2003年到2006年，SOHO中國在CBD項目的銷售收入占整個CBD物業銷售的39%，開發面積占整個CBD物業銷售收入的39%，開發面積占整個CBD開發物業的20%。SOHO中國在2005年及2006年預售收入為北京之冠。針對這次收購，潘石屹認為：“這是SOHO中國在香港上市後的第一筆交易，這次收購的項目，在品質與地段上都屬於我們常說的‘製高點’，符合我們的一貫戰略目標，SOHO在北京中心的黃金地段開發、銷售項目有豐富經驗和廣泛的客戶資源。做這兩個項目我們很有信息。

面對政策、合作，潘石屹說，“這兩年政府下發了很多關於房地產的政策，但是看兩邊都看不懂，有意思的是國務院的18號令，我從東邊打車到西邊，任總還沒有給我解釋完，都是打電話給任總。”“和所有的人合作，這個年代不合作寸步難行。爛尾項目、在建工程、毛坯房、土地都合作，沒有任何條條框框的限制。” 任志強說，“房地產目前的集中度很低，現在不超過10家企業能占1%的份額。而中石化一家企業的利潤超過房地產全行業的利潤。雖然萬科超過了香港所有的企業，今年估計430-460個億銷售額，今年估計世界第二，明年世界第一，但是在中國的房地產業機構里面它還是非常低的。

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一個月前剛剛在港上市的SOHO中國有限公司（0410.HK）昨天發布公告稱，公司以24.4億元人民幣完成了對北京CBD（中央商務區）兩處物業的收購。　　這是SOHO中國上市後首次添置物業。這兩處物業分別位於北京光華路和燕莎地區，現已被命名為光華路SOHO2和SOHO北京公館。其中，光華路SOHO2為商業及零售綜合項目，地面建築面積約12.8萬平方米，預期該項目將於2010年完成，並於明年底開始預售。而SOHO北京公館為高檔公寓住宅項目，預期有關工程將於明年第三季度完成，並將於今年底或明年初開始預售。

　　值得注意的是，這兩處項目之前都屬於華遠地產，是繼2004年SOHO中國董事會主席潘石屹、華遠地產董事長任志強在SOHO尚都項目“雞蛋換糧票”之後的二度合作。不同的是，3年後兩個公司的處境已完全不同。SOHO中國在港掛牌上市，而華遠地產上周原則上通過證監會許可，重組幸福實業（600743.SH）。

　　昨天，潘石屹笑言，這次是用“進口雞蛋換了高檔絕版糧票”。而任志強則十分後悔，他表示，如果知道“借殼上市”這麼快能原則上通過就不賣了。不過，對於兩家來說都受益不淺。任志強指出，今後類似合作可能會更為頻繁，他表示每個公司所擅長做的項目都不同，大家可以在產業鏈的不同階段進行分工合作。

　　在他看來，潘石屹顯然比他更擅長吆喝，所售項目均可以賣個好價錢。此前聲言退出住宅開發的潘石屹，對於此次接手SOHO北京公館進行了“狡辯”，他表示：“我不能定個條框把自己限制住了。”

　　的確，有利可圖纔是商人本色。潘石屹對北京國貿東北角一塊42萬平方米的地塊心儀已久，“這個地塊要是推出，我將考慮聯合幾家合作夥伴一起競標。”當問及此項目目前的市場估價，老潘笑言：“現在很多大公司都在盯，我說了不就暴露了自己。”而對於合作夥伴的情況，老潘只說，沒有最後確定。“內資和外資都有吧。”據《第一財經日報》瞭解，該地塊已完成土地整理工作，最快會在今年推嚮市場。

　　老潘坦言，雖然上市不得不讓他對拿地策略作出調整，但同時SOHO中國不會去簡單迎合一部分投資者。“這是我們拿地的第二個原則。香港有些股民比較認可土地儲備，香港也有不少上市公司為了加大土地儲備甚至連一些三線城市都去大量囤地，400塊錢一平方米的土地都要，拿到香港資本市場可能會比較管用，但是，這種投資並沒有充分考慮到政策風險和法律風險。如果兩年不開發，就有收回的風險，這個時候怎麼辦？”老潘說，即便是在內地，因盲目囤地而破產的公司也比比皆是。他用“理性”和“紀律性”來強調自己的拿地態度。

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　SOHO中國上市後首次出手，購華遠兩大項目

　　⊙本報記者於兵兵

　　昨天，剛剛在港上市的SOHO中國（0410.HK）宣佈第一筆收購“大單”：以約24億元的總代價購入原北京民源大廈項目和“燕莎圈”高檔住宅項目，這兩個北京CBD核心區物業將搖身變為光華路SOHO2和SOHO北京公館。

　　值得注意的是，兩個項目的原東家均為北京華遠地產股份有限公司（下稱華遠）及附屬公司。華遠董事長任志強與SOHO中國董事長潘石屹這對地產明星，繼2004年後，再次上演“雞蛋換糧票”的“互利”對接。而SOHO方面戲言，因10月完成在港IPO，SOHO中國此次拿出的是“進口”雞蛋。

　　早在2004年3月，華遠董事長任志強就和潘石屹上演過著名的“雞蛋換糧票”，即華遠將尚都項目的二、三期轉讓給SOHO中國，華遠利用回籠的資金策劃其它重大收購。而潘石屹則避開招拍掛環節拿到更多的項目資源。任志強坦言：華遠與SOHO的交易是用手中的“糧票”（即項目）換了潘的“雞蛋”（即資金），再用手中的“雞蛋”換其它公司“糧票”。

　　此次，據SOHO中國公告，光華路SOHO2坐落SOHO中國現開發物業光華路SOHO對面，總建築面積18萬平方米。光華路SOHO2項目原名民源大廈，一度是北京著名的“半拉子”工程。目前，項目持有方為野力房地產開發有限公司（野力公司），出資人為華遠持股99%，華遠附屬公司尚城持股1%。此次，SOHO中國將收購100%的野力公司股權，總代價約10.29億元，先由北京國際信托以受托人身份買入55%股權，計6.95億元。等SOHO中國成立新投資公司後，再將55%股權轉給投資公司。2009年1月10日前，買方向華遠支付剩餘45%股權轉讓款約3.34億元。

　　另一個收購項目SOHO北京公館的目前開發商為北京千禧房地產開發有限公司，目前股權比例為華遠占48.96%，華遠附屬公司首旅公司持股51.04%。項目為建築面積6.63萬平方米的豪華住宅建築。建成後包括220個高檔公寓單元。預售時間為2008年初。SOHO中國收購該項目的總代價約14.17億元。付款方式類似光華路SOHO2，以信托方式先行收購部分股權，再由新成立的投資公司受讓並繼續收購剩餘股份。

　　而對於SOHO中國此次精心佈置的分批次收購流程，分析人士指出，SOHO中國此舉有助於將收購資金分批次劃出，以解一次性支付的壓力。另外也給原項目公司理順股權關係提供時間。

　　SOHO中國

　　百億拿地計劃屬實

　　此前，市場風傳SOHO中國正巨資拿地，年底前可能用100億元用於土地儲備。對此，一位接近SOHO中國的權威人士介紹，百億拿地計劃確實是SOHO中國戰略之一。

　　今年10月，SOHO中國以120萬平方米土地儲備在港IPO，獲得投資者熱捧，融資總額近148億港元。SOHO中國上市前期，相關人士透露，SOHO中國IPO融資用途包括：收購北京前門項目；開發長城腳下公社項目；為光華路SOHO、三里屯SOHO項目提供資金及債務償還，以及購買新項目。

　　今年3月，SOHO中國出資35億獲得總建築面積47萬平方米的三里屯項目，7月傳出消息，SOHO中國將獲得前門改造項目中約38幅土地。有媒體報道稱在該項目中政府拆遷成本50億元，SOHO中國拿地成本50億元，後期投資也在50億元左右。（於兵兵）

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記者方華

隨中國平安、中國人壽今年第三季度財務數據的公佈，保險企業持續強勁增長的投資收益成為業內關注的熱點。多家機構分析認為，投資收益仍然是兩家上市企業盈利的重要驅動力，值得一提的是，中國平安的銀行業務成為集團業績的新亮點。

“平安銀行在整合深圳市商業銀行後，業務規模得以迅速膨脹，依托深圳商業銀行在深圳市原有的強大網絡資源，吸存能力大大增強，盈利能力迅速提升。”國信證券金融行業首席分析師朱琰在分析報告中指出，根據公開的報表數據信息顯示，中國平安的銀行業務在短短一年時間內利息收入增加了7089.47%，作為銀行主要收入來源的淨利息收入也同比增長了5046.88%，淨利息收入占營業收入的比重也由去年同期的0.04%增加到本年三季度的1.28%。“銀行業務正在整個平安集團戰略發展中扮演越來越重要的角色。”

多家機構分析認為，兩家上市企業三季報反映出一個共性的特點，即股市投資收益繼續大幅上升，且淨利潤取得了合理增長。據統計，今年前三個季度，中國人壽共實現淨利潤246.96億元，每股盈利0.87元，中國平安淨利潤剔除少數股東損益後為116.79億元，同比增長了145.72%。

按照新會計準則，可供出售金融資產的公允價值變化額要計入資本公積而不反映到利潤表中，如根據中國人壽今年中報披露的資本公積變化，全部為可供出售金融資產的公允價值變化額。這表明企業目前賬面的浮盈有部分不會體現在利潤表中，但實際會增加公司的淨資產。

“在投資收益方面，中國人壽第三季度的公允價值變動收益達到46.86億元，占前三個季度總和的42.0%，顯示出中國人壽股市收益仍在快速增長。”中國國際金融有限公司分析師周光在其報告中指出，出於保守原則，中國人壽的絕大部分股票浮盈並未出現在利潤表中，而是進入到資本公積里增加了股東權益，這使得中國人壽實際上隱藏了大量浮盈，可以在以後逐漸釋放出來。

“中國人壽可供出售類證券隱藏巨額可實現利潤將近700億元左右。”中信證券分析師黃華民在其題為《可供出售證券隱含巨大利潤空間》的分析報告中指出，中國人壽將更多資產劃歸為可供出售資產，使得公司財務報表利潤要低於真實情況，盡管投資收益率只及中國平安的一半多點(期間總投資收益率中國平安為14.3%，中國人壽為8.9%)，但其真實收益率並不弱於中國平安。大致700億元左右的隱藏利潤，有待其擇時釋放出來。

周光在其分析報告中指出，從中國人壽持有的前十大上市公司所產生的浮盈狀況來看，693.17億元浮盈中僅35.32億元進入了利潤表，占總浮盈的5.1%，而絕大部分浮盈進入了資本公積以增加股東權益，這些浮盈大大增強了中國人壽抵禦未來股市大幅波動而保持利潤健康增長的能力。

他同時指出，中國平安的浮盈狀況和中國人壽非常相似，平安也僅使其總浮盈324.26億元的9.0%進入了利潤表，絕大部分同樣進入資本公積，因此和中國人壽一樣擁有保持利潤健康增長的潛力。

“今年1至9月中國平安投資收益約為461.42億元人民幣，公允價值變動為84.36億元，同比增加了248.47%，若剔除公允價值變動收益，三季度的淨利潤為32.43億元，下降了72.23%，反映了新會計準則對淨利潤的影響。”國信證券分析報告指出，這一變化同時說明，增長強勁的投資收益成為中國平安今年業績提升的重要推力。另據中銀國際證券有限責任公司的分析報告預計，考慮到進一步加息的可能以及股市的強勁，中國平安仍將保持較高的投資收益率。

通過三季報披露的數據，多家分析機構認為另有一點值得注意，即中國人壽在中國會計準則下保費收入環比減少21%。“這說明隨利率的提高，中國人壽通過銀行渠道銷售保險產品的模式在逐漸失去吸引力，未來只能通過推出新產品來提高保費收入。”中銀國際的分析報告如是認為。

“今年1至9月中國人壽保費增長6.6%，低於中國平安壽險增速，公司需要開發新產品，提升代理人產能的新目標，對沖通貨膨脹和利率上升對公司負債業務的不利影響。”中信證券分析報告指出。

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資產總額大增廣東重奪第一外資壽險增幅遠高中資

□本報記者　仝春建　　

　　保監會近日公佈的今年前三季度統計數據顯示，截至９月末，全國保險行業共實現原保險保費收入5327.92億元，同比增長２３.６４％，在繼續保持高位增長的同時，市場變化也帶來了不少看點。

　　數據顯示，截至三季度末，我國保險業資產總額約為27953.77億元，相對去年底大幅增長41.6%。同時，保險投資占總資產的比例繼續保持上升勢頭，前三季度投資占比達65.3%。

　　顯然，在資本市場行情走好的情況下，保險業正不斷加大投資力度。這一點從中國人壽和中國平安公佈的業績當中就可以得到證明，這兩家公司第三季度業績的快速增長，主要來源於投資收益。同時，資本市場的走強也使得保險公司競推投連險產品，從而實現保費規模的擴張。

　　值得關注的是，今年前９個月，養老保險公司企業年金繳費項目出現大幅度增長。前6個月養老險公司企業年金繳費總額僅為9.28億元，而到了三季度末，這一數字已經飆升至50.8億元，增幅高達447%。

　　今年前三季度地區保險市場最大的看點莫過於廣東（不含深圳市）以465億元的原保險保費收入超過江蘇，重新奪回了４年前失去的全國保費第一的寶座，表明廣東已經扭轉了下滑的態勢。而財險保費增長37.2％，壽險保費增長29.4％，也表明近幾年來廣東財險增長慢於壽險的格局已經改變。此外，江蘇以452.71億元保費排名全國第二，北京以357.99億元超過上海排名第三，上海則以357.49億元屈居第四。

　　前９個月，全國財險市場共實現原保險保費收入1622.09億元，同比增長35.61%。財險市場格局基本沒有太大的變化，但值得注意的是，在由人保財險、太保財險、平安財險和中華聯合組成的第一集團當中，中華聯合與平安財險的原保險保費收入僅相差１.１億元左右，雙方換位的可能性在繼續增大。

　　此外，今年前三季度，雖然外資財險公司不能經營法定保險業務，但仍然實現了30.81％的同比增幅，僅落後於中資財險公司４個百分點左右。而隨“分改子”的完成，外資公司在中國財險市場上的分量不斷加重也將成為一種趨勢。比如，今年前三季度，外資財險公司在上海所占的市場份額已經達到了26%。

　　今年前９個月，全國人身險市場實現3705.57億元的原保險保費收入，同比增長19.03%。不過因為股市起伏的因素，從環比來看，人身險市場經歷了幾次震蕩走勢，7月原保險保費收入僅為270.05億元，跌至谷底，而9月繼8月後再次上漲，原保險保費達到了394.75億元，但與３月的529.01億元高點仍有很大距離。

　　前三季度，壽險市場最大的看點莫過於主打投連險的外資公司實現了74.71%的同比高位增幅，而中資公司僅為16.03%，絕大部分外資壽險公司的同比增幅均遠高於中資公司。尤其值得注意的是，友邦保險以62.66億元的保費收入不僅在外資壽險公司中獨領風騷，而且已經在整個壽險市場上排名第七（不含國壽集團）。此外，中德安聯則繼續躋身前十，並且與排名第九的人保壽險相差不大。

參考：2007年1－9月保险业经营数据
http://www.circ.gov.cn/Portal0/InfoModule_443/56627.htm

2007年1－9月全国各地区原保险保费收入情况表
http://www.circ.gov.cn/Portal0/InfoModule_5194/56616.htm

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　⊙本報記者盧曉平　　

　　截至第三季度，保險資金股票重點投資的總量為9714373萬元，第三季度就增加了投資3426213萬元，顯示保險資金對資本市場的積極參與。

　　整體來看，保險資金相對操作比較平穩，起伏不是太大，穩健投資者的特徵凸顯出來。

　　國壽與平安相互減持股份

　　兩家最大的保險公司中國人壽和中國平安在第二季度紛紛爭搶對方的股票後，第三季度雙方好合好散，分別減持了對方的股票。

　　從WIND統計數據可以看出，第三季度中國平安減持中國人壽4070.9511萬股，從5128.1561萬股減少到1057.205萬股；中國人壽對中國平安的股票也進行了減持，從上個報告期的3095.08萬股減少了1787.3萬股，為1307.78萬股。

　　而在上半年的報告披露中，中國人壽集團和人壽股份分別增持了2389.477萬股和266.2946萬股，合計持有不到4000萬股；中國平安對中國人壽也增加了2562.8561萬股。

　　銀行證券仍是保險最愛

　　統計還顯示，金融、保險業盡管第三季度的持股比例都略有下降，但總保險資金仍然保持了最高的投資熱情，特別對於中信證券和建設銀行等金融股。

　　在獲得增發的莫大收益後，國壽集團和國壽股份在第二季度經過暫時的平靜後，第三季度又對中信證券進行了再次加倉，中國人壽股份和人壽集團都對中信證券進行了增持，人壽股份第三季度新增3976.6533萬股，而人壽集團新增了1761.2875萬股。

　　中國人壽對中信銀行在第三季度增持了1095.4916萬股，從440.5549萬股提升到1536.0465萬股；新華人壽也吃進1490萬股。

　　不過，同樣是銀行股，待遇卻不一樣。如工商銀行是中國人壽的減持對象。從持有16824.1萬股，減少到13844.7976萬股；中國人壽和新華人壽所持有的中國銀行沒有發生變動。

　　建設銀行是當期上市新股，中國人壽積極參與，第三季度買進43308.4萬股；交通銀行也是新上市的股票，中國人壽也買入1624.685萬股；新華人壽買進新上市的北京銀行617.8萬股、南京銀行177.612萬股；華安財險和平安人壽都參與了寧波銀行，分別吃進127.75萬股和100.3638萬股。

　　集中持股往往給市場想象空間。如平安集團與平安人壽分別新增了東華科技83.8359萬股和54.9201萬股，7月12日上市，股價從上市之初已經上揚了一倍多，即每股從49元上升到108元。

　　操作靈活

　　第三季度還有個特徵是保險資金增加了建築業和社會服務業持有比例。

　　如中國人壽集團對雲南白藥進行了少量減持，減少了19.4091萬股；對津濱發展，中國平安人壽增持了349.9926萬股，目前持股已達到1199.9888萬股；中國人民財產保險股份有限公司吃進長江精工500萬股。

　　對市場表現不太理想的保險資金也進行了減持。如，中國人壽持有的大冷股份，減持了711.9118萬股，目前只持有600萬股；江山化工，中國人壽減持10.4805萬股，中國平安減持77.49萬股。

　　而中國平安集團和平安人壽在魯陽股份雙雙獲利後進行了約79萬股的減持，目前尚持有279萬股。

　　中國人壽集團和中國人壽股份在潯興股份中應該是沒有多大的獲利，但第三季度還增持了股份，兩者合計持有350多萬股。

　　有選擇加倉基礎設施與有色金融

　　值得關注的是，中國人壽集團和人壽股份對上海機場進行了增持，增加了821萬股，目前持有股份數量為6900多萬股。對寶鋼股份則進行了減持，共減少了4000多萬股，目前還有17000萬股。

　　目前，中國人壽集團仍持有中國資本市場第一高價股中國船舶273.7425萬股，收穫頗多。而出於對黃金市場的看好，中國人壽集團和中國人壽股份都同時對山東黃金進行了增持。

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　　　　近年中國的經濟發展一日千里，很多方面也能「超英趕美」，其中最令筆者感意外的，是全球十大市值的企業中，竟有五家是中國企業（五家也在香港上市），較美國還多一家！但從經濟規模來說，美國GDP達115200億美元，中國雖經濟急速增長，但GDP只有7900億美元。出現這個現象的原因，是環球投資者對中國股票的盈利前景十分樂觀，把資金不斷投入所致。只要這些股票的盈利不能達標，大幅調整就在所難免。「貴」，不影響氣氛　　過往數年一直看好港股而聲名大噪的瑞銀策略員陸東，態度亦有所改變，近日發表了一份名為《容易受傷的港股》的報告，指出港股現在處於極昂貴水平。

　　筆者深信只要市場氣氛樂觀，加上資金充裕，股市就會向上，估值「貴」只是影響市場氣氛其中一個理由，若然企業的業績能達預期，甚至超出預期，「貴」，也不會影響市場氣氛。近期港股如此強勢，恒指及國指能企穩30000及20000點的原因，就是因為多家中資銀行股的第三季業績也十分理想，好像工行（1398）、交行（3328）及中行（3988），第三季純利分別較去年同期上升66.27％、60.65％及40.1％，高於市場預期。券商紛紛調高它們的目標價。

　　另一邊廂，中資資源礦業股的盈利表現就欠理想，像本欄組合持有的中鋁（2600），首三季盈利84.4億元，但第三季盈利僅為20.43億元，佔首三季比重約24％，業績較上半年的63.97億元明顯遜色。不過，由於中鋁的市盈率不太高，只有約二十倍，與A股亦有甚大折讓，加上預期鋁材需求仍殷切，故中鋁在業績公布後也並不是跌太多，對市場氣氛打擊有限。

注資夢碎廣船要自食其力

　　整體氣氛樂觀，市場資金更是充裕。美元價下跌，增添港元升壓。由於聯繫率的關係，金融管理局須要向銀行體系注資，以紓緩港元升壓，令港穩守在7.75的強方兌換保證水平。注資行動令銀行「水浸」，結餘超過100億元，港元拆息亦顯著回落。下周一當阿里巴巴（1688）凍結的4500億元資金回籠後，港息將有望進一步降低。可見市場資金十分充裕，支持港股短線走勢　　。此外，臨近年底，除非有特別利淡消息出現，否則基金經理會「粉飾櫥窗」，盡量推高回報。所以筆者雖同意港股估值偏高的觀點，但短期仍不宜看淡。

　　由於內地造船業的急速發展，中國船舶工業集團（中船集團）旗下的三家上市子公司，即江南重工（A股）、廣船國際（A及H股）及中國船舶（A股），近年股價也如火箭般飆升。其中中國船舶（前稱滬東重機）曾獲中船注入部分資產，股價表現最為亮麗。本欄組合持有的廣船（317），雖然未獲注資，但本身造船業務增長迅速，盈利大幅增長，故股價表現十分出色，由2006年初2元左右水平，升至現在60多元。

　　筆者當初買入廣船，除了因為預期廣船盈利表現理想外，憧憬母公司注資亦是原因。不過，近日英國《金融時報》報道，中國最少七家造船企業正籌劃上市，其中中船集團則擬赴香港上市。若然報道屬實，中船集團向廣船注資的機會就大大降低。沒有了注資憧憬，廣船現在達一百一十三倍的市盈率，就要單靠本身的盈利增長來支持。

　　廣船公布第三季業績，根據中國會計準則，錄得純利2.16億元人民幣，按年上升120％，每股盈利0.44元；首9個月純利則達6.81億元，按年上升317.58％。筆者預計，廣船整年純利可望達10億元，市盈率可望降至三十倍左右的合理水平。因此，筆者建議繼續持有此股，若回落至55元以下更可趁低吸納。

樓市不振?美息趨跌

　　美國聯邦儲備局公開市場委員會一如市場預期，宣布將聯邦基金利率調低二十五點子至4.5厘。會後的聲明中指出，第三季經濟穩健增長，金融市場壓力有所紓解。不過，短期內美國經濟料將放緩擴張步伐，部分反映樓市調整加劇的情況。聲明亦表示，連續兩次減息，預計將有助局部延緩金融市場震盪對整體經濟所造成的影響，並促進經濟溫和增長。

　　上述的聲明市場有不同理解，有些分析認為，這代表美國未來減息的機會降低；但筆者認為，現在美國二手房屋量仍非常高，恐怕要一兩年才能消化，美國樓價在2006年見頂後一直下跌，而在2005及06年樓價高峰時貸款購屋的人，由現在至2008年會出現大量「利息重設」（interest reset）現象，在按揭貸款初期只付超低利率的業主，將開始付正常利息。筆者擔心，這情況最少在2008年結束前還會惡化。

　　樓市不景，次按問題的陰影將揮之不去，因此美息未來仍是趨跌。港股是息口敏感的市場，若美息趨跌，後市預料仍可看好。此外，筆者跟內地一些業內人士了解過，港股直通車未必會在短時間內開啟，因為這對A股將造成打擊。但不用擔心，單是QDII產品的資金，已是十分龐大，這將繼續對港股構成支持。

　　後市雖值得看好，但不代表每隻股票也上升。近日資金習慣輪流炒作，差不多每周也有不同的「主題」。上周市場焦點是香港地產股，但過去一兩天市場焦點卻移至內地房地產股。本欄上周錄得2.24％的回報，回報的主要功臣就是世茂房地產（813）這隻內房股，過去一周升達20.54％。

內房股再發威

　　內房股早前因為擔心中央推出打壓樓市措施，因而跑輸大市，但如今中央卻沒有「出手」，令資金重投內房股，帶動這些股票急升。筆者認為在輪流炒的市況下，內房股暫不宜高追，相反應留意近期高位鞏固的優質股份，例如神華（1088）及洛鉬（3993）。　　

　讀者請注意基金價格可升亦可跌及有關的投資風險。本文意見只供參考，並不構成投資建議。

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　　　最近全球金融市場的趨勢愈來愈不尋常，其情況跟從前大相逕庭；如股市、油、金等資源價格一起上升。　　猶記得過往油價上升之際，在香港交易所上市的航空類股票價格應短期下調，但或許受惠於中國因素、業務重組等因素，該類股份居然不但不受油價上升的影響，股價還不斷上升！

　　以美國標普五百指數為例，其中指數內一半的企業（即二百五十隻）股價在上周仍低於其過去二百天平均線，故雖然美股接近新高之際，似乎上升股份與下跌股份的比例卻不斷下降，可見資金似乎集中在少數股份。綜觀全球股市，全球資金也同樣地集中投資幾個主要地區，分別為中國、香港、南韓、印度、巴西等，此等地區的股市不斷創下新高;至於行業類別，資金則集中在科技、能源、金屬等。

　　貨幣市場方面，澳元、加元、亞洲及一眾新興市場的貨幣等也受惠於資源大升的利好因素，或大量資金紛紛湧入，令當地股市╱房地產大幅上升！

　　究竟這兩極化的現象能否持續？若美國聯儲局昨晚再度減息的話，相信這個趨勢可持續，本欄早於9月13日已說明危機使聯儲局製造另一個泡沫。

　　歸根究底，美國的信貸危機並未完全解決，即使聯儲局繼續減息，也不可能跟1998年間相提並論及輕易地把問題完全解決。

　　由於是次次按危機令美國房地產價格下跌，尚未出售的房屋數量比2001年還多；美國消費信心也從9月份的99.5下跌至10月份的95.6！

　　不少人相信對目前投資環境仍保持樂觀，為過去美國多次在衰退前或有機會衰退前所作的預測，一般皆較樂觀，故今次也不例外，但現在的情況仍算不俗，預期美國經濟（至2007年年底）仍有2％的增長。

　　因此，若聯儲局不斷續減息的話——即未能及時治療美國經濟體系的病因，恐怕會「病入膏肓」，令今次出現衰退的機會更大。即使繼續減息，東驥研究部仍相信美國房地產價格的調整仍持續至2008年，直接影響明年的總統大選。

　　美國政府目前在布殊總統的強勢領導及貝南奇仍未如格林斯平般能在聯儲局建立威信的情況下，聯儲局難以維持其獨立性，故筆者估計今次減息的機會仍較高；因為布殊或共和黨為部署明年總統大選，必須保證明年的經濟良好和穩定發展，他們的勝算才可提高。否則，東驥研究部估計明年的房地產價格仍下跌的情況下，消費信心必然受其影響，如出現「不能利用股市住樓市」的話，共和黨欲明年繼續執政的機會豈不是落空！

　　基於上述推論，東驥對美國在10月份減息持樂觀的態度，這不單從政治角度出發，其實經濟方面也有此需要。普羅大眾仍比較樂觀，但若聯儲局數次減息力度不足，美國經濟則有機會出現衰退，屆時恐怕為時已晚矣！

　　減息次數和幅度愈多，愈令投資者失去信心，如近期Countrywide的股價從低位反彈，乃歸因於投資者相信管理層的講話——其第四季業績將改善，令股價從低位大升逾三成，投資者對最劣的股份也有寄望，並相信有關情況將可改善，可見投資者現在對後市的看法仍樂觀。

　　假若經多次減息後，經濟仍未改善或更壞，這些樂觀的心態將如可發展？減息蜜月期漸漸過去，所以筆者看好11及12月份的投資市場；除了須在11月中旬留意資產抵押商業票據市場的融資是否出現問題。不過，美國銀行、摩根大通及花旗等三家大型銀行已作最壞的打算，自行成立800億至1000億美元的基金，並收購出現問題的按揭證券資產，東驥相信2007年是豐收的一年。

　　香港乃實至名歸的福地，本港經濟在1997年高峰已過，不論房地產價格和股市也難再創新高，然而因「大國崛起」，中國經濟的驚人發展帶動了香港經濟，使本港的股市、房地產等不斷創新高。另外，由於中國資產不斷升值，如人民幣、房地產、A股等，令內地中產階級人數迅速增長；隨中、港融合，不僅港人在內地置業，內地置業人數也不斷上升，甚至來港置業！

　　目前香港地產價格屬全線（包括各大、中、小型樓盤）皆升，早已不限於豪宅矣！以大型藍籌屋苑太古城為例，其複式單位的呎價已逾萬元，甚至有機會挑戰1997年高位，可見香港的股市、物業市道雙雙創新高，經濟再度蓬勃！

　　如各位讀者在1997年的浪頂沒有沽貨離場，今次即為第二次機會了，並有可能再創新高；各位已在房地產及股市累積了豐富投資經驗，千萬不要錯過今次趁高峰套現的機遇！

　　東驥模擬投資組合一周升4.76％，由年初迄今升了30.48％，創下新高。從1997年2月24日至今十年多，合共上升647.27％，每年複式增長為19.91％。上周上升幅度最多為荷銀的巴西基金，達8.78％；景順韓國基金一周上升7.9％，富達亞太房地產基金上升7.78％，JF印度基金上升7.72％，其他基金分別上升0.4－5.52％不等；所以本周組合整體升幅可觀，證明耐性帶來理想的成果，也沒有因近期股市的大幅波動而被失去！

　　　至於內地市場，東驥相信A股在十七大後回吐5300點已差不多，加上經濟及通脹放緩，政府對加息的迫切性減緩，預期政府分析更多通脹數據及美國經濟情況才謀定而後動，否則即落重藥將影響經濟發展，故短期對A、H股皆為有利。

2007年11月30日星期五

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