問：上周您的“百日劇變”論在媒體引起軒然大波，連《華爾街日報》和《香港商報》都引用了，您能不能詳細說一說未來100天房地產到底會怎樣劇變？是不是又有一批房地產公司會倒下呢？
潘石屹：兩三個月前，大家對形勢的判斷還都處在探討階段：全球的經濟形勢會不會衰退？中國會不會實施從緊的貨幣政策？如果從緊到底有多緊？到了今天，這些問題都明朗化了。原來一些對房地產企業評價的指標也時過境遷了。在去年和前年經濟高潮時期大家喜歡用土地儲備的數量來衡量房地產公司的實力和規模，但今天在全球經濟衰退和國內貨幣從緊的雙重壓力下，則需要做好過冬的準備，評價一家房地產公司的指標也隨之要發生變化，大家對一個企業更看重的應該是它的現金量和存款量有多大，負債率有多高，以及速動比率等指標。冬天到來時，如果你身上沒有厚厚的皮毛，皮下沒有儲存大量的脂肪，那麼只有兩個選擇，一是像大雁一樣飛到暖和的南方，或者在地上挖一個洞鑽進去，像蛇和青蛙一樣冬眠，等待春天的來臨。
我在網上看到一篇文章反駁我的觀點，認為中小型房地產企業經過這麼多年的磨煉，抗風險能力大大提高了。中國的中小型房地產企業財務報表不公開，無法確切瞭解這些數字，也不知道他們抗風險的能力到底有多強。但房地產行業中那些脫穎而出的佼佼者，那些上市公司的財務報表是公開的。我們公司的同事在過去一段時間認真研究了每家上市房地產公司的財務數據，從分析的結果來看，情況不容樂觀。比如最能夠反映企業立即償債能力的速動比率，一般是1至2之間是合理，但現在中國絕大部分上市房地產公司的速動比率都小於1。
問：有人問潘總，房地產百日劇變之後的房地產趨勢會如何？百日之後會跌嗎？會有什麼樣的連鎖反應？
潘石屹：首先受到影響的是房地產企業，那些資金鏈條非常緊張，攤子鋪得很大的企業首先應及時地、理性地進行調整。對房價的影響和房地產市場的影響將是下一步的事情，我們會繼續密切觀察。
當然，在此期間一部分房地產企業可能會採用降價的方式回籠資金，但有許多尤其是在2007年圈了許多土地的開發商，他們手中絕大多數的資產是土地，而不是房子，想低價銷售房子，目前手頭還沒有。資金的緊張還會引起市場上房子供應量的減少。但同時，我們看到市場的另一方面，即需求方面，因為按揭的從緊，需求也可能會下跌。所以，這裡單純地去談房價是沒有任何意義的，看房價的變化趨勢，最關鍵的是要看房價背後的供求關係，影響供應和需求的力量是否會發生變化。
問：您能否具體解釋一下您做出中國房地產行業“百日劇變”的這一結論的原因，除了貨幣從緊之外，您覺得還有什麼關鍵性的因素？
潘石屹：有三個主要的原因：
第一是國際經濟衰退，這已經是不爭的事實了，通過中金公司研究部的模型表明，美國的GDP降1％，將會影響到中國的GDP也降1％。
第二是中國從緊的貨幣政策。
第三是過去兩年，尤其是去年房地產企業大肆擴張，不斷圈地，在市場上一而再、再而三創造“地王”，造成了“麵粉價格比麵包價格還要貴”的不正常現象。
這三個原因是影響房地產企業調整的最主要原因。
問：您以前說過拐點在2008年不會出現，有人認為這與“百日劇變”有衝突，您的調子變了，對此您怎麼看？
潘石屹：我們總是通過瞭解市場的信息不斷修正自己的觀點，在去年年底，對房地產市場有無拐點進行討論時，根本不知道會發生貝爾斯登的收購事件，也無法預測恒大地產的IPO會擱置。在那個時候我還看到國內有媒體報道，恒大的老闆馬上要成為中國首富了。但是，中國經濟、中國房地產發展的大趨勢並沒有改變。在未來幾個月，調整和變化主要會發生在房地產企業之間，房地產企業之間需要重整，需要調整他們各自的規模。
問：一位網友問，最近看到SOHO尚都新開了不少店，人氣比以前回升了很多，是不是也受到樓市回暖的影響？
潘石屹：這實際是多個利好因素的共同影響，周圍的環境、道路、綠地在一天天改善，尚都寫字樓的入住率也非常高。前兩天，我們還參加了一位英國朋友在SOHO尚都的設計事務所的開業儀式。另外這也與季節有關係，現在已經春暖花開了。
當然，2008年作為北京的奧運年，有許多外國和外地的朋友會來北京。他們除了觀看體育賽事之外，對北京的零售業、酒店、餐飲行業是一個非常難得的機會。我們會借這個機會對SOHO尚都、朝外SOHO做出調整，以新的面貌迎接奧林匹克運動會和客人的到來。對許多商家來說，今年也是發展的好機會。
問：目前包括SOHO中國在內的好幾家大的開發商都相繼落戶在三里屯地區，請問三里屯與您開發的重心CBD區域相比有什麼獨特的優勢？在這裡開發大體量的三里屯SOHO，您有幾分勝算？
潘石屹：三里屯從名字上看似乎很土，但這裡是中國、是北京最洋、最國際化的地方，是最早的，甚至是惟一的華洋共處的街區，原因是它被周圍的使館區包圍，國際化、時尚以及多國人士的融合是三里屯最重要的特點，三里屯也是北京國際化和時尚的前沿。
現在，我們和太古等幾家房地產公司同時進入三里屯這個區域進行建設，力求復興三里屯。我們這幾家公司特點都各不相同，在市場和產品上有很強的互補性。另外，由於我們幾家開發商同時進入，在三里屯可以形成足夠的規模優勢。
問：您認為小產權的項目在百日之後會變成什麼樣呢？
潘石屹：這個問題一直是大家關注的熱點問題，網友們也多次提這個問題。我的建議是不要買小產權房，因為沒有法律保障，今後會給你帶來很多的麻煩和煩惱。“小產權房”的說法是小產權房開發商給自己打的廣告，小產權房就是沒有產權的房子，確切地說就是“農民房”，城市居民是不能購買的。但目前各個城市這類非法的建築數量非常大，我想政府會妥善地處理這件事情的。
