分 享 心 得
處 男 作 盼 糾 正 投 資 歪 風
訪 問 期 間 ， 陸 東 屢 次 明 言 ， 只 有 價 值 投 資 法 可 持 續 為 他 賺 錢 ， 而 價 值 投 資 法 只 有 兩 點 ， 就 是 理 性 分 析 及 無 比 耐 性 ， 因 此 討 厭 估 計 短 期 走 勢 的 他 ， 直 斥 投 資 者 今 日 見 高 追 ， 明 日 見 低 沽 ， 是 十 分 違 反 人 性 的 ， 他 希 望 藉 今 日 出 版 的 著 作 《 智 者 傲 行 》 ， 嘗 試 糾 正 市 場 的 投 資 歪 風 。
八 成 人 輸 錢 因 「 仔 居 多 」
陸 東 強 調 ， 出 書 全 為 興 趣 ， 並 非 以 賺 錢 出 發 ， 由 籌 備 至 落 筆 出 版 ， 大 約 花 三 至 四 個 月 時 間 。
書 中 陸 東 會 以 「 仔 居 多 論 」 剖 析 緣 何 市 場 上 80% 投 資 者 要 輸 錢 收 場 ， 最 後 一 章 會 解 構 其 投 資 心 得 及 經 驗 ， 針 對 次 按 、 雷 曼 破 產 表 達 其 世 界 觀 ， 「 我 希 望 本 書 long-lasting ， 唔 希 望 似 坊 間 財 經 演 員 工 具 書 。 」
書 中 更 會 談 及 他 的 成 長 心 路 歷 程 ， 不 乏 讀 書 、 事 業 、 家 庭 生 活 等 未 曾 公 開 、 鮮 為 人 知 的 秘 密 。 「 每 個 人 有 四 個 20 年 ， 第 二 及 第 三 個 20 年 是 搏 殺 期 ， 我 剛 開 始 人 生 第 三 個 20 年 ， 唔 想 重 複 做 咁 dull （ 乏 味 ） 。 」
「 瑞 銀 第 一 好 多 年 （ 2001 至 2003 年 ， 連 續 三 屆 被 選 為 香 港 分 析 師 第 一 名 ） ， 亦 資 源 缺 乏 環 境 下 ， 將 整 個 分 析 團 隊 ， 由 爛 攤 子 收 拾 好 ， 要 做 事 都 做 晒 ， 我 唔 想 到 磨 爛 蓆 。 」 陸 東 解 釋 去 年 八 月 離 開 瑞 銀 ， 轉 為 兼 職 顧 問 的 原 因 。
「 早 於 五 月 已 舉 手 要 求 離 開 ， 我 係 睇 到 金 融 海 嘯 即 將 到 來 ， 知 道 有 一 個 黃 金 機 會 係 面 前 ， 至 有 咁 決 定 （ 自 立 門 戶 開 設 基 金 ） 。 」
自 創 基 金 盼 季 尾 登 場
成 立 基 金 進 展 方 面 ， 陸 東 指 現 時 仍 處 發 牌 階 段 ， 正 等 待 證 監 回 覆 ， 詳 情 不 便 多 談 ， 希 望 於 本 季 尾 或 下 季 初 正 式 推 出 ， 他 揚 言 ， 開 始 時 仍 會 以 買 賣 港 股 為 主 。
前 年 及 去 年 初 傳 城 中 富 豪 爭 相 要 求 陸 東 為 其 打 理 動 輒 億 元 資 產 ， 「 我 坦 白 同 佢 講 ， 三 萬 點 指 、 PE （ 市 盈 率 ） 20 幾 倍 ， 唔 能 夠 為 其 提 供 理 想 回 報 。 」 事 過 境 遷 ， 現 時 指 萬 四 點 ， PE 跌 至 10 倍 ， 一 班 富 豪 反 而 卻 步 ， 「 一 部 份 輸 死 ， 一 部 份 認 同 我 觀 點 ， 但 係 唔 敢 。 」
「 最 易 錢 時 候 ， 最 難 對 得 住 客 戶 ； 最 易 對 得 住 客 戶 時 ， 卻 最 難 錢 。 」 陸 東 無 奈 苦 笑 ， 道 出 基 金 經 理 的 苦 與 樂 。
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大 潑 冷 水
樓 市 近 期 回 復 生 氣 ， 新 盤 亦 見 捧 場 客 。 不 過 ， 07 年 沽 出 大 部 份 物 業 、 袋 袋 平 安 的 陸 東 卻 大 潑 冷 水 ， 並 認 為 「 家 買 樓 ， 不 如 買 地 產 股 」 ， 強 調 樓 市 正 朝 摸 底 階 段 ， 現 階 段 未 跌 完 ， 亦 建 議 用 家 今 年 可 先 租 住 物 業 。
「 買 樓 不 如 買 地 產 股 」
住 宅 物 業 中 ， 他 估 計 豪 宅 價 已 近 谷 底 ， 但 中 價 樓 及 上 車 盤 形 勢 惡 劣 ， 箇 中 關 鍵 是 失 業 率 今 年 將 極 速 惡 化 。 政 府 上 月 公 佈 ， 去 年 9 至 11 月 失 業 率 升 至 3.8% 。 陸 東 悲 觀 預 期 ， 失 業 率 會 由 去 年 約 3% ， 倍 升 至 今 年 6% 。
雖 然 未 來 兩 年 新 屋 供 應 只 有 1 至 2 萬 個 單 位 ， 但 陸 東 逐 點 反 擊 指 出 ， 「 供 應 少 ， 唔 代 表 樓 價 唔 會 跌 ， 需 求 減 少 ， 一 樣 會 令 樓 價 慘 跌 。 個 個 都 驚 失 業 ， 中 產 係 高 危 人 士 ， 後 生 仔 結 婚 亦 寧 租 唔 買 ， 中 價 盤 及 上 車 盤 冇 買 家 ， 個 價 自 然 會 落 。 」 因 此 他 建 議 用 家 ， 今 年 可 先 租 住 物 業 ， 因 租 金 跌 勢 較 大 。
此 外 ， 銀 行 不 斷 調 高 新 造 按 揭 息 率 ， 亦 打 窒 準 買 家 入 市 意 欲 。 不 過 ， 今 次 市 道 慘 烈 過 沙 士 的 地 方 ， 就 是 過 往 屢 次 打 救 樓 市 、 有 雄 厚 實 力 的 一 眾 廠 家 ， 在 金 融 海 嘯 下 相 繼 敗 走 。
談 及 地 產 股 ， 他 指 跌 市 下 ， 地 產 股 股 價 顯 著 低 於 資 產 淨 值 ， 是 正 常 現 象 ， 但 與 97 、 98 年 不 同 ， 現 時 大 部 份 發 展 商 財 務 狀 況 良 好 ， 槓 桿 比 率 低 ， 不 擔 心 被 追 收 貸 款 。
