隨內地樓市踏入傳統銷售淡季，
內房股也完成了反彈，大行又開始唱淡，原因依然是供過於求、樓價仍有下跌空間及資金鏈問題等。這些問題估計在今年依然將伴隨
內房股，內地開發商唯一可以依靠的是政策的打救。
銀監放鬆地產信託融資
日前銀監會出台《關於調整部分信貸監管政策促進經濟穩健發展的通知》（下稱《通知》），調整了對內地信託公司的管理措施，也特別放鬆了其對開發商的融資門檻。在此《通知》之前，為了防範地產商違規信託融資，銀監會規定信託公司對房地產開發商融資，必須符合強調資本金比例超過35%、土地使用權證書等「四證」齊全，以及二級以上開發資質等三個條件，與銀行貸款的條件相若，頗為嚴厲。
是次《通知》對於部分信託公司放寬了這一約束；《通知》指出，對符合一定監管評級要求、經營穩健及風險管理水平較高的信託公司，適當放寬對開發商資質及資本金比例等的要求，融資對象不必具備所有以上條件。不過，由於房地產業仍然低迷，未知信託公司是否態度轉趨謹慎。
保險資金有望投資
另一方面，內地傳媒還引述中國房地產開發集團總裁孟曉蘇透露，國家可能放開對保險資金投資不動產的限制，最終確定的資金比例可能是8%，即將有近2400億元人民幣的全國保險資金運用餘額將被允許進入房地產領域。這對於資金困乏的房地產行業是一大利好消息。
去年8月召開的十一屆全國人大常委會第四次會議對《保險法》修訂草案進行了二審，放寬保險資金的產權投資範圍。消息表示，人大代表對草案增加的「保險資金可以投資不動產」這一規定態度正面，有代表亦認為，對保險資金投資不動產的比例應作出更明確的規定。修訂後的《保險法》有望在今年上半年出台。
有資料統計，1998至2008年這十年間，全國範圍用於房地產開發的土地購置面積達到三十一億三千萬方米；截至去年年底，全國土地開發量僅十九億四千萬方米，佔過去十年總出售量的62%；換言之，有近40%的土地積壓在發展商手中，連萬科等大型發展商都放慢發展步伐，行業資金困乏的情況可想而知，增加渠道融資對發展商來說極其重要。
政策料向消費者傾斜
近期又多了內地傳媒表示，內地十大產業振興規劃中，房地產業佔一席位，認為將陸續有針對樓市救市措施出台。日前發改委、統計局、央行、銀監會及財政部等多部委專門在北京召開房地產市場形勢分析會，聽取各地樓市情況的報，以及專家與市場人士關於新的樓市調控政策的建議，增加了市場對政策的憧憬。也有消息指出，上海房產部門已經組織研究了一系列提振樓市的方案，其中不乏購房退稅及辦理藍印戶口等調控措施。
這些消息都是道聽途說，尚未有確切證明。事實上，樓市對整體經濟的重要性是不言而喻的，有相關措施刺激樓市也是情理之中。由過去的政策看來，政府對樓市的調控側重維持市場穩定及防止樓價泡沫，並非發展商的利益。
此前住房及城鄉建設部公開叫停各地越權救市行為，更表示，目前「各地房價出現了一定的回落，但與社會預期還有差距，仍高於普通居民的支付能力，啟動房地產市場的關鍵還在於房價的合理定位。」預料政府日後針對樓市的政策將繼續向消費者傾斜，對整體行業的態度較為謹慎。不過，對大型及穩定的開發商就稍有放鬆。撰文 方遂蘭
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樓價頹勢未改 今年恐再下滑
基金Aetos退出雅居樂（3383）惠州白鷺湖項目，並要求退還12億元人民幣訂金及支付應計利息一事，拖累內房股進一步下挫。其實，歸根究底，這都是投資者對內地房地產前景缺乏信心所致。內地樓市確實也未擺脫劣勢，儘管去年樓價已經顯著回落，但幾乎所有證券行都預測，今年樓價將進一步下跌，內地樓市重新定價的過程依然漫長。 全國平均價罕有下跌 早前國家發改委發表七十大中城市樓價報告，截至去年12月，全國七十個大中城市樓價平均下跌0.4%，但這個只是平均數，部分城市的樓價跌幅較大。其中深圳的新樓售價，較2007年同期下跌18.1%、廣州挫9.4%及上海下跌1.9%。 地產研究機構戴德梁行（DTZ）發表報告表示，中國房地產市場去年開始出現下跌，這是十年來的首次。分析認為，自去年以來開始出現下跌的中國房地產價格可能將繼續下跌，這一下跌趨勢可能一直持續到2011年年底，直到房地產價格回落到合理水平上。其中，中國一線城市如北京、上海、廣州及深圳房地產價格水平，在去年整體平均回落了17%，今年將繼續下跌10%，2010年將下跌5%，直到2011年年底中國房地產市場才會止跌回穩。 成交量才是關鍵 花旗表示，今年內地樓價將再下跌。分析員表示，去年12月樓價持續下跌是在其預料之內，估計今年樓價將進一步回落10%至25%。他表示，部分城市例如重慶、上海、瀋陽、西安、渤海及中國西部城市表現將好一點，但是對於廣東、福建及長三角地區，由於這些城市受到金融海嘯影響較大，因此依然謹慎。 分析員表示，相對於樓價，他們更重視的是成交量。他指出，在中央政策近期的樓市措施刺激下，今年的成交量能否穩定是行業中最關鍵的因素，比起樓價的走勢更值得關注。整體來看，分析員對低端住宅及沿海城市的主要行業參與者，例如雅居樂、碧桂園（2007）、合景泰富（1813）及綠城（3900）的態度謹慎；看好注重全國布局及屬於國企的發展商，例如中國海外（688），華潤置地（1109）、遠洋地產（3377）及方興地產（817）。 小型發展商危險 麥格理表示，內地樓市由去年年底開始，在政府利好政策催谷下，銷售得以反彈，帶動其研究覆蓋的內房股自底部上升58%。部分負債高企的小型發展商相比去年最低的股價，更有110%至180%的反彈。儘管如此，麥格理認為，目前內地樓市存貨增加的風險、樓價下滑及經濟周期轉弱，這些利淡因素將影響樓價在未來三至六個月內出現價格波動。 分析員認為，小型發展商由於資產負債表緊張，以及大量部署在高存量房屋的城市（例如深圳及北京），樓價下滑將進一步壓榨盈利，目前還不是看好的時機。 分析員同樣指出，身為國企的華潤置地及中國海外財務狀況穩健、擁有全國布局、在滯銷的城市項目較少及擁有收租物業，將獲得穩定的盈利。 | |
