種種蹟象表明，2008年的中國房地產市場，注定會與以往有所不同。自從去年歲末地產界分化出“拐點”和“非拐點”的兩派觀點，萬科集團董事長王石和SOHO中國有限公司董事長潘石屹這兩大地產巨頭已延續了三個月的口誅筆伐。2月3日，“二石”在第一財經《頭腦風暴》節目演播室第一次正式面對面，進行了一場針尖對麥芒的樓市大論戰。
“二石”PK·大勢
王石：這是中國經濟的一個拐點
這次拐點和以往拐點真的不一樣，它不僅僅是對房地產，我認為是中國經濟的一個拐點。從出口主導型要轉向一個內需型，從粗放的能源消耗型向經濟化、科技發展轉型。報紙上說，中國有60萬噸的面粉停在港口上，不是反傾銷出不去，不是質量問題出不去，商務部不發許可証。這是一個大勢，2008年是轉型第一年，預計未來3、4年之內中國將發生天翻地覆的變化。第一月份的國際情況很有意思，國內股市和國際股市聯動，這就是說全球一體化下面，中國經濟已經無法封閉了。
整個的銀根吃緊，整個的宏觀政策，GDP從12%要調到10%，甚至最新的說法，吳儀在一個會議上說要調整到8%。你還會反彈，我認為不會了。對房地產的影響，2007年第四季度已經先在華南地區顯現出來。
住宅不是一般商品，政府幹預有相當成分的。07年的24號文，進行低收入的保障住宅系統，這個保障系統政府比例多少，我想三、七是最起碼的，這個市場和原來是完全不一樣的，這個拐點非常重要。
潘石屹：我是中間靠樂觀的
美國的經濟出現蕭條，不會對中國經濟造成致命的影響，因為中國發展動力的基本力量還存在，中國的生命力太強了。聖誕節我到英國去，英國一個做裘皮生意的朋友破產了，我說你怎麼就跟溫州人競爭不過呢？他說沒法競爭，那個成本我根本和他沒法比，溫州人為了降低成本，老板睡到倉庫里。如果說王總的觀點有點中間靠悲觀的話，我是中間靠樂觀。意味，我覺得房市不會出現拐點。
第二點，中國經濟還是在健康發展，從長遠來看現在基數還非常低，整個增長是一個爆發型的增長，就是從12%降到8%，也是一個非常快的速度。第三點就是城市化的進程，有幾億人要進城，對於房屋的需求非常大。
“二石”PK·價格
王石：房價上升遠超家庭收入
一般理解拐點就是大升或者大跌；再一個意思就是從牛市到熊市，上升停止開始往下走，這兩個都不是我的意思。我的意思非常清楚，就是一個價格理性回歸。價格上升速度遠超過家庭收入，這是一個理由。第二個就是現在緊縮的貨幣政策。2006年到2007年，突然出現房價上升的一個陡線，遠遠超過了家庭收入，政府講的時候是心驚肉跳。收入比例和房價比例到8就到一個極限了，06年是8%，07年是8.3%，很多中等收入者抱怨房子買不起了。萬科的價格都在調整，我們首先在兩個城市，接又在成都，馬上會在12個城市。萬科往下調15%，回歸到去年6月份是比較合理的。
王石還用圖表分析說，住房庫存超過6個月就有危險，而中國16個城市中一半的城市住房庫存超過了6個月，市場消化力將影響到價格。
潘石屹：樓市要拐必須地價先拐
王總說出現拐點的時候，我說了兩點，第一點就是土地一定會出現拐點，因為土地拍賣出去的（能賣價），已經比周圍房價都貴了，這是不正常的，一定要回歸。第二點呢，北京四環之內的土地供應量不足20%，二環之內的供應量只有0.2%，大量的供應量是在五環之外。北京過去三年時間，價格從4000塊錢到8000塊錢的，佔了50%，從8000塊到5.7萬的，只佔了40%。所以我就得到一個結論，如果是要出現拐點，對北京這個特定城市，因為24號文件，這個保障性住房供應量的增加，在8000塊錢以下有可能價位要跌，而且跌的價位是非常大的。
潘石屹質疑王石的房價統計數據，他說二手房交易佔的比重越來越大，而房價常常比新房低很多，如果在城市房價統計中不包括二手房房價，是一個重要缺陷。
“二石”PK·拐點論
王石：我們是希望拐點到
預期說什麼時候拐點到，還不如說我們是希望拐點到，因為我們想持續發展。我們不想看到美國的那種拐點，對於老百姓是一個重大打擊。中國東南西北，不同的城市，不同的周期，有的會下調一些，也可能還在補漲，但非理性的漲停止了，它一定是理性回歸。
房地產市場里，85%還是我們所謂的大眾化住宅，過往的幾年里面，誰一直在不斷擴大它的投資屬性，不斷地去刺激，加劇這種供求的緊張程度呢？是他們的父親、母親、姐妹、兄弟、親戚，大家一起來把錢交給他，你趕快買吧，人家都說上海明天的房子，要跟紐約一樣了，要5000美金了。如果大家過度高估完成購房，到時候誰來買這麼高估值的房子？
如果說過冬的話，我們確實在做過冬的準備，還告訴同行，這就是冬天，讓大家做好準備。如果同行都凍死了，萬科也留不在那兒。
潘石屹：盲目拋拐點論，反而在加劇它
我們面對的市場，實際上是一個變壓器，情況好的時候，市場的反應會更好，如果情況不好了，市場的反應就會更壞，所以我們出台的政策，或者一個言論，應該是像收音機的一個旋鈕，把這個東西緩衝一下，讓它平穩。盲目拋出拐點論，反而在加劇它。
“二石”PK·買房
王石：三四年後再買房
擔心三四年內買不起房子的人，我建議等一等，三四年之後再買房。理由是如果中等收入家庭買不起房子，這個市場一定會有問題的。第二個，從性價比來講，我們的住宅質量三四年後會有一個很大改善。
從本質來講，我覺得中國消費者相當的比例不應該是買房，是租房。在城市生活當中，漂泊狀態就是一種創業狀態，一種發展狀態。當然，三五年內不買房，不是說讓所有人不買房，因為人們不可能住到樹上去，而是讓消費者對未來有一個理性的預期。
潘石屹：一定要買房子
一定要買房子，買不起大房子，就買小房子；買不起貴房子，買便宜房子；買不起新房子，就買一個舊房子。買了房子才踏實，不管中國人的文化怎麼樣，要成家要有孩子，要父母長輩放心。當然消費也好，投資也好，量入為出，不要給自己負擔太重。
據第一財經《頭腦風暴》台本整理
