| Hong Kong Economic Journal P29 理財投資 基金人語 By 龐寶林 | 2007-07-20
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雖然內地政府不斷推出冷卻樓市措施，但樓價仍漲不停。本周初上海市再出招，對轉讓二手非普通住房*徵收土地增值稅，居住未滿3年的，按轉讓收入的0.5%徵收， 居住滿3年但不足5年的，則減半徵收 （0.25%）。深圳亦有冷卻樓價措施，深圳市政府發出通告，規定境外個人在中國境內工作或學習，超過1年才能購買一套自用商品房，港澳台居民及華僑在深圳亦只能購買一套自住房。不過「上有政策、下有對策」，筆者知道很多人以公司名義，或透過內地親朋來購買房屋，這就可繞過政府規定。 參考近年的經驗，冷卻樓市措施往往未能收到預期效用，內地房屋價格調整一陣子，又繼續再上，似乎今年也不例外。須知道樓市對經濟的影響十分大，政府若大力打壓樓市，經濟也會受打擊，故政府推出的所謂冷卻措施，只是希望減慢樓價升勢而已。當年香港政府不明白這點，以為推出「八萬五」政策，令樓價下跌是項德政，但結果卻把香港經濟也拖垮，遲遲未能復原。從現在內地政府的態度看，應不會重蹈香港的覆轍。 若然政策不會打殘樓市，未來內地樓價能否續升，就要集中看宏觀經濟因素。須知道中國近年經濟急增，但人民幣沒有因而急升，只錄輕微升幅，原因是中央不斷增加貨幣供應以控制人民幣升幅，這使內地資金十分充裕。中國的廣義貨幣供應（M2）與國內生產總值 （GDP）的比例超過150%，高於很多新興市場，這代表資金過剩情況十分明顯。 可是國內投資的渠道不多，主要是股票及房地產，要不然就只有把資金放在銀行存款。目前國內牛氣已成，眾市民積極追求投資回報，故資金大量從銀行存款流向股票及房地產市場。由於預期國內經濟可持續高速增長，中央亦不會容許人民幣大幅升值，在這情況下，國內資金充裕的情況難以改變，這支持股市及房地產的升勢。近日內地股市在高位整固，令更多資金流向房地產。所以中央的調控房價政策，就如「投冰往火爐」，冷卻作用不大。 事實上，內地房產股只是略作調整，部分在調整過後甚至創新高 （如在香港上市的雅居樂（3383）、內地上市的華僑城及萬科）。可見市場對冷卻樓市的措施不太擔憂。筆者決定趁這機會吸納一些優質房產股。 西部通道通車帶旺廣東樓市 流浮山是個看日落的好地點。但隨西部通道落成後，流浮山的夕陽依舊，惟以往恬靜的漁港氣氛已不復再。這是令人唏噓的，不過社會進步就是這樣。西部通道有助中港兩地進一步融合，對兩地也有好處，而廣東省，特別是深圳的房地產更是一大受惠者，中港交通愈來愈方便，而內地樓價仍遠低於香港，這會吸引更是港人北上置業，令到兩地樓價的差距拉近。 除了香港的資金外，內地其他省份的資金亦有望流進廣東房地產。過去五年，中央對內地市民來往各省居住或置業有較嚴格的限制，但現在市民可以自由在內地任何地方置業。由於廣東省經濟表現十分出色、居住環境不俗、氣候又較很多省份溫和，這是很多內地居民置業的理想地。此外，廣東省居民亦較富裕，人均收入較中國的平均數高，對房地產有很大的潛在需求。 從上述可見，國內樓市好，而廣東省樓市就更可看高一線。事實上，廣東省的樓價普遍較高，銷售量又大，當地的地產發展商盈利表現十分出色。廣東省著名地產發展商雅居樂（3383），昨天股價又創新高，市盈率升至34倍。此企業擁有大量廉價土儲，未來盈利增長不俗，所以現價不算貴。但筆者發現到一隻較少人提及，但值博率更高的股份—深圳控股（604）。此股以往是一家綜合企業，但逐漸發展成一家廣東地產商。從2006年的年報可見，此股的盈利有88%是來自物業發展及投資。 深圳控股在2006年的物業銷售面積，較2005年有所下降，這主要是企業看好樓價，故調整了項目開發進度。管理層預期2007及08年的目標物業銷售面積將以倍數增長。 在2006年，企業總銷售的物業建築總面積為17.2萬方米，目前在建項目中，深圳所佔權益的可售面積達68.8萬方米 （其中八成在廣東省），預料其中最少一半可反映在2007年的盈利上，這可刺激盈利急增。而土地儲備的權益建築面積為463.2萬方米，支持未來數年發展之用。從此可見，此股未來應有不錯的盈利增長，而市盈率為18倍，以一隻高增長股來說，此市盈率屬於偏低的。最近花旗銀行表示，深圳控股將進入新增長階段， 認為該股目前估值仍較同業折讓26%， 估值偏低， 維持其「買入」評級， 目標價由5.71港元調高至7.35港元。筆者認同此點，決定買入此股。 順帶一提的是，最近一名內地客斥資2980萬元購入新地在元朗的葡萄園洋房，原業主於4個月內獲利近367萬元，成為該盤今年3月開售以來，賺價最多的轉手個案。可見西部通道的建成，也吸引內地資金流入香港樓市，為什麼呢？因為內地的洋房價格絕不比新界區低，在水向低流的定律下，內地資金自然流向香港。 油價升不利中石化 今天內地將公布系列經濟數據，過去幾天市場擔心內地經濟過熱情況持續，中央將加息調控經濟。因此國企指數從13000點見頂回落，資金流向傳統藍籌股，令恒生指數企穩在23000點。本欄組合的兩隻重磅股—中國香精及中國石化，上周出現較大的調整。 中石化公布上半年經濟數據缺乏驚喜，而大行亦發出看淡中石化報告。例如瑞銀表示，中石化煉油業務的收支平衡價格為65美元，若原油價格維持在每桶75美元的水平， 公司每周將蝕約10億人民幣。由於預期原油價格會持續高企，故建持「減持」，目標價6.35港元。筆者認同此點，故決定沽出此股，當中5%換馬至深圳控股。此外，亦會減持國企指數基金，換馬至中國神華。 至於中國香精，上周以先舊後新方式配股，集資約1.88億港元。配股後股價顯著下滑，跌穿招股價5.2元，現價為4.83元。資金將會用作資本開支、收購同業、垂直收購上游行業公司及一般營運資金。這雖然對股價短期構成壓力，但筆者熟悉該股管理層，有信心他們能善用資金，強化本身的業務，現在惟有拭目以待。 最後一提大唐發電，它宣布以10股送10紅股，所以股價降低了一半，但持有股數亦增加一倍，對投資者沒有實際影響的。此股還派23.4分人民幣，可惜本欄組合是不包括股息的，故無福消受。 * 普通商品房的定義為：住房面積不超過140方米， 內環以內每方米單價低於17,500元， 內環與外環之間每方米單價低於10,000元， 外環以外每平方米單價低於7,000元的商品房。不能滿足上述要求的商品房都會被認定為非普通商品房。 | ||||
2007年7月19日星期四
龐寶林0720
