資本,能夠使人趨之若鶩,也能讓人被迫離場。在充滿驚險和暗牌的中國地產界,思者如馮侖,善者如王石,狂者如任志強,而精明之人非老潘莫屬。
十分有趣的是,正當華遠地產總裁任志強在北京土地拍賣市場上被央企“邊緣化”之時,SOHO中國董事長潘石屹要“出京”的消息不脛而走,外界紛紛揣測其動機究竟是出於戰略需要還是被逼無奈？面對不甚熟悉的上海灘,精明之人潘石屹來到精明之地,又會有何種前途命運呢？
“梅隴鎮廣場怎麼走,我不認路,誰帶帶我？”3月25日,在SOHO東海廣場租戶簽約儀式之後的一個小型聚會上,潘石屹拿這句話詢問在場的記者朋友們。即便行走在上海最繁華的商業街南京西路,陌生之感對於潘石屹來說也會油然而生。
不過,對於地產商來說,“認地兒顯然比認路更為重要”。今年3月,潘石屹已經開始謀劃在上海攻城掠地的新佈局——他看上了位於虹橋國際交通樞紐附近一幅體量頗大的地皮,該塊土地位於長寧區轄區內。
投入一半以上土地購買資金,或當上海“地王”
在目前房地產形勢不甚明朗的情況下,潘石屹的上海之旅會不會是一次劍走偏鋒呢？對於3月末的這次上海之行緣起,潘石屹向《中國經濟週刊》坦言:“除了參加SOHO中國東海廣場租戶簽約儀式之外,這次來上海主要是談新項目的。”
潘石屹說他此行除了見了東海廣場所在的靜安區領導之外,還與長寧區區長李耀新進行了會面,談話內容主要涉及將在該區購買一幅較大面積的土地,並根據規劃進行綜合性的商業開發。
一位熟悉SOHO中國地產業的人士這樣告訴記者:“老潘殺回上海又偏偏再次選中了長寧虹橋地區,明明就有'雪恥’的意思。”
早在2007年,潘石屹就曾相中上海長寧區虹橋的一塊土地,但那塊地最終落入了澳門“賭王”何鴻燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年內不進上海”的狠話。而如今,三年約定將過,潘石屹故地重遊,自然感慨。
在3月25日的媒體見面會上,針對為何看中長寧虹橋的問題,潘石屹給出的答案很簡單,虹橋交通樞紐集聚了最先進的交通工具,從全球來看都很難找到這樣一個點,這樣的區位優勢會使之迅速崛起。
“很多問題和數字不能說得太細,”面對記者的層層逼問,潘石屹選擇了左躲右閃,顧左右而言他,或許是擔心競爭對手知道了他的底牌。
在採訪中,潘石屹明確表示,今年他將動用公司土地購買資金的一半以上投資到上海,金額達50億元以上。他還透露,目前,SOHO中國的賬面現金為120億元,銀行授信貸款額為180多億元,兩者相加使其在今年可調配金額能夠達到300億元以上。
為了購買這塊位於長寧區虹橋的土地,潘石屹也坦言並不排除SOHO中國將會在上海拿“地王”的可能性,這也透露出其出戰必勝的願望。
破例進軍商業住宅市場
SOHO中國在北京發展十年幾乎不涉及住宅市場,而把主要精力放在了寫字樓和商業地產。但潘石屹或許將會在上海灘“破一回例”。
“'參數化城市’是長寧這一綜合項目的設計理念。”潘石屹向《中國經濟週刊》回憶說,“我在和長寧區領導談的時候,他們的態度很積極,雙方達成一個共識,應該強調融合性,建設一個多功能的綜合體,集中了住宅、辦公、娛樂等各類項目,滿足人們基本的日常生活。”
據《中國經濟週刊》了解,長寧區政府與SOHO中國雙方就政府服務、稅收優惠、人才配套等問題進行了磋商。SOHO中國已經多次向長寧區提交了具體的規劃方案,某世界著名地產設計規劃公司也已經參與其中。目前的方案已經較為深入,如果潘石屹拍得該塊土地,整體項目有望在2015年之前竣工,屆時,長三角企業將會有較多在上海建立總部或辦事處的需求。
在潘石屹看來,相比北京的房地產行業,上海更為市場化、專業化。然而,過去十多年的發展,使得上海寫字樓市場過於注重高端市場,看中國際化,缺乏必要的區域和品牌融合,這也導致上海的寫字樓空置率一直居高不下,使得定位於本地企業和長三角企業的寫字樓總體供給不足。SOHO中國要做的則是填補這一相對缺失的市場。
“通過收購的方式拿項目(東海廣場)只是特例,”潘石屹坦言,“其實在拿東海廣場前後已經與長寧區領導有過接觸了。”據介紹,目前,SOHO中國在上海已經有百來個員工,其中70%到80%是本地員工,他們正是作為SOHO中國拓展地方業務的人才儲備。
“我讓土地價格搞亂了”
事實上,如果說挺進上海灘早有計劃的話,把今年甚至未來幾年的戰略重心放在上海,對潘石屹來說,卻多少是無奈之舉。
僅僅10個月前,北京四環的土地拍賣價格折算每平米均價1.6萬元,而如今北京五環的土地價格折算每平米均價已高達2.75萬元,這不得不說緣于“地王”們推波助瀾式的舉牌。
沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂當前房地產市場,一邊是“地方兇猛”,而另一邊則是“低租金回報率”,這也使得他不得不驚呼“我讓土地價格搞亂了”。
“房地產已經得了癌症,把其他領域的資源都吸收進來了。經過化療之後,原來的癌細胞更厲害。”潘石屹稱,國資委提出,78家不以房地產為主業的央企將退出房地產業務,但留下來的16家央企力量更強大,如果硬拼自己將一直拿不到地。
“很多央企,比如中化,他們會跟在SOHO中國後面舉牌,因為他們認為潘石屹都算好了,只要比潘石屹多1000萬壓著他就行。一個項目幾十億多一千萬算什麼。今天中化壓我,明天中糧壓我,後天換其他的,照這樣的格局,我估計一直拿不到地。”潘石屹向記者說出了當下在北京地產界的鬱悶之情。
不過,潘石屹看淡央企拿地未來的前景,併為拿地央企總結了三大特點:錢多、膽大、沒經驗。在他看來,未來,這些拿“地王”的央企要吃一點苦頭才知道“幡然醒悟”。
