SOHO中國 提前實現全年銷售目標

創造30年佳績，專業房地產代銷團隊台北縣市2009年預售屋與新成屋個案

SOHO中國（0410.HK）昨日宣布，截至9月25日，公司合同銷售額達183億元，提前3個月完成了年初制定的180億元的全年銷售目標，同比去年前9個月的合同銷售額增長了132%，并且比去年全年銷售額高出34%。SOHO中國董事長潘石屹預計，今年底SOHO中國的銷售額將超過200億元。

潘石屹表示，受房地產調控政策影響，今年住宅銷售緩慢。截至8月31日，內地十多家主要上市房企中，大部分只實現了全年銷售目標的50%-60%，個別開發商只完成了38%，而超過全年銷售目標80%以上的只有SOHO中國一家，這顯示調控并未影響商業地產。潘石屹表示，SOHO中國今年的銷售業績證明，上半年出台的嚴厲調控措施對商業地產沒有造成影響，下半年傳言可能出台的調控措施，也不會對商業地產有什么影響。而保監會於9月初下發文件，為險資進入商業地產松綁，這對商業地產是個利好消息。

據介紹，SOHO中國的183億元銷售額主要來自今年6月26日開盤的銀河SOHO，僅用三個月的時間就實現銷售額101億元，成為北京房地產銷售排行榜的冠軍。銀河SOHO寫字樓均價為6.1萬元/平米，商鋪均價接近7.9萬元/平米。銀河SOHO項目平均每單成交額為1270萬元，5000萬元以上的客戶占銷售額的比例為76%，1億元以上大客戶占銷售額50%，購買者呈現多元化特點，這表明高端客戶擁有的財富正在急劇增長，而且各行業資金在涌入房地產市場。

中國人壽董事長楊超:會盡一切辦法控股一家銀行

　　摘要：在昨天舉行的“2010年中國人壽全球開放日”上，中國人壽董事長楊超在接受包括南都在內的媒體採訪時對此表示，中國人壽一定會想盡一切辦法實現對銀行“一控一參”的既定目標，但何時實現、控股和參股哪家銀行尚需合適時機。中國人壽雖然是廣發行的並列第一大股東和民生銀行的單一最大股東，但目前只是他們的財務投資者，並非戰略投資者。

　　在中國平安公告擬收購並絕對控股深圳發展銀行一事引起整個金融界矚目之際，中國最大壽險公司和機構投資者———中國人壽股份有限公司將以何種方式加速推進控股哪家銀行引發業界廣泛猜測，中國人壽是否會通過增持廣東發展銀行和民生銀行實現這一目標呢？

　　在昨天舉行的“2010年中國人壽全球開放日”上，中國人壽董事長楊超在接受包括南都在內的媒體採訪時對此表示，中國人壽一定會想盡一切辦法實現對銀行“一控一參”的既定目標，但何時實現、控股和參股哪家銀行尚需合適時機。中國人壽雖然是廣發行的並列第一大股東和民生銀行的單一最大股東，但目前只是他們的財務投資者，並非戰略投資者。

　　而對於最近被媒體熱炒的國壽地產公司及中國人壽持股遠洋地產公司涉嫌有違險資投資新規一事，楊超明確回應稱，國壽地產只是已存在的項目公司，並不受險資投資新規所限；與此同時，無論按照香港聯交所規定抑或中國內地A股有關規定，中國人壽持股遠洋地產均未達到控股比例，因此亦不違反有關險資投資不動產的新規。

　　尚未與民生銀行洽談控股一事

　　南都：中國人壽的競爭對手中國平安一直致力打造綜合金融集團，最近更公告擬通過絕對控股深發展邁出關鍵性一步。中國人壽是否會通過增持廣發行實現打造綜合金融集團的目標？

　　楊超：中國人壽的戰略定位是分三步走，總目標是：資源配置合理，綜合優勢明顯，主業特強，適度多元。壽險、產險、養老險是中國人壽的保險核心主業，而資產管理公司、銀行、證券、基金、信托是非保險核心主業，但均屬於主業範疇，亦是我們大力發展的方向。

　　根據監管政策，保險公司可以對銀行實現“一控一參”。我們亦肯定會實現這一目標，並肯定控股一家銀行，但這需要時機。我們現在的聯營銀行是廣發行和民生銀行，我們是廣發行的並列第一大股東，更是民生銀行的單一最大股東，但我們目前只是這兩家銀行的財務投資者，並不是戰略投資者，因此還不存在控股的問題。現在投資銀行的選擇面很廣，銀行還有很多，我們未來作為戰略投資者，不一定是上述這兩家銀行。但我們會想盡一切辦法實現對銀行“一控一參”的既定目標。未來如何進展取決于市場時機和政策。

　　南都：你們作為戰略投資者，選擇銀行的原則是什麼？

　　楊超：中國人壽投資銀行有三個原則：主要看它未來的發展潛力，是否有利於中國人壽整體戰略，是否有利於中國人壽的主業發展，是否在市場上有引領作用。我們投資控股銀行不是純粹為了控股而控股，而是為了互動。

　　南都：最近有消息稱，中國人壽正和民生銀行洽談增持一事。此事是否屬實？

　　劉家德(中國人壽副總裁)：中國人壽是民生銀行單一最大股東。我們作為財務投資者，派出了董事，參與一些重大經營決策，但目前為止，我們沒有和民生銀行談過控股一事。未來如何進展取決于市場時機和政策。

　　國壽地產會繼續經營養老項目

　　南都：保監會最近出台了險資投資不動產和股權投資暫行辦法。最近有媒體質疑國壽地產違反有關新規，與此同時，中國人壽持有遠洋地產逾24%的股權，根據新規，中國人壽是否會減持遠洋地產股權？

　　楊超：有關新規規定：保險公司不能投資設立地產公司，但項目公司除外，中國人壽集團旗下的國壽地產就是項目公司，這是當時為了開發中國人壽自用寫字樓物業而設立的項目公司。養生社區和養老項目也是項目公司，在現行的政策體制下也是可以做的。國壽地產以後會繼續運作養老項目。在現有的政策情況下，保監會認為保險公司投資開發商品房是不合適的，但同時也要考慮到歷史原因。國外保險公司投資不動產已放得很開。下一步我們還會積極發展國壽地產。

　　關於我們目前對遠洋地產的投資屬於股權投資，持股比例24%，無論是按照香港聯交所規定(超過30%)，還是按照內地A股(超過50%)規定，中國人壽對遠洋地產都不構成控股，因此不存在違規問題。

　　未上市公司投資總額100億

　　南都：中國人壽目前對於未上市公司的試點投資總額多大？收益如何？

　　劉家德：目前中國人壽集團在未上市的公司投資總額度在100億元左右，包括集團和子公司的投資，項目包括中國銀聯、杭州銀行、廣發行等一些機構。

　　從目前的情況來看，未上市企業股權投資的收益率都比較好。我們2006年進入廣發行重組，2007年開始年化收益率在9%以上。今年上半年，廣發行貢獻的年化投資收益率接近13%。對遠洋地產的投資回報也很好，今年上半年年化收益率也有近7%。

　　保監會新規對未上市企業的股權投資有一定限制。中國人壽首先要確保對外股權投資的合規性。同時，在對外股權投資當中，對企業會有所選擇，要考慮到行業發展的成長性，盈利能力和行業地位。此外，還要考慮投資收益率。

　　南都：保監會計劃開放預定利率，它將對中國人壽的產品結構和銷售策略有何影響？

　　邵慧中(中國人壽總精算師)：保監會在放開傳統險預定利率的同時也對責任準備金提出要求，短期可能會出現價格競爭，但不可能長期持續，因為這種方式對資本金的壓力很大。從市場影響來看，可能會帶動保障型產品的銷售，因為利率市場化會帶來費率的下降。初步測算，預定利率從2.5%提高到3.5%，費率可以下降20%—30%。對於目前已經銷售的保單可能會有部分衝擊，面臨退保的壓力，但影響不會太大，因為投保人再投保需要重新核保，而且隨著年齡的增長保單的費率也會上調。

　　南都記者 謝豔霞 王梅麗

國壽擬組建蘇州創投基金

據《第一財經日報》報道，中國人壽（2628）擬參與投資由國家開發銀行（下稱「國開行」）、社保基金、蘇州一家創投公司等發起設立的蘇州創投基金，首期募集資金額度約為150億元。

中人壽董事長楊超表示，中國人壽已簽訂該創投基金的投資意向書，尚待監管部門批准。除對該基金將涉足的投資領域較感興趣外，中國人壽看重的還有與國開行的合作。

早在2007年，中國人壽便與國開行建立戰略合作關係，合作領域之一是產業投資基金。國開行在產業基金領域涉獵甚廣，其中包括中國人壽作為發起人之一的渤海產業投資基金。日前成立的國開金融，作為國開行的股權投資平台，正在成為私募基金和地方政府基建、科技園區競相爭取的投資者。

保監會一紙《保險資金投資股權暫行辦法》（下稱《辦法》），猶如為保險業注入一針興奮劑。為保險業正式投資產業投資基金打開了實戰的大門。早已積極備戰的中國人壽似乎已「迫不及待」。

中國人壽正在籌建「國壽資本公司」，作為不動產和股權投資的運作平台。楊超介紹說，該公司主要進行中國人壽各會員公司之間的資金運作，以及股權投資、不動產投資等項目。

楊超又稱，除了蘇州創投基金，中國人壽手中尚有數隻擬投資的產業投資基金。中國人壽比較看好的產業投資基金專案包括新能源、礦產資源、交通和基礎設施等領域。

工信部透露：已開始制定移動支付標準

　　移動支付標準開始制定的消息在資本市場上掀起波瀾。昨日，與移動支付有關的上市公司，如南天信息、證通電子、國民技術、康強電子等公司股價均迎來大漲。

　　而同時，研究機構艾瑞咨詢最新發佈的數據顯示，今年中國手機支付市場交易規模將達98億元，比2009年增長308%。由於3G網絡發展及整體支付環境的改善，手機支付在未來兩年將迎來爆發式增長，2012年中國手機支付的交易規模將超1000億元。　　

　　移動支付標準制定已開始

　　在日前舉辦的“2010中國移動支付應用發展大會”上，工信部通信發展司政策標準處處長謝雨琦透露，為進一步推進移動支付標準工作，央行和三大電信運營商、中國銀聯等相關單位專門討論了移動支付的標準問題。

　　這意味著跨行業、跨部門合作推進移動支付產業發展、移動支付的標準制定工作已開始。

　　目前，國內使用的移動支付方案有四大類：基於13.56 MHz的非接觸技術的雙界面卡方案；基於13.56MHz的非接觸技術的NFC方案；基於13.56 MHz的非接觸技術的SD卡方案和基於2.4GHz的RF-SIM卡方案。

　　中國移動倡導2.4G技術，而銀行、金融等機構布點的POS機等終端大都基於13.56MHz技術，和2.4GHz技術不兼容。不過，6月底中國移動加入了銀聯為首的手機支付產業聯盟。這被業界普遍視為中移動棄守2.4GHz支付標準，轉投銀聯13.56MHz支付標準的信號。　　

　　中移動未放棄2.4GHz

　　據一位知情人士透露，雖然方向發生轉變，中移動並未放棄2.4GHz的支付標準。

　　中移動2.4GHz項目核心專家、中國移動通信研究院業務研究所主任研究院黃更生透露，中移動的2.4GHz標準正在接受由工信部下屬中國電子標準化研究所牽頭，中移動、中電信、中聯通和銀聯參與的標準研討，目前已經開了兩次工作會議，第一次提交了各種技術方案，第二次提交了各種標準方案，2.4GHz標準正在接受整個行業的檢驗，爭取成為國標。

《品中資－李飛揚》給國壽一個機會和一點時間

　　《品中資》如果大家記得的話，我在２００７年第一次品評中國人壽（０２６２８，下稱國壽）時，曾經用了「萬千寵愛在一身」來形容她，因為４年前中國保監放寬了保險公司的投資限制，大大提高了保險公司的盈利能力，加上當時投資市場壯旺，令到國壽２００７年的盈利大幅上升至３８８﹒７９億元（人民幣．下同）。　　不過，自從踏入２００８年之後，國壽的經營開始出現前所未有的挑戰，首先是上半年的雪災，以至５１２的汶川大地震，接著就是世紀金融海嘯的侵襲，結果，２００８年國壽的盈利倒退了四成半（以國際會計準則重訂盈利前計算）。　　

到了２００９年，隨著整體投資環境稍為轉好，國壽總算交出一份令人滿意的業績，全年盈利回升至３２８﹒８１億元，每股盈利１﹒１６元。我認為，經過這兩年的顛簸，國壽的總體實力、行業地位和社會影響力其實是提高了。　

＊中期業績兩大「污點」＊

不過，真正考驗原來在今年。國壽剛公布的２０１０年中期業績，表面看還算不俗，中期盈利１８０﹒３４億元，增長７﹒４％，符合市場預期，但最令投資者失望的是新業務價值的增長遜於同業，以及償付能力大幅下降。　　簡單來說，買股票最主要看股份的估值，而保險股的估值就是內涵值（ＥｍｂｅｄｄｅｄＶａｌｕｅ，簡稱ＥＶ）與新業務價值（Ｎｅｗ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｖａｌｕｅ，簡稱ＮＢＶ）的總和，故新業務價值對保險股相當重要。　　

今年上半年，國壽的新業務價值是１１５﹒４８億元，增長１０﹒９％，２００９年時國壽的新業務價值為１７７﹒１３億元，增幅達到２７﹒２％。換句話說，國壽的新生意價值增長在過去半年急跌了將近１７個百分點。　　另外，國壽的償付能力充足比率（ＳｏｌｖｅｎｃｙＭａｒｇｉｎ）由去年下半年的３０４％，跌至今年上半年的２１７％水平，幸好仍與同業相若，並且高於監管要求的１５０％下限。

　　償付能力充足比率是用來衡量保險公司的資本充足程度，數據反映當公司需要履行保單條款時，有沒有足夠的資本支付（償付能力充足比率＝實際資本÷應具備的最低資本）。　　基本上，國壽中期業績中的兩個「污點」都有合理的解釋。首先，影響新業務價值的原因素主要有兩個，分別是銷售團隊規模及銷售方法。　　保險是很個人的生意，需要保險顧問與客戶單對單面談，因此，保險公司的銷售團隊陣容愈鼎盛，便愈有能力爭取更多保單。但原來，國壽今年上半年的營銷隊伍比去年底減少了大約４萬人，只得７３﹒６萬人，雖然仍高於中國平安（０２３１８，下稱平保）的約４１萬人，但在此消彼長（平保的營銷隊伍增長了５％）的情況下，便影響了國壽的新業務價值。　　

另外，今年上半年，國壽有較多新保單是透過銀行渠道售出的，估計佔六成，由於透過銀行渠道售出的保險，保險公司的得益會較少，因此便影響了國壽的新生意價值；相反，平保主要透過保險顧問推銷保單，令她的壽險新業務邊際利潤率較擴闊了兩個百分點，而國壽的新業務邊際利潤率卻萎縮了１﹒７個百分點。　　

對於國壽的償付能力充足率由去年底的３０３﹒５９％，下跌至只有２１７﹒２２％。根據管理層的解釋，主要是受資本市場波動、公司業務發展及股息分配影響。由於近月資本市場回升，償付能力充足率於７月已回升，相信足以應付未來的業務發展。　

＊償付能力下降屬短暫情況＊　　　

翻查資料，國壽的償付能力充足比率大幅下滑，主要由於去年度派發約２００億元股息（大增兩倍），以及上半年投資失利，導致公司資本大幅降低所致。　　償付能力下跌這一點我不擔心，一來數字仍遠高於監管機構的要求，二來派息大增兩倍應該是一次性的情況，加上投資市場已經回穩（主要是內地Ａ股市場已經擺脫了弱勢），未來的數字應該會回升。　　

不過，我感到最不安的是國壽的新業務價值增長似乎明顯放慢，因為內地的保險市場仍然是剛起步，增長前景應該很樂觀，到底這是國壽的問題還是市場的問題呢？到底國壽的魅力還在嗎？由於篇幅關係，我暫時的結論是：給國壽一個機會和一點時間吧，詳細看法下次再續。《經濟通通訊社資深分析員　李飛揚》

保單賺錢效應 股市縮水無礙保險股半年報“發亮”

　　3家A股上市險企2010年半年報已悉數亮相。在上半年滬深300指數下跌28.3%的背景下，三巨頭不但保住了盈利戰果，更在淨資產上大超預期，這令所有投行人士刮目相看。

　　“這說明，國內保單已經開始出現較強的賺錢效應。”業內人士認為，隨著保險公司主營業務承保利潤的發力，保險股業績以往與股市一榮俱榮、一損俱損的關係將變得不再那麼緊密。隨著七、八月大盤的回升，保險股三季度業績也被抱以再度大幅超預期的期待。

　　主業“大放異彩”

　　2010年初時，坊間對保險股“中考成績單”的預判一片謹慎聲。謹慎的理由很簡單，投行人士普遍不看好上半年的股票市場，預計保險公司的投資收益會受大盤拖累，進而影響到他們的淨利潤、淨資產。

　　然而，最終出爐的“成績單”卻大大出乎投行意料。國內新會計準則下，今年上半年，中國人壽、中國平安、中國太保實現淨利潤分別為：180.34億元、96.11億元、40.19億元，同比增長分別為：7.4%、28.5%、66.8%。

　　按照華泰聯合證券分析師李聰的說法，整個保險股半年報，除國壽的一年期新業務價值增速低於預期之外，保險公司的其他經營業績都超出了市場的預期。

　　李聰特別提到了淨資產表現。“新會計準則下，當年承保新業務也可以推動保險公司的淨資產增長。在今年上半年滬深300指數下跌28.3%的背景下，中國平安的淨資產正增長7.53%，中國人壽正增長0.21%，中國太保也僅下跌了0.89%，遠超市場預期。這說明，保單的賺錢效應開始顯現。”事實上，這也正是消費屬性的體現，即新承保業務首年保費快速增長對利潤帶來的積極貢獻。

　　的確，今年上半年，保險三巨頭的主營業務“大放異彩”。中國平安各項業務精彩紛呈，財險、銀行和證券形成新的利潤增長點，綜合金融優勢非常明顯；產險業務成為中國太保的重要亮點，低於人保、平安的綜合成本率（衡量產險業盈利能力強弱的主要標準），折射出其產險盈利能力的持續增強；中國人壽的承保業務也保持了增長，保費收入達1836億元，同比增長13%，在中心城市的市場份額占據領先地位。

　　投資“頗受傷”

　　雖然靠保單賺錢效應的拉動，保險股中考成績單大超預期，但卻不能掩蓋保險公司上半年在股票市場上的失意。

　　今年上半年滬深300指數下跌28.3%，在此背景中，保險三巨頭均以減倉應對，收縮權益類投資陣線幾乎成了三家共識。截至今年6月底，中國人壽、中國平安、中國太保投資資產中權益資產比重分別為：11.15%、8.1%和10.9%。去年底時，這一組數據分別高達15.31%、10.8%和12.3%。

　　值得一提的是，減倉的同時意味著部分浮盈的釋放。“未來保險公司利用釋放浮盈的方法來調節當期利潤的空間將被壓縮。”一位投行人士分析稱。

　　股市波動也影響了個股操作思路，中小盤股開始進入了險資的重倉股行列。榮信股份、桑德環境、中航三鑫等出現在了平安的十大重倉股（交易性金融資產）隊伍；國壽也一改單一偏好老牌銀行地產績優股的傾向，在前十大可供出售金融資產中，增加了貴州茅台、大秦鐵路、中興通訊，同時新增燕京啤酒、貴州茅台與金楓酒業等消費類股票，同時還增加了國電南瑞等新能源概念股票。

　　雖然及時調整了資產配置，但大盤今年4月至6月的大幅震動，仍然影響到了三巨頭的總投資收益率表現。半年報顯示，受國內股票市場調整影響，今年上半年，平安、太保的總投資收益率分別為3.7%和4.3%，較去年同期分別下降1.1和0.7個百分點。

　　值得注意的是，雖然三巨頭均同步進行了減倉，但在投資上，仍各有所長。平安擅長權益投資，在波段操作的時點把握上堪稱精准。太保擅長的則是固定收益投資，尤其是定息這塊，同時，基礎設施等另類投資的投資占比亦是業內最高。

　　估值依然便宜

　　保單賺錢效應的顯現，加上對三季度股市反彈的預判，業內人士認為，保險股三季度業績可能出現大幅超越市場預期的狀況。

　　“當資本市場處於相對平穩或者是向上的過程中，保單消費屬性的效用都將得到體現，其對於業績的貢獻將會越來越明顯。”一位投行人士稱，“我們預測三季度，三家上市保險公司的淨資產可能出現超過10%的正增長，市場必然將隨著保險股淨資產的大幅上漲而抬升股價。”

　　而從股市近2個月來的反彈表現和保險資金政策大調整的利好背景下，保險公司下半年的投資收益將有望鹹魚翻身。“下半年市場變數小于上半年，故而下半年的權益投資收益可能要好于上半年。”一家保險資產管理公司相關負責人對記者說。

　　投行人士普遍認為，目前保險股的估值依然便宜，因此，看好整個保險行業在接下來的表現，維持行業“增持”的評級。

中國人壽否認收購AIA傳言 股價逆市大跌3%

　　【財新網】(記者 曹禎)8月26日，中國人壽董事長楊超在中期業績發布會上表示，近期沒有與AIG高層正面接觸，洽談收購AIA資產一事。

　　“金融危機後，2008年下半年2009年年初，我參與AIG高層關於中國人壽競購AIA資產的洽談，後來到了去年3月也就是兩會前正式宣布退出。”楊超說，“後來保誠競購AIA的資產，那麼不久前正式宣布不成功之後，到現在本人沒有再跟AIG高層有正面接觸。”

　　從7月開始，AIG重整出售AIA的思路，制定了Pre IPO私募與上市並行的計劃，希望以Pre IPO帶動IPO。該計劃也確實吸引了幾路中資資金，其中複星集團董事長郭廣昌、PAG集團董事長單偉建和原高盛大中華區主席胡祖六分別牽頭的三家投資團對AIA30%股權提交了報價

　　楊超表示，AIG可能在AIA正式IPO之前引進戰略投資者，不過“根據聯交所規定，在IPO前引進戰略投資者，價格和一些條件上難度比較大。”

　　至於人壽會否認購AIA IPO的股份，楊超表示要看具體條件，“因為現在招股書還沒出來，定價機制還不清楚，所以要根據以後的發展來審慎地研究決定。”

　　中國人壽(601628.SH/02628.HK)發布中期報告顯示，在中國新會計准則下，截至上半年，國壽淨利潤為180.34億元，同比增長7.4%；總資產13203.54億元，較2009年底增長7.7%。

　　此外，截至6月底中國人壽投資資產規模為12428.62億元，較2009年底增長6.0%。實現投資收益323.71億元，同比減少4.53億元。總投資收益率為2.51%。

　　當日，中國人壽A股H股同步大跌，其A股下跌3.27%，收于22.50元；其在香港聯交所則收于30.65港元，大跌6.27%。