SOHO中國獲6億美元海外融資

每經記者 葉書利 發自北京　　昨日（6月23日）下午，SOHO中國公關部發給 《每日經濟新聞》記者的一封新聞稿郵件顯示：此前一天，SOHO中國從一個由十家銀行組成的海外銀團獲得了一筆最多相當于6.05億美元的三年期可轉讓貸款融資。

　　對於本次融資的目的，SOHO中國董事長潘石屹將其歸因于進一步拓展業務所需、優化公司資本負債結構等，並強調目前公司資金鏈充沛。

　　表面上看，潘石屹聲稱目前公司仍手握180多億元現金，加上此次融資到最多相當于6.05億美元的資金，可謂資金鏈充實，但記者調查發現，實際上SOHO中國的資金鏈卻可能是外松內緊。

　　首先，今年SOHO中國稅務負擔極重。SOHO中國2010年年報顯示，2011年公司一年內到期的稅負額高達69.6671億元；其次，擴展所需成本巨大。SOHO中國的散售模式為快建快銷，因此需要大量資金收購地塊，以供散售，為此，SOHO中國今年計劃投入150億元用于收購，目前為止，已支出88.04億元。

　　實際上，SOHO中國正在尋求的轉型才是對公司資金鏈的最大考驗。SOHO中國計劃于3~5年內將公司內部持有物業比例提升至50%，但這也意味著公司資金鏈內大量資本將逐漸被沉澱于其中，從而對資金鏈不斷施壓。

　　SOHO中國2010年年報顯示，2009年SOHO中國手中唯一持有的物業——前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.09638億元。國元證券預測，2011年與2012年，SOHO中國手中持有物業的租金收入僅分別為3.2億元與4.2億元。租金收入與龐大的項目支出費用間的差距意味著，伴隨持有物業比例的上升，一段時期內將占據SOHO中國大量的現金，從而對公司的資金鏈帶來巨大衝擊。

　　或許是清楚地看到了公司資金鏈的內緊現狀，潘石屹未雨綢繆進行了本次融資。

　　至於為何面向海外融資？記者瞭解到，SOHO中國在收購過程中，一些項目需要公司以外幣在海外與被收購方完成支付是一個現實需求，另一個不言自明的原因即為在國內銀根收緊之下，融資難度加大，促使房企被迫赴海外借錢。

SOHO擲32億購上海商廈

雖然上海整體寫字樓售價不及香港，但近月市場亦錄巨額成交。早前SOHO中國與上海三聯物業發展簽訂協議，以32億元（人民幣．下同）收購上海新世界長寧商業中心A、B 幢辦公樓及地下室，項目將在收購完成後命名為「SOHO 中山廣場」。資料顯示，SOHO中山廣場位於上海長寧區中山西路，屬虹橋商務中心核心地段，佔地面積約17.4萬方呎，土地為商業及辦公用途，由兩座大樓組成，總建築面積約153萬方呎，包括107.86萬方呎寫字樓及13.63萬方呎商業樓面。

潘石屹看好商業地

據了解，SOHO中國在2009年8月收購東海廣場後正式打進上海市場，在往後兩年間，SOHO中國先後收購南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家滙等7個黃金商業區的項目，累計收購金額突破147億元。

SOHO 中國主席潘石屹曾表示，商業地產的潛力大，回報率至少6厘，比起公寓和住宅3厘為高。

SOHO中國：再度網上銷售15套房

SOHO中國表示，再次通過互聯網銷售了15套房子，總成交價超過1.36億元人民幣。

SOHO中國(00410)5月17日發布公告稱，剛通過互聯網銷售了15套房子，總成交價超過1.36億元人民幣。據了解，本次網上拍賣的是六套商鋪、四套寫字樓、五套公寓及1套前門大街商鋪的承租權，與第一次網上競買兩套商鋪相比，不但數量增加，品種也更加豐富。

SOHO 中國指，全部十套商鋪和寫字樓的競買和一套商鋪的出租都以秒殺“一口價”(最高限價)成交，而五套公寓成交價則普遍低於最高限價，這反映出住房調控之下商業地產與住房的不同走向，投資客的關注熱點正在轉向不受調控影響的商業地產，住房已不再是投資者趨之若鶩的物件，投資者資金從住房向商業地產轉移已成為趨勢，商業地產的未來潛力無可限量。

(馬寧 編輯)

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SOHO試水網上賣房潘石屹稱是行業的進步

本報訊潘石屹日前在某地產網站剛剛完成了一次網上拍賣售房。

4月23日，SOHO中國攜手某地產網站舉行“銀河及朝陽門SOHO商舖網絡競買”。最終“朝陽門SOHO二期-122商舖”以720萬元的一口價被網友“aiju_0619”競得，“銀河SOHO1-152戶型”以1202萬元被網友“guo188”拿下。

對於這一競拍結果，潘石屹接受《第一財經日報》報道時表示滿意，“SOHO中國通過網上售出的兩套商舖，第一套房買主是一位老客戶，單價為79893萬元/平方米，但是第二套房卻遭到了一位陌生‘粉絲買家’的‘秒殺’，這位用戶在拍賣的最後六秒鐘，突然加價2萬元，給出了1202萬元的報價，讓之前的競爭對手措手不及，而這個價格距離該套房的預計售價減少近300萬元。”“網上銷售房子的實質，是把定價權和選擇權交給客戶。”雖然實際成交僅2 套房子，且對於潘石屹來說不算高成交額。但首次試水電子商務，潘石屹顯得頗為 興奮，“我們還會繼續拿出十幾套房，不僅是寫字樓，而且包括公寓和商用住宅，準備儘快進行一次實驗。並希望以後所有的房子都能夠全部到網上去銷售。”對於網絡銷售的利與弊，潘石屹認為，這是房地產行業銷售的進步。“房地產行業相對而言利用電子技術和網絡技術還很落後。過去幾年，房子成交量和房價的暴漲，使這個行業沒有利用新技術改造行業和企業的迫切性。隨著房地產行業新技術的應用，會一步步地完善起來。”他認為房地產與互聯網結合的時機已經成熟。

SOHO中國收購曹家渡商地 潘石屹五度出手布局大上海

“昨天去上海簽約梅村項目。”SOHO中國董事長潘石屹略顯輕鬆的一句陳述標誌著SOHO今年第一個收購項目再次落戶上海。不到兩年的時間內，SOHO中國在上海完成了“從無到有、從有到多”的過程，也一步步實現著“京滬投資一比一”的發展戰略。

16億收購靜安曹家渡商地昨日，SOHO中國宣佈以總價16.34億元人民幣的價格成功收購上海市中心靜安區曹家渡地塊，收購雙方已于前一天完成簽約。

曹家渡地塊位於上海市中心靜安區曹家渡商圈，屬商業、辦公室及公寓用途，面積約14832平方米，總規劃建築面積共約81000平方米，其中地上建築面積約51136平方米，包括約13946平方米公寓和37190平方米商業及辦公面積。該地塊人口密集、交通便利，且沒有拆遷糾紛，未來商業發展形勢被人看好。

據港交所公告顯示，轉讓的價格將包括土地使用權轉讓款約15.34億元，另外還包括協議日至達成項目轉讓條件期間所產生的所有建設費約1億元，以及就建設費所應付的營業稅約5.65%。

潘石屹透露，該地塊建設項目將對外出售，預計2012年可以開售，該地塊每平方米地價約為2.7萬元，屆時項目售價預計將達到6萬元/平方米。

兩年內五度出手布局上海

在今年3月的年度業績電話會議上，潘石屹向媒體記者透露，公司握有超過200億元的現金，今年準備斥資150億元在京滬兩地收購項目，兩地採用“五五分”的戰略比重。

此次收購曹家渡商地也正式拉開了150億元收購大計劃的序幕。在簽約後的媒體採訪中，潘石屹重申了對上海市場環境和租金回報率的看好，並透露下一個項目很可能依舊在上海。自 2009年 8月收購SOHO東海廣場，一直在北京發展得風生水起的SOHO中國開始布局上海市場。

在兩年不到的時間內，公司先後斥資50多億元收購了外灘SOHO、虹橋SOHO、復興路SOHO，完成了“從無到有、從有到多”的華麗進軍。包括曹家渡項目在內，SOHO中國在上海已有的五個項目皆位於黃金商圈，分屬南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路和長壽路繁華地段。

同時，潘石屹本次收購也秉承了“地鐵中心”的一貫原則，在其個人博客中曾貼出的一張漫畫生動地體現了這點。畫面中的潘石屹手持折扇面對棋盤，棋盤上象徵著SOHO在滬項目的棋子依次排開，每個棋子上都標有明顯的上海地鐵標誌。本次收購的曹家渡地塊坐擁2號線、3號線、7號線、11號線，以及尚未開通的13號、14號線，延續了SOHO以地鐵為中心的收購原則。

SOHO中國 提前實現全年銷售目標

創造30年佳績，專業房地產代銷團隊台北縣市2009年預售屋與新成屋個案

SOHO中國（0410.HK）昨日宣布，截至9月25日，公司合同銷售額達183億元，提前3個月完成了年初制定的180億元的全年銷售目標，同比去年前9個月的合同銷售額增長了132%，并且比去年全年銷售額高出34%。SOHO中國董事長潘石屹預計，今年底SOHO中國的銷售額將超過200億元。

潘石屹表示，受房地產調控政策影響，今年住宅銷售緩慢。截至8月31日，內地十多家主要上市房企中，大部分只實現了全年銷售目標的50%-60%，個別開發商只完成了38%，而超過全年銷售目標80%以上的只有SOHO中國一家，這顯示調控并未影響商業地產。潘石屹表示，SOHO中國今年的銷售業績證明，上半年出台的嚴厲調控措施對商業地產沒有造成影響，下半年傳言可能出台的調控措施，也不會對商業地產有什么影響。而保監會於9月初下發文件，為險資進入商業地產松綁，這對商業地產是個利好消息。

據介紹，SOHO中國的183億元銷售額主要來自今年6月26日開盤的銀河SOHO，僅用三個月的時間就實現銷售額101億元，成為北京房地產銷售排行榜的冠軍。銀河SOHO寫字樓均價為6.1萬元/平米，商鋪均價接近7.9萬元/平米。銀河SOHO項目平均每單成交額為1270萬元，5000萬元以上的客戶占銷售額的比例為76%，1億元以上大客戶占銷售額50%，購買者呈現多元化特點，這表明高端客戶擁有的財富正在急劇增長，而且各行業資金在涌入房地產市場。

SOHO中國半年營業額超去年全年

　本報訊 （記者張家齊）昨日，SOHO中國公佈截至2010年6月30日的中期業績，2010年上半年SOHO中國營業額（扣除營業稅後）上漲119倍至86.6億元，已超過2009年全年營業額水平，淨利潤達17.2億元，同比增加136倍。原因是出售物業的結算收入大幅增加。SOHO中國董事長潘石屹表示，未來將保持每年業績適度增長，同時尋求公司模式的轉型，將持有物業的比例增至20%。

　據報告，今年1-7月的合同銷售金額達人民幣135.7億元，其中北京銀河SOHO占最大銷售份額，達59.6億元，其次為SOHO嘉盛中心及SOHO中國在上海的第一個項目SOHO東海廣場。董事會決議派發截至2010年6月30日6個月期間的中期股息每股0.12元，是上市後首次。

　從陸續公佈的各大上市公司上半年業績來看，今年市場普遍只有較少公司完成過半目標。對此，SOHO中國董事長潘石屹強調，SOHO中國今年的預售目標與年初公佈的沒有變化，仍為180億，收購項目投入金額也將基本與去年持平。

　他還表示，未來SOHO中國仍將堅持既往的商業模式：在北京、上海繁華地段開發商業地產；向市場提供創新的產品。但是，在未來幾年內將逐步實現轉型，持有部分物業，“預計達到20%的比例，這是SOHO中國經營模式的轉型”。

　■ 觀點

　潘石屹 住宅市場可能雙下滑　“今年內地住房市場可能出現成交量和價格雙下滑。”SOHO中國董事長潘石屹昨日在中期公報業績說明會上表示。

　政府對開發貸款收緊、清理閑置土地政策趨嚴和各地政府即將出台的開發商預售資金監管措施等，都將收緊開發商手中的資金，讓“活錢”變“死錢”。不過，目前的調控政策都沒有涉及商業和寫字樓，預計未來也不會出台相關政策。（張家齊）　任志強 房企未到最危急時刻　“大家還是要適度降一些，讓經濟平穩過渡到明年。”北京華遠地產董事長任志強昨日在“藍籌地產論壇”上繼續勸房企降價。

　他認為現在大部分房產企業還沒到最危急的時刻。1-7月，房企手中資金有3萬多億元，而同期開發投資只有2萬多億元，這意味著房企手中還有多出來的一部分錢。

　而下半年後市價格將“維持比較亂的格局”。（張旭）

SOHO中國(00410-HK)上半年合同銷售118.9億，升2.18倍

SOHO中國公布，截至今年6月底止中期業績，期內合同銷售額達118.86億元(人民幣,下同)，按年升218%，銷售均價約為每平米5.19萬，期間合同銷售額主要來自於四個項目，銀河SOHO、SOHO嘉盛中心、SOHO東海廣場和三里屯SOHO。

期間集團實現毛利潤率約50%，淨利潤率約20%。

SOHO中國15.6億人民幣標得上海虹橋土地

　SOHO中國今(13)日發布公告，以人民幣(下同)15.6億元競得上海市一塊土地，並表示收購該地塊符合該公司在北京、上海城市核心地段開發頂級商業物業的策略。

公告中指出，該地塊位置緊鄰上海黃金地段之一的虹橋交通樞紐，占地8.61萬平米，規劃地上建築面積21.54萬平米，預計建成後總建築面積約25萬平米。

該交易為SOHO中國自2009年8月首次進入上海以來，在該市買下的第三個地產項目。

SOHO中國董事長潘石屹曾多次對媒體表示，自己非常看好上海，尤其是大虹橋的發展。且在2009年8月斥資24.5億元收購東海廣場後，並於2010年6月再度逆市出手，以22.5億元收購上海外灘土地。

中國房市新政 立竿未見影

中國政府四月頒布10項措施（國10條），以抑制飆漲的房價。這個被大陸稱為「史上最嚴厲」的政策即將滿百日，媒體檢驗一些大城市的房價表示，中國房市新政「立竿未見影」。

香港明報說，房市新政出爐後，一線城市北京、上海、廣州的房價仍然堅挺，僅深圳新建案普遍降價一成以上。

不過學者及業內人士認為，「國10條」對房市調控其實有用，只是要讓大陸房市冷卻，非一朝一夕之事。

報導說，「國10條」實行百日，最即時的效果就是一線城市成交量大跌，上海、北京、深圳等城市4月份成交量一度萎縮高達八成。

不過，與此相反的是，4月到6月，房價並無太大變動，未能出現中國中央希望看到的「理性」和「健康」。

中國國家統計局調查70個大中城市房屋銷售價格，到6月份時才出現15個月來的首次下跌，但跌幅僅有0.1%。

對於檢驗「新政」百日的效果，SOHO中國董事長潘石屹覺得言之尚早。

他分析：「觀察房地產市場，一個是成交量，一個是價格，當成交量持續下跌的時候，價格就會下降，但要比成交量滯後。」

他說，房價還會慢慢下降，因為房市調控是漸進的過程，「想今天出政策明天見效果，是不現實的。」

中國社科院金融研究所研究員易憲容則對新政充滿信心。

易憲容認為，房價不是一、兩天降得下來的，而且調控何時見效並無時間表。

SOHO中國上半年業績超百億銀河SOHO10天銷售逾50億元

一向善於“點石成金”的潘石屹，兩年前以55億元的價格收購了凱恒中心。兩年後，朝陽門SOHO三期銀河SOHO開盤僅10天銷售額就達到了近52億元。靠著收購項目包裝、靈活的商業模式，SOHO中國在北京、上海的城市核心區遍地開花，去年銷售額達到了136.8億元。憑借著銀河SOHO的熱銷，今年上半年SOHO中國未經審計的協議銷售金額達到了約118.9億元，按照全年計劃180億元的銷售目標，SOHO 中國成為了今年上半年為數不多的超額完成銷售計劃的房企。

銀河SOHO再造百億項目百億元銷售額一直是衡量一個企業規模的重要指標，而單個項目銷售額超過百億元一直是房企的神話。

SOHO中國打造的三里屯SOHO，目前累計銷售金額已經達到了160億元。而記者從北京市房地產交易管理網的數據發現，銀河SOHO的總銷售面積為27萬多平方米，目前銷售的面積在8萬平方米左右，銷售金額達到了近52億元。按照現在交易價格計算，該項目銷售金額將超過100億元，SOHO中國也將成為同時創造兩個銷售金額超過100億元的開發商。

在潘石屹看來，銀河SOHO受到市場歡迎一方面得益于近期商業地產的火爆，另一方面，潘石屹認為，銀河SOHO位於北京東二環內，交通四通八達，是國家核心支柱產業的總部聚集地，商業機會非常多，辦公商業氛圍成熟。商業地產與住房不同，它對位置非常敏感，銀河SOHO的位置在北京已經是絕無僅有的了。“我們相信，銀河SOHO這個商業辦公的大型城市綜合體會對這裡雲集的大型企業總部起到很好的輔助作用。”潘石屹表示。

據瞭解，SOHO中國于2008年5月獲得了銀河SOHO地塊，銀河SOHO由朝陽門SOHO 三期更名而來，位於北京二環路內，占地5萬多平方米，總建築面積約33.32萬平方米，其中包括16.6萬平方米寫字樓和8.6萬平方米商業，是目前東二環內惟一的也是體量最大的商業項目。

在拿下該項目後不久，SOHO中國委托世界最著名的現代主義設計師扎哈·哈迪德擔綱設計，將該項目打造成為北京城市中心的地標性建築，2010年5月拿到預售與可證，並于2010年5月28日奠基正式破土動工，計劃于2012年落成。盡管SOHO中國尚未對外正式公佈該項目的銷售均價，但從公開資料獲悉，目前參考售價為6萬元/平方米。

上半年SOHO中國業績完成66% 今年上半年，從各企業年初公佈的2010年計劃銷售金額來看，目前以住宅開發為主的各大房企中僅恒大地產上半年完成了50%以上的銷售額。萬科全年計劃800億元，上半年銷售了355億元；華潤地產全年計劃270億元，上半年銷售了66億元；龍湖全年計劃248億元，上半年銷售了105億元；華潤地產全年計劃500億元，上半年銷售了208億元等。從各個房企的業績上記者發現，4月17日新政實施後，以住宅為主要產品的房企業績下滑明顯。

但是由於新政對於商業地產未有明顯的影響，今年二季度，SOHO中國未經審計 的協議銷售金額達到約60.5億元，比較一季度銷售的58.4億元略有上漲。上半年SO HO中國未經審計的協議銷售金額達到了約人民幣118.9億元，完成了全年銷售計劃180億元的66%，與去年全年銷售額的136.8億元僅相差17.9億元。

對於未來商業地產發展，潘石屹認為，這些年的商業地產是和中國經濟發展同步的，沒有過熱，是健康的。商業地產與普通百姓的住房沒有關係，相反商業地產的發展更能促進一個城市的經濟繁榮，帶動就業。一個城市的發展，不僅要給人們提供住的地方，也要提供工作和消費場所，尤其是北京這樣一個第三產業占GDP比重在75%以上的國際化城市，更要發展商業地產。商業和寫字樓是第三產業發展必不可少的基礎。北京要向真正的國際城市邁進還要加大第三產業的比重，沒有商業地產，第三產業就不可能發展起來。商業地產是城市化過程中的重要環節，相信未來還有很大的發展空間。

今年SOHO中國除推出了北京市最大商業體量的銀河SOHO，去年該公司40億元拿下的望京29號地也將進入籌備期。此外，在坐穩北京市場後，今年6月11日，SOHO 中國又斥資22.5億元收購國鼎公司90%股權，間接獲得上海1.38萬平方米土地，為公司將來在北京和上海市場的發展儲備了土地。

以SOHO中國為龍頭的商業地產業在今年上半年迎來了黃金髮展期。統計數據顯示，上半年北京市的商業項目近半數出現了價格上漲現象。

北京近半數商業項目上半年漲價兩年前，商業地產市場隨著金融海嘯的襲來陷入冰點，直到2010年初仍未能恢複元氣。隨著“新國十條”的頒佈，商業地產市場迎來了機遇。

搜房網數據監控中心統計顯示，2010年上半年，北京商業地產市場保持穩健上升的趨勢，熱點商用項目租售價格穩中有升，其中相當數量的項目租售價格增幅較大。截至6月24日，北京市345個熱點在租、在售商用項目(商舖、寫字樓)中，共有161個項目租售價格上升，占全部項目的46.67%。

其中，華發頤園的商舖價格達到了2.2萬元/平方米，相比年初時的1.2萬元/平方米上漲了83.33%。此外，中冶霄雲匯、上海建築、翠海明築、當代名築家園等項目的商舖價格半年來上漲也超過了50%。

伴隨著整個商業地產市場的回暖，今年上半年寫字樓市場也出現了大漲行情。

在北京市城八區及六個郊區縣的56個熱點在售寫字樓項目中，有40個項目售價上漲，占全部項目的71.43%。其中漲幅超過兩成的項目有13個，占全部項目的23.21%，最高漲幅為50%。熙旺中心、天龍華鶴大廈、成銘大廈、匯融國際等項目價格上漲明顯。商報記者賴大臣

潘石屹50億押寶上海 是"被逼"出京OR"雪恥"

資本,能夠使人趨之若鶩,也能讓人被迫離場。在充滿驚險和暗牌的中國地產界,思者如馮侖,善者如王石,狂者如任志強,而精明之人非老潘莫屬。

　　十分有趣的是,正當華遠地產總裁任志強在北京土地拍賣市場上被央企“邊緣化”之時,SOHO中國董事長潘石屹要“出京”的消息不脛而走,外界紛紛揣測其動機究竟是出於戰略需要還是被逼無奈？面對不甚熟悉的上海灘,精明之人潘石屹來到精明之地,又會有何種前途命運呢？

　　“梅隴鎮廣場怎麼走,我不認路,誰帶帶我？”3月25日,在SOHO東海廣場租戶簽約儀式之後的一個小型聚會上,潘石屹拿這句話詢問在場的記者朋友們。即便行走在上海最繁華的商業街南京西路,陌生之感對於潘石屹來說也會油然而生。

　　不過,對於地產商來說,“認地兒顯然比認路更為重要”。今年3月,潘石屹已經開始謀劃在上海攻城掠地的新佈局——他看上了位於虹橋國際交通樞紐附近一幅體量頗大的地皮,該塊土地位於長寧區轄區內。

　　投入一半以上土地購買資金,或當上海“地王”

　　在目前房地產形勢不甚明朗的情況下,潘石屹的上海之旅會不會是一次劍走偏鋒呢？對於3月末的這次上海之行緣起,潘石屹向《中國經濟週刊》坦言:“除了參加SOHO中國東海廣場租戶簽約儀式之外,這次來上海主要是談新項目的。”

　　潘石屹說他此行除了見了東海廣場所在的靜安區領導之外,還與長寧區區長李耀新進行了會面,談話內容主要涉及將在該區購買一幅較大面積的土地,並根據規劃進行綜合性的商業開發。

　　一位熟悉SOHO中國地產業的人士這樣告訴記者:“老潘殺回上海又偏偏再次選中了長寧虹橋地區,明明就有'雪恥’的意思。”

　　早在2007年,潘石屹就曾相中上海長寧區虹橋的一塊土地,但那塊地最終落入了澳門“賭王”何鴻燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年內不進上海”的狠話。而如今,三年約定將過,潘石屹故地重遊,自然感慨。

　　在3月25日的媒體見面會上,針對為何看中長寧虹橋的問題,潘石屹給出的答案很簡單,虹橋交通樞紐集聚了最先進的交通工具,從全球來看都很難找到這樣一個點,這樣的區位優勢會使之迅速崛起。

　　“很多問題和數字不能說得太細,”面對記者的層層逼問,潘石屹選擇了左躲右閃,顧左右而言他,或許是擔心競爭對手知道了他的底牌。

　　在採訪中,潘石屹明確表示,今年他將動用公司土地購買資金的一半以上投資到上海,金額達50億元以上。他還透露,目前,SOHO中國的賬面現金為120億元,銀行授信貸款額為180多億元,兩者相加使其在今年可調配金額能夠達到300億元以上。

　　為了購買這塊位於長寧區虹橋的土地,潘石屹也坦言並不排除SOHO中國將會在上海拿“地王”的可能性,這也透露出其出戰必勝的願望。

　　破例進軍商業住宅市場

　　SOHO中國在北京發展十年幾乎不涉及住宅市場,而把主要精力放在了寫字樓和商業地產。但潘石屹或許將會在上海灘“破一回例”。

　　“'參數化城市’是長寧這一綜合項目的設計理念。”潘石屹向《中國經濟週刊》回憶說,“我在和長寧區領導談的時候,他們的態度很積極,雙方達成一個共識,應該強調融合性,建設一個多功能的綜合體,集中了住宅、辦公、娛樂等各類項目,滿足人們基本的日常生活。”

　　據《中國經濟週刊》了解,長寧區政府與SOHO中國雙方就政府服務、稅收優惠、人才配套等問題進行了磋商。SOHO中國已經多次向長寧區提交了具體的規劃方案,某世界著名地產設計規劃公司也已經參與其中。目前的方案已經較為深入,如果潘石屹拍得該塊土地,整體項目有望在2015年之前竣工,屆時,長三角企業將會有較多在上海建立總部或辦事處的需求。

　　在潘石屹看來,相比北京的房地產行業,上海更為市場化、專業化。然而,過去十多年的發展,使得上海寫字樓市場過於注重高端市場,看中國際化,缺乏必要的區域和品牌融合,這也導致上海的寫字樓空置率一直居高不下,使得定位於本地企業和長三角企業的寫字樓總體供給不足。SOHO中國要做的則是填補這一相對缺失的市場。

　　“通過收購的方式拿項目(東海廣場)只是特例,”潘石屹坦言,“其實在拿東海廣場前後已經與長寧區領導有過接觸了。”據介紹,目前,SOHO中國在上海已經有百來個員工,其中70%到80%是本地員工,他們正是作為SOHO中國拓展地方業務的人才儲備。

　　“我讓土地價格搞亂了”

　　事實上,如果說挺進上海灘早有計劃的話,把今年甚至未來幾年的戰略重心放在上海,對潘石屹來說,卻多少是無奈之舉。

　　僅僅10個月前,北京四環的土地拍賣價格折算每平米均價1.6萬元,而如今北京五環的土地價格折算每平米均價已高達2.75萬元,這不得不說緣于“地王”們推波助瀾式的舉牌。

　　沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂當前房地產市場,一邊是“地方兇猛”,而另一邊則是“低租金回報率”,這也使得他不得不驚呼“我讓土地價格搞亂了”。

　　“房地產已經得了癌症,把其他領域的資源都吸收進來了。經過化療之後,原來的癌細胞更厲害。”潘石屹稱,國資委提出,78家不以房地產為主業的央企將退出房地產業務,但留下來的16家央企力量更強大,如果硬拼自己將一直拿不到地。

　　“很多央企,比如中化,他們會跟在SOHO中國後面舉牌,因為他們認為潘石屹都算好了,只要比潘石屹多1000萬壓著他就行。一個項目幾十億多一千萬算什麼。今天中化壓我,明天中糧壓我,後天換其他的,照這樣的格局,我估計一直拿不到地。”潘石屹向記者說出了當下在北京地產界的鬱悶之情。

　　不過,潘石屹看淡央企拿地未來的前景,併為拿地央企總結了三大特點:錢多、膽大、沒經驗。在他看來,未來,這些拿“地王”的央企要吃一點苦頭才知道“幡然醒悟”。

SOHO今年斥逾106億買地

SOHO中國（410）董事長潘石屹警告，二月及三月份內地樓價升幅過快，並不正常，預料高樓價無條件長期維續，若樓價持續急升，擔心會出大問題，建議當局實施物業稅抑制房價。認為樓價上升歸根究柢是市場供應不足，加上寬鬆貨幣政策的刺激，令需求飆升。該公司今年會繼續在北京和上海等主要城市買地，投資金額料超過去年一百零六億元（人民幣，下同）的水平。

潘石屹昨出席海南博鰲論壇時向路透社表示，雖然今年的投資會高於去年的一百零六億元，但該公司會非常謹慎地選擇發展項目，並指現時高樓情況未必可持續性。他說：「今年還是要非常小心，我們選擇的地盤一定要能抗風險。」他指出，一些抗風險能力強的項目和土地，均集中在大城市的繁華地段。預期今年內地項目的預售收入約達一百八十億元，與去年售樓收入一百三十六億元比較，大增三成二，該公司目前待售物業總值四百五十億元，預期可保證未來三年業績維持增長。

他指出，無論土地價格或樓價，在過去兩三個月的升幅，是他發展房地產業以來最快，他說：「像二月和三月這種上漲幅度和成交量，個人認為是不正常的，上漲太快，很難持續下去，如果這樣持續下去一定會出大問題。」潘石屹認為樓價急速上漲難以持續，並警告若情況持續，一定會出大問題。他建議有關當局應實施物業稅，除可抑制樓價外，對減少貧富懸殊亦有幫助。

該公司多個位於北京、上海、海南等地的發展項目銷情理想，他有信心今年該公司的利潤可會保持較佳的水平，他指出，SOHO中國的利潤在去年年底已鎖定，故今年無論發生甚麼事，有關的盈利已經鎖定了。SOHO中國早前公布，今年首季的協議銷售額按季增一成三，至五十八億元。他又指出，若人民幣升值對該公司會是好消息，因為該公司所有資

壓抑樓價還看貨幣政策

礙於中央對「地王頻現」不滿的壓力，北京決定停止供應市中心高價地皮，但是這一方法是降低樓價的方法嗎？減少供應只會令價格愈炒愈高，這種「斬腳趾避沙蟲」的應對辦法可以維持多久？

印度加息 內房受壓？

北京市土地整理儲備中心日前出公告，暫停CBD中服地塊交易，這是北京國土部門土地供應新政出台後，首個被叫停交易的高價地塊。

兩會結束後，北京連續拍出地王，因此，北京針對土地拍賣推出了新政策，包括改進土地交易方式，控制非理性土地競價，將設立地價合理區間，增加配建保障房和承擔公益設施建設等要求作為土地競買條件，不只是價高者得；加大政策住房和普通商品房土地供應；暫時不再安排熱點地區高價土地交易，穩定土地市場。

市場經濟最關鍵的是供求關係，降低供應恐怕只會令價格進一步上升，而且不推這些地皮並不代表這些地皮的價值不存在，此舉顯然有點兒掩耳盜鈴。土地招拍掛制度是土地出讓制度改革的成果，為的是建立透明公正的土地出讓制度，不再價高者得，會否滋生更多枱面下的利益關係？

兩會後為什麼地產商會愈加亢奮？因為在兩會期間發出二個重要的訊號，一是70%的土地做保障房，商品房的土地供應少了；二是未來二十年樓價都有上漲的壓力。開發商手上有太多資金，自然炒貴地皮。SOHO中國（410）董事長潘石屹說：「央企從銀行得到錢太容易了，不管從利息還是從發債來看，央企資金的成本比市場上的其他企業低許多。央企中的其他行業和實體經濟都缺乏投資機會，同時轉向了房地產和土地市場，造成了今天地王頻出的局面。」SOHO中國是民企，潘石屹的看法自然有他的立場，不看央企，就算民企地產商的資金也十分充裕，難免拿地過於進取。

一切應該從源頭做起，影響房地產走勢的政策包括了土地政策、稅收政策和貨幣政策。從收緊閒置土地囤積，監管地產商項目開發制度，到收緊稅收方面優惠措施，前二者的措施對市場影響都不算太大，反而貨幣政策才是關鍵之處。

印度日前突然加息，內房股已經應聲下跌，到底是市場手段最有效。未來隨着通脹數據上升，中國加息的日子也不遠，市場自然會自我調節。至於什麼暴利稅之類的針對懲罰措施，則未免太過打擊行業氣氛。始終，在中國發展過程中，房地產的貢獻不少，未來中國的城鎮化宏願還靠地產帶動。

央企退出 民企抬頭？

國資委要求主業不是地產業務的央企在十五日內制定有序地退出地產行業，無疑這也給了上市公司更大的空間發展及更公平的平台，這更加是「潘石屹們」期望得到的行業環境。兩會後，內房升幅已經收斂，最近由高位回落不少，應該發掘具有投資價值的機會，而非一味地人云亦云。

3月內地樓市成交正常化及業績期，觀察各城市成交數據以及去年成績表作分析，尋找長遠的受惠中國經濟的地產股吧。

SOHO強攻滬商廈

日前公布去年業績急升的SOHO中國（0410），其董事長潘石屹於接受網上媒體訪問表示，未來幾年，公司將會由原以北京為發展重點，逐漸南下延至上海，並繼續沿用商業地產的發展方向。

潘石屹透露，過去半年每個月至少去上海一趟，指上海和整個長三角是中國經濟發展最成熟的區域，大量中小企業充滿活力。然而上海目前的辦公環境主要是為國際企業和大型企業準備的，該公司的產品正好可以彌補這個不足。2010年該公司的重點仍將放在商業地產項目，為廣大的中小企業服務。
他又稱，去年8月集團以24.5億元人民幣收購上海SOHO東海廣場，迄今為止已完成了33%的銷售，售價約為收購價之1倍；出租率亦由30%提高到至82.5%。

SOHO中國的業務及舉動，獲得數家大行唱好。高盛將其目標價由4.38元調高至4.42元，維持「中性」投資評級；並估計集團今年將斥資約100億元收購，有機會收購在北京及上海中心地區之半完成及已完成的商業項目。

潘石屹：房地產業得了癌症

　　在SOHO中國主席潘石屹眼裡，中國房地產行業的“病”算是越來越重。在昨天的網聊中，他將地產行業比喻成“人得了癌症”。

　　潘石屹從2008年開始堅持樓市出現泡沫，但其預言的“百日劇變”最終因政府應對金融風暴所採取的救市措施而落空，此後樓市一路飆升，到2009年成交量和價格都達到歷史新高。這個越吹越大的泡沫如今在潘石屹看來接近“最後的瘋狂”。

　　潘石屹表示，如今大量企業和行業的資金之所以湧向房地產行業，仿佛當年的美國互聯網泡沫。“人得癌症是因為癌細胞失去記憶和約束，瘋狂生長、轉移，最終導致生命枯竭，直至死亡。一個行業大量集中全社會的資金，就如同人得了癌症。1999年我去美國時，全社會的錢都在往互聯網行業集中，很快互聯網泡沫就爆了。”

　　盡管調控措施不斷，但中國樓市的剎車似乎已經失靈。1月份的短暫觀望之後，開發商繼續砸錢。今年2月份，上海依然地王不斷，甚至刷新了歷史紀錄。在其他地區，熱門地塊的土地出讓價也沒有明顯回調。潘石屹稱，在這些現象背後，反映出中國經濟和社會存在的問題，資金量太多，而實體經濟中又沒有地方投，只能集體集中在房地產行業“去搶地王了”。

　　潘石屹將現在出現的地產泡沫化視為中國經濟的衍生問題，如果目前的實體經濟無法康複，則單純針對地產的調控手段也很難奏效。

爭奪地王的鬧劇

蝸居、蟻族、房奴，這些新詞彙直接反映內地對樓價怨氣很重，阿爺最緊張的就是民生，個個買不起樓，還有什麽和諧可言？去年內地地王頻生，麵粉貴過麵包重現，今年收緊樓市，就是從土地入手。最近發生的兩件事，一件好氣一件好笑，令辛思維對內地土地交易增長了不少知識。

SOHO中國（410）主席潘石屹在博客中開罵，直指北京中服地塊的招標條件為某發展商量身定做，諷刺兩方「直接簽合同不就行了嗎？」事源北京CBD核心區中服地塊，的入標條件是須為註冊資本不少於50億元人民幣的金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。符合要求的金融機構不多，離賣地只有一個多月，毫無準備的企業找到合作金融機構的機會還低過北京市區不塞車的可能性。所有人都說，這塊地「內定遠洋（3377）」，因為國壽（2628）剛成為遠洋第一大股東。

有人說，SOHO潘石屹「吃不到的葡萄是酸的」。SOHO在這一次樓市復蘇中搶地慢人一拍，心情有那麽一點酸酸地，不足為奇。不過，潘石屹說的情況恐怕也是事實。不少發展商都拍心口，「我們的優勢就是與當地政府關係好！」部分發展商或者其母公司有機會參與城市土地一級開發，在二級市場投地都特別「十拿九穩」。

另外一單就似鬧劇多一點。最近北京首次出現地王被收回，被收回的地塊是順義區天竺地塊，乃去年底大龍地產力壓龍湖（960）、百仕達（1168）、遠洋、保利等十二 間開發商，以50.5億元的高價獲得，是北京單價、總價均破紀錄的雙料地王。據當時媒體報道，當拍時價格上升到48億時，僅剩下大龍地產和百仕達兩強相爭。經過一百八十九輪競價，大龍地產報出50.5億元時，現場所有眼光都投向百仕達，但百仕達沒有再應價。拿不到地的百仕達固然失落， 但據說大龍投到地後也是一臉手足無措，毫不雀躍。

截至去年第三季度，大龍地產資本只有29.41億元，根本無法支付地價。按正常邏輯來說，一個總資產只有30億元的公司，不會這麽進取鯨吞50億元的土地，除非有人「撑腰」。經常有人說，大陸地價高企，發展商固然是始作俑者，但地方政府也是推手，因為不時有公司在拍賣中為當地政府抬價。這一次是不是偷雞不成蝕把米？不敢說。大龍是北京當地企業，據在場開發商透露，事後有人低聲下氣希望蝕讓或合作開發該土地。百仕達冷眼旁觀，能不從心裏笑出來？「唱反調」的人從來都會獲得更多目光注意，但他們一般會有兩個下場，一是孤獨地堅持己見，最後吐氣揚眉﹔二是大家嗤之以鼻，最終被市場打敗。看了SOHO中國（410）行政總裁張欣在China International Business的訪問，作為一家發展商的最高決策人，張欣和主席潘石屹兩夫婦都是有「吉士」批評政策製造泡沫的民企老闆，但走出來高聲喊「盡沽」的人，還數張欣。

在老外眼中，這種姿態甚至有美國地產大亨Sam Zell的影子，但彼在美國，咱們活在中國，發展商要做到「高沽低抄」，還有一層難度叫政策莫測。

昨日，Sam Zell上了新聞標題，其持有的公司決定在紐約斥資37億美元買入三幢豪宅大廈，涉及近910個單位。銀碼雖不算很大，但大家腦中浮現的疑問當然是，地產大亨是否「摸底入市」。Zell的買賣之所以被視為頂與底的指標，全因這位芝加哥地產大亨往績實在驕人。

有美地產大亨影子

上世紀六十年代中，Zell剛踏出校門，立即與胞弟建立地產公司。1973年，美國房地產市場大跌，Zell在三年內進行的資產收購達30億美元，以極低價買地，並向放貸人保證會負責所有損失，第一役，他漂亮勝出。1976年，Zell成立Equity Office Properties，後來成為美國規模最大的辦公室大樓集團。不過，此君所做的都是收購買賣及管理，因為在他眼中，發展物業風險太高。

八十年代及九十年代中，Zell再在房地產周期中聲名大噪，但令他獲得更多掌聲的是2007年2月以230億美元「天價」，向Blackstone出售Equity Office Properties，「附送」160億美元負債。2007年之後美國房地產市場如何，或者接貨後Blackstone命運如何，大家都心中有數。

有人說，Zell看透市場時機，他則淡然應之曰：「一切都是供求問題而已。」至於SOHO中國，大抵是張欣本身具有投資銀行背景，其對資本市場的掌握，猶如得到幸運之神眷顧。辛思維記得，2007年10月初，SOHO中國掛牌上市，趕上牛市尾班車，籌集近150億元後，人家負債纍纍，公司卻有大量現金久未動用。2009年5月，股市開始回升，公司發行一批可換股債券籌近28億元，是區內首批以換股債融資的企業，並聲言將在上海及北京全力「抄底」。及至2009年8月，公司作價24.5億元人民幣，拿下有「上海第一爛尾樓」之稱的東海廣場第一期項目，時間之準，令不少人折服。

事隔未到一年，內地房地產市場已經翻了一個天，公司口吻出現一百八十度轉變。原文訪問是英語，筆者嘗試把部分內容節錄成中文，以供讀者參考。

問：你們目前對房地產市場的整體觀點是怎樣？

張：基本上，除了北京地安門是會長期持有的項目之外，我們的策略是沽售所有存貨。房地產生意應該着重租賃息率，興建一幢樓，放租出去，得到一個不錯的回報率。但是，中國因為有資產泡沫，人人都想要買資產，那管最後能否再租出去。

樓價太高，租金太低，如果你持有物業，回報會很低。對我們來說，沒理由再繼續持有物業，所以策略是將所有東西都賣出去。……策略是保留大量現金，盡快沽清，加快資產周轉，比以前更快。

問：你認為這個泡沫何時才會爆破？

張：我不知道。我們真的不知何時才是結束，但我們的觀點是，這是泡沫。……如果政府明年（2010年）繼續採取寬鬆貨幣政策，市場會繼續這樣，無論這種投資是浪費與否，人們仍會繼續買，我們則繼續建，然後賣。

假如有香港話詮釋，這回答就是「我賣的樓都已經貴到不合理，你硬是要買，我那有惜貨的理由，現在策略是盡沽。」而且，「並不是我要你高價接貨，是你買家心甘情願。」在商言商，這是精明之道，但「唱反調」看淡之勢，與大家看到的一塊塊「地王」誕生，對後市是兩個不同判斷。

盡沽、入貨俱有風險

張欣與潘石屹會不會如Sam Zell般，對房地產周期高低掌握準繩到家，很視乎這個泡沫何時結束。然而，正如張欣所言，泡沫何時結束，「不知道」﹔而且，這是一個全由中央政策主導的市場，能否如美國市場般，讓人看得透？

屬泡沫派的中金經濟師哈繼銘拋出一個限期─「十年」。他預料，內地樓價在十年後會大跌，期間走勢如何說不準。說穿了，即是「看不通」。大家可以想像，樓價十年居高不下，但發展商物業賣光，新貨又未落成，等如一間工廠已沒貨品可以出廠，這對有現金的公司還可以，負債公司就麻煩了。反過來看，樓價短期內下跌，落成新樓不得不賣，發展商當然會虧蝕，2008年的故事就是這樣。如此看，「盡沽」與「入貨」都風險處處。

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SOHO中國對泡沫的清心直說
「唱反調」的人從來都會獲得更多目光注意，但他們一般會有兩個下場，一是孤獨地堅持己見，最後吐氣揚眉﹔二是大家嗤之以鼻，最終被市場打敗。看了SOHO中國（410）行政總裁張欣在China International Business的訪問，作為一家發展商的最高決策人，張欣和主席潘石屹兩夫婦都是有「吉士」批評政策製造泡沫的民企老闆，但走出來高聲喊「盡沽」的人，還數張欣。

在老外眼中，這種姿態甚至有美國地產大亨Sam Zell的影子，但彼在美國，咱們活在中國，發展商要做到「高沽低抄」，還有一層難度叫政策莫測。

昨日，Sam Zell上了新聞標題，其持有的公司決定在紐約斥資37億美元買入三幢豪宅大廈，涉及近910個單位。銀碼雖不算很大，但大家腦中浮現的疑問當然是，地產大亨是否「摸底入市」。Zell的買賣之所以被視為頂與底的指標，全因這位芝加哥地產大亨往績實在驕人。

有美地產大亨影子

上世紀六十年代中，Zell剛踏出校門，立即與胞弟建立地產公司。1973年，美國房地產市場大跌，Zell在三年內進行的資產收購達30億美元，以極低價買地，並向放貸人保證會負責所有損失，第一役，他漂亮勝出。1976年，Zell成立Equity Office Properties，後來成為美國規模最大的辦公室大樓集團。不過，此君所做的都是收購買賣及管理，因為在他眼中，發展物業風險太高。

八十年代及九十年代中，Zell再在房地產周期中聲名大噪，但令他獲得更多掌聲的是2007年2月以230億美元「天價」，向Blackstone出售Equity Office Properties，「附送」160億美元負債。2007年之後美國房地產市場如何，或者接貨後Blackstone命運如何，大家都心中有數。

有人說，Zell看透市場時機，他則淡然應之曰：「一切都是供求問題而已。」至於SOHO中國，大抵是張欣本身具有投資銀行背景，其對資本市場的掌握，猶如得到幸運之神眷顧。辛思維記得，2007年10月初，SOHO中國掛牌上市，趕上牛市尾班車，籌集近150億元後，人家負債纍纍，公司卻有大量現金久未動用。2009年5月，股市開始回升，公司發行一批可換股債券籌近28億元，是區內首批以換股債融資的企業，並聲言將在上海及北京全力「抄底」。及至2009年8月，公司作價24.5億元人民幣，拿下有「上海第一爛尾樓」之稱的東海廣場第一期項目，時間之準，令不少人折服。

事隔未到一年，內地房地產市場已經翻了一個天，公司口吻出現一百八十度轉變。原文訪問是英語，筆者嘗試把部分內容節錄成中文，以供讀者參考。

問：你們目前對房地產市場的整體觀點是怎樣？

張：基本上，除了北京地安門是會長期持有的項目之外，我們的策略是沽售所有存貨。房地產生意應該着重租賃息率，興建一幢樓，放租出去，得到一個不錯的回報率。但是，中國因為有資產泡沫，人人都想要買資產，那管最後能否再租出去。

樓價太高，租金太低，如果你持有物業，回報會很低。對我們來說，沒理由再繼續持有物業，所以策略是將所有東西都賣出去。……策略是保留大量現金，盡快沽清，加快資產周轉，比以前更快。

問：你認為這個泡沫何時才會爆破？

張：我不知道。我們真的不知何時才是結束，但我們的觀點是，這是泡沫。……如果政府明年（2010年）繼續採取寬鬆貨幣政策，市場會繼續這樣，無論這種投資是浪費與否，人們仍會繼續買，我們則繼續建，然後賣。

假如有香港話詮釋，這回答就是「我賣的樓都已經貴到不合理，你硬是要買，我那有惜貨的理由，現在策略是盡沽。」而且，「並不是我要你高價接貨，是你買家心甘情願。」在商言商，這是精明之道，但「唱反調」看淡之勢，與大家看到的一塊塊「地王」誕生，對後市是兩個不同判斷。

盡沽、入貨俱有風險

張欣與潘石屹會不會如Sam Zell般，對房地產周期高低掌握準繩到家，很視乎這個泡沫何時結束。然而，正如張欣所言，泡沫何時結束，「不知道」﹔而且，這是一個全由中央政策主導的市場，能否如美國市場般，讓人看得透？

屬泡沫派的中金經濟師哈繼銘拋出一個限期─「十年」。他預料，內地樓價在十年後會大跌，期間走勢如何說不準。說穿了，即是「看不通」。大家可以想像，樓價十年居高不下，但發展商物業賣光，新貨又未落成，等如一間工廠已沒貨品可以出廠，這對有現金的公司還可以，負債公司就麻煩了。反過來看，樓價短期內下跌，落成新樓不得不賣，發展商當然會虧蝕，2008年的故事就是這樣。如此看，「盡沽」與「入貨」都風險處處。

SOHO中國售樓全年目標高出1.5倍

　【本報訊】SOHO中國(0410)公佈，截至昨日為止，今年以來的銷售額達125億元（人民幣，下同），較原訂全年目標高出1.5倍。在去年中開售的 北京三里屯SOHO，今年以來銷售額約83億元，而過去一個月公司銷售額逾20億元。SOHO中國主席潘石屹早前透露，年初所訂的2009年全年銷售目標 只為50億元。

SOHO中國趁機增加土地儲備

SOHO中國(410)上半年收入下跌31%，至7200萬(人民幣。下同)；虧轉盈賺1253萬元，主要靠外匯收益帶動。上半年相關收益淨額為5180 萬元(2008年上半年蝕9500萬元)，年初至今合約銷售金額為74億元，已完成全年銷售目標74%，全年銷售目標100億元應不難達到。

據香港媒體報道，SOHO上半年收入大跌，主要是期內沒有已完工或結算新項目，收入主要來自北京SOHO項目，入賬物業為住宅及車位，與零售及寫字樓等商業項目比較，住宅項目毛利率較低，令上半年毛利率大跌38.2個百分點，至23%水平，故上半年業績，參考意義一般。

由年初至今，SOHO中國主力銷售項目有四個，分別是三里屯SOHO、中關村SOHO、朝陽門SOHO一期及朝陽門SOHO二期，預售金額達73.75億元，預售面積達十六點九萬方米，均價為每方米4.35萬元，其中三里屯SOHO、朝陽門SOHO一期及中關村SOHO下半年度將帶來貢獻。

SOHO中國今年以來進行三項收購，分別是天安門南、SOHO東海廣場及望京B29地皮，全屬零售及寫字樓項目，總建築面積為六十三萬五千方米。與其他內地房地產股相比，此股手頭土儲並不多。券商引述管理層估計，手頭可售資產價值約500億元，涉及總建築面積一百一十萬方米。

上文提及三項收購中，投資者較關注望京B29項目，主因今次是SOHO中國第二次通過公開競投‘拿地’，更距離首次‘拿地’時間逾六年。此地皮為零售及寫字樓用地，作價高達40億元，計劃可發展建築面積為三十九萬方米，高度限制二百米，折合樓面地價每平米1.019萬元，較底價足足高出二點六倍。

由於現在至2013年，SOHO中國落成的項目有八個，今年完工項目總建築面積四十萬方米，而望京B29計劃2010年開工、2011年推出預售，項目銷售利潤分別于2012及2013年分階段竣工時入賬，零售面積估計平均售價為每方米5萬元，寫字樓面積為每平米3萬元，目標買家為中小企，以及跨國電子公司。

就估值而言，SOHO中國最新公布股東資金為134億元，每股資產淨值為2.58元，市賬率一點七四倍。要留意的是，由於政府計劃未來四個月增加土地供應，當中包括北京核心地區土地，相信‘面粉’不多的SOHO，將趁勢增加土儲。現在SOHO手頭現金高達80.77億元，銀行貸款44.15億元，資產負債表健康。

潘石屹時隔6年再出手 40億摘走望京地塊

　　潘石屹溢價率達164.3%，競爭對手有遠洋地產、北京城開等7家國企

　　⊙記者 于祥明 ○編輯 祝建華

　　9月3日下午，經過245輪競價，SOHO中國通過旗下全資子公司——北京新幕世紀投資管理有限公司與星潤實業有限公司聯合體以40億元競得朝陽區望京B29項目用地，溢價率高達164.3%，樓面地價為10197元/平方米。

　　記者注意到，這是SOHO中國時隔6年零3個月後的第二次拿地。SOHO中國上一次拿地是2004年6月，當時以招拍掛方式拿下的建外SOHO地塊。SOHO中國董事長潘石屹表示，預計該地塊項目兩年後就可進行市場預售。

　　根據北京土地儲備中心土地交易信息顯示，朝陽區望京B29項目用地建設用地面積4.82萬平方米，規劃建築面積39.23萬平方米，用地性質為“商業金融”。該地塊掛牌起始價為15.13億元，現場競拍前有6次報價，最高報價15.51億元。

　　“根據規劃，該項目高度可達200米以上，加之地下建築面積，該項目實際可開發面積在50萬平方米左右。”潘石屹透露，公司對該項目按寫字樓每平方米3萬元，商業物業每平方米5萬元做的預算，而目前公司競得的樓面地價在剛達萬元，“該項目非常有投資價值，對SOHO中國是非常合適的。”

　　需要指出的是，參與此地塊報價和競拍的企業還包括遠洋地產、北京城開、華潤、中國建築（601668）、首開等7家國企。

　　“上述國企更多專注于住宅，而該地塊性質為商業和金融用地，最終SOHO中國有幸奪得該地塊。”潘石屹表示，目前公司僅現金就超過百億元，並且公司還有多種融資手段，因此拿得該地塊不會阻礙公司競拍其他地塊。“我認為北京市場頗受關注的中服地塊肯定會公開拍賣，而對於合適SOHO中國的地塊，我們都會參與。”

　　另據透露，SOHO中國剛剛收購的上海東海廣場項目進展順利，目前已經完成所有手續交接，預計不久將開始租售。

－－－

潘石屹40億拿下北京旺地

本報記者 譚璐 香港報道 以往在拿地問題上謹慎保守的潘石屹終於出手了。

9月3日，SOHO中國(00410.HK)以40億元人民幣的價格拿下了北京朝陽區望京B29項目用地，建築面積接近50萬平米。該地塊的起拍價為15.1億元，最終成交價超出了底價近25億元，溢價率高達164.3%，樓面地價為10197元/平方米。

根據北京土地儲備中心土地交易信息，這一地塊的建設用地面積48152.523平方米，代徵地面積67241.292平方米，規劃建築面積392265 平方米，用地性質為“商業金融”。

潘石屹在當天傍晚的記者會上透露，此次的競爭對手都是國有企業，其他參加競拍的還有北京華潤、北京城建、北京城開等企業。

“與廣渠路15路地塊的競拍有相似的地方，參與的國有企業，都是以開發住宅為主的開發商，而這次競拍的土地的用地性質是商業和金融，所以對於我們來說非常合適。當時在競拍中，國有企業沒有再繼續舉牌，我想與用地性質有關。”潘石屹說。

此前落敗廣渠路15號地塊的潘石屹表示，SOHO中國新到手的地塊有很大優勢，第一，廣渠路的地塊住宅價格沒有商業和寫字樓那麼高。而且新地塊處於處於望京最核心地段，建築高度可以有200米，是從機場到北京市中心的一個標誌性的建築。望京這個地區已經建了十幾年時間，住宅面積大，唯獨缺了商業，讓望京成為一個睡城。相信新的商業物業建成之後，對於該區域的發展有好處。

“廣渠路15號地的單價是每平米1.6萬元，而這個不到1.1萬元，對我們來說是比較合適的。40億取得土地，是合理的價格。我們對於價格的測算是按照寫字樓按照每平米3萬元，商業按照每平米5萬元來算，從目前來看，是合理的價格。”潘石屹說。

對於新地塊的開發，SOHO中國計劃物業以銷售為主，其中用作商業用途的面積不超過5萬平米，其餘為辦公用途。預計2010年下半年開工，2011年預售，有關收入將于2013年入賬。

此次土地競標，SOHO中國是以北京新幕世紀投資管理有限公司，以及星潤實業有限公司聯合體的名義參與。潘石屹解釋說，這兩家都是SOHO中國的全資子公司，一家為境外公司，一家為境內公司。根據北京工商局的資料，北京新幕世紀投資管理有限公司註冊法人是閻岩，註冊資本1000萬。閻岩是SOHO中國的總裁。

至於是否還有興趣參與下半年另外一重要地塊、位於北京東三環的中服地塊的競拍，潘石屹表示，只要適合SOHO中國發展的地塊都有興趣，包括中服地塊，“不到最後一分鐘，誰不知道價格會怎樣”。

他又表示，即使要拿中服地塊，SOHO中國仍有很強的融資能力，估計全年協議銷售金額110億元，目前公司擁有現金110億元，即使此次需要支付40億元，餘下的70億元加上中國銀行和招商銀行分別提供的兼併信貸額度100億元，SOHO中國可支配的資金還有270億元。