行業新丁 全場注目（比亞迪）

在今屆底特律車展內，來自中國的車廠比亞迪雖是國際汽車業新丁，但卻受到全場注目，因該車廠所展出主力研發的BYD F3DM，正是全球首部能大量生產、可用家庭插座充電的混能車，較美日多家車廠率先打入家用電源充電汽車市場。

　　創立於1995年的比亞迪，是全球最大的充電電池生產商，現佔全球手機電池市場的三成分額，但在遲至2003年才開始染指汽車業。該公司生產的F3DM裝有電力引擎和汽油引擎，電池每次充電後可行走約97公里，當電池耗盡後會切換至汽油引擎推動汽車行走，並同時為電池充電。據悉該款汽車現時只在國內大城市發售，售價約15萬元人民幣，較豐田的混能車Prius價格接近便宜一半。

　　比亞迪透露，將於2011年把混能車打入歐美市場，之後會在美國設廠生產汽車。其創辦人王傳福表示，由於該公司在充電電池科技上佔領先地位，因此所生產的電動車亦有獨特的優勢。他較早前曾揚言，比亞迪預計在2025年前超越豐田，成為全球最大汽車製造商。他從電池生產商變身成為汽車生產商，原因是看到在使用電池的產品和行業中，汽車是最大和最有前途的，因此要用電動發動機來顛覆整個汽車行業。他又表示，困擾電動車的三大難題，分別是可靠的電池、低廉的價格、以及使用電池的便捷性，而比亞迪在這三方面均已作出妥善處理，不再存在問題。因此有分析認為，比亞迪有機會憑電池帶領其電動車的生產，成為二十一紀的福特汽車。股神畢非德也看好該公司前景，在去年9月購入比亞迪10%的股份。

龐寶林：摩笛吹散匯控恒指考驗萬三關

還有一星期左右就過農曆新年，過年應該是喜氣洋洋的，可是股市終止了去年年底的「小陽春」，在過去兩周大幅下跌，相信或多或少也影響港人過年的心情。尤其是港人的愛股豐控股（005），被券商摩根士丹利唱淡，股價由年初的73.7元，大跌至66元。大摩唱淡的理由，主要是擔心一、控核心資本不足；二、有供股及集資需要；三、下調派息比率；四、未來收入下降。

控「終極一跌」營造恒指雙底　　根據以往控管理層的成績及其穩健的風格，筆者對首三項因素並不太擔心，而未來收入下降的預期，相信是控近期股價偏弱的主因（在大摩被唱淡前，控股價已較疲弱）。須知道控盈利的三大來源地──美國、英國及亞洲也有問題，美國及英國經濟料陷入衰退，亞洲市場又面對息差收窄及呆壞賬上升。面對這環境下，大摩把其2008、2009及2010年的每股盈利，分別下調至0.9美元、0.55美元及0.5美元。換句話說，大摩預期控2008至2010年控業績也將倒退。

　　翻查控過去的盈利記錄【表】，發現匯控只在三年出現過盈利倒退，往後盈利可隨經濟環境轉好而大幅回升。如今2008年控盈利倒退幾成定局，筆者預期2009年盈利仍將倒退，即第一次連續兩年出現業績倒退；但倒退幅度料不會像大摩的預期般大（因預期下半年環球經濟回升），估計約三成，即2009年預期每股盈利介乎0.6美元至0.66美元。而2010年控盈利應有望回升。以目前66元的水平來說，控2009年預期市盈率介乎十二點八至十四倍，可說是合理。筆者對此估值的評價是「中性」，故有貨者宜續持有，沒貨者亦不用急於買入。

　　若看長線一點，金融海嘯加速金融業間的汰弱留強，對匯控這位「強者」來說並非壞事，好像其主要競爭對手花旗集團，在美國政府施壓下，不斷進行資產拆骨行動套現，包括出售消費融資及信用卡業務，日前亦正式公布向摩根士丹利出售旗下美邦證券公司。預料經過一輪「瘦身」後，花旗資產將勁減至6000億美元，佔其目前2萬億美元資產只有三分一。市場上一個又一個金融巨擘倒下或縮減規模，若匯控能夠得下去，未來環球經濟回升時，將會是一個「大贏家」。

　　最後一提的是，以傳統經驗看，領袖股往往在跌市後期才顯著下跌。控這隻領袖股今次「終極一跌」，只要不拖累恒指跌穿去年10月低位的話，筆者相信會為港股營造另一個底部，令整體恒指走勢形成「雙底」，為日後牛市提供一個更強的基礎。

貨幣供應回升助企業

　　為刺激經濟，中央鼓勵銀行「放水」，銀行獲賦予更多彈性決定適當的借貸利率，為企業及重要的基礎建設提供融資；同時銀行亦獲要求向一些財政良好，但正面臨短暫資金流困難的企業提供融資，並為首次置業者提供協助。這效果漸見成效。

　　中國人民銀行日前公布，單單在去年12月的一個月內，內地金融機構借出去的新錢高達7718億元人民幣，相較去年年中時每個月不過3000億至4000億元人民幣，有著明顯增長。更令人意外的是，與2007年12月同期相比，增幅更達十四倍！

　　在銀行積極放款下，反映社會資金鬆緊情況的廣義貨幣供應量（L）增幅，在2008年12月份急升至17.8％，較11月底時的14.8％有顯著改善，更能反映企業資金調度的K，更是在連跌數月後終於在12月底出現反彈，按年增長13.7％。

　　筆者相信，內地大舉放寬銀根，可紓緩很多企業的資金壓力，從而減輕對整體經濟的打擊。配合歐美經濟預期在年中回穩，內地的救市措施又陸續「到位」時，提高普遍企業捱過困境的機會。因此，筆者對內地整體經濟不太擔心，但筆者仍會對「針對性風險（Specific Risk）」作出高度戒備，預料在經濟不景下，一些企業存在已久的問題將不斷浮現，令其股價大跌。面對這情況，筆者建議希望低吸的讀者，宜「買市不買股」，即盡量避免只買入單一股票，以降低針對性風險。

　　讀者請注意股票價格可升亦可跌。本文意見只供參考，文內股票組合亦只是模擬，並不構成投資建議。東驥基金及東驥基金管理的基金及股票組合，有可能持有文中提及的股份。作者為證監持牌人士，本人或其公司戶口並沒有持有上述提及股份。

中國人壽保費收入增50%

中國人壽(601628)今日發佈業績快報，公司2008年累計實現原保險保費收入約為人民幣2956億元，較2007年全年的保費收入1966億元增長50.36%，增幅超過50%。

點評：看來全球性的金融危機並沒有給我國的保險業帶來負面影響。50%的增幅無論對公司還是對股民都是好消息。

中國人壽去年保費收入2956億

中國人壽（601628）公告，公司2008年1月1日至12月31日期間之未經審計累計原保險保費收入約為人民幣2,956億元。

　　公司稱，上述累計原保險保費收入資料未經審計。公司從2007年1月1日起執行中國財政部新頒佈的中國公認《企業會計準則》。該會計準則規定保險合同是指保險人與投保人約定保險權利義務關係，並承擔源於被保險人保險風險的協議。公司絕大多數保險產品都屬於保險合同，確認為保費收入。

　　同時，中國太保（601601）也公告保費收入，公司子公司中國太平洋人壽保險股份有限公司、中國太平洋財產保險股份有限公司于2008年1月1日至12月31日期間的累計原保險保費收入，分別為人民幣661億元、人民幣278億元。

NTTDoCoMo北京事務所副所長何顯清： 3G成熟需要三到四年

本報記者黃婕實習記者裴培上海、北京報道 隨著中國3G發牌，中移動、新聯通、新電信在3G上“三足鼎立”的雛形已然確立。這種競爭態勢，與日本電信業3G業務當初的發展頗為相似。

2001 年10月，日本最大的電信運營商NTTDoCoMo(簡稱“DoCoMo”)開通了全球第一個WCDMA商用3G網絡。2002年，日本第二大移動通信運 營商KDDI獲得CDMA2000的3G牌照。2005年，軟銀移動獲得3G牌照。日本3G市場“三分天下”的格局由此形成。

作為全球3G發展最快的地區之一，日本電信運營商在3G業務上有著什麼樣的經驗和教訓?對即將動的中國3G而言，國內運營商又將如何從中取經?就此問題，記者採訪了DoCoMo北京事務所副所長何顯清。

3G衝擊波

《21世紀》：3G發牌將對中國通信產業格局和三大運營商產生怎樣影響?

何顯清：對於電信和聯通，擁有了全國的3G牌照，能帶來用戶和收入的增長，改變因固網收入下降帶來的財務狀況惡化。對中國移動而言，有機會證明市場老大的實力，並為TD的市場化作貢獻。總體而言，三個牌照分配比較公平合理。發牌後，三家運營商的實力比較均衡，有助于中國整個通信產業的長遠發展。

《21世紀》：從全球角度看，中國3G發牌對全球3G產業將產生何種影響?

何 顯清：中國3G發牌有利於全球3G產業發展。現在，全球都在慢慢向WCDMA標准靠攏，中國聯通獲得WCDMA的牌照，對高通等CDMA設備商是個利好。 對於進展不佳的CDMA2000來說，此次中國電信獲得CDMA2000牌照，會推動和鼓舞CDMA2000產業鏈的發展。

《21世紀》：如何看待3G發牌後，三種標準在中國未來的發展?

何顯清：TD技術成熟還需要一兩年時間，但中國移動擁有數量多的高端客戶，用戶基數也很大，其成敗關鍵在於市場策略。據我所知，TD終端還存在不少問題，所以最近中國移動成立了基金對終端廠商進行補貼。這是一個很好的做法，說明中國移動下了功夫，對它來說，TD是唯一的一條路。有了這樣的決心，TD雖然今年不一定會見效，但長遠來看能取得成績。

WCDMA的發展已經成熟，手機終端各方面都很好。但中國聯通的劣勢在於，鋪設網絡的進度比其它兩家慢些。

中國電信採用了固網與移動網絡融合的戰略，189可以上網，用戶使用一個號碼既可以上寬帶還能得到別的服務。這是它的賣點，思路也很正確。

總之，三種標準各有利弊，今後發展都會不錯。但未來是否會從中國移動的“獨霸天下”轉為“三分天下”，現在還不好判斷。

《21世紀》：國內電信運營商要在3G運營上獲得成功，必須具備哪些條件?

何顯清：從日本運營商的經驗來講，3G網絡運營的成功離不開三方面：好的網絡、多樣的終端、高質量的業務。日本3G剛開始時，因為網絡覆蓋不好，不受用戶歡迎。只有這三個要素均衡發展，形成穩定的三角形鏈，3G網絡運營才會獲得成功。

《21世紀》：目前三大運營商發展3G有哪些困難?

何 顯清：3G的成功取決于網絡、終端和業務是否能並駕齊驅。在網絡和終端上，TD目前暫時處於劣勢，但只要投資足夠，1-2年後都不成問題。接下來，運營商 取勝的關鍵在於業務內容做得好不好。而業務內容的優劣不在於是否有創新，實際上中國不缺創新，主要是提供具有良好用戶體驗，或真正受用戶歡迎的業務。

《21世紀》：中國的3G從發牌到市場成熟需要多長時間?其間中國政府該發揮什麼作用?

何 顯清：市場成熟大概需要三、四年時間。為了行業健康發展，政府應出台完善的法規和政策，持續不斷打擊非法行為，如在2G時代，垃圾短信在日本剛出現時，不 管是政府層面還是運營商層面，都採取了嚴厲的措施進行杜絕。這類問題到3G時代出現得更多，對此，日本的運營商對非法網站進行監控，並針對兒童用戶做專門 的過濾。

日本3G經驗

《21世紀》：與日本3G的起始階段相比，中國有哪些差距?

何顯清：首先在手機終端上，中國與日本差距比較大；此外，在2G時代時，日本的用戶已經養成手機上網的習慣；第三，日本相關的法規制度非常健全。另外，現在中國用戶對3G的期望沒有當時日本用戶那麼高。

《21世紀》：日本發展3G思路是什麼樣的?

何 顯清：思路很明確，就是儘快把2G用戶遷移到3G。日本推3G時，3G跟2G是獨立的網，為了儘快遷移用戶，在終端上，使2G的手機種類減少，而3G的種 類增多；並且，使得3G的資費比2G資費更低。現在，日本3G用戶比例全球最高，超過80%。大概再過四、五年，日本就要停掉2G。

與之相比，中國運營商採取了單卡雙模不用換號，這樣會使資費沒有明確的分割，發展策略有些混亂。

《21世紀》：DoCoMo在推進3G過程中，有哪些經驗可供中國運營商分享?

何顯清：日本跟中國的情況不大一樣。日本發展3G的最大問題在於鋪網，因為日本的3G網跟2G網完全不同，並不兼容，因此沒有雙模；起初，用戶在網絡覆蓋差的地方無法使用3G手機，這使得用戶很難接受。這種情況在中國基本不存在，3G網絡不能用可以轉用GSM網絡。

另外，日本當初推出3G手機時，不僅種類少，電池待機時間還特別短。對中國的TD來說，終端同樣是個發展瓶頸。不過，中國運營商的未來發展關鍵仍在於業務，這才是最大的挑戰。

《21世紀》：3G前夜，日本的三大運營商掀起了價格戰，同步下調了漫遊資費。中國的三家運營商會不會也因為爭奪3G用戶大打價格戰?

何 顯清：很可能。由於DoCoMo跟和記電信有投資項目，我曾在香港待過三年，感覺香港很多文化與大陸非常相像。當時香港有六家運營商，業務和網絡很相似， 為了爭取用戶，只有打價格戰；如今香港運營商仍在打價格戰，結果沒有一家運營商賺錢。我們得出的經驗是，價格戰損人不利己。如果移動、聯通、電信三家的 3G業務和網絡相差不遠，價格戰很可能會出現。

《21世紀》：日本的運營商如何處理價格因素，並以此爭奪用戶?

何顯清：根據日本的經驗，2G和3G的語音通話價格相差不大。3G時代，數據業務按時間計費，資費會下降很多，DoCoMo的套餐資費最多降至1/20。

《21世紀》：此次中國3G發牌，對國外運營商有哪些機遇?DoCoMo在亞太地區發展了不少海外業務，對中國市場有何打算?

何顯清：國外運營商不大可能有大作為。中國雖然取消了不少外企進入的限制，但在中國的銀行、電信等特殊行業上，沒有一家外企有實力在中國獨立運營，或成為中國企業的大股東。

中日兩國國民互訪非常頻繁，兩國間手機的自動漫遊很重要。DoCoMo長期以來和中國的運營商保持著良好合作，在3G時代，這些合作關係會更加深入。

王建宙：TD漸進方程式

本報記者王雲輝實習記者裴培北京報道 “我們集團已經普遍開始用TD了。”這是1月8日中移動總裁王建宙接受記者采訪時的開場白。一天前，他剛代表中移動，從工信部部長李毅中手中接過TD業務的經營許可。

“在我看來，從牌照發放下來開始，TD就已經商用了。”王建宙說。當天，中移動宣佈在十城市實行“三不”政策，實現GSM與TD完全融合。兩天後，中移動公布2009年TD網絡規劃，預計當年投資588億元。

《21世紀》：截至2008年底，包括體驗用戶在內，中移動共在全國發展了41.9萬TD用戶。但外界仍然認為這個數字太少，原因在於中移動推廣不力。您如何解釋?

王建宙：事實上，中移動一直以支持TD為已任，努力推進TD的發展。如果沒有準備好工作，規模發展用戶是不可能的。比如以前我們的想法是TD單獨建網，但後來我們發現，一張網你建得再好，想讓一個用戶拿兩個手機，這樣的用戶不是說沒有，但肯定不會很多，在這樣的情況下貿然擴張風險巨大。

所以，自從試商用以來，中移動一直在“打基礎”。我們就像砍柴前磨刀的孩子，用掉的準備時間，會在以後節省更多。

《21世紀》：從試商用以來，中移動在TD上面已經做好了哪些準備?

王建宙：自試商用以來，我們一直在圍繞大規模建網進行大量的準備工作。第一個目標是融合組網。它的意義在於為大規模的網絡擴容鋪平道路，未來只要在現有核心網上延伸基站，就可以擴大網絡容量和覆蓋規模。這意味著中移動全國的GSM和TD都需要在核心網、支撐系統、業務平台等多個方面完全融合，這是我們以前沒有做過的，難度相當大的工作，其中有很多我們獨創的技術。

中移動當時計劃在2008年12月31日之前，完成已經投入試商用的10城市網絡融合組網，後續的網絡則將延用這一策略。在去年的最後幾天，我們網絡部、各省公司都是日以繼夜地工作，終於按時完成了。

第二個目標是“三不原則”：用戶不換號、不換卡、不用登記，只需要換部TD手機就可以使用3G業務。它的意義在於，為TD大規模地發展用戶打下基礎。它的基礎是融合組網，但還有很多其他工作，但我們現在也已經實現了。

我們正在全力推動的，就是第三個目標，也是最重要的目標：2G手機的雙模化。用通俗話來說，就是為2G手機普遍加上TD功能。增加TD功能後，2G手機功能更強大，價格仍然合理，用戶可能在更換手機時購買3G手機，並最終成為TD用戶。

通過三個目標，中移動的2G用戶平滑過渡到TD網絡，避免可能出現的用戶流失和抵觸，已經成為可操作的現實。當三個漸進的目標實現後，大規模的用戶推廣已指日可待。

《21世紀》：下一步的大規模建網工作從什麼時候開始?中移動有什麼具體的規劃?

王建宙：我們正在進行三期建網的準備工作。2009年新建6萬個基站後，TD網絡將覆蓋238個地級城市的業務熱點區，占全國地級城市數量的70%以上，其中東部省(市)的地市將實現全覆蓋。到2011年，TD網絡將覆蓋全國所有地市。

此外，我們的計費系統已經改了，TD的速度雖然更快，但用戶不用擔心會因為使用TD增加更多的話費，因為他不管使用2G還是3G，都會是同一個套餐，同樣的消費。同時，我們推出了以“引領3G生活”為口號的“G3”標識，開始新的品牌宣傳。對消費者來說，不會關心你採用了什麼技術，他關心的是服務、質量、價格、品牌，是這些因素對他的選擇的影響。

《21世紀》：TD手機不太成熟是影響TD發展的一個重要因素，這個問題如何解決?

王建宙：最近一段時間，凱明、T3G、聯發科三家芯片廠商的CEO、國內手機廠商的CEO我全部見過，國外的主流廠商如諾基亞、摩托羅拉、三星、LG等我也見了很多次，讓他們趕緊生產TD雙模手機。

我們還採取了一系列積極措施，鼓勵廠商生產TD雙模手機。TD雙模手機可以優先定制，要開發的產品符合要求，可以給予專項激勵基金，銷售TD雙模手機的經銷商也將獲得鼓勵。

我們還在全力解決手機的質量問題，提高切換率，現在已經達到90%左右，未來有信心把切換做到很平滑，就像2G在900M和1800M之間切換，在GSM/GPRS/EDGE之間切換一樣，不影響用戶使用。

2009年初推出的TD手機，無論款式、性能、價格、質量等方面，都很有吸引力。

《21世紀》：大家都認為，3G競爭最關鍵的是業務應用，對此你怎麼看，中移動有怎樣的準備?

王建宙：以前說到3G業務，大家首先都會提視頻電話，但從目前TD試驗網的情況來看，視頻電話沒太大問題，至少技術上已經解決了，但光視頻電話是不夠的。總體來說，3G比2G速率要快，所以在音樂下載、手機上網等業務上感受特別明顯，插上數據卡，它的速度比GPRS/EDGE要快很多。我也經常用手機看新浪、百度和穀歌，用3G會快得多。

我們已經開發了很多產品。比如數據卡，以及把數據卡內置到筆記本中，鼓勵家庭用TD上網等等，這些產品都能發揮TD特長。當然，這些都還需要消費者檢驗。

陸東 自 創 基 金 盼 季 尾 登 場

分 享 心 得
處 男 作 盼 糾 正 投 資 歪 風

訪 問 期 間 ， 陸 東 屢 次 明 言 ， 只 有 價 值 投 資 法 可 持 續 為 他 賺 錢 ， 而 價 值 投 資 法 只 有 兩 點 ， 就 是 理 性 分 析 及 無 比 耐 性 ， 因 此 討 厭 估 計 短 期 走 勢 的 他 ， 直 斥 投 資 者 今 日 見 高 追 ， 明 日 見 低 沽 ， 是 十 分 違 反 人 性 的 ， 他 希 望 藉 今 日 出 版 的 著 作 《 智 者 傲 行 》 ， 嘗 試 糾 正 市 場 的 投 資 歪 風 。



八 成 人 輸 錢 因 「 仔 居 多 」
陸 東 強 調 ， 出 書 全 為 興 趣 ， 並 非 以 賺 錢 出 發 ， 由 籌 備 至 落 筆 出 版 ， 大 約 花 三 至 四 個 月 時 間 。
書 中 陸 東 會 以 「 仔 居 多 論 」 剖 析 緣 何 市 場 上 80% 投 資 者 要 輸 錢 收 場 ， 最 後 一 章 會 解 構 其 投 資 心 得 及 經 驗 ， 針 對 次 按 、 雷 曼 破 產 表 達 其 世 界 觀 ， 「 我 希 望 本 書 long-lasting ， 唔 希 望 似 坊 間 財 經 演 員 工 具 書 。 」
書 中 更 會 談 及 他 的 成 長 心 路 歷 程 ， 不 乏 讀 書 、 事 業 、 家 庭 生 活 等 未 曾 公 開 、 鮮 為 人 知 的 秘 密 。 「 每 個 人 有 四 個 20 年 ， 第 二 及 第 三 個 20 年 是 搏 殺 期 ， 我 剛 開 始 人 生 第 三 個 20 年 ， 唔 想 重 複 做 咁 dull （ 乏 味 ） 。 」
「 瑞 銀 第 一 好 多 年 （ 2001 至 2003 年 ， 連 續 三 屆 被 選 為 香 港 分 析 師 第 一 名 ） ， 亦 資 源 缺 乏 環 境 下 ， 將 整 個 分 析 團 隊 ， 由 爛 攤 子 收 拾 好 ， 要 做 事 都 做 晒 ， 我 唔 想 到 磨 爛 蓆 。 」 陸 東 解 釋 去 年 八 月 離 開 瑞 銀 ， 轉 為 兼 職 顧 問 的 原 因 。
「 早 於 五 月 已 舉 手 要 求 離 開 ， 我 係 睇 到 金 融 海 嘯 即 將 到 來 ， 知 道 有 一 個 黃 金 機 會 係 面 前 ， 至 有 咁 決 定 （ 自 立 門 戶 開 設 基 金 ） 。 」



自 創 基 金 　 盼 季 尾 登 場
成 立 基 金 進 展 方 面 ， 陸 東 指 現 時 仍 處 發 牌 階 段 ， 正 等 待 證 監 回 覆 ， 詳 情 不 便 多 談 ， 希 望 於 本 季 尾 或 下 季 初 正 式 推 出 ， 他 揚 言 ， 開 始 時 仍 會 以 買 賣 港 股 為 主 。
前 年 及 去 年 初 傳 城 中 富 豪 爭 相 要 求 陸 東 為 其 打 理 動 輒 億 元 資 產 ， 「 我 坦 白 同 佢 講 ， 三 萬 點 指 、 PE （ 市 盈 率 ） 20 幾 倍 ， 唔 能 夠 為 其 提 供 理 想 回 報 。 」 事 過 境 遷 ， 現 時 指 萬 四 點 ， PE 跌 至 10 倍 ， 一 班 富 豪 反 而 卻 步 ， 「 一 部 份 輸 死 ， 一 部 份 認 同 我 觀 點 ， 但 係 唔 敢 。 」
「 最 易 錢 時 候 ， 最 難 對 得 住 客 戶 ； 最 易 對 得 住 客 戶 時 ， 卻 最 難 錢 。 」 陸 東 無 奈 苦 笑 ， 道 出 基 金 經 理 的 苦 與 樂 。

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大 潑 冷 水

樓 市 近 期 回 復 生 氣 ， 新 盤 亦 見 捧 場 客 。 不 過 ， 07 年 沽 出 大 部 份 物 業 、 袋 袋 平 安 的 陸 東 卻 大 潑 冷 水 ， 並 認 為 「 家 買 樓 ， 不 如 買 地 產 股 」 ， 強 調 樓 市 正 朝 摸 底 階 段 ， 現 階 段 未 跌 完 ， 亦 建 議 用 家 今 年 可 先 租 住 物 業 。


「 買 樓 不 如 買 地 產 股 」
住 宅 物 業 中 ， 他 估 計 豪 宅 價 已 近 谷 底 ， 但 中 價 樓 及 上 車 盤 形 勢 惡 劣 ， 箇 中 關 鍵 是 失 業 率 今 年 將 極 速 惡 化 。 政 府 上 月 公 佈 ， 去 年 9 至 11 月 失 業 率 升 至 3.8% 。 陸 東 悲 觀 預 期 ， 失 業 率 會 由 去 年 約 3% ， 倍 升 至 今 年 6% 。
雖 然 未 來 兩 年 新 屋 供 應 只 有 1 至 2 萬 個 單 位 ， 但 陸 東 逐 點 反 擊 指 出 ， 「 供 應 少 ， 唔 代 表 樓 價 唔 會 跌 ， 需 求 減 少 ， 一 樣 會 令 樓 價 慘 跌 。 個 個 都 驚 失 業 ， 中 產 係 高 危 人 士 ， 後 生 仔 結 婚 亦 寧 租 唔 買 ， 中 價 盤 及 上 車 盤 冇 買 家 ， 個 價 自 然 會 落 。 」 因 此 他 建 議 用 家 ， 今 年 可 先 租 住 物 業 ， 因 租 金 跌 勢 較 大 。
此 外 ， 銀 行 不 斷 調 高 新 造 按 揭 息 率 ， 亦 打 窒 準 買 家 入 市 意 欲 。 不 過 ， 今 次 市 道 慘 烈 過 沙 士 的 地 方 ， 就 是 過 往 屢 次 打 救 樓 市 、 有 雄 厚 實 力 的 一 眾 廠 家 ， 在 金 融 海 嘯 下 相 繼 敗 走 。
談 及 地 產 股 ， 他 指 跌 市 下 ， 地 產 股 股 價 顯 著 低 於 資 產 淨 值 ， 是 正 常 現 象 ， 但 與 97 、 98 年 不 同 ， 現 時 大 部 份 發 展 商 財 務 狀 況 良 好 ， 槓 桿 比 率 低 ， 不 擔 心 被 追 收 貸 款 。