蝸居、蟻族、房奴，這些新詞彙直接反映內地對樓價怨氣很重，阿爺最緊張的就是民生，個個買不起樓，還有什麽和諧可言？去年內地地王頻生，麵粉貴過麵包重現，今年收緊樓市，就是從土地入手。最近發生的兩件事，一件好氣一件好笑，令辛思維對內地土地交易增長了不少知識。
SOHO中國（410）主席潘石屹在博客中開罵，直指北京中服地塊的招標條件為某發展商量身定做，諷刺兩方「直接簽合同不就行了嗎？」事源北京CBD核心區中服地塊，的入標條件是須為註冊資本不少於50億元人民幣的金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。符合要求的金融機構不多，離賣地只有一個多月，毫無準備的企業找到合作金融機構的機會還低過北京市區不塞車的可能性。所有人都說，這塊地「內定遠洋（3377）」，因為國壽（2628）剛成為遠洋第一大股東。
有人說，SOHO潘石屹「吃不到的葡萄是酸的」。SOHO在這一次樓市復蘇中搶地慢人一拍，心情有那麽一點酸酸地，不足為奇。不過，潘石屹說的情況恐怕也是事實。不少發展商都拍心口，「我們的優勢就是與當地政府關係好！」部分發展商或者其母公司有機會參與城市土地一級開發，在二級市場投地都特別「十拿九穩」。
另外一單就似鬧劇多一點。最近北京首次出現地王被收回，被收回的地塊是順義區天竺地塊，乃去年底大龍地產力壓龍湖（960）、百仕達（1168）、遠洋、保利等十二 間開發商，以50.5億元的高價獲得，是北京單價、總價均破紀錄的雙料地王。據當時媒體報道，當拍時價格上升到48億時，僅剩下大龍地產和百仕達兩強相爭。經過一百八十九輪競價，大龍地產報出50.5億元時，現場所有眼光都投向百仕達，但百仕達沒有再應價。拿不到地的百仕達固然失落， 但據說大龍投到地後也是一臉手足無措，毫不雀躍。
截至去年第三季度，大龍地產資本只有29.41億元，根本無法支付地價。按正常邏輯來說，一個總資產只有30億元的公司，不會這麽進取鯨吞50億元的土地，除非有人「撑腰」。經常有人說，大陸地價高企，發展商固然是始作俑者，但地方政府也是推手，因為不時有公司在拍賣中為當地政府抬價。這一次是不是偷雞不成蝕把米？不敢說。大龍是北京當地企業，據在場開發商透露，事後有人低聲下氣希望蝕讓或合作開發該土地。百仕達冷眼旁觀，能不從心裏笑出來？「唱反調」的人從來都會獲得更多目光注意，但他們一般會有兩個下場，一是孤獨地堅持己見，最後吐氣揚眉﹔二是大家嗤之以鼻，最終被市場打敗。看了SOHO中國（410）行政總裁張欣在China International Business的訪問，作為一家發展商的最高決策人，張欣和主席潘石屹兩夫婦都是有「吉士」批評政策製造泡沫的民企老闆，但走出來高聲喊「盡沽」的人，還數張欣。
在老外眼中，這種姿態甚至有美國地產大亨Sam Zell的影子，但彼在美國，咱們活在中國，發展商要做到「高沽低抄」，還有一層難度叫政策莫測。
昨日，Sam Zell上了新聞標題，其持有的公司決定在紐約斥資37億美元買入三幢豪宅大廈，涉及近910個單位。銀碼雖不算很大，但大家腦中浮現的疑問當然是，地產大亨是否「摸底入市」。Zell的買賣之所以被視為頂與底的指標，全因這位芝加哥地產大亨往績實在驕人。
有美地產大亨影子
上世紀六十年代中，Zell剛踏出校門，立即與胞弟建立地產公司。1973年，美國房地產市場大跌，Zell在三年內進行的資產收購達30億美元，以極低價買地，並向放貸人保證會負責所有損失，第一役，他漂亮勝出。1976年，Zell成立Equity Office Properties，後來成為美國規模最大的辦公室大樓集團。不過，此君所做的都是收購買賣及管理，因為在他眼中，發展物業風險太高。
八十年代及九十年代中，Zell再在房地產周期中聲名大噪，但令他獲得更多掌聲的是2007年2月以230億美元「天價」，向Blackstone出售Equity Office Properties，「附送」160億美元負債。2007年之後美國房地產市場如何，或者接貨後Blackstone命運如何，大家都心中有數。
有人說，Zell看透市場時機，他則淡然應之曰：「一切都是供求問題而已。」至於SOHO中國，大抵是張欣本身具有投資銀行背景，其對資本市場的掌握，猶如得到幸運之神眷顧。辛思維記得，2007年10月初，SOHO中國掛牌上市，趕上牛市尾班車，籌集近150億元後，人家負債纍纍，公司卻有大量現金久未動用。2009年5月，股市開始回升，公司發行一批可換股債券籌近28億元，是區內首批以換股債融資的企業，並聲言將在上海及北京全力「抄底」。及至2009年8月，公司作價24.5億元人民幣，拿下有「上海第一爛尾樓」之稱的東海廣場第一期項目，時間之準，令不少人折服。
事隔未到一年，內地房地產市場已經翻了一個天，公司口吻出現一百八十度轉變。原文訪問是英語，筆者嘗試把部分內容節錄成中文，以供讀者參考。
問：你們目前對房地產市場的整體觀點是怎樣？
張：基本上，除了北京地安門是會長期持有的項目之外，我們的策略是沽售所有存貨。房地產生意應該着重租賃息率，興建一幢樓，放租出去，得到一個不錯的回報率。但是，中國因為有資產泡沫，人人都想要買資產，那管最後能否再租出去。
樓價太高，租金太低，如果你持有物業，回報會很低。對我們來說，沒理由再繼續持有物業，所以策略是將所有東西都賣出去。……策略是保留大量現金，盡快沽清，加快資產周轉，比以前更快。
問：你認為這個泡沫何時才會爆破？
張：我不知道。我們真的不知何時才是結束，但我們的觀點是，這是泡沫。……如果政府明年（2010年）繼續採取寬鬆貨幣政策，市場會繼續這樣，無論這種投資是浪費與否，人們仍會繼續買，我們則繼續建，然後賣。
假如有香港話詮釋，這回答就是「我賣的樓都已經貴到不合理，你硬是要買，我那有惜貨的理由，現在策略是盡沽。」而且，「並不是我要你高價接貨，是你買家心甘情願。」在商言商，這是精明之道，但「唱反調」看淡之勢，與大家看到的一塊塊「地王」誕生，對後市是兩個不同判斷。
盡沽、入貨俱有風險
張欣與潘石屹會不會如Sam Zell般，對房地產周期高低掌握準繩到家，很視乎這個泡沫何時結束。然而，正如張欣所言，泡沫何時結束，「不知道」﹔而且，這是一個全由中央政策主導的市場，能否如美國市場般，讓人看得透？
屬泡沫派的中金經濟師哈繼銘拋出一個限期─「十年」。他預料，內地樓價在十年後會大跌，期間走勢如何說不準。說穿了，即是「看不通」。大家可以想像，樓價十年居高不下，但發展商物業賣光，新貨又未落成，等如一間工廠已沒貨品可以出廠，這對有現金的公司還可以，負債公司就麻煩了。反過來看，樓價短期內下跌，落成新樓不得不賣，發展商當然會虧蝕，2008年的故事就是這樣。如此看，「盡沽」與「入貨」都風險處處。
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SOHO中國對泡沫的清心直說
「唱反調」的人從來都會獲得更多目光注意，但他們一般會有兩個下場，一是孤獨地堅持己見，最後吐氣揚眉﹔二是大家嗤之以鼻，最終被市場打敗。看了SOHO中國（410）行政總裁張欣在China International Business的訪問，作為一家發展商的最高決策人，張欣和主席潘石屹兩夫婦都是有「吉士」批評政策製造泡沫的民企老闆，但走出來高聲喊「盡沽」的人，還數張欣。
在老外眼中，這種姿態甚至有美國地產大亨Sam Zell的影子，但彼在美國，咱們活在中國，發展商要做到「高沽低抄」，還有一層難度叫政策莫測。
昨日，Sam Zell上了新聞標題，其持有的公司決定在紐約斥資37億美元買入三幢豪宅大廈，涉及近910個單位。銀碼雖不算很大，但大家腦中浮現的疑問當然是，地產大亨是否「摸底入市」。Zell的買賣之所以被視為頂與底的指標，全因這位芝加哥地產大亨往績實在驕人。
有美地產大亨影子
上世紀六十年代中，Zell剛踏出校門，立即與胞弟建立地產公司。1973年，美國房地產市場大跌，Zell在三年內進行的資產收購達30億美元，以極低價買地，並向放貸人保證會負責所有損失，第一役，他漂亮勝出。1976年，Zell成立Equity Office Properties，後來成為美國規模最大的辦公室大樓集團。不過，此君所做的都是收購買賣及管理，因為在他眼中，發展物業風險太高。
八十年代及九十年代中，Zell再在房地產周期中聲名大噪，但令他獲得更多掌聲的是2007年2月以230億美元「天價」，向Blackstone出售Equity Office Properties，「附送」160億美元負債。2007年之後美國房地產市場如何，或者接貨後Blackstone命運如何，大家都心中有數。
有人說，Zell看透市場時機，他則淡然應之曰：「一切都是供求問題而已。」至於SOHO中國，大抵是張欣本身具有投資銀行背景，其對資本市場的掌握，猶如得到幸運之神眷顧。辛思維記得，2007年10月初，SOHO中國掛牌上市，趕上牛市尾班車，籌集近150億元後，人家負債纍纍，公司卻有大量現金久未動用。2009年5月，股市開始回升，公司發行一批可換股債券籌近28億元，是區內首批以換股債融資的企業，並聲言將在上海及北京全力「抄底」。及至2009年8月，公司作價24.5億元人民幣，拿下有「上海第一爛尾樓」之稱的東海廣場第一期項目，時間之準，令不少人折服。
事隔未到一年，內地房地產市場已經翻了一個天，公司口吻出現一百八十度轉變。原文訪問是英語，筆者嘗試把部分內容節錄成中文，以供讀者參考。
問：你們目前對房地產市場的整體觀點是怎樣？
張：基本上，除了北京地安門是會長期持有的項目之外，我們的策略是沽售所有存貨。房地產生意應該着重租賃息率，興建一幢樓，放租出去，得到一個不錯的回報率。但是，中國因為有資產泡沫，人人都想要買資產，那管最後能否再租出去。
樓價太高，租金太低，如果你持有物業，回報會很低。對我們來說，沒理由再繼續持有物業，所以策略是將所有東西都賣出去。……策略是保留大量現金，盡快沽清，加快資產周轉，比以前更快。
問：你認為這個泡沫何時才會爆破？
張：我不知道。我們真的不知何時才是結束，但我們的觀點是，這是泡沫。……如果政府明年（2010年）繼續採取寬鬆貨幣政策，市場會繼續這樣，無論這種投資是浪費與否，人們仍會繼續買，我們則繼續建，然後賣。
假如有香港話詮釋，這回答就是「我賣的樓都已經貴到不合理，你硬是要買，我那有惜貨的理由，現在策略是盡沽。」而且，「並不是我要你高價接貨，是你買家心甘情願。」在商言商，這是精明之道，但「唱反調」看淡之勢，與大家看到的一塊塊「地王」誕生，對後市是兩個不同判斷。
盡沽、入貨俱有風險
張欣與潘石屹會不會如Sam Zell般，對房地產周期高低掌握準繩到家，很視乎這個泡沫何時結束。然而，正如張欣所言，泡沫何時結束，「不知道」﹔而且，這是一個全由中央政策主導的市場，能否如美國市場般，讓人看得透？
屬泡沫派的中金經濟師哈繼銘拋出一個限期─「十年」。他預料，內地樓價在十年後會大跌，期間走勢如何說不準。說穿了，即是「看不通」。大家可以想像，樓價十年居高不下，但發展商物業賣光，新貨又未落成，等如一間工廠已沒貨品可以出廠，這對有現金的公司還可以，負債公司就麻煩了。反過來看，樓價短期內下跌，落成新樓不得不賣，發展商當然會虧蝕，2008年的故事就是這樣。如此看，「盡沽」與「入貨」都風險處處。
