SOHO中國（410）作為去年新上市的內房股，雖然算不上最大規模的那幾家，但由於其高調作風，也由於董事長潘石屹的名聲，一直是市場留意的內房股之一。SOHO中國一直強調本身與其他內地發展商的不同，筆者來到北京，二環之內，到處是SOHO的項目，才發現SOHO所謂「建造CBD繁華」，並不是瞎說。
純商業開發商
SOHO中國的首席執行官張欣【圖】解釋了CBD發展策略，是為投資者建造、銷售商業項目，並為他們提供售後租賃服務。她指出，SOHO中國並不是一家住宅開發商，而是一家商業物業開發商，其目的就是規避了內地宏觀調控對發展項目的影響；此外，SOHO中國只在城市中心「CBD」進行開發，因此，張欣把SOHO定位為CBD的建造者，唯一一家純商業的開發商，集中開發並銷售北京市中心高檔商業地產。
內地的開發商也想開發投資物業，因為企業都需要穩定的收入，但是，SOHO中國的做法又不一樣。張欣表示，就寫字樓開發來說，有很多種做法，就SOHO中國來說，到現在為止，所有項目都是用於出售，這為企業帶來快速的現金流；但是否就缺失了商業物業對集團的意義？張欣認為，如果沒有那麼大資本，這種方法就是保持快速發展的良方，加上預售融資，造就了SOHO中國十年來迅速壯大。
張欣指出，預售在中國房地產開發中起關鍵的作用。內地的融資管道並不多，銀行也沒有能力提供大規模資金，樓宇預售就成為支項目的新融資管道。
投資者屬潛在買家
她表示，香港的發展商都傾向持有商業物業收租，但是香港發展商在內地成功的例子並不多，反映在中國從事租務並不容易，反而是中國有一批投資者樂於投資在商業物業，作為長期持有賺取租金。事實上，SOHO中國項目的買家都是投資者為多，來自全國各地。
2007年SOHO中國業績增長顯著，純利19.66億元（人民幣．下同），較2006年增長477%；毛利率達到55%，營業額增長三倍，達69.54億元，完成預售或銷售額40.32億元，預售或銷售面積十一萬一千八百九十四方米，平均每方米售價35742元。到目前為止，除了長城腳下的公社和博鼇凱賓斯基這兩個酒店項目外，SOHO中國的其他八個項目全部位於北京市中心黃金地段，如北京CBD，以及三里屯、燕莎等高檔商業消費區。SOHO中國的40%銷售額都是來自於CBD的銷售。
定位符中小企需求
造就SOHO中國CBD策略成功的另一因素是定位。張欣表示，SOHO中國的寫字樓的目標用家是新興及年輕的中小企業，這一批中小型企業承接中國經濟發展步伐，正是社會發展的主力。SOHO中國每一個項目都尋找國內外名設計師參與設計，年輕定位加上新潮設計，受到企業的歡迎，張欣以建外SOHO寫字樓為例，租客都是設計、廣告、語言培訓這些新興行業的公司。
分析一直認為SOHO中國的土儲不多，張欣卻認為雖然項目不多，但是他們正在做房地產最高利潤那一部分，只要做別人的萬分之一，就能獲得同等的利潤。除了上述兩個酒店之外，旗下項目都是集中在北京CBD地區。
談到發展空間，張欣指出，今年發展商很多都沒有錢，因此即使是北京市中心都還有很多發展機會，加上暫時的策略都是集中做一線城市，與上海及深圳等城市比起來，北京的發展空間更大。
至於集中一線城市的風險是否較大？張欣指出，過去半年樓價確實在下調，具體而言，北京和上海這些一線城市的中低檔物業的樓價在下跌，高端的住宅價格還在保持，但是交易量降低；從二線城市來看，其調整的幅度比起一線城市要大得多。
市場降溫收購機會增
她指出，今年樓市確實是困難期，SOHO中國由於是去年年底才上市，可以說是沒有時間犯錯，避過了大家瘋狂拿地的時期，今年市場降溫，反而看到了很多收購的機會。她認為，經濟的前景依然向好，看好北京，今年、明年都會繼續看好這個市場。
有分析指出，北京的寫字樓出現供過於求，對於SOHO中國而言，不會出現這種情況。她指出，SOHO中國的經營模式是在最好的地段做最好的項目，而且主要針對中小企業，現在銷售數字看起來也沒有壓力。她指出，目前旗下項目出租回報率有10%，對於投資者非常有吸引力。
對於目前的成功商業模式，張欣指出，以往做項目主要靠預售，自從上市之後，有了資本對某些項目可以考慮持有。據說，新收購的光華路SOHOII和朝陽門SOHO，集團或將考慮持有部分零售商舖物業做為投資物業。
集團目前在建項目包括位於北京CBD的光華路SOHO包括相連的四幢商業大樓，總規劃建築面積約七萬五千方米，這個項目截至2007年年底已完成96%的預售；至於鄰近三里屯娛樂區的三里屯SOHO，總規劃建築面積約四十六萬方米，建成後將成為北京市中心可供出售的最大型的商業與住宅的綜合項目之一。三里屯SOHO預計在2008年開始預售。
