SOHO中國 提前實現全年銷售目標

創造30年佳績，專業房地產代銷團隊台北縣市2009年預售屋與新成屋個案

SOHO中國（0410.HK）昨日宣布，截至9月25日，公司合同銷售額達183億元，提前3個月完成了年初制定的180億元的全年銷售目標，同比去年前9個月的合同銷售額增長了132%，并且比去年全年銷售額高出34%。SOHO中國董事長潘石屹預計，今年底SOHO中國的銷售額將超過200億元。

潘石屹表示，受房地產調控政策影響，今年住宅銷售緩慢。截至8月31日，內地十多家主要上市房企中，大部分只實現了全年銷售目標的50%-60%，個別開發商只完成了38%，而超過全年銷售目標80%以上的只有SOHO中國一家，這顯示調控并未影響商業地產。潘石屹表示，SOHO中國今年的銷售業績證明，上半年出台的嚴厲調控措施對商業地產沒有造成影響，下半年傳言可能出台的調控措施，也不會對商業地產有什么影響。而保監會於9月初下發文件，為險資進入商業地產松綁，這對商業地產是個利好消息。

據介紹，SOHO中國的183億元銷售額主要來自今年6月26日開盤的銀河SOHO，僅用三個月的時間就實現銷售額101億元，成為北京房地產銷售排行榜的冠軍。銀河SOHO寫字樓均價為6.1萬元/平米，商鋪均價接近7.9萬元/平米。銀河SOHO項目平均每單成交額為1270萬元，5000萬元以上的客戶占銷售額的比例為76%，1億元以上大客戶占銷售額50%，購買者呈現多元化特點，這表明高端客戶擁有的財富正在急劇增長，而且各行業資金在涌入房地產市場。

中國人壽董事長楊超:會盡一切辦法控股一家銀行

　　摘要：在昨天舉行的“2010年中國人壽全球開放日”上，中國人壽董事長楊超在接受包括南都在內的媒體採訪時對此表示，中國人壽一定會想盡一切辦法實現對銀行“一控一參”的既定目標，但何時實現、控股和參股哪家銀行尚需合適時機。中國人壽雖然是廣發行的並列第一大股東和民生銀行的單一最大股東，但目前只是他們的財務投資者，並非戰略投資者。

　　在中國平安公告擬收購並絕對控股深圳發展銀行一事引起整個金融界矚目之際，中國最大壽險公司和機構投資者———中國人壽股份有限公司將以何種方式加速推進控股哪家銀行引發業界廣泛猜測，中國人壽是否會通過增持廣東發展銀行和民生銀行實現這一目標呢？

　　在昨天舉行的“2010年中國人壽全球開放日”上，中國人壽董事長楊超在接受包括南都在內的媒體採訪時對此表示，中國人壽一定會想盡一切辦法實現對銀行“一控一參”的既定目標，但何時實現、控股和參股哪家銀行尚需合適時機。中國人壽雖然是廣發行的並列第一大股東和民生銀行的單一最大股東，但目前只是他們的財務投資者，並非戰略投資者。

　　而對於最近被媒體熱炒的國壽地產公司及中國人壽持股遠洋地產公司涉嫌有違險資投資新規一事，楊超明確回應稱，國壽地產只是已存在的項目公司，並不受險資投資新規所限；與此同時，無論按照香港聯交所規定抑或中國內地A股有關規定，中國人壽持股遠洋地產均未達到控股比例，因此亦不違反有關險資投資不動產的新規。

　　尚未與民生銀行洽談控股一事

　　南都：中國人壽的競爭對手中國平安一直致力打造綜合金融集團，最近更公告擬通過絕對控股深發展邁出關鍵性一步。中國人壽是否會通過增持廣發行實現打造綜合金融集團的目標？

　　楊超：中國人壽的戰略定位是分三步走，總目標是：資源配置合理，綜合優勢明顯，主業特強，適度多元。壽險、產險、養老險是中國人壽的保險核心主業，而資產管理公司、銀行、證券、基金、信托是非保險核心主業，但均屬於主業範疇，亦是我們大力發展的方向。

　　根據監管政策，保險公司可以對銀行實現“一控一參”。我們亦肯定會實現這一目標，並肯定控股一家銀行，但這需要時機。我們現在的聯營銀行是廣發行和民生銀行，我們是廣發行的並列第一大股東，更是民生銀行的單一最大股東，但我們目前只是這兩家銀行的財務投資者，並不是戰略投資者，因此還不存在控股的問題。現在投資銀行的選擇面很廣，銀行還有很多，我們未來作為戰略投資者，不一定是上述這兩家銀行。但我們會想盡一切辦法實現對銀行“一控一參”的既定目標。未來如何進展取決于市場時機和政策。

　　南都：你們作為戰略投資者，選擇銀行的原則是什麼？

　　楊超：中國人壽投資銀行有三個原則：主要看它未來的發展潛力，是否有利於中國人壽整體戰略，是否有利於中國人壽的主業發展，是否在市場上有引領作用。我們投資控股銀行不是純粹為了控股而控股，而是為了互動。

　　南都：最近有消息稱，中國人壽正和民生銀行洽談增持一事。此事是否屬實？

　　劉家德(中國人壽副總裁)：中國人壽是民生銀行單一最大股東。我們作為財務投資者，派出了董事，參與一些重大經營決策，但目前為止，我們沒有和民生銀行談過控股一事。未來如何進展取決于市場時機和政策。

　　國壽地產會繼續經營養老項目

　　南都：保監會最近出台了險資投資不動產和股權投資暫行辦法。最近有媒體質疑國壽地產違反有關新規，與此同時，中國人壽持有遠洋地產逾24%的股權，根據新規，中國人壽是否會減持遠洋地產股權？

　　楊超：有關新規規定：保險公司不能投資設立地產公司，但項目公司除外，中國人壽集團旗下的國壽地產就是項目公司，這是當時為了開發中國人壽自用寫字樓物業而設立的項目公司。養生社區和養老項目也是項目公司，在現行的政策體制下也是可以做的。國壽地產以後會繼續運作養老項目。在現有的政策情況下，保監會認為保險公司投資開發商品房是不合適的，但同時也要考慮到歷史原因。國外保險公司投資不動產已放得很開。下一步我們還會積極發展國壽地產。

　　關於我們目前對遠洋地產的投資屬於股權投資，持股比例24%，無論是按照香港聯交所規定(超過30%)，還是按照內地A股(超過50%)規定，中國人壽對遠洋地產都不構成控股，因此不存在違規問題。

　　未上市公司投資總額100億

　　南都：中國人壽目前對於未上市公司的試點投資總額多大？收益如何？

　　劉家德：目前中國人壽集團在未上市的公司投資總額度在100億元左右，包括集團和子公司的投資，項目包括中國銀聯、杭州銀行、廣發行等一些機構。

　　從目前的情況來看，未上市企業股權投資的收益率都比較好。我們2006年進入廣發行重組，2007年開始年化收益率在9%以上。今年上半年，廣發行貢獻的年化投資收益率接近13%。對遠洋地產的投資回報也很好，今年上半年年化收益率也有近7%。

　　保監會新規對未上市企業的股權投資有一定限制。中國人壽首先要確保對外股權投資的合規性。同時，在對外股權投資當中，對企業會有所選擇，要考慮到行業發展的成長性，盈利能力和行業地位。此外，還要考慮投資收益率。

　　南都：保監會計劃開放預定利率，它將對中國人壽的產品結構和銷售策略有何影響？

　　邵慧中(中國人壽總精算師)：保監會在放開傳統險預定利率的同時也對責任準備金提出要求，短期可能會出現價格競爭，但不可能長期持續，因為這種方式對資本金的壓力很大。從市場影響來看，可能會帶動保障型產品的銷售，因為利率市場化會帶來費率的下降。初步測算，預定利率從2.5%提高到3.5%，費率可以下降20%—30%。對於目前已經銷售的保單可能會有部分衝擊，面臨退保的壓力，但影響不會太大，因為投保人再投保需要重新核保，而且隨著年齡的增長保單的費率也會上調。

　　南都記者 謝豔霞 王梅麗

國壽擬組建蘇州創投基金

據《第一財經日報》報道，中國人壽（2628）擬參與投資由國家開發銀行（下稱「國開行」）、社保基金、蘇州一家創投公司等發起設立的蘇州創投基金，首期募集資金額度約為150億元。

中人壽董事長楊超表示，中國人壽已簽訂該創投基金的投資意向書，尚待監管部門批准。除對該基金將涉足的投資領域較感興趣外，中國人壽看重的還有與國開行的合作。

早在2007年，中國人壽便與國開行建立戰略合作關係，合作領域之一是產業投資基金。國開行在產業基金領域涉獵甚廣，其中包括中國人壽作為發起人之一的渤海產業投資基金。日前成立的國開金融，作為國開行的股權投資平台，正在成為私募基金和地方政府基建、科技園區競相爭取的投資者。

保監會一紙《保險資金投資股權暫行辦法》（下稱《辦法》），猶如為保險業注入一針興奮劑。為保險業正式投資產業投資基金打開了實戰的大門。早已積極備戰的中國人壽似乎已「迫不及待」。

中國人壽正在籌建「國壽資本公司」，作為不動產和股權投資的運作平台。楊超介紹說，該公司主要進行中國人壽各會員公司之間的資金運作，以及股權投資、不動產投資等項目。

楊超又稱，除了蘇州創投基金，中國人壽手中尚有數隻擬投資的產業投資基金。中國人壽比較看好的產業投資基金專案包括新能源、礦產資源、交通和基礎設施等領域。